宏觀調(diào)控精確打擊下樓市何去何從？

一直以來(lái)，國(guó)家對(duì)于控制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的決心似乎很大，可從去年的國(guó)八條到今年的國(guó)六條，總讓人覺得國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控“雷聲大雨點(diǎn)小”，難道國(guó)家的宏觀調(diào)控真的管不了房地產(chǎn)市場(chǎng)嗎？國(guó)務(wù)院29日發(fā)布的關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見將給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)多大影響？對(duì)購(gòu)房的百姓帶來(lái)哪些好處？是否真能讓中國(guó)的大多數(shù)老百姓看到“置業(yè)”的希望？……

九部委聯(lián)手開下15劑猛“藥”

29日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出通知，轉(zhuǎn)發(fā)了國(guó)家建設(shè)部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、統(tǒng)計(jì)局、銀監(jiān)會(huì)等九個(gè)國(guó)家部門的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》?！兑庖姟分赋觯窈髮⑶袑?shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用，合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，有步驟地解決低收入家庭的住房困難，完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度。國(guó)家九部委再度聯(lián)手調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，用意在于痛下猛藥為樓市療疾排毒。其中包括制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃，重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房；明確新建住房結(jié)構(gòu)比例。今后五年將重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房；調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅。為進(jìn)一步抑制投機(jī)和投資性購(gòu)房需求，從下月一日起對(duì)購(gòu)買住房不足五年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件。為抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，對(duì)項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費(fèi)信貸政策。為抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，從下月一日起個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于三成等等。

此輪調(diào)控更重精準(zhǔn)和實(shí)效

這次出臺(tái)的《意見》是針對(duì)部分過(guò)熱房地產(chǎn)市場(chǎng)的“精確打擊”，量化后的指針更具有針對(duì)性，但并沒有想象中嚴(yán)厲，屬于結(jié)構(gòu)性溫和調(diào)控?！兑庖姟窂牧蠓矫骊U述了調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的具體措施，提出切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用，合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，有步驟地解決低收入家庭的住房困難，完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度。對(duì)比去年5月初的七部委新政，可以看出此次調(diào)控政策秉持了一貫的突出重點(diǎn)、分類指導(dǎo)和區(qū)別對(duì)待的思路，也依然采取了目標(biāo)責(zé)任制，“對(duì)宏觀調(diào)控政策落實(shí)不到位、房?jī)r(jià)漲幅沒有得到有效控制、結(jié)構(gòu)性矛盾突出、拆遷問(wèn)題較多的城市，要予以通報(bào)批評(píng)，并限期整改”。此次《意見》與去年不同之處，在于更加注重政策的精準(zhǔn)和實(shí)效性。90平米、70%比例、5年這些數(shù)字……可以肯定的是，影響將是深刻的，市場(chǎng)將圍繞這些數(shù)字進(jìn)行各個(gè)層面的激蕩。首先要注意到此次聯(lián)合頒發(fā)新政的部委中，在去年的基礎(chǔ)上加入了統(tǒng)計(jì)局和監(jiān)察部。統(tǒng)計(jì)局承擔(dān)著信息披露的責(zé)任，監(jiān)察部則主管監(jiān)督落實(shí)，這兩個(gè)部委的加入，說(shuō)明中央要求各部門之間更加協(xié)調(diào)一致，強(qiáng)調(diào)政策實(shí)施的效果。從分類政策來(lái)看，政府的調(diào)控手段也更加科學(xué)。此次三個(gè)主要的分類調(diào)節(jié)手段都注意避免動(dòng)用行政手段，而是更加注重通過(guò)市場(chǎng)行為進(jìn)行深化調(diào)理。稅收政策有兩個(gè)值得注意的地方：第一是沒有強(qiáng)征二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅，第二是對(duì)購(gòu)買住房5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的征收全額營(yíng)業(yè)稅。雖然市場(chǎng)上征收二手房轉(zhuǎn)讓20%的個(gè)人所得稅的輿論較多，但是《意見》中并沒有此項(xiàng)政策。這是因?yàn)檎紤]到了全國(guó)樓市的不同情況，征收二手房個(gè)稅會(huì)使健康的樓市也產(chǎn)生震蕩，由此給全國(guó)樓市帶來(lái)的后果將難以評(píng)估。另外，在去年對(duì)購(gòu)買2年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的住房征收全額營(yíng)業(yè)稅的基礎(chǔ)上，此次政策把征稅年限拉長(zhǎng)到了5年，這實(shí)際上把投資者和投機(jī)者的分界線劃定在5年，進(jìn)一步限制了投機(jī)者和短期投資者的空間。此次出臺(tái)的信貸政策，對(duì)資本金不足35%的開發(fā)商不發(fā)放貸款、對(duì)空置3年以上的商品房不接受其作為抵押物等，這些政策填補(bǔ)了以往信貸政策上的細(xì)節(jié)不足，加大了開發(fā)商鉆政策漏洞的難度。此外，對(duì)于市場(chǎng)上討論較多的首付比例，此次政策中也有了明確的規(guī)定?！兑庖姟穼?duì)中低收入家庭仍維持20%的首付比例，保障了中低端購(gòu)房者的利益；而其他住房的首付比例不低于30%，這在去年的信貸收縮中已經(jīng)成了市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)，因此對(duì)市場(chǎng)的影響將比較溫和。未采用50%的首付比例，為市場(chǎng)調(diào)節(jié)留下空間?！兑庖姟芬环矫嬖谠诩訌?qiáng)土地政策中的招、拍、掛的執(zhí)行力度外，繼續(xù)對(duì)土地政策前端和交易后端兩個(gè)過(guò)程予以規(guī)范，達(dá)到土地市場(chǎng)整體有序。土地市場(chǎng)的招、拍、掛規(guī)范了土地的交易過(guò)程，但是這個(gè)過(guò)程的前后卻都缺乏有力政策。這次卻在源頭上規(guī)范了土地出讓，并在土地出讓后加大了監(jiān)控力度。對(duì)閑置土地、開發(fā)商變相閑置土地的行為都做了相應(yīng)的處置，這使得土地政策更加明確，杜絕了開發(fā)商打擦邊球的可能。

