國務(wù)院將會診“小產(chǎn)權(quán)房”

近期，社會上針對“小產(chǎn)權(quán)房”爭論的很激烈。支持和反對的都有自己充足的理由，那么“小產(chǎn)權(quán)房”究竟是什么，反映出了什么？近期國務(wù)院可能會召集各相關(guān)部門共同對小產(chǎn)權(quán)房進行會診。或許，小產(chǎn)權(quán)房有望走向合法化……
國務(wù)院將對“小產(chǎn)權(quán)房”會診
隨著建設(shè)部的購房風(fēng)險提示和北京市國土資源局的禁令接連出臺，小產(chǎn)權(quán)房開始頻頻出現(xiàn)在公眾的視野之中。在失控的房價下，其價格低于城區(qū)的一半甚至更多，吸引了眾多購房者。然而其另一面卻是非法開發(fā)建設(shè)，隱藏著不小的風(fēng)險。有專家認為，目前我國農(nóng)村土地的開發(fā)建設(shè)沒有完善的法律規(guī)定，城區(qū)的房價又節(jié)節(jié)攀升，小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)根本就談不上什么立項、規(guī)劃。我國物權(quán)法也并沒有完全排斥小產(chǎn)權(quán)房。在這種情況下，不如把這個通道打開，把小產(chǎn)權(quán)房合法化，允許在農(nóng)村集體所有的土地上進行房地產(chǎn)開發(fā)，反倒更有利于相關(guān)部門的管理。針對社會上對小產(chǎn)權(quán)房的激烈爭論，我們國家確實需要拿出一套完整的切實可行的方案。據(jù)悉，近期國務(wù)院可能會召集各相關(guān)部門共同對小產(chǎn)權(quán)房進行會診?；蛟S，小產(chǎn)權(quán)房有望走向合法化。
針對小產(chǎn)權(quán)房的兩種觀點
目前，對于"小產(chǎn)權(quán)房"，社會上的主流聲音不外乎有兩種：一種是對其進行嚴格的清查，堅決取締；一種則對其懷有復(fù)雜的感情，愛恨交織。
反對意見
從法律上說，如果要在農(nóng)村集體所有的土地上興建商品房出售，就必須先由國家征地，轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，再由國家出讓給建設(shè)開發(fā)單位，開發(fā)建設(shè)單位向國家繳納土地出讓金等稅費，建房后再出售給購房人，然后國家以頒發(fā)房屋所有權(quán)證書的形式確認購房人對該房屋的產(chǎn)權(quán)。因此，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房不是商品房，是不能買賣的，這類房屋所謂的“產(chǎn)權(quán)證”是不具有商品房產(chǎn)權(quán)證的法律效力的。新《物權(quán)法》雖然明確了對國家、集體和私有財產(chǎn)平等的保護，但是不能被濫用?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”不具備合法的產(chǎn)權(quán)就不可能進行法律意義上合法的轉(zhuǎn)讓以及其他相關(guān)的行為。從購房者的角度來說，小產(chǎn)權(quán)房的一些權(quán)利可能會得不到保障，即：無法獲得法律保護，也不能進行自由交易，無法辦理繼承，無法對抗國家的征地和拆遷，無法辦理抵押。從農(nóng)民角度來說，鄉(xiāng)鎮(zhèn)把農(nóng)民的土地拿去開發(fā)，暫時給農(nóng)民一些甜頭，但時間長了，農(nóng)民拿到的那點錢花完了，土地也沒有了，這樣風(fēng)險只會越來越大。從社會角度來說，我國的住房體系尚不完善，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)和上市擾亂了正在建設(shè)和完善的住房保障體系。長此以往，房地產(chǎn)市場必然會面臨一個更為混亂的局面。另外，“小產(chǎn)權(quán)房”如果真的合法了，其價格一定會上揚，也起不到調(diào)控作用。
支持意見
