房地產(chǎn)宜將剩勇追窮寇

在過(guò)去的一周內(nèi)，一些擁有高毛利樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商基本上就降價(jià)一事達(dá)成共識(shí)：由于高毛利樓盤(pán)的土地增值稅所占比例更高，在大幅降價(jià)的過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商實(shí)際讓出的凈利并不高，這將成為很多開(kāi)發(fā)商的降價(jià)說(shuō)辭……

上海引領(lǐng)降價(jià)潮流

日前上海幾大樓盤(pán)傳出降價(jià)消息。位于松江的長(zhǎng)泰西郊別墅、嘉定的龍湖酈城和浦東的中海御景熙岸，相繼推出價(jià)格下浮幅度達(dá)30%左右的房子。在房?jī)r(jià)最堅(jiān)挺的城市、由實(shí)力最強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商舉起降價(jià)大旗，讓很多業(yè)內(nèi)人士大呼意外。與此前北京等地出現(xiàn)的降價(jià)案例相比，這一次降價(jià)事件對(duì)開(kāi)發(fā)商的心理影響更為巨大。

上海多數(shù)在2009年前已經(jīng)拿地的樓盤(pán)，目前的售價(jià)都已較2009年時(shí)翻了一倍多，而上述樓盤(pán)所需要繳納的土地增值稅也要遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于2009年后才拿地的項(xiàng)目。按照這一說(shuō)法，上海目前仍然有大批高毛利樓盤(pán)存在。這些樓盤(pán)如果都以減少支出土地增值稅為由大幅降價(jià)，那么上海的降價(jià)風(fēng)潮將會(huì)形成一定的規(guī)模。由于成交量創(chuàng)下2008年以來(lái)的新低，開(kāi)發(fā)商降價(jià)的意愿已經(jīng)非常強(qiáng)烈，上海高毛利樓盤(pán)很有可能成為降價(jià)風(fēng)潮的"領(lǐng)軍人物"。未來(lái)樓盤(pán)打折還將繼續(xù)，主要集中在新推樓盤(pán)，對(duì)老樓盤(pán)會(huì)采取相對(duì)謹(jǐn)慎的策略。新推樓盤(pán)將會(huì)有10%～20%左右的折扣；而老樓盤(pán)也會(huì)采取各種策略"委婉"打折，包括鼓勵(lì)團(tuán)購(gòu)、變相給客戶以優(yōu)惠等。

多個(gè)城市加入軍團(tuán)

在上海之外，多個(gè)一線城市的房?jī)r(jià)也已松動(dòng)。2011年7月份開(kāi)始北京通州的房?jī)r(jià)開(kāi)始大幅度下跌，從8月份的均價(jià)1.7萬(wàn)元/平方米，直跌到了10月份的1.5萬(wàn)元/平方米左右，每月跌幅在1000元/平方米左右。另外早在5月，中海地產(chǎn)便揭開(kāi)了深圳房地產(chǎn)降價(jià)大戰(zhàn)的序幕，其低價(jià)推出的"康城國(guó)際"和"塞納時(shí)光"兩個(gè)項(xiàng)目合計(jì)1300多套房源，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日被搶購(gòu)一空。由于兩個(gè)項(xiàng)目售價(jià)低于預(yù)期，一度引發(fā)部分老業(yè)主集體維權(quán)事件。而繼7月份推出的"萬(wàn)團(tuán)大戰(zhàn)"降價(jià)促銷行動(dòng)之后，萬(wàn)科在深圳9月份又一舉推出11個(gè)項(xiàng)目、1萬(wàn)套房源入市，其總價(jià)優(yōu)惠幅度更是從此前的5000元上升至1萬(wàn)元的級(jí)別。

目前開(kāi)發(fā)商分為三類，一是可降可不降。這類開(kāi)發(fā)商之前積累了大量資金，又沒(méi)有拿地，所以沒(méi)有資金壓力；二是想降不敢降。開(kāi)發(fā)商有些資金壓力，但又不是特別大，同時(shí)考慮到降價(jià)后由于限購(gòu)，成交量不一定能上去，銷售達(dá)不到預(yù)期，反而賠償?shù)酶?；三是不得不降。這部分開(kāi)發(fā)商資金鏈非常緊張，如果不加快銷售，會(huì)有資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。而北京降價(jià)階段的樓盤(pán)占已經(jīng)占到市場(chǎng)的1/4，隨著春節(jié)臨近，開(kāi)發(fā)商資金回籠壓力加大，那些資金吃緊、年底銷售目標(biāo)壓力大的開(kāi)發(fā)商只有降價(jià)這一個(gè)渠道，其他根本顧不了，降價(jià)范圍和降價(jià)幅度都會(huì)大幅擴(kuò)大，樓盤(pán)降價(jià)接下來(lái)會(huì)成為一個(gè)普遍現(xiàn)象。

