保障房，終于來了
2011-01-12 11:26:44 來源：亞太博宇
不論如何，商品房與保障房雙軌制終于會到來，商品房的沖擊也終于會一天天顯現(xiàn)；與其在此幻想保障房如何執(zhí)行不力，房企莫若早有準(zhǔn)備……國家連續(xù)出臺關(guān)于加大保障性住房建設(shè)力度的政策，已讓部品商們看到了保障性住房顯現(xiàn)的巨大市場，房企或許可以與部品商們捆綁經(jīng)營……
保障房到了最重要的時候
2011年，全國保障性安居工程住房建設(shè)規(guī)?；?qū)⒏哌_(dá)1000萬套，相比2010年的580萬套，增長72.4%。而計劃新增的420萬套住房中，公共租賃房將占主要部分。有人歡呼，2011年是保障房"元年"。
應(yīng)該看到，2011年只是保障房的建設(shè)元年，而不是管理元年。
保障房"建管一體"，它不能像商品房那樣一賣了之，只有建好了管好了才能有用。注意到"公共租賃房將占主要部分"的說法，這種公益性租賃管理難上加難，實(shí)務(wù)操作上還需要"意在筆先"，即在建設(shè)前期的設(shè)計過程中，管理思路就事先介入，在某些部位的安排上，體現(xiàn)出管理的意圖。
當(dāng)管理保障房的點(diǎn)上經(jīng)驗(yàn)還沒有取得，而建設(shè)保障房的面上工程就大量上馬，這事兒既玄又懸。
保障房其實(shí)是一種為社會底層提供的遮風(fēng)避雨的物品，放眼世界，這種物品有兩種形態(tài)，一種是適應(yīng)現(xiàn)代工業(yè)人力資源流動的社會住宅，另一種形態(tài)是黃賭毒聚集的貧民窟。不扯太遠(yuǎn)，就看華人社會，一種是新加坡式的組屋，另一種是香港式的租屋，住在組屋里有尊嚴(yán)，有安全；住在租屋里就未必有尊嚴(yán)，甚至缺乏安全。在指導(dǎo)思想上，組屋與租屋有著"質(zhì)"的區(qū)別，組屋宜居就是為了宜居，而租屋蝸居就是為了高房價而制造剛性需求。
中國大陸目前住房頂層設(shè)計問題是照搬了香港式的土地批租，這個土地批租有兩個果實(shí)，一顆是高房價，另一顆是貧民窟，目前中國大陸已經(jīng)飽嘗前一顆果實(shí)的苦澀滋味，如果住房問題的頂層設(shè)計不變，飽嘗后一顆果實(shí)的更加苦澀滋味，應(yīng)該就是順理成章的事情。
社會住宅還是貧民窟？這一重大抉擇的時間窗口就在2011年！
由于比中國住房頂層設(shè)計更加頂層設(shè)計的問題是，對于具有重大和深遠(yuǎn)社會影響的保障房管理模式問題的評議權(quán)和選擇權(quán)，并不是掌握在老百姓的手中，而是掌握在地方政府的手中。一直以來，地方政府對保障房持壓量的態(tài)度，2011年壓量肯定壓不住了，就算1000萬套保障房打個7折至少也有700萬套供應(yīng)，但保障房還是可以錯試的，還是可以把它搞成香港租屋式的，地方政府有動機(jī)這么做的，畢竟，保障房對他們豐諛的賣地收入構(gòu)成了巨大危脅，況且，他們?yōu)榱双@得土地大舉負(fù)債已經(jīng)達(dá)到天文數(shù)字。
不出意外，在2011年，伴隨大量保障房建設(shè)竣工，保障房的管理模式不形成也得形成，至于要新加坡式有科技含量的繁榮，還是要香港式倒騰土地房子的繁榮，地方政府是不會有想法的。
不出意外，保障房會好事做歪，近年來，諸如此類的好事做歪事例人們已經(jīng)見過太多，比如，出于構(gòu)建養(yǎng)老體制的好事，被做歪成"養(yǎng)老待遇雙軌制"；又比如，出于加強(qiáng)集市管理的好事，被做歪成在第一行政執(zhí)法之外又衍生出第二行政執(zhí)法的"城管"，等等。如果保障房好事做歪，五至十年后，保障房就會脫下新裝，淪為臟亂差的代名詞，再過五至十年，在以權(quán)謀私和層層私下轉(zhuǎn)租的利益驅(qū)使下，臟亂差的代名詞就會蛻變成黃賭毒的貧民窟。在這個世界上，已經(jīng)有過太多的教訓(xùn)，不管是平躺的零亂的貧民窟，還是高聳的貌似整潔的貧民區(qū)，都是城市的難以治愈的通病和頑疾。
保障房的一切，都會在2011年，都會在不經(jīng)意間，塵埃落定。
還有一種例外，住建部作為一個與賣地經(jīng)濟(jì)基本不相利益攸關(guān)的當(dāng)事者，在2011年6月前，最遲在2011年9月前，拿出了"中國保障房管理體系1.0版"，這個1.0版指導(dǎo)思想就是，宜居只是為了宜居，而不是為了拆東墻揭瓦片去補(bǔ)一個莫名其妙的房地產(chǎn)支柱。也就是說，在住房問題上，在本年度內(nèi)，要率先真正實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變。
