重慶房?jī)r(jià)之氣溫說(shuō)

自從被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為新特區(qū)后，再加上直轄市10周年大慶，重慶的房?jī)r(jià)就突然加速上漲，其速度堪比氣溫上升。那究竟有什么原因?qū)е铝酥貞c的樓市如此大幅上揚(yáng)，我們又該如何從根本上解決我們國(guó)家的住房問(wèn)題……

重慶“雙喜臨門”卻迎來(lái)房?jī)r(jià)大漲

在直轄10周年大慶的同時(shí)，重慶6月上旬又與成都一道被批準(zhǔn)為“全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)”，正當(dāng)重慶人民還沉浸于
這“雙喜臨門”之際，重慶的房?jī)r(jià)卻出現(xiàn)了暴漲。據(jù)了解，6月17日-25日9天時(shí)間內(nèi)，主城區(qū)商品住房共成交4524套，面積41.33萬(wàn)平方米，平均成交價(jià)由2800多元/平方米上升到3055元/平方米，上漲了7.6%。另?yè)?jù)數(shù)據(jù)顯示，全市有超過(guò)60%的在售樓盤漲了價(jià)或正在醞釀漲價(jià)，平均漲幅在每平方米200元-300元。此外，當(dāng)?shù)囟址康膬r(jià)格也大致比3個(gè)月前漲了每平方米50元~100元不等?！胺?jī)r(jià)比氣溫升得還快……”近半個(gè)月來(lái)，不少市民和業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)重慶樓市。

重慶房?jī)r(jià)大漲原因之說(shuō)

“新特區(qū)”概念炒做之說(shuō)

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，商品的價(jià)格因供求關(guān)系變化而出現(xiàn)漲落，是很正常的事。但是，重慶的這次房?jī)r(jià)異動(dòng)背后的“推手”卻值得警惕——開(kāi)發(fā)商通過(guò)炒做所謂“特區(qū)效應(yīng)”，人為制造需求，哄抬房?jī)r(jià)，將國(guó)家統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的一項(xiàng)重大戰(zhàn)略“扭曲”為房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力。6月16日重慶成為“試驗(yàn)區(qū)”的消息公布后，重慶各種“房地產(chǎn)?？本瓦B篇累牘地推出“重慶樓市迎來(lái)大漲拐點(diǎn)”等觀點(diǎn)，并發(fā)布“重慶今年房?jī)r(jià)再漲10%也正?！钡认ⅲ粩嘞蚶习傩諒?qiáng)化“房?jī)r(jià)必漲、漲價(jià)正常”的概念。在制造輿論之后，部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)始提高房屋售價(jià)，并“捂盤惜售”，制造房子緊俏的假象，讓購(gòu)房者在恐慌中非理性地?fù)屬?gòu)，推動(dòng)房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。

土地成本上漲之說(shuō)

有分析認(rèn)為，重慶房?jī)r(jià)上漲的背后，除當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商利用重慶獲批“新特區(qū)”消息拉高價(jià)格外，地價(jià)暴漲是此輪房?jī)r(jià)上漲的主動(dòng)力之一。直轄十年之際，各類利好消息不斷，增強(qiáng)了人們對(duì)重慶經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的信心，因而土地價(jià)格也看漲。在過(guò)去的3個(gè)月時(shí)間里，重慶市土地價(jià)格上漲幅度超過(guò)100%。以重慶市江北城為例，該區(qū)域在開(kāi)發(fā)初期，大多數(shù)人還處于觀望態(tài)度，去年，該地區(qū)土地價(jià)格開(kāi)始上漲，升到了每畝500萬(wàn)元。今年3月，價(jià)格升到了每畝870萬(wàn)元，有的地塊價(jià)格甚至超過(guò)了每畝1000萬(wàn)元。因此，土地價(jià)格上漲最終推動(dòng)了重慶的房?jī)r(jià)上揚(yáng)。

房?jī)r(jià)“補(bǔ)漲”之說(shuō)

