掀開(kāi)房地產(chǎn)暴利的“遮羞布”

在“2005首屆中國(guó)地產(chǎn)品牌價(jià)值評(píng)估與品牌評(píng)選活動(dòng)”論壇上，房產(chǎn)商任志強(qiáng)的一句“表白”令舉座皆驚：“沒(méi)有巨大的利潤(rùn)支持，無(wú)法建設(shè)品牌，因此房產(chǎn)品牌就應(yīng)該是具有暴利的。面對(duì)此番很可能是“2005年房地產(chǎn)界最大的狂言”，我們不禁想值此樓市宏觀調(diào)控“大功未竟”之時(shí)，宣揚(yáng)房地產(chǎn)“暴利”有理，意欲何為……

品牌不是暴利的“遮羞布”

2005年是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控年。從兩個(gè)“國(guó)八條”雙劍出鞘，全國(guó)房地產(chǎn)投資回落，滬、蘇、浙等敏感地區(qū)的房?jī)r(jià)開(kāi)始回調(diào)。眼下年關(guān)將至，上海的房地產(chǎn)商仍在為“保價(jià)”博弈不止，北京的房?jī)r(jià)依舊一路高歌，廣州、深圳的樓市突然反彈。因此，此時(shí)宣揚(yáng)房地產(chǎn)“暴利”有理絕不是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的一家之言，而是行業(yè)心態(tài)的某種反映。

產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的一般規(guī)律表明，任何產(chǎn)品要獲得超額利潤(rùn)，必須具備技術(shù)或資源上的稀缺性，是稀缺產(chǎn)品。而造房子有何高精尖技術(shù)，足以維持行業(yè)暴利？國(guó)際上，房地產(chǎn)是成熟的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，行業(yè)利潤(rùn)接近社會(huì)平均利潤(rùn)，全球500強(qiáng)企業(yè)鮮有房地產(chǎn)商。而在我國(guó)，房地產(chǎn)卻連年“蟬聯(lián)”暴利行業(yè)之首。但在納稅上，房地產(chǎn)企業(yè)卻是侏儒；在民間排定的“中國(guó)十大暴利行業(yè)”榜單中，房地產(chǎn)業(yè)公眾評(píng)價(jià)“惡譽(yù)度”年年都是最高的“五星”。這也恰恰表明，壟斷利潤(rùn)堆不出好品牌來(lái)。

品牌不是暴利的“遮羞布”。如果暴利理由成立，有如此之巨又如此之久的暴利“支持”，那我們的房地產(chǎn)業(yè)早已應(yīng)該是品牌林立了?？蓪?shí)際上呢？買(mǎi)房時(shí)鮮有讓老百姓真正放心的品牌，交稅時(shí)更沒(méi)有值得一說(shuō)的品牌。

房地產(chǎn)非正常暴利的主要來(lái)源

一是以非市場(chǎng)價(jià)格取得的低成本土地。土地是房產(chǎn)成本的重要構(gòu)成要素，而土地掛拍招制度是在去年中央宏觀調(diào)控后才開(kāi)始真正實(shí)行起來(lái)的，因此，在這2年的房地產(chǎn)暴利中，低廉的土地成本占據(jù)了很大比重。

二是偷漏稅。據(jù)國(guó)稅局對(duì)7省市調(diào)查，在所有涉稅問(wèn)題中，房地產(chǎn)占了90%。偷漏稅在非正常暴利中的比重有多大，我們無(wú)法知道，但根據(jù)有關(guān)人士對(duì)幾家純房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，并有長(zhǎng)期優(yōu)良業(yè)績(jī)與良好的企業(yè)信譽(yù)度，沒(méi)有任何關(guān)聯(lián)交易的上市公司的抽樣統(tǒng)計(jì)，房產(chǎn)銷(xiāo)售凈利率和毛利率之比的長(zhǎng)期平均數(shù)一般在36%至56%之間，其中值在43%到45%之間。以這個(gè)比例計(jì)算，即使房地產(chǎn)銷(xiāo)售利潤(rùn)率在50%，其實(shí)際的凈利潤(rùn)率也只是18%-28%之間，平均23%左右。從銷(xiāo)售利潤(rùn)到稅前利潤(rùn)，再到稅后利潤(rùn)，其間的差額非常之大，在任何一個(gè)環(huán)節(jié)上動(dòng)點(diǎn)手腳，就可獲取非正常暴利。