萬(wàn)科發(fā)話樓市轉(zhuǎn)向

眼前情景讓人不由回想起2008年的深秋，同樣是在內(nèi)憂外患之下，中國(guó)樓市迎來(lái)市場(chǎng)化以來(lái)最大的一次"觸底"。而帶領(lǐng)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)頭降價(jià)的，正是萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石發(fā)表的"拐點(diǎn)論"。對(duì)于目前的市場(chǎng)情況，中國(guó)銷售額最大的房地產(chǎn)集團(tuán)--萬(wàn)科（數(shù)據(jù)顯示，第三季度萬(wàn)科凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)32%，至6.06億元。）日前表態(tài)認(rèn)為，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)轉(zhuǎn)向，并預(yù)期未來(lái)幾個(gè)月里情況將變得更加糟糕，銷售量和價(jià)格進(jìn)一步下降。萬(wàn)科高層在電話會(huì)議上對(duì)投資者表示，"我們可以看到銷售不斷萎縮的趨勢(shì)，尤其是在大城市，價(jià)格已開(kāi)始逐漸緩緩下降，因此我們認(rèn)為，即便是那些有能力購(gòu)房的買家，也將選擇等待，因?yàn)樗麄兤谕麅r(jià)格進(jìn)一步下降。"

中國(guó)經(jīng)濟(jì)"去房地產(chǎn)化"，這是由調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變?cè)鲩L(zhǎng)方式和進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級(jí)三大歷史任務(wù)所決定的。如果房地產(chǎn)這個(gè)過(guò)往多年的支柱產(chǎn)業(yè)巋然不動(dòng)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整就很難從根本上徹底完成，國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生革命性歷史變革將不可能成為現(xiàn)實(shí)；如果不改變鋼筋水泥稱雄這種低層次、粗放式、能耗巨大的生產(chǎn)格局，精細(xì)型、低能耗、高技術(shù)含量的生產(chǎn)方式就無(wú)法成長(zhǎng)起來(lái)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變最終將是一句空話；如果不搬除房地產(chǎn)"一業(yè)獨(dú)大"這個(gè)資金密集的"攔路虎"，"百業(yè)興旺"的資金需求只能不斷失血，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)就會(huì)因?yàn)榈缆非鄱b遙無(wú)期。繼第二套房貸款利率上浮之后，首套房貸利率眼下也開(kāi)始上浮了。這正好是房地產(chǎn)內(nèi)部去杠桿化的政策表現(xiàn)形式，如果只是簡(jiǎn)單將其視作金融機(jī)構(gòu)房?jī)r(jià)預(yù)期下降而對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)上升的追求，那就是看不到中國(guó)經(jīng)濟(jì)去房地產(chǎn)化的轉(zhuǎn)型實(shí)質(zhì)。

業(yè)主需要理性面對(duì)

業(yè)主鬧事的導(dǎo)火索，源于近期上海幾大樓盤(pán)的大降價(jià)。當(dāng)前，樓市的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)累積了太多，就如擊鼓傳花，接最后一棒的人自然會(huì)出現(xiàn)，而且由于房子的總量太大，可以預(yù)見(jiàn)，接最后一棒的會(huì)有不少，當(dāng)更多的地產(chǎn)商降價(jià)求生時(shí)，業(yè)主為降價(jià)維權(quán)的景象，也會(huì)大量涌現(xiàn)。但眾所周知，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)是價(jià)格由供需關(guān)系決定，沒(méi)有只漲不跌的房?jī)r(jià)。"樓市有風(fēng)險(xiǎn)，入市要謹(jǐn)慎"，在當(dāng)前的大環(huán)境下，應(yīng)該成為人所共知的公益廣告。希望高價(jià)購(gòu)房的業(yè)主，能夠調(diào)整心態(tài)合理對(duì)待行情波動(dòng)，此外，在購(gòu)買住房時(shí)，消費(fèi)者不妨跟開(kāi)發(fā)商簽訂補(bǔ)充條款，比如對(duì)房?jī)r(jià)下降的約束和退賠事宜等，這樣就可以在房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，讓開(kāi)發(fā)商賠償損失。

