個(gè)人集資建房顛覆傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

曾首開(kāi)浙江個(gè)人集資建房“先河”的溫州個(gè)人集資建房聯(lián)盟，首次通過(guò)市場(chǎng)方式，以1.04億元拿下30畝地，在個(gè)人集資建房運(yùn)動(dòng)中再次“搶跑”。在房?jī)r(jià)高漲的形勢(shì)下，溫州聯(lián)盟建房的成功拿地和極其低廉的價(jià)格成本對(duì)各地個(gè)人集資建房無(wú)疑是一針“強(qiáng)心劑”……

個(gè)人集資建房的成功雛形

，溫州個(gè)人集資建房發(fā)起人、溫州市場(chǎng)營(yíng)銷協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)趙智強(qiáng)透露，他們已于當(dāng)天正式在溫州拿到個(gè)人集資建房的地塊，該項(xiàng)目土地價(jià)占開(kāi)發(fā)成本的70%左右，開(kāi)發(fā)成本價(jià)預(yù)計(jì)是周邊商品房市場(chǎng)價(jià)的一半左右——這一成本幾乎令所有在場(chǎng)人士瞠目結(jié)舌。當(dāng)天下午，溫州瑞安市正元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以1.0458億元的土地出讓價(jià)，取得溫州龍灣區(qū)蒲州街道江前三產(chǎn)安置地塊。而此前建房聯(lián)盟會(huì)員已委托溫州市場(chǎng)營(yíng)銷協(xié)會(huì)與該公司就上述地塊的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)簽訂了“代建協(xié)議”。

而在集資方面，建房聯(lián)盟采取了“個(gè)人集資+信托公司貸款”的綜合模式，參與集資建房的個(gè)人在簽署意向書(shū)之后，將在銀行以個(gè)人名義設(shè)立賬戶，首付5萬(wàn)元定金，由該銀行直接監(jiān)管，首付資金將作為購(gòu)買土地的保證金。去年6月初，溫州市商業(yè)銀行金鷹支行與該協(xié)會(huì)簽署了“合作意向書(shū)”，將為溫州個(gè)人集資建房項(xiàng)目提供相當(dāng)于總建房資金50%的信貸支持。在開(kāi)發(fā)公司、銀行信貸的支持下，他們此次能拿到該地塊的開(kāi)發(fā)權(quán)后，溫州個(gè)人集資建房項(xiàng)目就可以隨時(shí)啟動(dòng)建設(shè)。

全國(guó)各地集資建房的主要瓶頸是無(wú)法拿到價(jià)格低廉的土地，溫州聯(lián)盟建房的成功拿地和極其低廉的價(jià)格成本對(duì)各地個(gè)人集資建房無(wú)疑是一針“強(qiáng)心劑”。這個(gè)成功拿地的案例，為我們展示一個(gè)可以復(fù)制的個(gè)人集資建房的模式，即通過(guò)引入了第三方來(lái)代建，房地產(chǎn)公司與集資合伙人的關(guān)系是委托與被委托的關(guān)系。集資合伙人和其選出的代表人進(jìn)行執(zhí)行，根據(jù)合同約定與專門生產(chǎn)加工集資建房的房地產(chǎn)公司聯(lián)動(dòng)，按照集資合伙人認(rèn)定的地塊區(qū)域、周邊條件、代為完成集資建房。

以“自給自足”對(duì)抗高房?jī)r(jià)

個(gè)人集資建房，已不同于原本由國(guó)家或單位組織城鎮(zhèn)職工、居民的集資建房。而是由一群人聯(lián)合起來(lái)注冊(cè)合法的企業(yè)或社團(tuán)，通過(guò)招標(biāo)、拍賣或掛牌方式獲得土地，然后聘請(qǐng)專業(yè)的設(shè)計(jì)公司和房地產(chǎn)建設(shè)公司，建自己的房子。在社會(huì)分工日益細(xì)化和專業(yè)化的今天，自給自足的合作建房乍一看似乎在逆潮而上，但是它卻是房?jī)r(jià)高位運(yùn)行的必然產(chǎn)物。對(duì)于一般購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，商品房放價(jià)太高，我買不起；經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，我條件不夠，買不了；家屬院、單位集資房更是對(duì)內(nèi)不對(duì)外，還買不成。既然要實(shí)現(xiàn)居者有其屋，既然市場(chǎng)中有地塊、有資金、有材料、有工隊(duì)等資源，我為什么非得眼盯著開(kāi)發(fā)商蓋的房子呢，當(dāng)“享受”不起的時(shí)候，“自力更生”就占了上風(fēng)。

以上文的項(xiàng)目為例，該住宅地塊占地面積為30畝，總建筑面積達(dá)2萬(wàn)平方米，樓面地價(jià)約為4100元/平方米，加上土建、稅費(fèi)等各種成本，預(yù)計(jì)6300－6500元/平方米。如果再減去一、二層商鋪，車庫(kù)出售收益，預(yù)計(jì)建成后房屋成本價(jià)為5300元/平方米，而目前周邊一些樓盤市場(chǎng)價(jià)11000元/平方米。個(gè)人集資建房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)顯而易見(jiàn)。

個(gè)人集資建房是市場(chǎng)補(bǔ)充但不是主流

在當(dāng)前宏觀調(diào)控的背景下，開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆椤笆諗俊?，為個(gè)人集資建房拿地提供了契機(jī)。個(gè)人集資建房“一石激起千層浪”，各地漣漪不斷。目前，上海、北京、南京、成都等十幾個(gè)城市開(kāi)始出現(xiàn)這樣的組織計(jì)劃操作類似的事情，個(gè)人建房熱空前高漲，雖然其組建模式和參與人群結(jié)構(gòu)不盡相同，但卻形成了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的另類潮流。它的未來(lái)如何——這部懸念大片目前還僅是開(kāi)端部分，不過(guò)它已經(jīng)從一個(gè)簡(jiǎn)單的劇本構(gòu)思，一步步在現(xiàn)實(shí)中上演，而目前事態(tài)的進(jìn)展也證明了這一點(diǎn)。建設(shè)部的肯定、相關(guān)部門審批的一路綠燈，全國(guó)越來(lái)越多的效仿者，越來(lái)越多的具有實(shí)力的加盟者，戶型、價(jià)格、定位、物業(yè)方面的諸多優(yōu)勢(shì)，相關(guān)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)的鼎力支持等因素，都在推波助瀾。

分析師認(rèn)為，個(gè)人集資建房的模式符合市場(chǎng)化的規(guī)律，它只是的一種有效的市場(chǎng)補(bǔ)充，這個(gè)過(guò)程中個(gè)人如何保持意見(jiàn)統(tǒng)一、相互信任、公平分配必須經(jīng)受得住考驗(yàn)。由人們主動(dòng)發(fā)起的這場(chǎng)地產(chǎn)革命，它的社會(huì)意義遠(yuǎn)大于經(jīng)濟(jì)意義。它告訴我們，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)形式可能實(shí)現(xiàn)多元化，完全可能在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)的壟斷開(kāi)發(fā)之外另辟蹊徑。在目前的背景下，“個(gè)人集資合作買地建房”的成功實(shí)踐的確會(huì)使人們享受到住房和省錢的雙重實(shí)惠。