中國樓市拐點就在眼前
2007-11-19 09:32:35
截至10月，深圳的一、二手房成交量已連續(xù)四個月下滑；在廣州，越來越多的開發(fā)商加入降價隊伍；而10月份的上海樓市成交量也呈現(xiàn)加速下滑之勢。這無疑釋放出一種信號：開發(fā)商已經(jīng)陷于精疲力竭的艱苦維持境地，房地產(chǎn)市場的拐點已經(jīng)顯現(xiàn)……
10月份全國70個大中城市房價同比上漲9.5%
據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示，2007年10月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.5%，漲幅比上月高0.6個百分點；環(huán)比上漲1.6%，漲幅比上月低0.1個百分點。
新建商品住房銷售價格同比上漲10.6%，漲幅比上月高0.6個百分點；環(huán)比上漲1.9%，漲幅與上月持平。分類別看，經(jīng)濟(jì)適用房、普通住房和高檔住房銷售價格同比分別上漲3.3%、10.9%和12.3%，環(huán)比分別上漲0.5%、2.1%和1.7%。分地區(qū)看，同比漲幅較高的主要城市包括：寧波19.1%、烏魯木齊18.5%、北京17.8%、北海17.7%和深圳16.8%等；環(huán)比漲幅較高的主要城市包括：重慶6.1%、宜昌4.1%、西寧4.0%、湛江3.9%和吉林3.6%等。
二手住房銷售價格同比上漲8.7%，漲幅比上月高1.1個百分點；環(huán)比上漲1.4%，漲幅比上月低0.2個百分點。同比漲幅較高的主要城市包括: 深圳21.1%、寧波15.6%、烏魯木齊13.5%和北京11.7%等；環(huán)比漲幅較高的主要城市包括：西安4.4%、長春3.3%、杭州3.2%和吉林3.2%。
非住宅商品房銷售價格同比上漲6.7%，漲幅比上月低0.3個百分點；環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月低0.6個百分點。辦公樓、商業(yè)娛樂用房和工業(yè)倉儲用房銷售價格同比分別上漲8.7%、6.6%和4.5%。
分析認(rèn)為，房價的再次上漲無疑將使得調(diào)控更加趨嚴(yán)，而這也意味著樓市的拐點在政策頻繁敲打和市場預(yù)期轉(zhuǎn)變的情況之下可能會比預(yù)期中更早和更快出現(xiàn)。
外資已風(fēng)光不再
繼去年7月建設(shè)部等六部委聯(lián)合發(fā)布“限外令”之后，國家發(fā)改委和商務(wù)部于上周公布了新的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》，再次發(fā)出限制外資進(jìn)軍內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)烈信號。
根據(jù)最新出臺的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》，從今年12月1日起，外資將不再被鼓勵進(jìn)入內(nèi)地普通住宅的開發(fā)建設(shè)中。更為嚴(yán)厲的是，為了防止外資直接或通過中介炒房，外資進(jìn)入二手房交易市場及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司的途徑也將受到全面限制。
最新的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》將產(chǎn)業(yè)分為鼓勵、限制和禁止三類。在老版本中被列入“鼓勵外商投資產(chǎn)業(yè)目錄”的“房地產(chǎn)業(yè)”被取消。而在“限制外商投資產(chǎn)業(yè)目錄”的“房地產(chǎn)業(yè)”中，不但對外資進(jìn)入土地成片開發(fā)和高檔賓館、別墅、高檔寫字樓、國際會展中心的建設(shè)和經(jīng)營領(lǐng)域等繼續(xù)限制，同時還增加了進(jìn)入房地產(chǎn)二級市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司的限制。不過，由于規(guī)定的是“限制”，因此只是提高了外資進(jìn)入的“門坎”，而并未到“嚴(yán)禁”的程度。