三是賣(mài)樓花。這一塊已成非正常暴利的重要來(lái)源，據(jù)統(tǒng)計(jì)，在2004年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金中，定金和預(yù)付款所占的比重已經(jīng)超過(guò)開(kāi)發(fā)商的自籌資金和銀行貸款，達(dá)到6000多億元。不算別的，僅利息一項(xiàng)，就能給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)近350億元的好處，一進(jìn)一出就是700億元。如把由此帶來(lái)的利潤(rùn)算進(jìn)去，差不多要接近房產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的一半左右。

房地產(chǎn)暴利的本質(zhì)是掠奪

何謂暴利，這種不正當(dāng)?shù)膬r(jià)格行為，從法律上來(lái)說(shuō)，“商品經(jīng)營(yíng)者憑借優(yōu)勢(shì)地位，通過(guò)與處于弱者地位的消費(fèi)者所締結(jié)的、給付不均衡的價(jià)格約定所獲取的非法利潤(rùn)”，即為暴利。暴利的種類(lèi)，有欺詐，有壟斷，有強(qiáng)力，有尋租，也有投機(jī)。而房地產(chǎn)暴利，則是所有這些暴利種類(lèi)的綜合體。房地產(chǎn)成本到底有多高？這似乎一直是房地產(chǎn)界的商業(yè)秘密。房地產(chǎn)商利用這種信息不對(duì)稱(chēng)，將欺詐、壟斷、強(qiáng)力、尋租一鍋煮，還利用價(jià)格體制改革中的消費(fèi)者心理預(yù)期大幅提價(jià)，以牟取超額利潤(rùn)。

為何房地產(chǎn)行業(yè)有如此暴利？只因在非充分競(jìng)爭(zhēng)下，開(kāi)發(fā)商取得了壟斷性資源——土地。房地產(chǎn)商之超額所得正是其他社會(huì)群體正當(dāng)利益之所失。長(zhǎng)久以來(lái)，開(kāi)發(fā)商的暴利與土地資產(chǎn)收益分配不公有關(guān)。

改革開(kāi)放20多年，中國(guó)市場(chǎng)化的程度已經(jīng)很高了，但是要素市場(chǎng)發(fā)展則相當(dāng)滯留，從而導(dǎo)致土地、資金、勞動(dòng)力等要素價(jià)格嚴(yán)重扭曲。而正是這種人為的價(jià)格扭曲，使得社會(huì)民眾的大量財(cái)富輕易地轉(zhuǎn)移到少數(shù)人手中。比如說(shuō)，中國(guó)的房地產(chǎn)商為什么在短期內(nèi)涌現(xiàn)出一大批所謂的富豪，如中國(guó)的百富排名中有一半以上的人是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。這些房地產(chǎn)商在短期內(nèi)成為富豪，他們靠的是利用政府權(quán)力對(duì)城市弱勢(shì)民眾及農(nóng)民土地資源的掠奪。

根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心課題組所作的調(diào)查顯示：土地增值部分的收益分配，只有20%到30%留在鄉(xiāng)以下，其中，農(nóng)民的補(bǔ)償款占5%到10%；城市政府拿走土地增值的20%到30%；各類(lèi)城市房地產(chǎn)公司等，拿走土地增值收益的大頭，占40%到50%。說(shuō)穿了，房地產(chǎn)暴利是形式合法外衣之下的實(shí)質(zhì)上的不當(dāng)?shù)美?/SPAN>

既然事實(shí)如此，為何房地產(chǎn)商竟敢公開(kāi)宣揚(yáng)“暴利有理”、恃寵而驕到如此田地？這不能不說(shuō)與近年來(lái)我們?cè)诮?jīng)營(yíng)城市的指針下，土地轉(zhuǎn)讓、稅收政策諸方面失之于寬，甚至存在部分“官房勾結(jié)”有關(guān)。一些地方將GDP增速、財(cái)政稅收增長(zhǎng)的希望過(guò)多寄托于房地產(chǎn)業(yè)，以至如今房地產(chǎn)打個(gè)“噴嚏”，地方財(cái)收就“感冒”。某種程度上，這些地方政府已為開(kāi)發(fā)商所“挾持”，一起綁在了房地產(chǎn)飛車(chē)上，開(kāi)發(fā)商自然就有恃無(wú)恐。

消除非正常暴利需要走法制化市場(chǎng)化之路

綜上所述，分析員認(rèn)為，要消除房地產(chǎn)業(yè)的非正常暴利，一方面需要加強(qiáng)法制建設(shè)和行業(yè)監(jiān)管力度；另一方面需要提高行業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻。

用反暴利法遏制暴利沖動(dòng)

