給火熱的樓市拐點說澆上一盆涼水

連續(xù)兩天,房地產(chǎn)股在上周滑落的基礎(chǔ)上繼續(xù)下跌,萬科甚至接近跌停,大盤也由此出現(xiàn)恐慌性下挫?房地產(chǎn)股連續(xù)大跌是否預(yù)示著,投資者開始不看好中國樓市?事實上,隨著年關(guān)臨近,中國樓市的整體表現(xiàn)已令業(yè)內(nèi)開始擔(dān)憂,“拐點之說”此起彼伏?樓市“冷風(fēng)”在刮到股市后,還會怎么吹?……

樓市降價風(fēng)，由南刮到北

連續(xù)兩天，萬科，招商，華僑城，珠江地產(chǎn)等在央行房貸新政的影響下，紛紛狂跌。僅僅一個月，萬科從40元破位下行，到今天已跌破30元。招商地產(chǎn)從102元一路陰跌，直破55元。并且，伴隨著地產(chǎn)股的下跌，成交量迅速放大，表明機構(gòu)做多的動能徹底消失，一批散戶深度被套。

綜合近期的公開報道,自11月中旬開始,廣州樓市便刮起樓盤打折促銷風(fēng),買房送一成首期?送60年物業(yè)費?再買房額外9.8折?現(xiàn)房最高優(yōu)惠每套13萬元……開發(fā)商“慷慨”的程度著實令人吃驚。此前一直位居全國房價榜首的深圳也沒頂住壓力,不少一手房在以明降或暗降的方式調(diào)低售價,有樓盤的降價幅度據(jù)傳已超過三成;二手房也同樣,一些中介機構(gòu)稱報價跟上半年相比跌了一至兩成。

接著,市場開始擔(dān)心“南風(fēng)北吹”。目前來看,雖然還沒形成調(diào)價潮,但成交明顯乏力。如剛結(jié)束了房地產(chǎn)展示交易會的上海,一邊是大部分開發(fā)商咬定銷售價格不松口,另一邊是房貸新政下購房者心態(tài)發(fā)生轉(zhuǎn)變?有調(diào)查顯示,55.33%的購房者決定暫緩買房計劃,事實上上海新房成交量已連續(xù)兩月下跌?又如杭州,據(jù)公開資料,雖然商品房成交量下滑不甚明顯,但房源預(yù)訂量卻在上周出現(xiàn)近九成的萎縮,同時二手房交易也掀起殺價風(fēng)潮。

北京似乎也受到了影響。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計,11月北京商品房銷量再度下滑,全市期房住宅日簽約套數(shù)比10月減少42套?另據(jù)北京市建委發(fā)布的新盤預(yù)售信息,11月北京新開樓盤45個,均價14966元/平方米,比10月的15324元/平方米下降了358元?這也是自今年5月以來,北京新盤售價從10374元/平方米到突破15000元/平方米后的首次回落。

更值得人們關(guān)注的是，萬科董事長王石在近日被問及珠三角樓市時,承認樓市拐點確實已經(jīng)出現(xiàn);而華遠地產(chǎn)董事長任志強在談北京樓市時,則稱目前房價是否開始下降仍需要時間觀察,目前從緊的貨幣政策不一定會使房地產(chǎn)市場出現(xiàn)拐點?

官方數(shù)據(jù)出場，市場迷失方向

官方的消息則與市場上的反應(yīng)截然相反：12月14日，國家發(fā)改委價格司司長曹長慶介紹，11月份70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.5%，新建商品住房銷售價格同比上漲12.2%。10.5%的同比漲幅是2005年7月中國擴大月度房價調(diào)查范圍以來的最大單月漲幅。他同時介紹，今年1至11月，70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.3%，新建商品住房銷售價格同比上漲7.9%。由此看見的，不僅房價是全年一片漲聲，而且11月份漲幅最高。在這樣的市場氛圍下，即使12月份的房價真的“暴跌”，離民生期望值還有不少距離。

業(yè)內(nèi)診斷：“樓市感冒”、病在緊縮調(diào)控

在業(yè)內(nèi)看來,這個冬季樓市患上“感冒”顯然與政府加緊調(diào)控有關(guān)。原地產(chǎn)的分析師表示,隨著房貸新政通知及補充通知的下發(fā),購買第二套房首付比例和利率的提高,以及對第二套房的嚴格認定,顯示出管理層調(diào)控房地產(chǎn)市場、“鼓勵自住需求?打擊投資需求”的態(tài)度,此前投資性購房比重較大地區(qū)的房價就易步入下行區(qū)間。而今年特別是下半年來,政府的調(diào)控措施有增無減,累積效應(yīng)對樓市的威懾作用也不容忽視。尤其是金融方面,除了房貸新政,今年還是加息最為密集的一年,先后5次上調(diào)存貸款利率,10次上調(diào)存款準備金率,房地產(chǎn)作為重要的“資本集散地”,受到的影響巨大?加上物業(yè)稅的推進工作也在有序展開,一旦開征,對投資性需求更有抑制作用。另外,土地方面有打擊囤地。限制“地王”的39號令,有土地增值稅的開征,有地方對城鎮(zhèn)土地使用稅的上調(diào)開征等;保障方面有解決城市低收入家庭住房困難的24號文,有廉租住房和經(jīng)濟適用住房的管理辦法等,均可看作是對房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)控的信號釋放。臨近年關(guān)，國家宏調(diào)手段更強，不惟年內(nèi)第十次上調(diào)銀行存款準備金率，還在剛閉幕的中央經(jīng)濟工作會議上定下了下年度從今的貨幣政策。

