房地產(chǎn)業(yè)進入多事之秋
2011-09-06 13:00:55 來源：亞太博宇
來自中央的又一輪針對土地財政的改革拉開序幕，這對于剛剛緩過勁來的房地產(chǎn)來說，無疑是當頭一棒。中國的房地產(chǎn)業(yè)將在國家進一步加強宏觀調(diào)控的大背景下無奈地進入一個多事之秋，步入整個行業(yè)規(guī)范化前的陣痛期……
存貨激增致房地產(chǎn)資金遭遇摧毀式重壓
在稅收政策、貨幣信貸政策和行政手段在內(nèi)的宏觀調(diào)控政策"組合拳"的作用下，2011年上半年房地產(chǎn)市場已然提前入冬。雖然地產(chǎn)類公司都秉承現(xiàn)金為王的經(jīng)營策略，但在今年上半年緊縮的樓市政策壓力下，房地產(chǎn)行業(yè)一片萎靡，導致上述企業(yè)存貨劇增，給現(xiàn)金流帶來了摧毀式的重壓。截至8月28日，已經(jīng)披露中報的102家房地產(chǎn)上市公司中，共有67家經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額為負，占比達65.69%。此外，更有57家上市公司經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額同比出現(xiàn)下滑。8月地產(chǎn)研究報告指出，15個典型城市一手房整體平均可售面積環(huán)比持平，同比上升35%，相比2010年4月低點上升45%，庫存量大大提升。與此對應，目前15個城市的一手房平均去化時間從年初的9個月上升至17個月，環(huán)比下降2%，同比上升9%。存貨大幅度增長的現(xiàn)象也在房地產(chǎn)上市公司的半年報數(shù)據(jù)中得到體現(xiàn)。截至8月28日，107家上市房企公布了中報。這107家房企2011年上半年的存貨達9729.10億元人民幣，較一季度的8858.00億元，增長了近9.83%，比去年同期的6979.00億元，大幅增長了 39.40%。9700多億的存貨并不是一筆小負擔，而此前頻繁拿地遺留的高存貨風險逐漸浮出水面。在年初至今的三次加息相應加重了房地產(chǎn)公司們的融資壓力，其資產(chǎn)負債率直線上升。受貨幣緊縮政策以及各地紛紛出臺限購措施影響，房地產(chǎn)企業(yè)銷售受到一定程度抑制，導致存貨規(guī)模同比大幅攀升，隨著資金鏈緊張程度加劇，未來去庫存壓力將進一步上升。
前八月收入同比折半土地財政難以為繼
盡管土地成交面積相較去年并未出現(xiàn)太大下滑，但前8月土地成交金額大滑坡，不足去年全年一半--今年前8月上海土地出讓金743.1億元，僅為去年全年的48.4%。值得注意的是，雖然上海土地出讓金出現(xiàn)大幅下降，但是743.1億元的總收入還是超過了北京、天津、杭州等城市，位列全國第一。從今年前8月京滬廣深以及其他7個重點城市的土地出讓金收入情況來看，11個城市中，大半數(shù)土地出讓金收入都較去年同期出現(xiàn)了明顯下跌，其中跌幅最多的達四成。無疑，在各種樓市調(diào)控政策的催化下，今年以來，開發(fā)商資金回籠緩慢，市場預期悲觀，拿地熱情驟降。以至于流拍、底價成交依舊貫穿整個土地市場。曾經(jīng)撐起土地出讓金收入"半邊天"的全國住宅用地市場，其溢價率每月均低于去年同期，且一直處于低位水平。為了挽回頹勢，上半年各地政府都在勒緊褲腰帶，明顯減少了土地的供應。但這一試圖通過改變市場供求關(guān)系來拯救土地市場的舉措并未奏效。直至6月，地方政府終于在與市場的僵持中敗下陣來，開始積極供地，大批優(yōu)質(zhì)地塊入市，以調(diào)動開發(fā)商的積極性。只是，地方政府傾力推出的高量土地供應，并沒有一如既往得到開發(fā)商的熱烈響應。剛剛過去的8月，土地流拍現(xiàn)象依然在持續(xù)，土地市場未改慘淡局面，成交量持續(xù)下滑。隨后幾個月的土地交易市場依然會延續(xù)底價成交、流拍的情況，主要是因為房價過高、上漲過快的二三線城市將面臨限購、限貸等政策緊縮預期，將會傳導到土地市場；高庫存、融資難將助推土地市場降溫。而為了保證土地出讓金收入，地方政府將會主動降低心理價位，和開發(fā)商進行談判。