有分析認(rèn)為，此次重慶房?jī)r(jià)的快速上漲，固然有直轄10周年和試驗(yàn)區(qū)的政策效應(yīng)，但重慶作為全國(guó)房?jī)r(jià)洼地，房?jī)r(jià)上漲實(shí)際上是一種“補(bǔ)漲”。重慶房?jī)r(jià)在全國(guó)各大中型城市中是屬于偏低的，重慶成為試驗(yàn)區(qū)，城市價(jià)值的提升沖破了房?jī)r(jià)滯漲的瓶頸。因此，以歷史的眼光來(lái)看，近期重慶房?jī)r(jià)的上漲，只是補(bǔ)漲前兩年因宏觀調(diào)控而滯留的空間。另一方面，區(qū)縣和市外等非主城居民的外來(lái)投資比例明顯增多，在試驗(yàn)區(qū)效應(yīng)的刺激下，在一定程度上引發(fā)了重慶居民的恐慌心理，跟風(fēng)追漲現(xiàn)象比較突出，
因此，市民的非理性購(gòu)買促進(jìn)成了非典型暴漲。

此外還有最近股市低迷引起的全國(guó)房?jī)r(jià)上漲之說(shuō)。國(guó)家最近一連串的政策使得股市低迷，這樣有些進(jìn)入股市的資金撤出，在逐利行為下，進(jìn)入樓市尤其是重慶這樣被看好的城市。

根本上解決住房需增加供給

其實(shí)，在房?jī)r(jià)上漲的不僅是重慶，全國(guó)各地的房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了大幅的上升。房?jī)r(jià)上漲有多種原因，但是從根本上說(shuō)房?jī)r(jià)上漲是一個(gè)供給和需求的問(wèn)題，這是一個(gè)本質(zhì)的長(zhǎng)期作用的因素。而且這個(gè)因素在中國(guó)今后幾十年的城市化加速進(jìn)程中是一個(gè)基本趨勢(shì)。因此，增加供給是解決住房問(wèn)題的一個(gè)根本的方向。這就包括合理建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房在內(nèi)的多種疏導(dǎo)措施，而一味的強(qiáng)調(diào)多種監(jiān)督措施效果其實(shí)并不怎么好。

我國(guó)是一個(gè)有13億人口，正處于完成工業(yè)化、加速城市化階段的發(fā)展中的大國(guó)。特殊的發(fā)展階段和人多地少的國(guó)情決定了我國(guó)面對(duì)的是每年1000多萬(wàn)城鎮(zhèn)增量人口的住房需求；由于經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和居民收入的持續(xù)提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)拉動(dòng)的城鎮(zhèn)居民不斷增長(zhǎng)的改善性住房需求以及必須進(jìn)行的舊城改造而導(dǎo)致的被動(dòng)住房需求。基本住房需求、改善性住房需求和被動(dòng)住房需求的疊加，形成了難以遏制的剛性需求，這是房?jī)r(jià)上漲的基本動(dòng)因。另一方面，從供給方面看，偏緊的住房用地供給和交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的相對(duì)滯后，限制了城鎮(zhèn)住房建設(shè)空間的拓展；住房基本保障制度建設(shè)的滯后，混淆了市場(chǎng)機(jī)制和社會(huì)保障的界限，影響了人們的思考方式，提高了中低收入階層的購(gòu)房預(yù)期。抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，基本途徑是多建房，建好房，增加住房的有效供給。

另外我們也要注意到，房?jī)r(jià)變化是市場(chǎng)優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置的基本形式，但也不能奢望市場(chǎng)化解決我國(guó)居民住房的所有問(wèn)題。在房地產(chǎn)政策設(shè)計(jì)上，既要重視房?jī)r(jià)過(guò)快上漲對(duì)滿足普通市民改善性住房需求造成的負(fù)面影響，強(qiáng)化政府在市場(chǎng)失靈領(lǐng)域干預(yù)的作用，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施正確的調(diào)控，又要著力完善住房保障體制；要在合理劃分市場(chǎng)機(jī)制和行政干預(yù)的邊界、中央政府和地方政府事權(quán)財(cái)權(quán)合理匹配的基礎(chǔ)上，根據(jù)公共財(cái)力提供的可能性，增加公房建設(shè)，滿足低收入階層住房基本需求；要堅(jiān)持改革的方向不動(dòng)搖，充分發(fā)揮市場(chǎng)配置房地產(chǎn)資源的基礎(chǔ)作用，利用價(jià)格杠桿調(diào)節(jié)住房分配，逐步滿足中高收入階層不斷提高的改善性住房需求。