地產(chǎn)商資金鏈危機(jī)僅是冰山一角

對(duì)一些房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，“五一”憧憬并非癡人說(shuō)夢(mèng)。3月，他們似乎已看見(jiàn)些許春天的“苗頭”:在傳統(tǒng)銷售淡季的一季度，國(guó)內(nèi)七大主要城市當(dāng)月新屋交易量逆市上揚(yáng)，月升幅達(dá)50%，深圳和上海更是超100%。地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科日前公布一季度銷售簡(jiǎn)報(bào)，公司3月份銷售額相當(dāng)于整個(gè)一季度的2/3。樓市的回春是否遠(yuǎn)遠(yuǎn)被推到了自然界的變遷之后？在股市低迷、宏觀調(diào)控加強(qiáng)、次貸危機(jī)波及、通貨膨脹的諸多推力之下，去冬以來(lái)持續(xù)抑郁的房地產(chǎn)市場(chǎng)還有無(wú)機(jī)會(huì)？

“冰山一角”已初露端倪

來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，一年來(lái)“打折潮”并未實(shí)質(zhì)降低房?jī)r(jià)水平，70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲10.7%。廣州、重慶、杭州、廈門(mén)房?jī)r(jià)在一季度末回升，深圳房?jī)r(jià)比上月大跌2.5%，但總成交量卻為2月份的3倍。分析認(rèn)為，雖然目前地產(chǎn)有回暖的跡象，但更明確的走勢(shì)可能會(huì)在奧運(yùn)會(huì)之后確認(rèn)，畢竟目前通脹形勢(shì)嚴(yán)峻，國(guó)家調(diào)控不會(huì)放松。中國(guó)內(nèi)地的現(xiàn)實(shí)情況顯然不太樂(lè)觀，包括地產(chǎn)公司在內(nèi)的中國(guó)上市公司的資本負(fù)債比例是多少？平均100%到300%。地產(chǎn)界企業(yè)確實(shí)概莫能外，萬(wàn)科、保利、金地、北辰、富力、華潤(rùn)置地等現(xiàn)金與現(xiàn)金等價(jià)物皆遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于銀行貸款的數(shù)字，通過(guò)幾次經(jīng)濟(jì)危機(jī)之后你才會(huì)體會(huì)的到穩(wěn)健、保守的重要性。保有低負(fù)債，高現(xiàn)金流，這是中國(guó)地產(chǎn)商未來(lái)應(yīng)該有的企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念。多年來(lái)，在暴利和機(jī)會(huì)面前，地產(chǎn)企業(yè)不約而同的走上了機(jī)會(huì)主義路線，在土地為王的沖動(dòng)下，幾乎所有地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都圍繞著怎樣拿地而展開(kāi)——拿到地就意味著能融到資，而房子，幾乎是從來(lái)不愁賣的。外表的欣欣向榮，掩蓋了地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理的混亂和核心競(jìng)爭(zhēng)力的迷失。

資金短缺：一記“當(dāng)頭棒喝”

日前，央行上海分行向八大商業(yè)銀行發(fā)出《關(guān)于協(xié)助調(diào)查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金情況的通知》，緊急摸底房企資金鏈。面對(duì)此情，業(yè)界一向以樂(lè)觀著稱的“無(wú)拐論者” SOHO中國(guó)總裁潘石屹拋出了“百日劇變論”:“中國(guó)很多房地產(chǎn)公司將在百天之內(nèi)產(chǎn)生劇變，并進(jìn)入前所未有的融資艱難期”。資金鏈壓力比較大的是那些在2007年擴(kuò)張激進(jìn)、錢(qián)少地多的“純業(yè)型”地產(chǎn)企業(yè)。市場(chǎng)擔(dān)心的中小開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂導(dǎo)致競(jìng)相殺價(jià)的概率極小。因?yàn)樾」静蛔非笱h(huán)開(kāi)發(fā)，沒(méi)有后續(xù)土地款的支付壓力，項(xiàng)目過(guò)了盈虧平衡點(diǎn)則不急于降價(jià)促銷；部分追求滾動(dòng)開(kāi)發(fā)、去年大規(guī)模拿地的大開(kāi)發(fā)商的降價(jià)行為是否形成浪潮，則取決于該區(qū)域開(kāi)發(fā)商的集中度、整體資金鏈情況和市場(chǎng)預(yù)期。