在譴責(zé)上海購(gòu)房者不顧合同約定怒砸售樓處的同時(shí)，我們還應(yīng)該看到，該樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商此前故意采取"饑餓營(yíng)銷"，對(duì)同一項(xiàng)目多次開(kāi)盤(pán)，逐步推高價(jià)格，造成一種"買漲不買跌"的假象，擾亂購(gòu)房者的判斷使其在盲目與驚懼中吞下畸高房?jī)r(jià)的苦果。等到嚴(yán)厲的樓市調(diào)控到來(lái)，被打回原形的開(kāi)發(fā)商主動(dòng)降價(jià)消除泡沫時(shí)，之前被非理性市場(chǎng)蠱惑的購(gòu)房者，自然又不甘心給地產(chǎn)商的貪婪與欺詐埋單。因此，在股票、期貨、房產(chǎn)等幾大投資渠道中，獨(dú)在樓市中出現(xiàn)"許漲不許跌"，其根本原因還在于房地產(chǎn)業(yè)自身。這個(gè)看似充分競(jìng)爭(zhēng)完全由供需決定的市場(chǎng)，其實(shí)充斥著欺騙、盲目和恐慌。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商"圈地"、"捂盤(pán)"、"炒作"等顯失公平的伎倆，早已破壞了整個(gè)行業(yè)的自律與公正。

堅(jiān)持宏調(diào)一鼓作氣

溫家寶總理近日在廣西南寧考察時(shí)說(shuō)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和保障性住房建設(shè)正處于關(guān)鍵時(shí)期，各級(jí)政府要切實(shí)采取措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。他希望各地方政府應(yīng)重視保障性安居工程建設(shè)中的三個(gè)問(wèn)題，保證建設(shè)資金的投入，提高規(guī)劃和設(shè)計(jì)的水平，盡快建立完善法規(guī)，真正改善中低收入家庭基本居住條件?？偫磉@一表態(tài)表明，在政府的施政綱領(lǐng)中，住房不再是富裕階層的專享權(quán)利，而是惠及大眾的民生工程和陽(yáng)光工程。蜂擁而入的投機(jī)和投資因素交叉作用，把房?jī)r(jià)的非理性增長(zhǎng)推向了風(fēng)險(xiǎn)凝聚的極致，同時(shí)，則把高位購(gòu)房人打入了為房奔波而難以解脫的"房奴"境地；也把工薪階層推入了望房興嘆、一輩子難以圓夢(mèng)的"死胡同"。

房地產(chǎn)調(diào)控再也經(jīng)不起折騰了。古人云，一鼓作氣，再而衰，三而竭。在不斷反復(fù)之間，房地產(chǎn)調(diào)控政策自損威嚴(yán)，這也是數(shù)年來(lái)調(diào)控政策執(zhí)行成本越來(lái)越高，而效果卻不盡如人意的根源所在。始于2009年底的本輪房地產(chǎn)調(diào)控，以行政手段強(qiáng)力干預(yù)市場(chǎng)需求，并輔以信貸貨幣政策的從緊，無(wú)論是對(duì)中小企業(yè)和進(jìn)出口企業(yè)，還是普通的剛性需求、真實(shí)的改善需求，都帶來(lái)了十分嚴(yán)重的傷害。政府亦背負(fù)了破壞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的壞名聲?？梢哉f(shuō)，此次調(diào)控，政策執(zhí)行成本極其高昂，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了歷次調(diào)控。所以，單單就這一點(diǎn)，本輪房地產(chǎn)調(diào)控必須一鼓作氣，堅(jiān)持到底，直至房?jī)r(jià)回歸到"合理"。

然而要進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，我們首先需要厘清當(dāng)前的房地產(chǎn)現(xiàn)狀。在史上最嚴(yán)調(diào)控政策之下，開(kāi)發(fā)商依然能硬扛，而那些大型地產(chǎn)商的財(cái)務(wù)報(bào)表更顯示，他們今年完成年初制定的銷售目標(biāo)難度并不大，認(rèn)清這一現(xiàn)實(shí)，我們就要提前做好準(zhǔn)備，只要GDP增速不觸及到8%的底線，調(diào)控政策就不應(yīng)松動(dòng)。不僅如此，為最大限度降低房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的誤傷，有必要啟動(dòng)金融體制改革，盡快讓新36條細(xì)則出臺(tái)，加大對(duì)外貿(mào)企業(yè)的支持力度，同時(shí)按照"十二五"規(guī)劃，進(jìn)一步加大對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，逐步擺脫經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度依賴。這樣一來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控就能夠一鼓作氣，而無(wú)后顧之憂了。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，未來(lái)兩三年的房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)深幅調(diào)控大局已定，趕緊謀局過(guò)冬，已顯得尤為迫切。