亞博的診斷：房價下跌、內(nèi)含兩大隱語

那么我們改如何看待目前在深圳、廣州、上海、北京等一線城市出現(xiàn)的房價下跌呢？是不是這些下跌就真的預(yù)示著房價暴跌時代來臨呢？實際上房價下跌內(nèi)含兩大隱語。

隱語一：房市回調(diào)是完全可能的

我們認為，房市出現(xiàn)回調(diào)是完全可能的。幾年來，開發(fā)商不斷提高商品房價格，有的還“捂盤”、“囤地”，同時老百姓在高喊房價太高的同時卻又不得不勒緊腰帶貸款買房。這種博弈實際上就是承受力的比拼。人們都對購房者的“不堪重負”感同身受，其實開發(fā)商的壓力也不會小。要知道，“囤地”和“捂盤”都要天量的資金來支撐，而正常的資金鏈還要維持。近年來，由于流動性的泛濫，大量的資金源源不斷地流入房地產(chǎn)業(yè)，但這種注入也不是無限的。隨著二套房認定統(tǒng)一以戶為標準、大幅提高存款準備金率等緊縮性貨幣政策的出臺，開發(fā)商的承受力勢必受到嚴峻考驗。為了盡快回籠資金，緩解資金鏈緊張的狀況，開發(fā)商可能不得不采取一些促銷措施，比如降價。廣州、深圳的一些樓盤的價格下調(diào)可能就是這個原因。

隱語二：不排除是開發(fā)商慣用的促銷伎倆

但是，這并不排除目前出現(xiàn)的房價下跌是房地產(chǎn)開發(fā)商為年末促銷所采用的伎倆。日前廣州《樓市》雜志揭開了羊城房價暴跌的秘密，原來所謂的“暴跌”是要加引號的——即在國慶節(jié)去采盤時是1.7萬一個平方，然后就拼命的拉價，拉到2.2萬多，拉價后再給你很多的折扣，內(nèi)部人員爭取，九五折，送管理費等等，但最后計算出來的房價實際上比這個國慶節(jié)這1萬7千多還高了2千多塊錢。如此先揚后抑的做法就和庸常的商場促銷降價折扣是一個道理。所以，如此的“暴跌”并非是開發(fā)商尊崇市場規(guī)則、敬畏政府政策和自覺承擔(dān)民生責(zé)任的良心發(fā)現(xiàn)，乃是一場逐利的帶有誤導(dǎo)和誘騙式的商業(yè)策劃。所以，“暴跌”的輿論彌漫于嚴寒的空氣中也就少了童話的純真，依然帶有焦灼民生的欲望氣息。

對于目前，業(yè)內(nèi)普遍認可的房地產(chǎn)“暴跌”的諸多原因，我們認為，并沒有抓住房地產(chǎn)市場存在的問題，也沒有從這個根本問題上來展開論述房地產(chǎn)是否會暴跌。用現(xiàn)在流行的一個詞來形容，中國房地產(chǎn)價格是結(jié)構(gòu)性的上漲。城市化進程的加快和民眾需求的不斷上升自然是一個很重要的原因，但更重要的是，中國的房地產(chǎn)市場是一個官商勾結(jié)的壟斷性市場。政府通過壟斷土地的供給獲得高額的土地出讓金，而房產(chǎn)商則在政府的庇護下再分享一小部分壟斷利潤。

對于拐點之說，既得利益者們很平靜

進一步觀察就可以發(fā)現(xiàn)，對于拐點之說，既得利益者們顯得很平靜。房地產(chǎn)利益鏈，起點是一些地方政府，他們并沒有急于以動遷名義搞市政建設(shè)，急于以廉租房名義收購存量房，以此制造新的需求；中段是一些開發(fā)商，他們對市場操控仍信心十足，敢于囤房而不忙脫手賣圖紙（項目轉(zhuǎn)讓）；末屑是一些專家學(xué)者，他們并沒有對最近的行政干預(yù)措施有過多的學(xué)術(shù)性指責(zé)，他們明知連紐約寸金之地都會為低收入者的配建房子，但卻一直鼓惑人們相信，在中國只能到市場買房，隨著經(jīng)濟增長，房價還有上漲空間。

如果拐點真的成立，別低估了這條利益鏈上官商不分、產(chǎn)學(xué)結(jié)合的能量，有人是不會無動于衷的；如果拐點假的出現(xiàn)，先漲后
跌，大漲小跌，跌后再漲，這類慣招，有人有交待了，也就有人樂見其成。

拐點不拐點不重要，重要的是拐到哪兒了

因此，拐點不拐點并不重要，重要的是拐到哪兒了。記得不久前，英國人說過，不能用9倍的年收入買房，風(fēng)險太高了，這句話，對我們也許有點參考價值，能不能拐到，普通家庭年收入6倍買一套普通的房子，要知道，在地球上，這是一個并不過分的
訴求。

總結(jié)來說，對待目前市場上喧囂的“拐點說”，我們認為，我國房地產(chǎn)市場存在回調(diào)的可能，但是在“拐點說”目前格外喧囂的情況下，不排除這是房地產(chǎn)開發(fā)商的促銷手段的結(jié)果。如果房地產(chǎn)市場 “拐點”真的顯現(xiàn)，那么其既得利益集團會首先出來大力反對。而更重要的是，拐點出不出現(xiàn)不重要，重要的是在什么地方拐，將會拐到什么程度。