胡溫接連發(fā)聲土地政策恐引房地產(chǎn)海嘯
9月2日，中國總理溫家寶考察國土資源部，提出要節(jié)約用地，而在此前的8月23日，中共總書記胡錦濤也連用三個"最嚴格"強調(diào)中國的土地管理制度。在中國近幾年隨著房價的飆升，被認為是耕地紅線的"18億畝"也不斷迫近。中央以及公眾對此對此也早有預判，不過卻依舊無法遏制這種狀況的蔓延。而由于土地矛盾而產(chǎn)生的一系列社會問題和社會矛盾也日益凸顯，如強拆、暴力抗遷以及官商勾結(jié)、權(quán)錢交易等等。尤其是在中國各地多次出現(xiàn)由于拆遷引起的大規(guī)模群體性事件，更是令政府神經(jīng)繃緊。無論是從打壓房價還是控制群體性事件，中共領(lǐng)導層對于土地問題愈來愈重視。溫家寶這番要求土地節(jié)約的言論并非首次，8月23日，中共總書記胡錦濤在北京連用"最嚴格的土地管理制度"、"最嚴格的耕地保護制度"、"最嚴格的節(jié)約用地制度"，三個"最嚴格"強調(diào)中國的土地管理制度。半月之內(nèi)對于土地管理胡溫接連發(fā)聲，被外界解讀為中央要求國土資源部收緊土地供應量。此前，為守住18億畝耕地紅線，中國在土地管理上實行了一套嚴格的行政計劃體制，以便國務(wù)院可以通過增加或者減少土地供應，來調(diào)控宏觀經(jīng)濟。如今，繼國務(wù)院上收22個城市建設(shè)用地審批權(quán)之后，中共中央政治局8月23日就完善土地管理制度問題研究進行第三十一次集體學習。此次在節(jié)約用地上胡溫接連發(fā)聲，再加上之前國務(wù)院上收22個城市建設(shè)用地審批權(quán)，無疑是收緊"地根"的又一次"加碼"。在解決"用地矛盾"上中央正在"針鋒相對，步步緊逼"。這無疑是來自中央的又一輪針對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的序曲，對于剛剛緩過勁來并準備年底翹尾的房地產(chǎn)來說，無疑是當頭一棒。房產(chǎn)資金鏈可能就此斷裂，大量資金將進入私募產(chǎn)業(yè)，也或許匯流進入國外房地產(chǎn)業(yè)。
決心整治土地財政是房地產(chǎn)規(guī)范前的陣痛
多年來，中國房價幾乎一直呈現(xiàn)節(jié)節(jié)攀升之態(tài)勢。其中一個重要的因素是各級政府對于土地財政的依賴性和迷戀性日益增強，導致房地產(chǎn)開發(fā)成本不斷地提升，而讓土地財政成為開發(fā)商及其"商用專家"等群體借機抬升房價的貌似無懈可擊的"理由"，進而使土地財政成為眾矢之的。但是"花無百日紅"。這不，土地財政縮水的變局不以任何人的意志為轉(zhuǎn)移地呈現(xiàn)在了世人面前。數(shù)據(jù)顯示，今年全國133個城市單月住宅類用地成交量在8月達到最低，成交面積1918萬平方米，較去年同期減少19%。全國不少重點城市前8月的土地出讓金都出現(xiàn)了明顯下跌。究其原因，首要一個因素是，國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控的信心、決心和力度越來越大，使得不少地方政府調(diào)整了土地供應的方向和面積。