過了這個村，就再沒有那個店。
明確推進(jìn)保障房安居工
當(dāng)中國經(jīng)濟(jì)巨輪剛剛駛?cè)?quot;十二五"的時刻，我國明確提出要更大規(guī)模地推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，要求今年建設(shè)保障性住房和各類棚戶區(qū)改造住房比去年大幅度增加，重點(diǎn)發(fā)展公共租賃住房，加快解決低收入和中等偏下收入群體、新就業(yè)職工和外來務(wù)工人員住房問題。這是根據(jù)實(shí)踐作出的慎重選擇和果斷決策，我們要認(rèn)真貫徹落實(shí)。
在剛剛過去的2010年，我國保障性安居工程建設(shè)速度加快，規(guī)模創(chuàng)下歷史之最。全國各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房開工590萬套，基本建成370萬套；農(nóng)村危房改造開工136萬戶，基本竣工108萬戶，均超額完成年初國務(wù)院部署的任務(wù)。整個"十一五"期間，各地各部門在中央的堅強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)下，克服困難，創(chuàng)造性的開展工作，推動我國保障性安居工程取得了快速發(fā)展，解決了1140萬戶城鎮(zhèn)低收入家庭和360萬戶中低收入家庭住房困難問題，為我們在"十二五"期間更好地實(shí)現(xiàn)人民群眾住有所居的愿望積累了重要經(jīng)驗(yàn)。
黨中央、國務(wù)院高度重視解決住有所居問題。2011年，我國計劃保障性住房、各類棚戶區(qū)改造將達(dá)到1000萬套，改造農(nóng)村危房150萬戶。住房保障方式也將從"以售為主"向"租售并舉，以租為主"轉(zhuǎn)變。公共租賃住房將成為保障性住房的主要保障形式，將重點(diǎn)建設(shè)30-40平方米小戶型的公共租賃住房。我們要認(rèn)真理解中央精神，調(diào)動社會各方面力量，加大保障性安居工程建設(shè)和棚戶區(qū)、農(nóng)村危房改造力度，大力發(fā)展公共租賃住房，逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系。
住有所居，保民生，就要保保障性住房建設(shè)。這不僅能有效滿足城鄉(xiāng)住房困難群眾的急需，而且也有利于增加住房有效供給，完善住房供應(yīng)體系，遏制房價過快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
保障房來了，我們能獲救？
溫總理曾經(jīng)表示要在任期內(nèi)將房價控制在合理的范圍內(nèi)，大家等來了"史上最嚴(yán)厲"的房產(chǎn)調(diào)控政策，等來了"限購令"，卻仍然沒有看到房價下跌。大家繼續(xù)等，等"保障房"出臺，等"房產(chǎn)稅"出臺……
房產(chǎn)稅是大家普遍公認(rèn)的控制房價上漲最有力的工具。由于其殺傷力不可預(yù)估，所以相信不到最后政府是不會拿出來用的，那么保障房對控制房價究竟有多大的作用呢？
首先，我們來分析一下保障房的客戶群。目前的保障房是指：經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和公租房。許多人搞不清楚廉租房和公租房的區(qū)別。實(shí)際上公租房是提供給排隊等候廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的人群的。這些保障房只提供給城市低收入家庭，其中可用于銷售的只有經(jīng)濟(jì)適用房，它的認(rèn)購對象是指年家庭收入在5-7萬元以下的人群，也就是說這些家庭的月收入在5000-6000元以下。假如沒有經(jīng)濟(jì)適用房，這些家庭恐怕永遠(yuǎn)沒有能力去買房改善居住條件。保障房的客戶群原本就不是商品房的客戶群，保障房的出現(xiàn)只是讓買房的客戶數(shù)量比以前增加了，而不是對商品房客戶群進(jìn)行分流，因此理論上對商品房的價格不會產(chǎn)生影響。