對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，決定房?jī)r(jià)走高的關(guān)鍵就在于資金，當(dāng)流向房地產(chǎn)的資金足夠多，就可能推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，反之亦然。但就目前的現(xiàn)狀而言，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)似乎并不能形成這種支撐。據(jù)一項(xiàng)公開(kāi)的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金絕大部分都源于金融機(jī)構(gòu)，其中80％左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)自銀行貸款，而個(gè)人通過(guò)按揭貸款購(gòu)房的比例占全部購(gòu)房總數(shù)的90％以上。宏觀經(jīng)濟(jì)面分析，國(guó)家實(shí)行緊縮的調(diào)控政策，資產(chǎn)價(jià)格受到嚴(yán)峻考驗(yàn)；而外圍，次貸危機(jī)導(dǎo)致全球流動(dòng)性收緊，美國(guó)銀行對(duì)向外貸款非常謹(jǐn)慎，信用規(guī)模收縮。因此，總體來(lái)說(shuō)，樓市資金面是流出的。股市調(diào)整厲害，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的資金和供求都有影響，像深圳、上海等一些城市房?jī)r(jià)都開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)，北京的房地產(chǎn)行業(yè)的推銷廣告也越來(lái)越多，雖然價(jià)格不減，但是成交量明顯縮小，資金面緊張。

 “造勢(shì)術(shù)”成就企業(yè)家生財(cái)之道

盡管藍(lán)皮書(shū)認(rèn)為“2008年中國(guó)出現(xiàn)房?jī)r(jià)拐點(diǎn)的可能性不大”。但相關(guān)調(diào)控效果的日趨顯現(xiàn)以及地產(chǎn)商資金鏈日益趨緊等諸多事實(shí)，還是讓市場(chǎng)人士認(rèn)為房?jī)r(jià)回歸理性的趨勢(shì)將進(jìn)一步明顯。2008年的樓市和股市一樣，都會(huì)被人們關(guān)注在一個(gè)"熊"字上。從去年年底開(kāi)始，有關(guān)房地產(chǎn)的"拐點(diǎn)"論便一浪高過(guò)一浪，這一觀點(diǎn)也逐漸成為了一種強(qiáng)勢(shì)觀點(diǎn)，但隨著社科院"2007房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)"的發(fā)布，這一觀點(diǎn)似乎又被徹底的推翻。藍(lán)皮書(shū)認(rèn)為，2008年中國(guó)房?jī)r(jià)上漲幅度將大大低于2007年，但2008年出現(xiàn)房?jī)r(jià)"拐點(diǎn)"的可能性不大。此結(jié)論一出，有關(guān)房地產(chǎn)的“拐點(diǎn)”論再次被推到風(fēng)口浪尖，而各方的觀點(diǎn)更是讓房地產(chǎn)今年的走勢(shì)顯得撲朔迷離。加上國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控力度的加大，房地產(chǎn)的未來(lái)走勢(shì)猶如“霧里看花”。