其次，政府出臺的限購、限貸等宏觀調(diào)控舉措之成效日益明顯，導致房地產(chǎn)開發(fā)商買地的熱情銳減，而其購買土地的能力也越發(fā)低下。再者，部分具有遠見卓識之決策者及掌握有一定話語權(quán)者，想方設(shè)法地弱化政府對土地財政的依賴性和迷戀性。誠然，就當下而言，相關(guān)教育、城市建設(shè)費用，以及保障房建設(shè)資金等都難以離開土地財政的支持。但是，只要中國的房價尚未回落到溫家寶總理所講的"合理價位"，那么國家對于房地產(chǎn)市場調(diào)控的信心、決心和力度就不會減弱，而會不斷弱化對土地財政的依賴性和迷戀性。還有，不斷弱化政府對土地財政的依賴性和迷戀性，也是中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的客觀要求。再者，弱化土地財政，可降低中國房價，利于億萬中國普通民眾住房問題的解決，而這是人心所向、大勢所趨。
專家預計，未來一兩個月內(nèi)，根據(jù)統(tǒng)計局統(tǒng)計的城市房價反彈，第三批限購名單將在此產(chǎn)生。"已實施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴格執(zhí)行相關(guān)政策，限購范圍僅限于城市局部區(qū)域、部分房屋類型要盡快調(diào)整，從嚴執(zhí)行。"如果嚴格按照此條進行，影響最大的并非是那些尚未限購的城市，而是在第一輪限購中打擦邊球的城市，包括鄭州、合肥、三亞等。如果限購城市擴容到20個城市，全國商品房銷售量會下降2%至3%；如果擴大到30個城市，銷售量下降3%至4%；如果擴大到40個城市，銷售量下降4%至5%；如果擴大到50個城市，銷售量下降5%至6%，對市場影響將比較大。中國的房地產(chǎn)業(yè)將在國家進一步加強宏觀調(diào)控的大背景下無奈地進入一個多事之秋，步入整個行業(yè)規(guī)范化前的陣痛期。
存貨激增致房地產(chǎn)資金遭遇摧毀式重壓
在稅收政策、貨幣信貸政策和行政手段在內(nèi)的宏觀調(diào)控政策"組合拳"的作用下，2011年上半年房地產(chǎn)市場已然提前入冬。雖然地產(chǎn)類公司都秉承現(xiàn)金為王的經(jīng)營策略，但在今年上半年緊縮的樓市政策壓力下，房地產(chǎn)行業(yè)一片萎靡，導致上述企業(yè)存貨劇增，給現(xiàn)金流帶來了摧毀式的重壓。截至8月28日，已經(jīng)披露中報的102家房地產(chǎn)上市公司中，共有67家經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額為負，占比達65.69%。此外，更有57家上市公司經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額同比出現(xiàn)下滑。8月地產(chǎn)研究報告指出，15個典型城市一手房整體平均可售面積環(huán)比持平，同比上升35%，相比2010年4月低點上升45%，庫存量大大提升。與此對應，目前15個城市的一手房平均去化時間從年初的9個月上升至17個月，環(huán)比下降2%，同比上升9%。存貨大幅度增長的現(xiàn)象也在房地產(chǎn)上市公司的半年報數(shù)據(jù)中得到體現(xiàn)。截至8月28日，107家上市房企公布了中報。這107家房企2011年上半年的存貨達9729.10億元人民幣，較一季度的8858.00億元，增長了近9.83%，比去年同期的6979.00億元，大幅增長了 39.40%。9700多億的存貨并不是一筆小負擔，而此前頻繁拿地遺留的高存貨風險逐漸浮出水面。在年初至今的三次加息相應加重了房地產(chǎn)公司們的融資壓力，其資產(chǎn)負債率直線上升。受貨幣緊縮政策以及各地紛紛出臺限購措施影響，房地產(chǎn)企業(yè)銷售受到一定程度抑制，導致存貨規(guī)模同比大幅攀升，隨著資金鏈緊張程度加劇，未來去庫存壓力將進一步上升。
