樓市拐點不應過高預期
2011-04-11 13:41:52 來源：亞太博宇
此次加息將會有效疊加此前出臺的各項樓市調(diào)控政策效應，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈將明顯緊張，同時個人房貸也將進一步受到抑制，加之"國八條"的影響，預計第二季度樓市或?qū)F(xiàn)"拐點"……
國內(nèi)一線房市均現(xiàn)冷清
國家統(tǒng)計局不久前發(fā)布了2月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，數(shù)據(jù)顯示，與上月相比，70個大中城市中，新建商品住宅環(huán)比價格下降的有8個城市，持平的有6個城市。與去年同月相比，70個大中城市中，同比價格下降的有1個城市，同比漲幅回落的有31個城市。與上月相比，二手住宅環(huán)比價格下降的有4個城市，持平的有16個城市。與去年同月相比，同比價格下降的有3個城市，漲幅回落的有22個城市。3月份應是房地產(chǎn)市場傳統(tǒng)旺季，而嚴厲的調(diào)控政策使樓市成交量大幅縮水。中國指數(shù)研究院日前公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月監(jiān)測的30個大中城市中，七成城市樓市成交量環(huán)比上漲。但是相比去年3月，則有近八成城市下跌。尤其值得關(guān)注的是，所監(jiān)測的重點城市同比全線下滑，總體下滑40.5%。
京滬深穗房價已現(xiàn)松動，3月北京商品住宅成交均價大幅下挫，跌落至19213元/平方米，環(huán)比降幅超過兩成，同比下降9.8%。另外，一季度北京新盤項目成交均價僅為18995元/平方米，環(huán)比去年四季度下降10.6%。在上海，3月最后一周推出的新盤，有近七成給予優(yōu)惠；廣州3月網(wǎng)簽成交均價環(huán)比跌了2.16%，連續(xù)4個月逐月下降；深圳3月新房成交價首次跌至每平方米2萬元以下。
業(yè)界認為，在信貸政策收緊的情況下，1月底出臺的"新國八條"從購房資格、交易稅費、土地供應等多方面再度收緊了樓市調(diào)控緊箍咒，對房價構(gòu)成了很大壓力。而此次加息將會有效疊加此前出臺的有關(guān)樓市的各項調(diào)控政策效應，量變轉(zhuǎn)為質(zhì)變將是必然之勢。此次加息之后，商業(yè)貸款購房成本再次明顯增加。以貸款100萬元，20年期為例，加息之后每月還款約為7633.4元，比加息前月還款7514.7元增加118.7元，而二套房月還款由7909.8元增加至8043.71元，增加約133.9元。房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈也將明顯緊張，同時個人房貸也將進一步受到抑制，預計第二季度樓市將現(xiàn)促銷潮。
"拐點論"紛至沓來
目前，在樓市調(diào)控措施的層層緊逼下，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市的房價在3月份都出現(xiàn)不同程度的下降。業(yè)內(nèi)人士預測，這次加息極有可能促使中國房價走勢出現(xiàn)令人吃驚的實質(zhì)性反轉(zhuǎn)，加上對持續(xù)加息的市場預期，以及保障性住房大量投放市場，估計中國高房價拐點將提前到來，大約在四五月份，最晚也在第三季度。
如果未來一段時間內(nèi)不出現(xiàn)政策松動等情況，樓市的降價窗口會提前到來。很可能會在二季度到來。事實上，貨幣政策與調(diào)控政策雙管齊下，不僅抑制了投資投機需求，甚至部分剛性需求和改善性需求也被抑制。政府對于地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控暫時看不到松動跡象，因此降價促銷是開發(fā)商的必然選擇，預計二季度各大房企的推盤量將逐漸增大，打折促銷的樓盤數(shù)量和優(yōu)惠幅度也將加大。
一般而言，新一輪的限購措施出臺后，樓市會陸續(xù)經(jīng)歷量跌價穩(wěn)、量平價跌、量升價漲三個階段。而量平價跌一般是在限購措施出臺3個月之后發(fā)生，預計房價高位僵持還將持續(xù)2個月左右，之后將開始有所松動。此次加息之后，今年還會有2-3次加息及存準金率上調(diào)。伴隨成交下滑，樓市價格下跌的拐點或?qū)⒃?、5月出現(xiàn)。