其次，有人認(rèn)為同一區(qū)域中假如有了經(jīng)濟(jì)適用房，會讓這一地區(qū)的房價普遍走低。理論上來講，某區(qū)域在經(jīng)濟(jì)適用房銷售期間確實(shí)會拉低該區(qū)域的銷售均價，但并不會對該區(qū)域其他樓盤價格產(chǎn)生影響。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房無論從房型、面積還是裝修來看，都是按照基本解決住房需求的標(biāo)準(zhǔn)來建設(shè)的。而多數(shù)商品房是按照改善型需求以及提升居住品質(zhì)的要求來建設(shè)的。因此這是兩種特性不同的商品，不會互相影響價格。
看完上述分析，也許有人會問：那房價是不是不會跌了？其實(shí)，我們認(rèn)為"限購令"的效果還沒完全體現(xiàn)，大家不妨再等等。如果說限購令真的毫無用處，后面還有房產(chǎn)稅。但有一個信息大家不能忽視，就是在這么嚴(yán)厲的限購令下，房產(chǎn)銷售量還能逐步回升。這說明我國百姓對房產(chǎn)的剛性需求還是相當(dāng)強(qiáng)烈的。這也意味著房價要大幅下跌短期內(nèi)恐難實(shí)現(xiàn)。那么對于暫時買不起房又不符合經(jīng)濟(jì)適用房條件的小白領(lǐng)們該怎么辦呢？
與其坐等政府來救你，不如先學(xué)會自救！對于工作較忙的白領(lǐng)可以考慮長期包租賓館房間。賓館房間若長期租用是可以與賓館協(xié)商價格的，一般每月3000-5000元可以租到一定品質(zhì)的賓館房間，這樣每月的水費(fèi)、電費(fèi)、清潔費(fèi)都省了還冬暖夏涼四季空調(diào)，買家具電器的錢也省了，不僅住的舒服，每天回家房間都是整整齊齊的，尤其適合單身白領(lǐng)。
雙軌并行，2011房企應(yīng)對
不論如何，商品房與保障房雙軌制終于會到來，商品房的沖擊也終于會一天天顯現(xiàn)；與其在此幻想保障房如何執(zhí)行不力，房企莫若早有準(zhǔn)備。
在"運(yùn)籌2011 調(diào)控背景下城市運(yùn)營商發(fā)展論壇"上，中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰指出，2011年中國樓市將形成4種格局，在這個大背景下房地產(chǎn)企業(yè)要在5個方面采取應(yīng)對措施。
2011年樓市格局體現(xiàn)在：1.調(diào)控將成為常態(tài)；2.將長期存在市場承建商品房、政府負(fù)責(zé)保障房的雙軌運(yùn)行制；3.市場供不應(yīng)求是常態(tài)、限制需求也是常態(tài)；4、市場監(jiān)管越來越嚴(yán)，規(guī)劃越來越規(guī)范。
2011年房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對策略：1.要關(guān)注資金充裕情況，并按季度完成銷售目標(biāo)及回款，做短期規(guī)劃與調(diào)控相適應(yīng)；2.在關(guān)注資金充裕的基礎(chǔ)上，增加土地儲備；3.增加房企的橫向聯(lián)合，合作做大做強(qiáng)；4.關(guān)注產(chǎn)品細(xì)節(jié)，并具有前瞻性，尤其是在二三線城市；5.適當(dāng)積累保障房建設(shè)管理經(jīng)驗(yàn)。
當(dāng)然，以上只是理論性分析。
2011年初，上市房企紛紛設(shè)立新的年度銷售目標(biāo)，而在中國房地產(chǎn)市場面臨諸多不確定因素的前提下，房企想要繼續(xù)超額完成年銷售任務(wù)實(shí)屬不易。這就要求房企必須擴(kuò)大經(jīng)營范圍，而保障性住房項(xiàng)目給了其一個不錯的發(fā)展空間。對于房企來說：首先，保障房用地拿地價格較商品房用地便宜很多，也有政府給予的一些優(yōu)惠政策，可以節(jié)省前期投資費(fèi)用；其次，保障房項(xiàng)目有穩(wěn)定的資金來源和銷售對象，有利于企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)與回流。這些使得越來越多的房企進(jìn)入到保障房項(xiàng)目的建設(shè)中來。