前八月收入同比折半土地財政難以為繼
盡管土地成交面積相較去年并未出現(xiàn)太大下滑，但前8月土地成交金額大滑坡，不足去年全年一半--今年前8月上海土地出讓金743.1億元，僅為去年全年的48.4%。值得注意的是，雖然上海土地出讓金出現(xiàn)大幅下降，但是743.1億元的總收入還是超過了北京、天津、杭州等城市，位列全國第一。從今年前8月京滬廣深以及其他7個重點城市的土地出讓金收入情況來看，11個城市中，大半數(shù)土地出讓金收入都較去年同期出現(xiàn)了明顯下跌，其中跌幅最多的達四成。無疑，在各種樓市調(diào)控政策的催化下，今年以來，開發(fā)商資金回籠緩慢，市場預期悲觀，拿地熱情驟降。以至于流拍、底價成交依舊貫穿整個土地市場。曾經(jīng)撐起土地出讓金收入"半邊天"的全國住宅用地市場，其溢價率每月均低于去年同期，且一直處于低位水平。為了挽回頹勢，上半年各地政府都在勒緊褲腰帶，明顯減少了土地的供應。但這一試圖通過改變市場供求關(guān)系來拯救土地市場的舉措并未奏效。直至6月，地方政府終于在與市場的僵持中敗下陣來，開始積極供地，大批優(yōu)質(zhì)地塊入市，以調(diào)動開發(fā)商的積極性。只是，地方政府傾力推出的高量土地供應，并沒有一如既往得到開發(fā)商的熱烈響應。剛剛過去的8月，土地流拍現(xiàn)象依然在持續(xù)，土地市場未改慘淡局面，成交量持續(xù)下滑。隨后幾個月的土地交易市場依然會延續(xù)底價成交、流拍的情況，主要是因為房價過高、上漲過快的二三線城市將面臨限購、限貸等政策緊縮預期，將會傳導到土地市場；高庫存、融資難將助推土地市場降溫。而為了保證土地出讓金收入，地方政府將會主動降低心理價位，和開發(fā)商進行談判。
胡溫接連發(fā)聲土地政策恐引房地產(chǎn)海嘯
9月2日，中國總理溫家寶考察國土資源部，提出要節(jié)約用地，而在此前的8月23日，中共總書記胡錦濤也連用三個"最嚴格"強調(diào)中國的土地管理制度。在中國近幾年隨著房價的飆升，被認為是耕地紅線的"18億畝"也不斷迫近。中央以及公眾對此對此也早有預判，不過卻依舊無法遏制這種狀況的蔓延。而由于土地矛盾而產(chǎn)生的一系列社會問題和社會矛盾也日益凸顯，如強拆、暴力抗遷以及官商勾結(jié)、權(quán)錢交易等等。尤其是在中國各地多次出現(xiàn)由于拆遷引起的大規(guī)模群體性事件，更是令政府神經(jīng)繃緊。無論是從打壓房價還是控制群體性事件，中共領(lǐng)導層對于土地問題愈來愈重視。溫家寶這番要求土地節(jié)約的言論并非首次，8月23日，中共總書記胡錦濤在北京連用"最嚴格的土地管理制度"、"最嚴格的耕地保護制度"、"最嚴格的節(jié)約用地制度"，三個"最嚴格"強調(diào)中國的土地管理制度。半月之內(nèi)對于土地管理胡溫接連發(fā)聲，被外界解讀為中央要求國土資源部收緊土地供應量。此前，為守住18億畝耕地紅線，中國在土地管理上實行了一套嚴格的行政計劃體制，以便國務(wù)院可以通過增加或者減少土地供應，來調(diào)控宏觀經(jīng)濟。如今，繼國務(wù)院上收22個城市建設(shè)用地審批權(quán)之后，中共中央政治局8月23日就完善土地管理制度問題研究進行第三十一次集體學習。