二三線房價只漲不跌
就拿國家兩型社會實驗區(qū)長沙、株洲和湘潭來說，三市已分別出爐房價調(diào)控目標，三市均規(guī)定2011年新建普通商品住房價格漲幅低于全市年度地區(qū)生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均可支配收入的增長水平。而今年長沙、株洲、湘潭GDP預期增長目標為13%、13.5%和14%，城鄉(xiāng)居民人均可支配收入則分別預期增長12%、14%、12%。這意味著，新建普通商品住房的價格漲幅應低于12%～14%。至此，長株潭國家兩型社會實驗區(qū)的房價調(diào)控目標露出真容，房價調(diào)控變成了房價"空調(diào)"。
此前頒布實施的限購、限貸措施確實擠出"北上廣"等一線城市的一些地產(chǎn)泡沫，但同時也擠出了部分需求，給二三線城市帶來充足的客戶。在當前房地產(chǎn)調(diào)控的政策下，剛需和資金將涌向二、三線城市，這些城市房價將持續(xù)上漲。此次眾多城市的年度新建住房的調(diào)控目標正說明了這一點。
實屬競爭常態(tài)不應過高預期
4月2日，在上海舉行了"2011中國房地產(chǎn)走勢及調(diào)控政策趨向高峰論壇"。專家認為，住房供應結(jié)構(gòu)的調(diào)整問題是樓市調(diào)控的重點和關(guān)鍵；價格漲漲落落是供求雙方博弈的常態(tài)，不要對價格下降期望太高；冷清反而不利于房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。
事實上，房價高企的根本原因不在于價格制定不合理，而是供應結(jié)構(gòu)的不合理。反觀住房供應結(jié)構(gòu)是"一房獨大"，95%供應的是商品房。大家都盯在商品房上，買不起的人都希望商品房降價，最后能降50%以上，但實際上在北京、上海即使能降50%，"夾心層"還是買不起。而要使房價達到合理的價位，應當對不同收入的階層都有相應的住房產(chǎn)品供應給他，讓買不起商品房的中低收入人群緊盯2萬、3萬一平方米的房子，都指望2萬、3萬的房子價位往下降是不現(xiàn)實的。由此得出結(jié)論，要達到房價的"合理"價位，就要建造不同層次的住房，以適應不同的城市和不同的收入階層，中高收入、高收入買公寓、買別墅，中等收入對應的是中小套型、中低價位的房子。中低收入就是公共租賃房和限價房，一個是買一個是租。低收入有廉租房。五個不同的收入層面有五種不同的產(chǎn)品供應給他們，這樣才是"合理"的。所以，關(guān)注房價調(diào)控的同時，更要關(guān)注住房供應結(jié)構(gòu)的調(diào)整。
當前房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)是市場交易大幅萎縮，若交易量持續(xù)下降，開發(fā)商或因資金短缺被迫降價。而租賃市場價格上漲又有可能提升持有兩套房或以上家庭的出租意愿，從而增加租賃市場供給，平衡租房價格。所以說，現(xiàn)行政策只改變了買賣雙方的預期，中國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的基本面沒有發(fā)生變化，價格漲漲落落是供求雙方博弈的常態(tài)。自住型購房者有住房的剛性需求，因此不可能長期等待，價格一松動即可能出手。這時，交易量上去了，又刺激了房價的上漲。因此不要對價格下降期望太高。
此外，通過控制價格難以實現(xiàn)供求平衡，若只著眼于調(diào)整當前的供求關(guān)系，也容易給普通購房者增加負擔。調(diào)控的重點，一方面應放在割斷炒房資金鏈條上，因為個人資金倒房終究"泥鰍掀不起大浪"；另一方面應增加普通商品房的供給。否則，短期抑制住的住房需求將在未來某時期集中爆發(fā)，現(xiàn)在的冷清增加了未來的反彈能量，反而不利于房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。
樓市現(xiàn)拐點并非容易事