但是，房企在贏得保障房項(xiàng)目利潤的同時，也要承擔(dān)起保障房項(xiàng)目質(zhì)量的責(zé)任。2010年5月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步強(qiáng)化住宅工程質(zhì)量管理和責(zé)任》的通知中稱，建設(shè)單位是住宅工程的主要質(zhì)量責(zé)任主體，要依法對所建設(shè)的商品住房、保障性安居工程等住宅工程在設(shè)計使用年限內(nèi)的質(zhì)量負(fù)全面責(zé)任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為保障性住房項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)劃的總控制者，無疑將承擔(dān)起項(xiàng)目建設(shè)過程中以及項(xiàng)目建成之后所有質(zhì)量問題的責(zé)任。
此外，國家連續(xù)出臺關(guān)于加大保障性住房建設(shè)力度的政策，已讓部品商們看到了保障性住房顯現(xiàn)的巨大市場，房企或許可以與部品商們捆綁經(jīng)營。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部曾發(fā)布相關(guān)通知，要求經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房、廉租房應(yīng)裝修一次到位，達(dá)到入住條件。不少家居家裝企業(yè)已經(jīng)在覬覦保障性住房的精裝修市場。通力電梯中國區(qū)副總裁陸亞寧曾表示，保障房每年的電梯需求約為5萬-6萬臺，占到了中國全年電梯需求量的1/4。通力電梯目前已經(jīng)進(jìn)入到這一市場，每年大概有幾千臺電梯被安裝在保障房中。北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人也表示，金隅嘉業(yè)開發(fā)的多個保障性住房項(xiàng)目都采用了金隅集團(tuán)麾下的新型節(jié)能建材產(chǎn)品，而產(chǎn)品具有的優(yōu)勢獲得了受購房者的青睞。同時有業(yè)內(nèi)人士表示，保障房的建設(shè)規(guī)模巨大，標(biāo)準(zhǔn)化程度較高，為住宅產(chǎn)業(yè)化提供了難得的市場機(jī)遇和發(fā)展空間。在政府主導(dǎo)的保障房建設(shè)工作中，如能進(jìn)行產(chǎn)業(yè)化探索，必將為住宅產(chǎn)業(yè)化整體進(jìn)程獲取寶貴經(jīng)驗(yàn)。
保障房到了最重要的時候
2011年，全國保障性安居工程住房建設(shè)規(guī)?；?qū)⒏哌_(dá)1000萬套，相比2010年的580萬套，增長72.4%。而計劃新增的420萬套住房中，公共租賃房將占主要部分。有人歡呼，2011年是保障房"元年"。
應(yīng)該看到，2011年只是保障房的建設(shè)元年，而不是管理元年。
保障房"建管一體"，它不能像商品房那樣一賣了之，只有建好了管好了才能有用。注意到"公共租賃房將占主要部分"的說法，這種公益性租賃管理難上加難，實(shí)務(wù)操作上還需要"意在筆先"，即在建設(shè)前期的設(shè)計過程中，管理思路就事先介入，在某些部位的安排上，體現(xiàn)出管理的意圖。
當(dāng)管理保障房的點(diǎn)上經(jīng)驗(yàn)還沒有取得，而建設(shè)保障房的面上工程就大量上馬，這事兒既玄又懸。
保障房其實(shí)是一種為社會底層提供的遮風(fēng)避雨的物品，放眼世界，這種物品有兩種形態(tài)，一種是適應(yīng)現(xiàn)代工業(yè)人力資源流動的社會住宅，另一種形態(tài)是黃賭毒聚集的貧民窟。不扯太遠(yuǎn)，就看華人社會，一種是新加坡式的組屋，另一種是香港式的租屋，住在組屋里有尊嚴(yán)，有安全；住在租屋里就未必有尊嚴(yán)，甚至缺乏安全。在指導(dǎo)思想上，組屋與租屋有著"質(zhì)"的區(qū)別，組屋宜居就是為了宜居，而租屋蝸居就是為了高房價而制造剛性需求。
中國大陸目前住房頂層設(shè)計問題是照搬了香港式的土地批租，這個土地批租有兩個果實(shí)，一顆是高房價，另一顆是貧民窟，目前中國大陸已經(jīng)飽嘗前一顆果實(shí)的苦澀滋味，如果住房問題的頂層設(shè)計不變，飽嘗后一顆果實(shí)的更加苦澀滋味，應(yīng)該就是順理成章的事情。
社會住宅還是貧民窟？這一重大抉擇的時間窗口就在2011年！
