國內(nèi)樓市涌動新一輪漲價風(fēng)潮

房地產(chǎn)調(diào)控政策能否真正取得效果，現(xiàn)在還沒有一個肯定的答復(fù)。最起碼，出臺的每個政策都在短暫的喝彩聲之后，被市場所吸納和融化，最終不見蹤影。有的政策則在一開始就充滿爭議。財政部、國土資源部和央行近期聯(lián)合發(fā)出通知，提高了新增建設(shè)用地土地有償使用費標準，并對相關(guān)政策作出重大調(diào)整。政策剛一面世就給了房地產(chǎn)市場很多“遐想”，有些城市的房價甚至出現(xiàn)了10%左右的增長預(yù)期。這一次調(diào)控之后，房價又要面臨新一輪上漲風(fēng)潮……

“土地新政”原為遏制建設(shè)用地擴張

財政部、國土資源部和中國人民銀行近期聯(lián)合發(fā)出通知，提高了新增建設(shè)用地土地有償使用費標準，并對相關(guān)政策作出重大調(diào)整。從中不難看出國家土地調(diào)控政策的著力點，那就是進一步遏制用地擴張、加大耕地保護。

按照新的規(guī)定，2007年1月1日起，新批準新增建設(shè)用地土地有償使用費征收標準將在原有基礎(chǔ)上提高一倍。

財政部有關(guān)負責(zé)人對此的解釋是，提高征收標準將帶動征地成本增加，有效切斷新增建設(shè)用地擴張的經(jīng)濟動因，從而直接抑制用地擴張沖動。

而1998年修訂的土地管理法中增設(shè)了“新增建設(shè)用地土地有償使用費”這一新的費種，當時的目的就是要用經(jīng)濟手段來遏制地方增量擴張用地，同時確保有穩(wěn)定的資金來源用于補充耕地。

根據(jù)新出臺的通知，為進一步體現(xiàn)土地調(diào)控要求，真正控制建設(shè)用地規(guī)模，新增建設(shè)用地土地有償使用費不僅面向那些依法審批的新增建設(shè)用地，還面向那些因違法批地、占用而實際發(fā)生的新增建設(shè)用地。

這樣就意味著，一些地方就無法借著沒有依法報批而逃避履行法定義務(wù)，也就是說，地方政府不僅要對依法審批的新增建設(shè)用地負責(zé)，還要對當?shù)貙嶋H新增的建設(shè)用地負責(zé)。

征地標準提高一倍后，為避免部分地方不能足額征收新增建設(shè)用地土地有償使用費的問題出現(xiàn)，從開始，地方分成部分一律全額納入省級（含省、自治區(qū)、直轄區(qū)、計劃單列市）國庫。這一變化意味著今后這方面的資金管理將更加規(guī)范。

保護耕地成為資金運作方向

根據(jù)通知，中央分成的新增建設(shè)用地土地有償使用費，將由財政部會同國土資源部，主要參照基本農(nóng)田面積和國家確定的土地開發(fā)整理重點任務(wù)，分配給各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市，并向中西部地區(qū)和糧食主產(chǎn)區(qū)傾斜，專項用于基本農(nóng)田建設(shè)和保護、土地整理、耕地開發(fā)等開支。

參照這一政策思路，各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市分成的部分，加上中央財政專項分配的新增建設(shè)用地土地有償使用費，統(tǒng)一由省級財政部門會同國土資源管理部門，主要參照各地國土資源管理部門核實的截至上一年底基本農(nóng)田面積、國家和省級確定的土地開發(fā)整理重點任務(wù)，分配給市、縣，專項用于基本農(nóng)田建設(shè)和保護、土地整理、耕地開發(fā)等開支。

所以，在監(jiān)管部門看來，標準提高后，新增建設(shè)用地土地有償使用費增加的收入仍然全部用于土地，為耕地特別是基本農(nóng)田保護和建設(shè)注入新的動力，實現(xiàn)耕地保護的目標。此外，新的資金使用政策不僅徹底改變了由中央負責(zé)土地開發(fā)整理項目具體管理的方式，還將充分調(diào)動各級地方政府保護基本農(nóng)田的積極性。從而進一步鞏固房地產(chǎn)市場的調(diào)控成果，保護耕地。

新政后房價有順勢上漲趨勢

不過，盡管法律作了明文規(guī)定，但一些地方擴張用地的沖動仍很強烈。因為，現(xiàn)行的新增建設(shè)用地土地有償使用費繳納標準明顯低于新增建設(shè)用地土地純收益的實際水平，在實踐中很難抑制各地盲目擴大城市建設(shè)規(guī)模的沖動。

國土資源部統(tǒng)計顯示，從2005年的實際收繳情況看，中央和地方實際收繳的新增建設(shè)用地土地有償使用費不到全國新增建設(shè)用地出讓純收益的三分之一。

因此，就在“土地新政”出臺不久，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部就有預(yù)言表示，“新增建設(shè)用地土地有償使用費提高一倍將在一定程度上導(dǎo)致房價上漲，像北京這樣的大城市房價上漲將在10%左右?！?SPAN lang=EN-US>

這是在國土資源部負責(zé)人明確指出，“有償使用標準的提升不會對房價產(chǎn)生影響”之后業(yè)內(nèi)的支持率最多的觀點。

一方面，土地有償使用費提高將在一定程度上對地價上漲起到作用，這直接會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本的增加，進而導(dǎo)致房價上漲；另一方面，提高土地有償使用費會導(dǎo)致地方政府喪失一定的土地利潤，而地方也會將這部分損失轉(zhuǎn)嫁到土地成交價格中，從而給房價上漲根多借口和理由。

舉例來看，地價款一般由征地補償安置費和土地出讓金兩部分構(gòu)成。以北京西山的一個開發(fā)項目為例，總地價款6.7億元，其中征地補償安置費6.2億元，土地出讓金5000萬元，成品房2萬元/平方米，如果土地有償使用費上漲一倍，就意味著需要交納1億元的土地出讓金，最后成品房將達到20689元/平方米，漲幅已將近4%，而要是在市區(qū)內(nèi)的話土地出讓金將更高，房價上漲10%也很有可能。