溫家寶說："關(guān)鍵不在一張紙，而在于決心，有了決心就會有資金，就會有土地，就會有辦法。"然而，1000萬保障性安居工程的任務，具體說就是1.3萬億的投資，這樣的大躍進不現(xiàn)實。一來地方和社會機構(gòu)能否籌措出1.3萬億的資金是個問題，二來看看去年保障性住房完成情況。根據(jù)國土部2011年第6號公告，全國住房供地計劃實際完成67.9%，其中，保障性住房（經(jīng)濟適用房和廉租房）用地只完成計劃的65.2%。其中任務完不成的關(guān)鍵原因：一是部分地方政府財政困難，融資渠道有限；二是征地拆遷進展緩慢。去年存在這些問題，今年仍就存在，所以，今年保障性居民工程的完成不容樂觀。
而就算1000萬套保障性安居房可以順利建成，誰又來保證這1000套住房能夠真正讓符合條件的家庭受益？誰又能保證經(jīng)濟適用房、兩限房不成為權(quán)力尋租者的工具，廉租房和公租房擁有完善的退出機制？這在眼下的中國顯然是個大問題。更重要的是，即使按照"十二五"規(guī)劃，在"十二五"期間可以順利完成3600萬套保障房的宏偉目標，這個只代表僅有20%以上的家庭的住房是通過政府的保障或者政策支持解決。
我們認為，現(xiàn)階段，住房限購是抑制房地產(chǎn)投機最有效的政策。首先，住房限購針對性強，既保證了住房的剛性需求能夠得到滿足，又將投機需求排斥在市場之外；其次，住房限購實施環(huán)節(jié)少，見效快，易監(jiān)管。理論上講，住房限購政策只要有一個購房信息登記部門和監(jiān)管部門就可以執(zhí)行了，而其他政策的實施往往還需要其他部門（比如開征房地產(chǎn)稅需要稅務部門，抬高住房首付比例需要銀行）共同行動才落實；最后，相對而言，其他房地產(chǎn)調(diào)控政策短期內(nèi)難以產(chǎn)生明顯效果。例如，保障性住房建設(shè)周期較長，未來二、三年內(nèi)覆蓋面依然非常有限，難以對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生實質(zhì)影響。而信貸政策和稅收政策則是前期相應政策的加強版，開發(fā)商、銀行和中介組織已經(jīng)摸索出應對一些規(guī)避監(jiān)管措施，政策執(zhí)行成本較高，政策效果將打折扣。
除此之外，政府應當明確宣布限購政策將為中長期性政策，至少在5-10年之內(nèi)維持不變，這樣才能讓地方政府更加清楚地認識到自己在房地產(chǎn)調(diào)控中應該承擔的責任，打破人們的僥幸心理，清除投機需求的滋生土壤，使得房地產(chǎn)調(diào)控真正走出"越調(diào)越漲"怪圈。
國內(nèi)一線房市均現(xiàn)冷清
國家統(tǒng)計局不久前發(fā)布了2月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，數(shù)據(jù)顯示，與上月相比，70個大中城市中，新建商品住宅環(huán)比價格下降的有8個城市，持平的有6個城市。與去年同月相比，70個大中城市中，同比價格下降的有1個城市，同比漲幅回落的有31個城市。與上月相比，二手住宅環(huán)比價格下降的有4個城市，持平的有16個城市。與去年同月相比，同比價格下降的有3個城市，漲幅回落的有22個城市。3月份應是房地產(chǎn)市場傳統(tǒng)旺季，而嚴厲的調(diào)控政策使樓市成交量大幅縮水。中國指數(shù)研究院日前公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月監(jiān)測的30個大中城市中，七成城市樓市成交量環(huán)比上漲。但是相比去年3月，則有近八成城市下跌。尤其值得關(guān)注的是，所監(jiān)測的重點城市同比全線下滑，總體下滑40.5%。
京滬深穗房價已現(xiàn)松動，3月北京商品住宅成交均價大幅下挫，跌落至19213元/平方米，環(huán)比降幅超過兩成，同比下降9.8%。另外，一季度北京新盤項目成交均價僅為18995元/平方米，環(huán)比去年四季度下降10.6%。在上海，3月最后一周推出的新盤，有近七成給予優(yōu)惠；廣州3月網(wǎng)簽成交均價環(huán)比跌了2.16%，連續(xù)4個月逐月下降；深圳3月新房成交價首次跌至每平方米2萬元以下。