由于比中國住房頂層設(shè)計更加頂層設(shè)計的問題是，對于具有重大和深遠(yuǎn)社會影響的保障房管理模式問題的評議權(quán)和選擇權(quán)，并不是掌握在老百姓的手中，而是掌握在地方政府的手中。一直以來，地方政府對保障房持壓量的態(tài)度，2011年壓量肯定壓不住了，就算1000萬套保障房打個7折至少也有700萬套供應(yīng)，但保障房還是可以錯試的，還是可以把它搞成香港租屋式的，地方政府有動機(jī)這么做的，畢竟，保障房對他們豐諛的賣地收入構(gòu)成了巨大危脅，況且，他們?yōu)榱双@得土地大舉負(fù)債已經(jīng)達(dá)到天文數(shù)字。
不出意外，在2011年，伴隨大量保障房建設(shè)竣工，保障房的管理模式不形成也得形成，至于要新加坡式有科技含量的繁榮，還是要香港式倒騰土地房子的繁榮，地方政府是不會有想法的。
不出意外，保障房會好事做歪，近年來，諸如此類的好事做歪事例人們已經(jīng)見過太多，比如，出于構(gòu)建養(yǎng)老體制的好事，被做歪成"養(yǎng)老待遇雙軌制"；又比如，出于加強(qiáng)集市管理的好事，被做歪成在第一行政執(zhí)法之外又衍生出第二行政執(zhí)法的"城管"，等等。如果保障房好事做歪，五至十年后，保障房就會脫下新裝，淪為臟亂差的代名詞，再過五至十年，在以權(quán)謀私和層層私下轉(zhuǎn)租的利益驅(qū)使下，臟亂差的代名詞就會蛻變成黃賭毒的貧民窟。在這個世界上，已經(jīng)有過太多的教訓(xùn)，不管是平躺的零亂的貧民窟，還是高聳的貌似整潔的貧民區(qū)，都是城市的難以治愈的通病和頑疾。
保障房的一切，都會在2011年，都會在不經(jīng)意間，塵埃落定。
還有一種例外，住建部作為一個與賣地經(jīng)濟(jì)基本不相利益攸關(guān)的當(dāng)事者，在2011年6月前，最遲在2011年9月前，拿出了"中國保障房管理體系1.0版"，這個1.0版指導(dǎo)思想就是，宜居只是為了宜居，而不是為了拆東墻揭瓦片去補(bǔ)一個莫名其妙的房地產(chǎn)支柱。也就是說，在住房問題上，在本年度內(nèi)，要率先真正實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變。
過了這個村，就再沒有那個店。
明確推進(jìn)保障房安居工
當(dāng)中國經(jīng)濟(jì)巨輪剛剛駛?cè)?quot;十二五"的時刻，我國明確提出要更大規(guī)模地推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，要求今年建設(shè)保障性住房和各類棚戶區(qū)改造住房比去年大幅度增加，重點(diǎn)發(fā)展公共租賃住房，加快解決低收入和中等偏下收入群體、新就業(yè)職工和外來務(wù)工人員住房問題。這是根據(jù)實(shí)踐作出的慎重選擇和果斷決策，我們要認(rèn)真貫徹落實(shí)。
在剛剛過去的2010年，我國保障性安居工程建設(shè)速度加快，規(guī)模創(chuàng)下歷史之最。全國各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房開工590萬套，基本建成370萬套；農(nóng)村危房改造開工136萬戶，基本竣工108萬戶，均超額完成年初國務(wù)院部署的任務(wù)。整個"十一五"期間，各地各部門在中央的堅強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)下，克服困難，創(chuàng)造性的開展工作，推動我國保障性安居工程取得了快速發(fā)展，解決了1140萬戶城鎮(zhèn)低收入家庭和360萬戶中低收入家庭住房困難問題，為我們在"十二五"期間更好地實(shí)現(xiàn)人民群眾住有所居的愿望積累了重要經(jīng)驗(yàn)。
黨中央、國務(wù)院高度重視解決住有所居問題。2011年，我國計劃保障性住房、各類棚戶區(qū)改造將達(dá)到1000萬套，改造農(nóng)村危房150萬戶。住房保障方式也將從"以售為主"向"租售并舉，以租為主"轉(zhuǎn)變。公共租賃住房將成為保障性住房的主要保障形式，將重點(diǎn)建設(shè)30-40平方米小戶型的公共租賃住房。我們要認(rèn)真理解中央精神，調(diào)動社會各方面力量，加大保障性安居工程建設(shè)和棚戶區(qū)、農(nóng)村危房改造力度，大力發(fā)展公共租賃住房，逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系。