實(shí)際上，立法反暴利，既是現(xiàn)實(shí)情勢(shì)的迫切需要，也具有當(dāng)然的合理性。現(xiàn)在，不但房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商赤裸裸地追逐暴利，其他消費(fèi)品領(lǐng)域（比如藥品、兒童用品）也都出現(xiàn)了驚人的暴利空間。這些暴利是基于信息不對(duì)稱(chēng)之上的對(duì)消費(fèi)者利益的盤(pán)剝而來(lái)，簡(jiǎn)直就是徹頭徹尾的不當(dāng)?shù)美?。?duì)此，以維護(hù)交易公平為天職的政府，當(dāng)然不能坐視不理、放任自流。世界上多數(shù)實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的國(guó)家都制訂了反暴利法。我國(guó)雖然也早有人大代表和其他人士呼吁盡快出臺(tái)反暴利法，但因?yàn)楦鞣N原因卻一直未能提上立法日程。

假如有了一部反暴利法，政府對(duì)市場(chǎng)價(jià)格虛高的調(diào)控就不必過(guò)度依賴(lài)行政性干預(yù)，權(quán)宜性質(zhì)的行政干預(yù)就可以轉(zhuǎn)化為法律框架內(nèi)的執(zhí)法行為。如此，既可以實(shí)現(xiàn)對(duì)市場(chǎng)暴利的有效遏制，也能避免因過(guò)度干預(yù)而傷害市場(chǎng)秩序。對(duì)消費(fèi)者而言，現(xiàn)在他們面對(duì)著發(fā)瘋的樓價(jià)、藥價(jià)，明知道其中有詐，卻只能任由暴利集團(tuán)宰割。而如果有了反暴利法，形勢(shì)可能將大不相同，至少，消費(fèi)者可以尋求司法救濟(jì)，讓法律出來(lái)馴服市場(chǎng)的“暴利沖動(dòng)”。

“暴利”行為不僅侵犯和損害了消費(fèi)者權(quán)益，而且導(dǎo)致社會(huì)資源的極大浪費(fèi)，它還可能腐蝕了社會(huì)風(fēng)氣，惡化了收入不公平，以至成為社會(huì)和政治不穩(wěn)定的隱患。

政府推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)信息透明化

按照普遍可測(cè)算的標(biāo)準(zhǔn)，房?jī)r(jià)成本分為土地取得費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建安成本、附屬公共配套設(shè)施費(fèi)、公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、期間費(fèi)用、代繳的行政事業(yè)性收費(fèi)等7個(gè)部分，這些內(nèi)容主要分散在房產(chǎn)、工商、建委等職能部門(mén)，有的已經(jīng)公開(kāi)，沒(méi)有公開(kāi)的也不屬于國(guó)家機(jī)密，所以搜集、整理、測(cè)算起來(lái)并不困難，并非如某些地方政府部門(mén)所言“工作量太大，條件不成熟”。這些成本基本上是可以公開(kāi)的，然而在開(kāi)發(fā)商的賬本里，還有兩個(gè)至關(guān)重要的成本，一個(gè)是他們所稱(chēng)的“融資成本”，據(jù)說(shuō)屬于“商業(yè)秘密”，另一個(gè)他們含含糊糊地稱(chēng)之為“隱性成本”?！叭谫Y成本”暫且不論，“隱性成本”則一定拿不上臺(tái)面，見(jiàn)不得陽(yáng)光。

對(duì)于房地產(chǎn)“要挾”政府導(dǎo)致房?jī)r(jià)成本公布難，有一些地方政府已經(jīng)逐漸認(rèn)識(shí)到，地方經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)太大不是好事，因?yàn)檫@種依賴(lài)越大，金融風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)也越大。所以政府的明智選擇，應(yīng)該是依法加強(qiáng)監(jiān)管，逐漸降低對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)度依賴(lài)，特別是，為了履行保障消費(fèi)者知情權(quán)的責(zé)任，必須果斷卸下替開(kāi)發(fā)商保守“隱私”的義務(wù)。

消除非正常暴利需提高準(zhǔn)入門(mén)檻

當(dāng)年，針對(duì)美國(guó)石油業(yè)小企業(yè)林立局面，洛克菲勒曾講過(guò)一句很有名的話(huà)：由無(wú)數(shù)個(gè)利益互相沖突的小企業(yè)組成的行業(yè)，注定是不穩(wěn)定的，是難以承擔(dān)其應(yīng)有的社會(huì)責(zé)任的。我們認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)目前就存在這一問(wèn)題。