分析認(rèn)為，新版的修訂部分顯示出房地產(chǎn)領(lǐng)域再次加強(qiáng)了對外資收緊的力度。目前，國內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司已難有炒房空間。因為正規(guī)交易存量房時，國家明令禁止中介吃差價。而“二手房限外”的出現(xiàn)，正是因為擔(dān)心外資通過中介進(jìn)入炒房領(lǐng)域，顯示出政府對房地產(chǎn)市場全面調(diào)控的決心。對于，具有外資背景的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司可能會受到更強(qiáng)的監(jiān)管。另外，中國本土的中介公司海外融資的進(jìn)程也將可能受到影響。新的配套政策或方案預(yù)計不久將出臺，如何在打擊國際游資投機(jī)行為、保護(hù)消費(fèi)者的同時又不打擊行業(yè)發(fā)展將成為新配套政策的重點也是難點。
一線城市拐點已在眼前
截至10月，深圳的一、二手房成交量已連續(xù)四個月下滑；在廣州，越來越多的開發(fā)商加入降價隊伍；而10月份的上海樓市成交量也呈現(xiàn)加速下滑之勢。上周，上海商品住宅成交量環(huán)比萎縮26.94%。顯然，即將到來的冬季樓市觀望氛圍越來越濃烈。這無疑釋放出一種信號：開發(fā)商已經(jīng)陷于精疲力竭的艱苦維持境地，長久以來為高房價苦惱不堪的人們有可能會迎來喜悅。
而且我們需要看到一個現(xiàn)實，雖然商品房發(fā)售價格不斷同比攀升，但是商品房空置率卻在逐月累積?？梢载?fù)責(zé)任地指出，對于中國經(jīng)濟(jì)走勢的盲目沖動和資產(chǎn)價格的狂熱預(yù)沽，導(dǎo)致多股境內(nèi)外投機(jī)資本泥沙俱下，加上國內(nèi)各商業(yè)銀行向開發(fā)商無度借貸，給房地產(chǎn)市場提供了暫時性的強(qiáng)硬支撐，致使不明就里的人們一度受假象蠱惑，從而不惜高負(fù)債地走進(jìn)市場，導(dǎo)致本應(yīng)虛弱的樓價得以持續(xù)攀升（其間局部也有過小幅回落），而開發(fā)商也跟著有恃無恐。
但總會有大多數(shù)個人、機(jī)構(gòu)和主體再也承受不了或同時感到如此維持下去異常吃力的那一天。這一天一旦到來，虛弱的樓市和開發(fā)商集團(tuán)將雙雙應(yīng)聲而倒。如果要給定某些可資判斷的標(biāo)準(zhǔn)，我建議不妨持續(xù)地注意樓價增幅數(shù)據(jù)以及空置率統(tǒng)計報表，更要注意來自中央調(diào)控部門的宏觀策略以及據(jù)此采取的動作頻率。
如果待售價格或無效價格繼續(xù)攀升，或者是由于少數(shù)投機(jī)資本的高頻次、大規(guī)模購買造成或鼓動的所謂市場交易價格整體攀升，體現(xiàn)出來的都是一種危險步調(diào)。與此同步的不能得到適時消化反而有增無減的高空置率，本身就已能說明一些問題。當(dāng)此類問題一再堆積，而多數(shù)人又表現(xiàn)為不能接受之時，關(guān)于市場的美麗神話都將不攻自破。
目前此種跡象已現(xiàn)端倪。關(guān)于樓市拐點即將出現(xiàn)的說法在業(yè)界逐漸抬頭，緊隨左右的，則是多個城市的房價在一輪人為性的虛高之后，同時出現(xiàn)了大幅度的下滑。