住有所居，保民生，就要保保障性住房建設(shè)。這不僅能有效滿足城鄉(xiāng)住房困難群眾的急需，而且也有利于增加住房有效供給，完善住房供應(yīng)體系，遏制房價過快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
保障房來了，我們能獲救？
溫總理曾經(jīng)表示要在任期內(nèi)將房價控制在合理的范圍內(nèi)，大家等來了"史上最嚴(yán)厲"的房產(chǎn)調(diào)控政策，等來了"限購令"，卻仍然沒有看到房價下跌。大家繼續(xù)等，等"保障房"出臺，等"房產(chǎn)稅"出臺……
房產(chǎn)稅是大家普遍公認(rèn)的控制房價上漲最有力的工具。由于其殺傷力不可預(yù)估，所以相信不到最后政府是不會拿出來用的，那么保障房對控制房價究竟有多大的作用呢？
首先，我們來分析一下保障房的客戶群。目前的保障房是指：經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和公租房。許多人搞不清楚廉租房和公租房的區(qū)別。實(shí)際上公租房是提供給排隊等候廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的人群的。這些保障房只提供給城市低收入家庭，其中可用于銷售的只有經(jīng)濟(jì)適用房，它的認(rèn)購對象是指年家庭收入在5-7萬元以下的人群，也就是說這些家庭的月收入在5000-6000元以下。假如沒有經(jīng)濟(jì)適用房，這些家庭恐怕永遠(yuǎn)沒有能力去買房改善居住條件。保障房的客戶群原本就不是商品房的客戶群，保障房的出現(xiàn)只是讓買房的客戶數(shù)量比以前增加了，而不是對商品房客戶群進(jìn)行分流，因此理論上對商品房的價格不會產(chǎn)生影響。
其次，有人認(rèn)為同一區(qū)域中假如有了經(jīng)濟(jì)適用房，會讓這一地區(qū)的房價普遍走低。理論上來講，某區(qū)域在經(jīng)濟(jì)適用房銷售期間確實(shí)會拉低該區(qū)域的銷售均價，但并不會對該區(qū)域其他樓盤價格產(chǎn)生影響。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房無論從房型、面積還是裝修來看，都是按照基本解決住房需求的標(biāo)準(zhǔn)來建設(shè)的。而多數(shù)商品房是按照改善型需求以及提升居住品質(zhì)的要求來建設(shè)的。因此這是兩種特性不同的商品，不會互相影響價格。
看完上述分析，也許有人會問：那房價是不是不會跌了？其實(shí)，我們認(rèn)為"限購令"的效果還沒完全體現(xiàn)，大家不妨再等等。如果說限購令真的毫無用處，后面還有房產(chǎn)稅。但有一個信息大家不能忽視，就是在這么嚴(yán)厲的限購令下，房產(chǎn)銷售量還能逐步回升。這說明我國百姓對房產(chǎn)的剛性需求還是相當(dāng)強(qiáng)烈的。這也意味著房價要大幅下跌短期內(nèi)恐難實(shí)現(xiàn)。那么對于暫時買不起房又不符合經(jīng)濟(jì)適用房條件的小白領(lǐng)們該怎么辦呢？
與其坐等政府來救你，不如先學(xué)會自救！對于工作較忙的白領(lǐng)可以考慮長期包租賓館房間。賓館房間若長期租用是可以與賓館協(xié)商價格的，一般每月3000-5000元可以租到一定品質(zhì)的賓館房間，這樣每月的水費(fèi)、電費(fèi)、清潔費(fèi)都省了還冬暖夏涼四季空調(diào)，買家具電器的錢也省了，不僅住的舒服，每天回家房間都是整整齊齊的，尤其適合單身白領(lǐng)。
雙軌并行，2011房企應(yīng)對
不論如何，商品房與保障房雙軌制終于會到來，商品房的沖擊也終于會一天天顯現(xiàn)；與其在此幻想保障房如何執(zhí)行不力，房企莫若早有準(zhǔn)備。
在"運(yùn)籌2011 調(diào)控背景下城市運(yùn)營商發(fā)展論壇"上，中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰指出，2011年中國樓市將形成4種格局，在這個大背景下房地產(chǎn)企業(yè)要在5個方面采取應(yīng)對措施。