“拐點(diǎn)論”可能不是謠言，但是很顯然，其威力早已超越了一般的謠言，實(shí)則是有人在造勢(shì)。就像股市上的消息一樣，大的房地產(chǎn)商有專門(mén)的寫(xiě)手，實(shí)際上一些輿論的發(fā)布，很多時(shí)候都是人為策劃的，并不是一些看似很客觀的消息和一些看似很客觀的教授，好像在做真正的研究一樣——實(shí)際上都是被一些機(jī)構(gòu)所利用，恐嚇或者迷惑消費(fèi)者。從陰謀論來(lái)揣摩房地產(chǎn)老板們的造勢(shì)之術(shù)或許不大符合事實(shí)，但同時(shí)也沒(méi)人會(huì)認(rèn)為，身為大型地產(chǎn)公司董事長(zhǎng)的“名嘴”企業(yè)家們，時(shí)不時(shí)的站出來(lái)說(shuō)兩句話就是為了“顯擺”和“做秀”——董事長(zhǎng)的角色定位已然決定了其言行必然要為企業(yè)戰(zhàn)略服務(wù)。比如說(shuō)王石不斷的回應(yīng)“拐點(diǎn)論”和萬(wàn)科的大舉降價(jià)之間的配合就很令人嘆為觀止；而潘石屹的“百日巨變”論，則彰顯了其“手中有錢(qián)，心中不慌”的強(qiáng)勢(shì)地位。王石等人之所以能夠成為輿論時(shí)勢(shì)的贏家，就在于其能夠比較深刻的洞悉大勢(shì)和人心，并懂得順勢(shì)而為。比如萬(wàn)科很早就作出了房?jī)r(jià)調(diào)整的戰(zhàn)略決策，而老潘則在2007年果斷上市贏得了先機(jī)。雖然不排除運(yùn)氣的比較成分，但是機(jī)會(huì)只會(huì)垂青有準(zhǔn)備的人。

游資和熱錢(qián)回流地產(chǎn)

由于受次貸危機(jī)影響，全球資本市場(chǎng)已經(jīng)處于嚴(yán)重的流動(dòng)性不足，投資者沒(méi)有財(cái)力投資房地產(chǎn)。A股市值縮水一半，很多人深陷股市不能自拔；另外，央行最近出臺(tái)的一系列政策遏制了國(guó)內(nèi)游資，不僅減少了流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金，更重要的是在心理上給予了投資者警示:房?jī)r(jià)下一步可能企穩(wěn)。在人民幣升值和中美利差擴(kuò)大的雙重驅(qū)動(dòng)下，國(guó)際熱錢(qián)有加速涌入國(guó)內(nèi)之勢(shì)。一般而言，投機(jī)資本青睞的是盈利較快的項(xiàng)目，房地產(chǎn)在目前確實(shí)失去了原有吸引力，他們更多轉(zhuǎn)向私募股權(quán)、能源、農(nóng)產(chǎn)品以及信托產(chǎn)品等領(lǐng)域；而對(duì)具有中長(zhǎng)期眼光的投資資金而言，樓市仍然具有一定的吸引力。從長(zhǎng)期來(lái)看，投機(jī)資本不是地產(chǎn)商的救命錢(qián)，暴利使房地產(chǎn)業(yè)與消費(fèi)者的真實(shí)需求懸隔，降價(jià)只是第一步，房地產(chǎn)業(yè)洗牌已在所難免。