可以明確推定，人們的市場神經(jīng)已經(jīng)敏感到了極至。而沉重心理壓力之下的投機(jī)者則被置于宏觀政策的波譎云詭當(dāng)中，遭遇多重政策性約束，對于市場前景的預(yù)期亦在不停搖擺起落，漸漸趨于斷裂邊緣。當(dāng)今天相應(yīng)的房貸新政（二套房首付比例）一經(jīng)推出，就成了可能迫使這一預(yù)期快速斷裂的強(qiáng)有力的一根稻草，由之出現(xiàn)了作低價格大量拋售等狀況。
未來一段時間內(nèi)局勢將更加危如累卵，否則我們不可能看到金融機(jī)構(gòu)也表現(xiàn)出有意撤離的姿態(tài)。這一最大的樓市商業(yè)既得利益
集團(tuán)的態(tài)度出現(xiàn)了明確而實質(zhì)的轉(zhuǎn)向，意味著樓市的拐點可能會比預(yù)期中更早和更快出現(xiàn)。
在房貸新政之外，房地產(chǎn)業(yè)被明確列入外資投資禁入領(lǐng)域。房貸新政和限制外資當(dāng)然不是有效摧毀樓市非理性泡沫的唯一武器，但它們是極為必需的一件。通過首付約束第二套住房購買行為，表明銀行準(zhǔn)備抽身。同時，打擊二手房交易，也必然迫使存在嚴(yán)重炒賣風(fēng)氣的二手房交易瀕絕；而限外措施與之一道鋪開，則是要在內(nèi)部清理之時，同時杜絕外部炒賣勢力的干擾，雙管齊下包抄圍堵。如此一來，開發(fā)商集團(tuán)和虛高價格背后的所有強(qiáng)硬支撐都將被清理，此時若再加力，整個畸形價格體系必然轟然倒地。
在經(jīng)歷了近四年時間的政策合力圍剿之后，累積效應(yīng)終于出現(xiàn)。而房貸新政和限外只是在政策落地周期結(jié)束之后，調(diào)控者往爐子里添加的兩把“火”，這兩把“火”，將四年以來的政策布局所埋下的潛在效力逐一點燃了?？梢灶A(yù)見，如果樓市價格今后仍頑固維持在大多數(shù)人接受不了的高度，調(diào)控者將會繼續(xù)發(fā)力敲打，以價格相繼跌落（而非回落）、開發(fā)商集團(tuán)紛紛低價位拋售（目前有些商人已經(jīng)迫不及待地通過境外上市尋找資金支持）為明顯標(biāo)志的樓市拐點想不出現(xiàn)只怕都難。
10月份全國70個大中城市房價同比上漲9.5%
據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示，2007年10月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.5%，漲幅比上月高0.6個百分點；環(huán)比上漲1.6%，漲幅比上月低0.1個百分點。
新建商品住房銷售價格同比上漲10.6%，漲幅比上月高0.6個百分點；環(huán)比上漲1.9%，漲幅與上月持平。分類別看，經(jīng)濟(jì)適用房、普通住房和高檔住房銷售價格同比分別上漲3.3%、10.9%和12.3%，環(huán)比分別上漲0.5%、2.1%和1.7%。分地區(qū)看，同比漲幅較高的主要城市包括：寧波19.1%、烏魯木齊18.5%、北京17.8%、北海17.7%和深圳16.8%等；環(huán)比漲幅較高的主要城市包括：重慶6.1%、宜昌4.1%、西寧4.0%、湛江3.9%和吉林3.6%等。
二手住房銷售價格同比上漲8.7%，漲幅比上月高1.1個百分點；環(huán)比上漲1.4%，漲幅比上月低0.2個百分點。同比漲幅較高的主要城市包括: 深圳21.1%、寧波15.6%、烏魯木齊13.5%和北京11.7%等；環(huán)比漲幅較高的主要城市包括：西安4.4%、長春3.3%、杭州3.2%和吉林3.2%。
非住宅商品房銷售價格同比上漲6.7%，漲幅比上月低0.3個百分點；環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月低0.6個百分點。辦公樓、商業(yè)娛樂用房和工業(yè)倉儲用房銷售價格同比分別上漲8.7%、6.6%和4.5%。