2011年樓市格局體現(xiàn)在：1.調(diào)控將成為常態(tài)；2.將長期存在市場承建商品房、政府負(fù)責(zé)保障房的雙軌運(yùn)行制；3.市場供不應(yīng)求是常態(tài)、限制需求也是常態(tài)；4、市場監(jiān)管越來越嚴(yán)，規(guī)劃越來越規(guī)范。
2011年房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對策略：1.要關(guān)注資金充裕情況，并按季度完成銷售目標(biāo)及回款，做短期規(guī)劃與調(diào)控相適應(yīng)；2.在關(guān)注資金充裕的基礎(chǔ)上，增加土地儲備；3.增加房企的橫向聯(lián)合，合作做大做強(qiáng)；4.關(guān)注產(chǎn)品細(xì)節(jié)，并具有前瞻性，尤其是在二三線城市；5.適當(dāng)積累保障房建設(shè)管理經(jīng)驗(yàn)。
當(dāng)然，以上只是理論性分析。
2011年初，上市房企紛紛設(shè)立新的年度銷售目標(biāo)，而在中國房地產(chǎn)市場面臨諸多不確定因素的前提下，房企想要繼續(xù)超額完成年銷售任務(wù)實(shí)屬不易。這就要求房企必須擴(kuò)大經(jīng)營范圍，而保障性住房項(xiàng)目給了其一個不錯的發(fā)展空間。對于房企來說：首先，保障房用地拿地價格較商品房用地便宜很多，也有政府給予的一些優(yōu)惠政策，可以節(jié)省前期投資費(fèi)用；其次，保障房項(xiàng)目有穩(wěn)定的資金來源和銷售對象，有利于企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)與回流。這些使得越來越多的房企進(jìn)入到保障房項(xiàng)目的建設(shè)中來。
但是，房企在贏得保障房項(xiàng)目利潤的同時，也要承擔(dān)起保障房項(xiàng)目質(zhì)量的責(zé)任。2010年5月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步強(qiáng)化住宅工程質(zhì)量管理和責(zé)任》的通知中稱，建設(shè)單位是住宅工程的主要質(zhì)量責(zé)任主體，要依法對所建設(shè)的商品住房、保障性安居工程等住宅工程在設(shè)計使用年限內(nèi)的質(zhì)量負(fù)全面責(zé)任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為保障性住房項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)劃的總控制者，無疑將承擔(dān)起項(xiàng)目建設(shè)過程中以及項(xiàng)目建成之后所有質(zhì)量問題的責(zé)任。
此外，國家連續(xù)出臺關(guān)于加大保障性住房建設(shè)力度的政策，已讓部品商們看到了保障性住房顯現(xiàn)的巨大市場，房企或許可以與部品商們捆綁經(jīng)營。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部曾發(fā)布相關(guān)通知，要求經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房、廉租房應(yīng)裝修一次到位，達(dá)到入住條件。不少家居家裝企業(yè)已經(jīng)在覬覦保障性住房的精裝修市場。通力電梯中國區(qū)副總裁陸亞寧曾表示，保障房每年的電梯需求約為5萬-6萬臺，占到了中國全年電梯需求量的1/4。通力電梯目前已經(jīng)進(jìn)入到這一市場，每年大概有幾千臺電梯被安裝在保障房中。北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人也表示，金隅嘉業(yè)開發(fā)的多個保障性住房項(xiàng)目都采用了金隅集團(tuán)麾下的新型節(jié)能建材產(chǎn)品，而產(chǎn)品具有的優(yōu)勢獲得了受購房者的青睞。同時有業(yè)內(nèi)人士表示，保障房的建設(shè)規(guī)模巨大，標(biāo)準(zhǔn)化程度較高，為住宅產(chǎn)業(yè)化提供了難得的市場機(jī)遇和發(fā)展空間。在政府主導(dǎo)的保障房建設(shè)工作中，如能進(jìn)行產(chǎn)業(yè)化探索，必將為住宅產(chǎn)業(yè)化整體進(jìn)程獲取寶貴經(jīng)驗(yàn)。
