風(fēng)雨飄搖中的房地產(chǎn)市場(chǎng)洗牌日益臨近

9日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查結(jié)果顯示，第三季度，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)景氣指數(shù)為132.6，比二季度下滑2.4，這表明對(duì)地產(chǎn)的宏觀調(diào)控起到了一定的作用。但是，目前正值“金九銀，金地集團(tuán)報(bào)出的59.89億元天價(jià)；，上海今年第一批國(guó)有土地出讓現(xiàn)場(chǎng)，閘北大寧地塊、閔行顓橋地塊最終以4.05億元和5.3億元成交；第二天，寶山區(qū)淞南鎮(zhèn)逸仙路地塊經(jīng)過48輪應(yīng)價(jià)，最終被浦東新區(qū)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司以8.8億元價(jià)格獲得，這一價(jià)格幾乎比地塊起價(jià)4.9億元高出一倍。再結(jié)合最近開發(fā)的樓盤銷售情況來看，開發(fā)商的利潤(rùn)水平已經(jīng)回歸到了15%左右，有的甚至更低，雖然這一利潤(rùn)率依然高于其它行業(yè)，但相比之下顯然比以往任何時(shí)候更加接近市場(chǎng)平均利潤(rùn)。由于利潤(rùn)水平下降，房地產(chǎn)商的生存越來越需要依靠規(guī)模效應(yīng)。與此同時(shí)，在自住時(shí)代，購(gòu)房者對(duì)于房產(chǎn)的要求已經(jīng)不再僅僅局限于此前的地段和價(jià)格，購(gòu)房者對(duì)樓盤和開發(fā)商品牌要求正變得越來越高。同一地區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)，知名房地產(chǎn)商占有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)。這種情形下，未來房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)變得更加集中，小型房地產(chǎn)商的逐步淘汰正在發(fā)生，大型地產(chǎn)商規(guī)模將會(huì)更加集中，地產(chǎn)行業(yè)重新洗牌日益臨近。

土地拍賣中“限價(jià)回購(gòu)”日益盛行

正是由于土地低價(jià)買進(jìn)是地產(chǎn)商贏的暴利的關(guān)鍵所在，因此，在各大房產(chǎn)開發(fā)商利潤(rùn)普遍下跌的情況下，在京滬，土地招拍掛暗行“限價(jià)回購(gòu)”日益盛行，這也引來了巨大爭(zhēng)議，由此引發(fā)的利益爭(zhēng)奪也在開發(fā)商和地方政府部門之間逐步升級(jí)。

9日是北京市一塊“黃金”寶地的掛牌開始時(shí)間， 這塊位于朝陽(yáng)區(qū)CBD核心地段的白家莊辦公及商業(yè)用地在20日時(shí)悄然出現(xiàn)在北京國(guó)土資源網(wǎng)上，卻因其掛牌文件中規(guī)定的“限價(jià)回購(gòu)”條款，令京城開發(fā)商一片嘩然，短短20天內(nèi)在京城引起業(yè)界巨大反響。其中競(jìng)買規(guī)則第16條單列了“關(guān)于限價(jià)回購(gòu)的約定”稱：“在該宗地的開發(fā)總建筑面積中，同意恒世華融公司（即土地一級(jí)開發(fā)商）以人民幣12000元每平米的價(jià)格，回購(gòu)5000平米的地上商業(yè)用房面積”，以及同樣“以12000元每平米的價(jià)格回購(gòu)8000平米的地上辦公用房面積?！?以市場(chǎng)價(jià)計(jì)算，這一地段的商業(yè)用房單價(jià)在3－4萬元/平方米。以此推算，低價(jià)回購(gòu)物業(yè)的一級(jí)開發(fā)商如果當(dāng)即轉(zhuǎn)手賣出而不考慮其他因素，可直接獲利2億元左右。這個(gè)地塊本身面積就不大，如果這么多利潤(rùn)讓度掉，開發(fā)商獲利空間也就不大了，這對(duì)于普通參與競(jìng)標(biāo)的開發(fā)商來說也就不再具有吸引力。無獨(dú)有偶， 10天前，上海2006年一號(hào)土地出讓公告剛剛落下帷幕，20幅出讓土地大多有了歸主。但是，包括徐匯區(qū)欽州北路地塊，大木橋路地塊在內(nèi)的幾個(gè)地塊同樣列出了回購(gòu)條款。

“限價(jià)回購(gòu)”有失公允

就在北京白家莊CBD地塊掛牌開始時(shí)間，任志強(qiáng)在其博客上發(fā)表題為《公平交易》的文章，話題直指土地招拍掛中的不規(guī)范條款。同時(shí)列舉了三條，包括：一、借招拍掛收取大量保證金，在不提出任何合理原因前提下宣布招拍掛中止，無償占用企業(yè)資金及大量保證金利息；二、借招拍掛要求競(jìng)標(biāo)單位支付全部中標(biāo)價(jià)款，但并不向中標(biāo)人交付標(biāo)的物。幾個(gè)月后不中止招標(biāo)行為，卻強(qiáng)令讓中標(biāo)人退標(biāo)，又只退中標(biāo)價(jià)款不賠違約金，甚至白占全款利息；三、在招拍掛中設(shè)計(jì)強(qiáng)制性霸王條款，借公開交易之名行黑箱操作之實(shí)。讓招拍掛成為“約定只能讓特殊方受益的幌子。”任志強(qiáng)稱，“土地招拍掛中所有的土地成本與利益都應(yīng)反映在競(jìng)拍的底價(jià)之中，既包括了政府的土地收益（地租），也應(yīng)包括全部的土地開發(fā)成本和政府或一級(jí)開發(fā)企業(yè)的合理利潤(rùn)。當(dāng)然也應(yīng)在底標(biāo)中包括育種（即項(xiàng)目后期收益）的成本和利潤(rùn)。那么就不應(yīng)在競(jìng)標(biāo)底價(jià)之上再附加陷阱或其他條件。如果所有的附加條件也都是土地的成本，那么應(yīng)都折合成底價(jià)中的一部分而不應(yīng)用附加條件而改變標(biāo)的物的現(xiàn)狀。但現(xiàn)實(shí)中的土地競(jìng)標(biāo)書中就正是出現(xiàn)了這種現(xiàn)象。

土地招拍掛作為以公平、公正、公開為原則的土地出讓制度，但在實(shí)施過程中如果加入不合理的條件，以保護(hù)某些人或?yàn)槟承├婕瘓F(tuán)謀求私利，將導(dǎo)致制度僅存公開，而有失公平、公正。因此，如何對(duì)這些做法進(jìn)行有效的監(jiān)督，是維護(hù)土地招拍掛制度公平性的關(guān)鍵。