分析認(rèn)為，房價的再次上漲無疑將使得調(diào)控更加趨嚴(yán)，而這也意味著樓市的拐點在政策頻繁敲打和市場預(yù)期轉(zhuǎn)變的情況之下可能會比預(yù)期中更早和更快出現(xiàn)。
外資已風(fēng)光不再
繼去年7月建設(shè)部等六部委聯(lián)合發(fā)布“限外令”之后，國家發(fā)改委和商務(wù)部于上周公布了新的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》，再次發(fā)出限制外資進(jìn)軍內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)烈信號。
根據(jù)最新出臺的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》，從今年12月1日起，外資將不再被鼓勵進(jìn)入內(nèi)地普通住宅的開發(fā)建設(shè)中。更為嚴(yán)厲的是，為了防止外資直接或通過中介炒房，外資進(jìn)入二手房交易市場及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司的途徑也將受到全面限制。
最新的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》將產(chǎn)業(yè)分為鼓勵、限制和禁止三類。在老版本中被列入“鼓勵外商投資產(chǎn)業(yè)目錄”的“房地產(chǎn)業(yè)”被取消。而在“限制外商投資產(chǎn)業(yè)目錄”的“房地產(chǎn)業(yè)”中，不但對外資進(jìn)入土地成片開發(fā)和高檔賓館、別墅、高檔寫字樓、國際會展中心的建設(shè)和經(jīng)營領(lǐng)域等繼續(xù)限制，同時還增加了進(jìn)入房地產(chǎn)二級市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司的限制。不過，由于規(guī)定的是“限制”，因此只是提高了外資進(jìn)入的“門坎”，而并未到“嚴(yán)禁”的程度。
分析認(rèn)為，新版的修訂部分顯示出房地產(chǎn)領(lǐng)域再次加強(qiáng)了對外資收緊的力度。目前，國內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司已難有炒房空間。因為正規(guī)交易存量房時，國家明令禁止中介吃差價。而“二手房限外”的出現(xiàn)，正是因為擔(dān)心外資通過中介進(jìn)入炒房領(lǐng)域，顯示出政府對房地產(chǎn)市場全面調(diào)控的決心。對于，具有外資背景的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司可能會受到更強(qiáng)的監(jiān)管。另外，中國本土的中介公司海外融資的進(jìn)程也將可能受到影響。新的配套政策或方案預(yù)計不久將出臺，如何在打擊國際游資投機(jī)行為、保護(hù)消費(fèi)者的同時又不打擊行業(yè)發(fā)展將成為新配套政策的重點也是難點。
一線城市拐點已在眼前
截至10月，深圳的一、二手房成交量已連續(xù)四個月下滑；在廣州，越來越多的開發(fā)商加入降價隊伍；而10月份的上海樓市成交量也呈現(xiàn)加速下滑之勢。上周，上海商品住宅成交量環(huán)比萎縮26.94%。顯然，即將到來的冬季樓市觀望氛圍越來越濃烈。這無疑釋放出一種信號：開發(fā)商已經(jīng)陷于精疲力竭的艱苦維持境地，長久以來為高房價苦惱不堪的人們有可能會迎來喜悅。