地產(chǎn)界洗牌已不可避免

對(duì)于調(diào)整時(shí)期，亦是變局顯現(xiàn)的時(shí)刻，除了行業(yè)內(nèi)部的劇烈洗牌，墻外的手也在伸進(jìn)來(lái):海爾、中糧進(jìn)軍地產(chǎn)，已表明房企競(jìng)舞的環(huán)境發(fā)生了巨大變化。中國(guó)是一個(gè)大的地產(chǎn)市場(chǎng)，要十年一輪回。馬蘭西亞一個(gè)國(guó)家才相當(dāng)于中國(guó)一個(gè)省這么大，地皮很快就開(kāi)發(fā)完了，三年就一輪回。隨著政府執(zhí)政經(jīng)驗(yàn)的積累，調(diào)控措施越來(lái)越得力，地產(chǎn)界洗牌和寡頭現(xiàn)象不可避免，洗牌其實(shí)是回歸自然規(guī)律。2007年是中國(guó)“地王”層出不窮的一年，在高漲的房?jī)r(jià)和上市籌資的樂(lè)觀預(yù)期下，過(guò)去一年里，不少房地產(chǎn)公司卯足了勁頭在土地儲(chǔ)備上做文章，大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)已經(jīng)占用了一半以上的土地儲(chǔ)備。物極必反。大舉跑馬圈地、土地儲(chǔ)備量最多的恒大（4580萬(wàn)平方米）很快成了倒霉的典型:上市“流產(chǎn)”后，欠了一堆債的恒大不得不寄望于私募資金伸出援手。未來(lái)一段時(shí)間，如何找到救命的資金稻草，避免失血過(guò)多而亡的結(jié)局，將是恒大們，以及“那些離開(kāi)了銀行還沒(méi)斷奶的地產(chǎn)公司”，所面臨的最大挑戰(zhàn)。與上市的“流產(chǎn)”同時(shí)出現(xiàn)的另類情景是“流拍”，據(jù)統(tǒng)計(jì)自去年10月份以來(lái)，全國(guó)流拍土地超過(guò)40宗。很顯然，在各級(jí)政府錢(qián)袋鼓鼓的背后，瘋狂圈地的地產(chǎn)商嚴(yán)重透支了體力。事實(shí)上，輿論一直認(rèn)為，政府在土地出讓以及銀行貸款上所扮演的角色一直是房?jī)r(jià)高企的重要原因。內(nèi)地95%都是國(guó)有銀行，在資金的放貸上，也許國(guó)家會(huì)受損失，但是另外一些人，在表面上沒(méi)有違反政策的情況下，可能會(huì)坐收巨利，所以導(dǎo)致在貸款方面很難控制。

這是一場(chǎng)長(zhǎng)期的不可思議的爭(zhēng)論，從出現(xiàn)至今，已過(guò)去五個(gè)多月，但依然熱度不減；這是也一場(chǎng)非常奇怪的風(fēng)潮，這股風(fēng)潮不可思議的引爆點(diǎn)來(lái)自于沉默多年的萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石。開(kāi)始的開(kāi)始，是王石的一句回應(yīng)，后來(lái)的后來(lái)，則頗像古代農(nóng)民起義的典型場(chǎng)景:道出了大眾期望的領(lǐng)袖者振臂一呼，累積了足夠愿景和勢(shì)能的群眾們立刻應(yīng)者云集。隨著參與人數(shù)越來(lái)越多，從一個(gè)人的回應(yīng)和推動(dòng)，到幾個(gè)人的吵來(lái)吵去，再到形成全國(guó)性的論戰(zhàn)和潮流，王石終于不再是一個(gè)人在戰(zhàn)斗。拐點(diǎn)論的引爆者逐漸淡出了漩渦中心，但是拐點(diǎn)的爭(zhēng)論和影響，卻仍在繼續(xù)，新的大腕們不時(shí)接過(guò)接力棒，將風(fēng)潮推向新的高潮，一浪接一浪向前洶涌。喧囂過(guò)后并非平靜。十年一個(gè)輪回，穿過(guò)現(xiàn)實(shí)表象的層層迷霧，在樓市降價(jià)的一片美好預(yù)期中，消費(fèi)者企盼的樓市價(jià)格拐點(diǎn)是否來(lái)臨，尚無(wú)確定消息，但房地產(chǎn)行業(yè)的劇變已現(xiàn)端倪，企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的拐點(diǎn)更浮出水面:從爭(zhēng)當(dāng)?shù)赝醯浆F(xiàn)金為王，折射出房地產(chǎn)行業(yè)由機(jī)會(huì)主義的驅(qū)動(dòng)，轉(zhuǎn)向規(guī)模化、精細(xì)化的升級(jí)；而伴隨著行業(yè)環(huán)境出現(xiàn)的變化，地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力亦處在變革的拐點(diǎn)上。