業(yè)界認為，在信貸政策收緊的情況下，1月底出臺的"新國八條"從購房資格、交易稅費、土地供應等多方面再度收緊了樓市調(diào)控緊箍咒，對房價構(gòu)成了很大壓力。而此次加息將會有效疊加此前出臺的有關(guān)樓市的各項調(diào)控政策效應，量變轉(zhuǎn)為質(zhì)變將是必然之勢。此次加息之后，商業(yè)貸款購房成本再次明顯增加。以貸款100萬元，20年期為例，加息之后每月還款約為7633.4元，比加息前月還款7514.7元增加118.7元，而二套房月還款由7909.8元增加至8043.71元，增加約133.9元。房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈也將明顯緊張，同時個人房貸也將進一步受到抑制，預計第二季度樓市將現(xiàn)促銷潮。
"拐點論"紛至沓來
目前，在樓市調(diào)控措施的層層緊逼下，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市的房價在3月份都出現(xiàn)不同程度的下降。業(yè)內(nèi)人士預測，這次加息極有可能促使中國房價走勢出現(xiàn)令人吃驚的實質(zhì)性反轉(zhuǎn)，加上對持續(xù)加息的市場預期，以及保障性住房大量投放市場，估計中國高房價拐點將提前到來，大約在四五月份，最晚也在第三季度。
如果未來一段時間內(nèi)不出現(xiàn)政策松動等情況，樓市的降價窗口會提前到來。很可能會在二季度到來。事實上，貨幣政策與調(diào)控政策雙管齊下，不僅抑制了投資投機需求，甚至部分剛性需求和改善性需求也被抑制。政府對于地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控暫時看不到松動跡象，因此降價促銷是開發(fā)商的必然選擇，預計二季度各大房企的推盤量將逐漸增大，打折促銷的樓盤數(shù)量和優(yōu)惠幅度也將加大。
一般而言，新一輪的限購措施出臺后，樓市會陸續(xù)經(jīng)歷量跌價穩(wěn)、量平價跌、量升價漲三個階段。而量平價跌一般是在限購措施出臺3個月之后發(fā)生，預計房價高位僵持還將持續(xù)2個月左右，之后將開始有所松動。此次加息之后，今年還會有2-3次加息及存準金率上調(diào)。伴隨成交下滑，樓市價格下跌的拐點或?qū)⒃?、5月出現(xiàn)。
二三線房價只漲不跌
就拿國家兩型社會實驗區(qū)長沙、株洲和湘潭來說，三市已分別出爐房價調(diào)控目標，三市均規(guī)定2011年新建普通商品住房價格漲幅低于全市年度地區(qū)生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均可支配收入的增長水平。而今年長沙、株洲、湘潭GDP預期增長目標為13%、13.5%和14%，城鄉(xiāng)居民人均可支配收入則分別預期增長12%、14%、12%。這意味著，新建普通商品住房的價格漲幅應低于12%～14%。至此，長株潭國家兩型社會實驗區(qū)的房價調(diào)控目標露出真容，房價調(diào)控變成了房價"空調(diào)"。
此前頒布實施的限購、限貸措施確實擠出"北上廣"等一線城市的一些地產(chǎn)泡沫，但同時也擠出了部分需求，給二三線城市帶來充足的客戶。在當前房地產(chǎn)調(diào)控的政策下，剛需和資金將涌向二、三線城市，這些城市房價將持續(xù)上漲。此次眾多城市的年度新建住房的調(diào)控目標正說明了這一點。
實屬競爭常態(tài)不應過高預期
4月2日，在上海舉行了"2011中國房地產(chǎn)走勢及調(diào)控政策趨向高峰論壇"。專家認為，住房供應結(jié)構(gòu)的調(diào)整問題是樓市調(diào)控的重點和關(guān)鍵；價格漲漲落落是供求雙方博弈的常態(tài)，不要對價格下降期望太高；冷清反而不利于房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。
事實上，房價高企的根本原因不在于價格制定不合理，而是供應結(jié)構(gòu)的不合理。反觀住房供應結(jié)構(gòu)是"一房獨大"，95%供應的是商品房。大家都盯在商品房上，買不起的人都希望商品房降價，最后能降50%以上，但實際上在北京、上海即使能降50%，"夾心層"還是買不起。而要使房價達到合理的價位，應當對不同收入的階層都有相應的住房產(chǎn)品供應給他，讓買不起商品房的中低收入人群緊盯2萬、3萬一平方米的房子，都指望2萬、3萬的房子價位往下降是不現(xiàn)實的。由此得出結(jié)論，要達到房價的"合理"價位，就要建造不同層次的住房，以適應不同的城市和不同的收入階層，中高收入、高收入買公寓、買別墅，中等收入對應的是中小套型、中低價位的房子。中低收入就是公共租賃房和限價房，一個是買一個是租。低收入有廉租房。五個不同的收入層面有五種不同的產(chǎn)品供應給他們，這樣才是"合理"的。所以，關(guān)注房價調(diào)控的同時，更要關(guān)注住房供應結(jié)構(gòu)的調(diào)整。
