央行房貸新政策：房地產(chǎn)商紛紛稱“不可理解”

　　在６月１７日舉行的一次房地產(chǎn)商云集的研討會上，房地產(chǎn)商們對５日央行出臺的房地產(chǎn)新政策反應(yīng)非常激烈，紛紛表示“不可理解”并“十分震驚”，新華遠總裁任志強更提出央行此舉非但不能達到防范金融風(fēng)險的初衷，還會導(dǎo)致金融陷阱，不僅房地產(chǎn)市場會進入“冬天”，整個國民經(jīng)濟的健康發(fā)展都會受影響。

　?。对拢保啡障挛?，中國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會與經(jīng)濟觀察報共同舉辦的論壇上，京城房地產(chǎn)界人士云集，其中包括華遠集團總裁任志強，北京萬科總經(jīng)理吳有富，北京金地地產(chǎn)總經(jīng)理陳長春，北京今典集團董事長張寶全等等。論壇原定的主題為“關(guān)注健康人居，關(guān)注健康城市”，但由于大家都對央行的政策議論紛紛，議題很快轉(zhuǎn)入央行６月５日下發(fā)的《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（下簡稱《通知》）對房地產(chǎn)業(yè)的影響上。

　　北京今典集團董事長張寶全稱“很意外”，“現(xiàn)實跟想象中的差距太大”，并認為央行此次新政策“有不合理的地方”。北京萬科總經(jīng)理吳有富則認為這個政策可能是因為上海風(fēng)波的影響，根據(jù)媒體報道，上海在香港、內(nèi)地的四家上市公司停牌，２０多家房地產(chǎn)企業(yè)被列入“黑名單”。吳有富認為央行此舉顯然是“上海生病，全國吃藥”的作法。住宅產(chǎn)業(yè)商會會長聶梅生也表示“比較震驚”，顯然，央行認為“房地產(chǎn)對金融的風(fēng)險大于它對經(jīng)濟的拉動作用”，她說。

　　在此前由住宅產(chǎn)業(yè)商會發(fā)起的“時空聯(lián)線共論非典對房地產(chǎn)影響”的會議上，任志強曾對記者說，非典對房地產(chǎn)的影響肯定會有的，但如果能在短期內(nèi)得到控制的話影響并不是很大，而且還有可能在某方面促進它的發(fā)展，比如說政策利好。而這次會議上，任志強表示“央行政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響比非典還嚴重”。

　　任志強認為，央行新政從土地儲備、建筑施工墊資、預(yù)售款三個環(huán)節(jié)切斷了房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)鏈條。

　　首先是土地儲備。影響主要有兩個方面。央行在《通知》中提出審慎發(fā)放對地方政府土地儲備機構(gòu)貸款，這將不利于地方政府對土地的開發(fā)，市場供應(yīng)總量會進一步減少。央行規(guī)定“商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款”，這會導(dǎo)致開發(fā)商沒有土地儲備，不能進行連續(xù)的“生產(chǎn)”。

　　其次是建筑施工墊資。央行要求房地產(chǎn)開發(fā)貸款對象應(yīng)為沒有拖欠工程款的企業(yè)，任志強認為，在房地產(chǎn)業(yè)中工程欠款不可能沒有。從帳款結(jié)算的角度上講，企業(yè)結(jié)算工程款有根據(jù)工程形象進度（進行到多少層或哪個部分）、時間進度兩種方式，一般都采用后者。工程款在核算時要經(jīng)過采樣、質(zhì)檢等環(huán)節(jié)。結(jié)算工程款的過程中就需要施工單位的資金墊付。一個公司如果一年有２００萬平方米的開發(fā)量，因核算而造成的拖欠款就可能達到４到５個億。國際上也是允許工程款拖欠的，只是銀行往往會要求提供一個擔(dān)保，擔(dān)保拖欠款能按期結(jié)算。目前北京房地產(chǎn)業(yè)拖欠工程款達２６０多億元，砍掉６０％的不合理拖欠，還有一個很大的數(shù)字，要完全依靠企業(yè)自有資金是不可能的。

　　房地產(chǎn)商２０％至３０％的開發(fā)資金來源于預(yù)售款，但央行在《通知》中提出“銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂?shù)淖》堪l(fā)放個人住房貸款”，這無疑又減掉了開發(fā)商一個重要的資金來源。對于其提出的理由“為減輕借款人不必要的利息負擔(dān)”，任志強認為，這個理由不成立。因為開發(fā)商在銷售時都會安排一個價格梯度，工程越接近完成價格越高，消費者之所以愿意買期房就是因為便宜，期房加上利息比買現(xiàn)房還要便宜。如果是防范房地產(chǎn)商卷款而逃，完全可以要求房屋完成到一定程度時才能進行按揭。

　　任志強說，以上的政策會影響市場的供應(yīng)量，價格勢必上漲，因此央行又在需求上“砍了一刀”。

　　首先是“對購買第二套以上（含第二套）住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例”。任志強認為這“在道理上說不通”，并會使房地產(chǎn)市場流失４０％至６０％的客戶。因為目前有４０％至６０％的消費者是換房族，有的是以房養(yǎng)房。銀行往往認為買房投資的人多了會導(dǎo)致泡沫，但現(xiàn)在不鼓勵買房投資，就會對三級租房市場產(chǎn)生不利影響。可租房減少，價格上漲，房地產(chǎn)一、二、三級市場根本沒辦法形成互動，市場結(jié)構(gòu)畸形。其次是個人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過６０％，所購商業(yè)用房為竣工房屋。“商住兩用房”則按商業(yè)用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。這會限制很多實力有限的小企業(yè)的發(fā)展，而開發(fā)商也會大受損失。