而且我們需要看到一個現(xiàn)實，雖然商品房發(fā)售價格不斷同比攀升，但是商品房空置率卻在逐月累積?？梢载?fù)責(zé)任地指出，對于中國經(jīng)濟(jì)走勢的盲目沖動和資產(chǎn)價格的狂熱預(yù)沽，導(dǎo)致多股境內(nèi)外投機(jī)資本泥沙俱下，加上國內(nèi)各商業(yè)銀行向開發(fā)商無度借貸，給房地產(chǎn)市場提供了暫時性的強(qiáng)硬支撐，致使不明就里的人們一度受假象蠱惑，從而不惜高負(fù)債地走進(jìn)市場，導(dǎo)致本應(yīng)虛弱的樓價得以持續(xù)攀升（其間局部也有過小幅回落），而開發(fā)商也跟著有恃無恐。
但總會有大多數(shù)個人、機(jī)構(gòu)和主體再也承受不了或同時感到如此維持下去異常吃力的那一天。這一天一旦到來，虛弱的樓市和開發(fā)商集團(tuán)將雙雙應(yīng)聲而倒。如果要給定某些可資判斷的標(biāo)準(zhǔn)，我建議不妨持續(xù)地注意樓價增幅數(shù)據(jù)以及空置率統(tǒng)計報表，更要注意來自中央調(diào)控部門的宏觀策略以及據(jù)此采取的動作頻率。
如果待售價格或無效價格繼續(xù)攀升，或者是由于少數(shù)投機(jī)資本的高頻次、大規(guī)模購買造成或鼓動的所謂市場交易價格整體攀升，體現(xiàn)出來的都是一種危險步調(diào)。與此同步的不能得到適時消化反而有增無減的高空置率，本身就已能說明一些問題。當(dāng)此類問題一再堆積，而多數(shù)人又表現(xiàn)為不能接受之時，關(guān)于市場的美麗神話都將不攻自破。
目前此種跡象已現(xiàn)端倪。關(guān)于樓市拐點即將出現(xiàn)的說法在業(yè)界逐漸抬頭，緊隨左右的，則是多個城市的房價在一輪人為性的虛高之后，同時出現(xiàn)了大幅度的下滑。
可以明確推定，人們的市場神經(jīng)已經(jīng)敏感到了極至。而沉重心理壓力之下的投機(jī)者則被置于宏觀政策的波譎云詭當(dāng)中，遭遇多重政策性約束，對于市場前景的預(yù)期亦在不停搖擺起落，漸漸趨于斷裂邊緣。當(dāng)今天相應(yīng)的房貸新政（二套房首付比例）一經(jīng)推出，就成了可能迫使這一預(yù)期快速斷裂的強(qiáng)有力的一根稻草，由之出現(xiàn)了作低價格大量拋售等狀況。
未來一段時間內(nèi)局勢將更加危如累卵，否則我們不可能看到金融機(jī)構(gòu)也表現(xiàn)出有意撤離的姿態(tài)。這一最大的樓市商業(yè)既得利益
集團(tuán)的態(tài)度出現(xiàn)了明確而實質(zhì)的轉(zhuǎn)向，意味著樓市的拐點可能會比預(yù)期中更早和更快出現(xiàn)。
在房貸新政之外，房地產(chǎn)業(yè)被明確列入外資投資禁入領(lǐng)域。房貸新政和限制外資當(dāng)然不是有效摧毀樓市非理性泡沫的唯一武器，但它們是極為必需的一件。通過首付約束第二套住房購買行為，表明銀行準(zhǔn)備抽身。同時，打擊二手房交易，也必然迫使存在嚴(yán)重炒賣風(fēng)氣的二手房交易瀕絕；而限外措施與之一道鋪開，則是要在內(nèi)部清理之時，同時杜絕外部炒賣勢力的干擾，雙管齊下包抄圍堵。如此一來，開發(fā)商集團(tuán)和虛高價格背后的所有強(qiáng)硬支撐都將被清理，此時若再加力，整個畸形價格體系必然轟然倒地。
在經(jīng)歷了近四年時間的政策合力圍剿之后，累積效應(yīng)終于出現(xiàn)。而房貸新政和限外只是在政策落地周期結(jié)束之后，調(diào)控者往爐子里添加的兩把“火”，這兩把“火”，將四年以來的政策布局所埋下的潛在效力逐一點燃了?？梢灶A(yù)見，如果樓市價格今后仍頑固維持在大多數(shù)人接受不了的高度，調(diào)控者將會繼續(xù)發(fā)力敲打，以價格相繼跌落（而非回落）、開發(fā)商集團(tuán)紛紛低價位拋售（目前有些商人已經(jīng)迫不及待地通過境外上市尋找資金支持）為明顯標(biāo)志的樓市拐點想不出現(xiàn)只怕都難。