從中央態(tài)度看后市房?jī)r(jià)走向

國(guó)家對(duì)于控制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的決心似乎很大，可從去年的國(guó)八條到今年的國(guó)六條，總讓人覺得國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控“雷聲大雨點(diǎn)小”，難道國(guó)家的宏觀調(diào)面對(duì)火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)就失靈了嗎？宏觀調(diào)空失靈的直接原因就是地方政府的執(zhí)行不力，可歷史證明，中國(guó)歷來(lái)是一個(gè)行政命令強(qiáng)大的國(guó)家。事實(shí)上，中國(guó)經(jīng)濟(jì)能在近30的時(shí)間里高歌猛進(jìn)的一個(gè)基本前提就是中國(guó)的行政命令強(qiáng)大，能做到大部分發(fā)展中國(guó)家所不能做到的令行禁止，只是所謂的令行禁止的執(zhí)行程度往往取決與中央政府的決心。所以，中央宏觀調(diào)空失靈的根本原因在于中央在房地產(chǎn)市場(chǎng)的所面臨的矛盾：不能讓房地產(chǎn)市場(chǎng)硬著陸，因?yàn)槿绻康禺a(chǎn)市場(chǎng)被迫硬著陸的話，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的打擊是不言而語(yǔ)的；但是，現(xiàn)在房?jī)r(jià)過(guò)高已經(jīng)引起了一系列的社會(huì)問(wèn)題，這也是中央政府必須面對(duì)并解決的。所以，從中央政府這一矛盾中可以看出中央政府對(duì)房?jī)r(jià)的態(tài)度：堅(jiān)決打擊房?jī)r(jià)在現(xiàn)在的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)過(guò)快，同時(shí)努力確保房?jī)r(jià)平穩(wěn)略有下降。中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的基本原則是：出臺(tái)嚴(yán)厲的政策表明中央對(duì)房?jī)r(jià)的態(tài)度以緩民憤，但實(shí)際操作是房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控是多次而不是一次、是長(zhǎng)時(shí)間而不是短時(shí)間內(nèi)到位。所以，這次《意見》的出臺(tái)對(duì)樓市的最大的影響是中央對(duì)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)決心，以及中央是否有更大力度的政策出臺(tái)的不可預(yù)測(cè)性，所以對(duì)樓市持觀望態(tài)度的人將繼續(xù)增多。事實(shí)上，如果在這次《意見》出臺(tái)后，房?jī)r(jià)上漲沒能得到抑制的話中央將很快有新措施出臺(tái)，正如前面所說(shuō)的，中國(guó)是一個(gè)行政命令強(qiáng)大的國(guó)家。所以我們認(rèn)為，房?jī)r(jià)從長(zhǎng)期看將是：房?jī)r(jià)平穩(wěn)略有下降。