伴隨著人們對“小產(chǎn)權(quán)房”風(fēng)險的擔(dān)憂，支持“小產(chǎn)權(quán)房”的呼聲也此起彼伏。近年來，由于地根緊縮等原因，房地產(chǎn)市場的供應(yīng)遠遠不能滿足市場的需求，從而導(dǎo)致房價的不斷攀升?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”就像是“正規(guī)軍”之外的一支“野戰(zhàn)軍”，為城市的正統(tǒng)房地產(chǎn)市場注入了新的血液。盡管它是沒有名分的商品房，但在客觀上擴大了商品房的市場供應(yīng)，緩解了供不應(yīng)求的緊張局面?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”不僅讓一部分城鎮(zhèn)居民買到了廉價的住房，而且可以起到平抑城市商品房價格的作用。并且，這些小產(chǎn)權(quán)房與集體建設(shè)用房均處于城郊結(jié)合部，有利于疏通城市中心區(qū)居民的消費需求、因教育資源有外遷趨勢也可就地滿足一些新增人才的住房需求、對周邊衛(wèi)星城市的居住需求也可以適當(dāng)滿足。另外，“小產(chǎn)權(quán)房”有利于維護農(nóng)民的利益。同樣的土地，如果被政府低價征用，然后轉(zhuǎn)手倒給開發(fā)商，農(nóng)民得到的補償很少，這實際上是對農(nóng)民利益的巧取豪奪。而農(nóng)民自己開發(fā)商品房，則可以從市場中分享土地的增值。這當(dāng)然要公平得多。因此，對待“小產(chǎn)權(quán)”房，“堵”不如“疏”，“禁止”不如“引導(dǎo)”。
“小產(chǎn)權(quán)房”折射二元社會結(jié)構(gòu)沖突
上面的兩種對立的觀點各有個的道理，但這實質(zhì)折射出了城鄉(xiāng)二元社會結(jié)構(gòu)沖突。我國社會結(jié)構(gòu)仍然是一種城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，城鄉(xiāng)差別較大，處在城市邊緣的農(nóng)民能切身體會到這種體制帶來的感受與落差。同樣是宅基地，城市與農(nóng)村的宅基地價格懸殊很大；從農(nóng)民手中征地，建成商品房轉(zhuǎn)手賣或者根本無須建房只要變相倒賣土地，就可以獲得數(shù)倍于征地的價錢。而農(nóng)村集體土地在農(nóng)民手里土地是不值錢的，只要建成商品房，土地的價值就一下子體現(xiàn)出來了。但是普通農(nóng)民并不具備將土地變成房子的能力，只要有人答應(yīng)給他們分一杯羹，改善他們的住房條件，類似所謂的"拆遷上樓"、"舊村改造"，他們只要得了實惠，通常也不會強烈反對。這就是為什么一些"拆遷上樓"與"舊村改造"中，會"夾帶""小產(chǎn)權(quán)"房，或者在農(nóng)村集體土地上直接建設(shè)"小產(chǎn)權(quán)"房的真正原因。
“小產(chǎn)權(quán)”問題的背后，是制度安排的缺陷，是現(xiàn)行城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的一種沖突，實際上是城鄉(xiāng)利益格局中農(nóng)村集體土地被廉價獲得，同時也是既得利益集團與農(nóng)民利益的一種博弈與妥協(xié)。要想守住耕地紅線，維護糧食安全，治本之策在于改變城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，加快推進城鄉(xiāng)一體化，直接加大對農(nóng)民的財政補貼，讓廣大農(nóng)民種地也能掙大錢，從而縮小城鄉(xiāng)差距；此外，還應(yīng)該改革現(xiàn)行的土地制度，應(yīng)修改土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法直至憲法等相關(guān)法律法規(guī)，禁止非公共利益征用土地，給予農(nóng)村集體土地與城市土地同樣平等的法律地位，并允許農(nóng)民自主決定農(nóng)村土地的命運，增加他們在商業(yè)談判中的籌碼。
值得注意的是，重慶城鄉(xiāng)綜合配套改革中有一項可以允許農(nóng)民用土地作為股份來經(jīng)營，這或許是農(nóng)民可以獲得較高持續(xù)收入的一種有益探索。如果能把土地作為股份制與小產(chǎn)權(quán)房找到結(jié)合點，那么對于解決小產(chǎn)權(quán)房甚至城鄉(xiāng)的二元矛盾將有很大意義。