當前房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)是市場交易大幅萎縮，若交易量持續(xù)下降，開發(fā)商或因資金短缺被迫降價。而租賃市場價格上漲又有可能提升持有兩套房或以上家庭的出租意愿，從而增加租賃市場供給，平衡租房價格。所以說，現(xiàn)行政策只改變了買賣雙方的預期，中國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的基本面沒有發(fā)生變化，價格漲漲落落是供求雙方博弈的常態(tài)。自住型購房者有住房的剛性需求，因此不可能長期等待，價格一松動即可能出手。這時，交易量上去了，又刺激了房價的上漲。因此不要對價格下降期望太高。
此外，通過控制價格難以實現(xiàn)供求平衡，若只著眼于調(diào)整當前的供求關(guān)系，也容易給普通購房者增加負擔。調(diào)控的重點，一方面應放在割斷炒房資金鏈條上，因為個人資金倒房終究"泥鰍掀不起大浪"；另一方面應增加普通商品房的供給。否則，短期抑制住的住房需求將在未來某時期集中爆發(fā)，現(xiàn)在的冷清增加了未來的反彈能量，反而不利于房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。
樓市現(xiàn)拐點并非容易事
溫家寶說："關(guān)鍵不在一張紙，而在于決心，有了決心就會有資金，就會有土地，就會有辦法。"然而，1000萬保障性安居工程的任務，具體說就是1.3萬億的投資，這樣的大躍進不現(xiàn)實。一來地方和社會機構(gòu)能否籌措出1.3萬億的資金是個問題，二來看看去年保障性住房完成情況。根據(jù)國土部2011年第6號公告，全國住房供地計劃實際完成67.9%，其中，保障性住房（經(jīng)濟適用房和廉租房）用地只完成計劃的65.2%。其中任務完不成的關(guān)鍵原因：一是部分地方政府財政困難，融資渠道有限；二是征地拆遷進展緩慢。去年存在這些問題，今年仍就存在，所以，今年保障性居民工程的完成不容樂觀。
而就算1000萬套保障性安居房可以順利建成，誰又來保證這1000套住房能夠真正讓符合條件的家庭受益？誰又能保證經(jīng)濟適用房、兩限房不成為權(quán)力尋租者的工具，廉租房和公租房擁有完善的退出機制？這在眼下的中國顯然是個大問題。更重要的是，即使按照"十二五"規(guī)劃，在"十二五"期間可以順利完成3600萬套保障房的宏偉目標，這個只代表僅有20%以上的家庭的住房是通過政府的保障或者政策支持解決。
我們認為，現(xiàn)階段，住房限購是抑制房地產(chǎn)投機最有效的政策。首先，住房限購針對性強，既保證了住房的剛性需求能夠得到滿足，又將投機需求排斥在市場之外；其次，住房限購實施環(huán)節(jié)少，見效快，易監(jiān)管。理論上講，住房限購政策只要有一個購房信息登記部門和監(jiān)管部門就可以執(zhí)行了，而其他政策的實施往往還需要其他部門（比如開征房地產(chǎn)稅需要稅務部門，抬高住房首付比例需要銀行）共同行動才落實；最后，相對而言，其他房地產(chǎn)調(diào)控政策短期內(nèi)難以產(chǎn)生明顯效果。例如，保障性住房建設(shè)周期較長，未來二、三年內(nèi)覆蓋面依然非常有限，難以對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生實質(zhì)影響。而信貸政策和稅收政策則是前期相應政策的加強版，開發(fā)商、銀行和中介組織已經(jīng)摸索出應對一些規(guī)避監(jiān)管措施，政策執(zhí)行成本較高，政策效果將打折扣。
除此之外，政府應當明確宣布限購政策將為中長期性政策，至少在5-10年之內(nèi)維持不變，這樣才能讓地方政府更加清楚地認識到自己在房地產(chǎn)調(diào)控中應該承擔的責任，打破人們的僥幸心理，清除投機需求的滋生土壤，使得房地產(chǎn)調(diào)控真正走出"越調(diào)越漲"怪圈。
