歷屆調(diào)控為何總壓不住高房價？

自2009年12月開始房地產(chǎn)調(diào)控以來，調(diào)控經(jīng)歷了5次升級，即2010年1月的"國十一條"、4月的"國十條"、9月的"9·29新政"、2011年1月的"新國八條"，再到今年2月20日的"國五條"。政策調(diào)控措施頻出且逐步加碼，但就是按不住房價高昂的"頭"。很多人早對政府調(diào)控高房價的能力提出了質(zhì)疑，認(rèn)為中國的房價實(shí)際上已經(jīng)處于失控狀態(tài)。

國家統(tǒng)計局剛剛公布的6月份70個大中城市新房價格數(shù)據(jù)顯示，雖然有69個同比上漲，有63個城市環(huán)比上漲，北京新建住宅商品房價格指數(shù)同比上漲幅度高達(dá)16.7%，但民眾似乎已經(jīng)麻木。如今一二線城市房價再高，購買者寥寥無幾，三四線城市房地產(chǎn)崩盤跡像已經(jīng)隱現(xiàn)，區(qū)域性房地產(chǎn)泡沫正在漸漸消退和破滅，這是房地產(chǎn)泡沫將要自行破滅的征兆和信號。那么房價為什么對政策調(diào)控不予理會越調(diào)越漲？以至于到了失控的邊緣呢？原因有三：

首先，中央政府對房地產(chǎn)的調(diào)控屬于"應(yīng)急式調(diào)控"，往往類似于撲滅突發(fā)火情的"消防隊(duì)"。當(dāng)房價之火熊熊燃起時，政府便緊急出臺調(diào)控政策，此后往往出于"保增長"的考慮，沒有對房價泡沫真正痛下"殺手"。在這樣的背景下，出臺的調(diào)控政策往往帶有零打碎敲、單兵突進(jìn)性質(zhì)，始終沒有構(gòu)建起一個由土地、信貸、稅收、行政問責(zé)等多種調(diào)控手段有機(jī)組合而成并有效發(fā)揮效力的長效調(diào)控機(jī)制。

就拿房產(chǎn)稅來說，這是發(fā)達(dá)國家廣泛實(shí)行并且效果顯著的一項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控利器。但在我國，房產(chǎn)稅制度尚未成型。出于對既得利益群體的情緒"照顧"有嘉，滬、渝版的房產(chǎn)稅征收過于"溫柔"，稅收征用范圍小，稅基狹窄，稅率偏低且還實(shí)行累進(jìn)行，這樣的房產(chǎn)稅即使擴(kuò)圍也對調(diào)控房價起不了多大作用。

再者，地方政府對房地產(chǎn)調(diào)控"并不給力"，也就是說中央的房地產(chǎn)調(diào)控政策到了地方上沒有真正很好的執(zhí)行。如今地方政府已經(jīng)被房地產(chǎn)業(yè)所綁架。地方政府的土地收讓金和各種稅收加在一起，要占到高房價的60%左右。很難想像，房價如果出現(xiàn)大調(diào)整，會給地方財政收入帶來什么樣的重大影響。

如今地方政府正在肆意妄為的推動賣地金融、賣地財政，靠房地產(chǎn)來拉動GDP和增加稅收，口頭上執(zhí)行中央的調(diào)控精神，但由于沒有對其真正實(shí)行"問責(zé)制"，所以地方政府暗地里操縱推高房價，以獲得更多的利益。正因?yàn)槿绱?，中國房地產(chǎn)業(yè)高燒不退，屢調(diào)屢漲，地方政府必定"功不可沒"。

最后，貨幣信貸大投放，是房地產(chǎn)行業(yè)無節(jié)制膨脹、房地產(chǎn)調(diào)控屢調(diào)屢敗的元兇之一。早在2008年房地產(chǎn)調(diào)控已稍有起色，卻遭遇了美國次貸危機(jī)，由于當(dāng)時鑒于我國出口的持續(xù)低迷，中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了較大滑坡。上屆中央政府在2009年初推出4萬億投資計劃和10萬億天量信貸，于是房地產(chǎn)泡沫得以起死回升。到2010年初，中央政府又發(fā)現(xiàn)房價漲幅過快，立刻啟動新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策，不過此時已經(jīng)有些遲晚，大型房企通過銀行信貸仍然獲得資金支持，而中小型房企可以通過信托等影子銀行的融資方式，籌到大量資金，房地產(chǎn)熊熊烈火一發(fā)不可收拾。

2008年時我國的M2規(guī)模只有47萬億，2009年底，M2鈔票總量是60萬億，2010年底，是72萬億，而到了今年6月底廣義貨幣（M2）余額達(dá)到了105.45萬億，是去年全年GDP總量的200%。這幾年貨幣信貸大投放，房價上漲和M2的飆升速度基本保持同步。而實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣，貨幣嚴(yán)重超發(fā)，人們對通脹預(yù)期恐懼，導(dǎo)致大量流動性進(jìn)入到了房地產(chǎn)領(lǐng)域，使得房地產(chǎn)泡沫一輪又一輪被吹大，房價一輪又一輪被推高。

不過，本屆政府在調(diào)控房地產(chǎn)方面的風(fēng)格與上屆政府完全不同，本屆政府更傾向于"不剌激、去杠桿、調(diào)結(jié)構(gòu)"這三項(xiàng)舉措。就是從表面上看，新一屆政府在經(jīng)濟(jì)工作會議上很少提及房地產(chǎn)調(diào)控問題，似乎并不急于去剌破房地產(chǎn)泡沫。而實(shí)際上是通過給房地產(chǎn)金融去杠桿，調(diào)整現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，擺脫對房地產(chǎn)的過度依賴方面入手，對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控。進(jìn)入二季度后，經(jīng)濟(jì)遭遇明顯減整困境，6月中旬銀行業(yè)錢荒來襲，在這種情況下，中央政府仍然堅持不放水、不搞大規(guī)模經(jīng)濟(jì)剌激計劃。

只要財政部、央行不放松財政、貨幣信貸資金，證監(jiān)會不開放上市房企的再融資，那么房地產(chǎn)行業(yè)的流動性將會很快緊缺，屆時房企將不得不降價促銷手中的囤房，高房價將很快回頭，房地產(chǎn)泡沫將開始消退，金融風(fēng)險給經(jīng)濟(jì)帶來的災(zāi)難性后果雖然不可改變，但是起碼可以盡力將慘烈度和危害度控制在最小的范圍之內(nèi)。