此次在節(jié)約用地上胡溫接連發(fā)聲，再加上之前國務(wù)院上收22個城市建設(shè)用地審批權(quán)，無疑是收緊"地根"的又一次"加碼"。在解決"用地矛盾"上中央正在"針鋒相對，步步緊逼"。這無疑是來自中央的又一輪針對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的序曲，對于剛剛緩過勁來并準備年底翹尾的房地產(chǎn)來說，無疑是當頭一棒。房產(chǎn)資金鏈可能就此斷裂，大量資金將進入私募產(chǎn)業(yè)，也或許匯流進入國外房地產(chǎn)業(yè)。
決心整治土地財政是房地產(chǎn)規(guī)范前的陣痛
多年來，中國房價幾乎一直呈現(xiàn)節(jié)節(jié)攀升之態(tài)勢。其中一個重要的因素是各級政府對于土地財政的依賴性和迷戀性日益增強，導致房地產(chǎn)開發(fā)成本不斷地提升，而讓土地財政成為開發(fā)商及其"商用專家"等群體借機抬升房價的貌似無懈可擊的"理由"，進而使土地財政成為眾矢之的。但是"花無百日紅"。這不，土地財政縮水的變局不以任何人的意志為轉(zhuǎn)移地呈現(xiàn)在了世人面前。數(shù)據(jù)顯示，今年全國133個城市單月住宅類用地成交量在8月達到最低，成交面積1918萬平方米，較去年同期減少19%。全國不少重點城市前8月的土地出讓金都出現(xiàn)了明顯下跌。究其原因，首要一個因素是，國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控的信心、決心和力度越來越大，使得不少地方政府調(diào)整了土地供應的方向和面積。其次，政府出臺的限購、限貸等宏觀調(diào)控舉措之成效日益明顯，導致房地產(chǎn)開發(fā)商買地的熱情銳減，而其購買土地的能力也越發(fā)低下。再者，部分具有遠見卓識之決策者及掌握有一定話語權(quán)者，想方設(shè)法地弱化政府對土地財政的依賴性和迷戀性。誠然，就當下而言，相關(guān)教育、城市建設(shè)費用，以及保障房建設(shè)資金等都難以離開土地財政的支持。但是，只要中國的房價尚未回落到溫家寶總理所講的"合理價位"，那么國家對于房地產(chǎn)市場調(diào)控的信心、決心和力度就不會減弱，而會不斷弱化對土地財政的依賴性和迷戀性。還有，不斷弱化政府對土地財政的依賴性和迷戀性，也是中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的客觀要求。再者，弱化土地財政，可降低中國房價，利于億萬中國普通民眾住房問題的解決，而這是人心所向、大勢所趨。
專家預計，未來一兩個月內(nèi)，根據(jù)統(tǒng)計局統(tǒng)計的城市房價反彈，第三批限購名單將在此產(chǎn)生。"已實施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴格執(zhí)行相關(guān)政策，限購范圍僅限于城市局部區(qū)域、部分房屋類型要盡快調(diào)整，從嚴執(zhí)行。"如果嚴格按照此條進行，影響最大的并非是那些尚未限購的城市，而是在第一輪限購中打擦邊球的城市，包括鄭州、合肥、三亞等。如果限購城市擴容到20個城市，全國商品房銷售量會下降2%至3%；如果擴大到30個城市，銷售量下降3%至4%；如果擴大到40個城市，銷售量下降4%至5%；如果擴大到50個城市，銷售量下降5%至6%，對市場影響將比較大。中國的房地產(chǎn)業(yè)將在國家進一步加強宏觀調(diào)控的大背景下無奈地進入一個多事之秋，步入整個行業(yè)規(guī)范化前的陣痛期。
