中國房地產(chǎn)業(yè)將迎來最大一拔“行情”

用“危機四伏”來形容中國目前的房地產(chǎn)業(yè)是最恰當(dāng)不過的了。從今年3月26日的“國八條”到4月27日的“溫八條”再到5月11日的七部委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》，短短一個半月內(nèi)國家最高決策層面連續(xù)針對一個行業(yè)發(fā)布調(diào)控政策，這在新中國的經(jīng)濟發(fā)展史是上非常罕見的。不過機會永遠(yuǎn)是伴隨著危險的，因此我們判斷中國的房地產(chǎn)業(yè)將迎來最大的一拔“行情”……

因為：只有一種聲音的市場是不健康的市場

國內(nèi)房地產(chǎn)界風(fēng)云人物之一的潘石屹最近在美國哈佛大學(xué)的一場演講中針對中國的房地產(chǎn)現(xiàn)狀曾經(jīng)指出：只有一種聲音的市場是一個不健康的市場?；蛟S是老潘已經(jīng)預(yù)感到國內(nèi)房地產(chǎn)界將面臨前所未有的壓力而發(fā)出這樣的總結(jié)。而事實上，我們只要將記憶指針調(diào)前幾年，我們就會知道中國的房地產(chǎn)市場從那時起就開始“不健康”了。曾幾何時，從各級政府的管理部門到大大小小的房地產(chǎn)開發(fā)商，從國內(nèi)的經(jīng)濟學(xué)界到各類的媒體都是眾口一詞：中國的房地產(chǎn)發(fā)展沒有問題，中國的樓價鐵定要漲，降價是不可能的事情！

出現(xiàn)這樣的情況再正常不過了。我們知道，由于我們“缺乏經(jīng)驗”所以我們必須要交“學(xué)費”。因此，從中央政府善意地決定和推動了中國住宅市場化開始，中國的房地產(chǎn)就在幾年內(nèi)迅速發(fā)展成為中國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。支柱的意思就是地方政府可以從出讓土地獲得大量的財政收入、支柱的意思就是房地產(chǎn)的發(fā)展可以帶動建筑、建材、鋼鐵等一系列行業(yè)的大力發(fā)展、支柱的意思就是住房貸款成為銀行系統(tǒng)最有保障和回報最豐厚的業(yè)務(wù)來源之一……在這一系列的支柱背后自然是夾雜著各個方面的利益。由于房地產(chǎn)不像汽車、物流、IT產(chǎn)業(yè)那樣害怕重復(fù)建設(shè)，需要嚴(yán)格監(jiān)控和高門檻，因此，從一定意義上來講，只要是有土地、有人口的城市就可以大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，這樣客觀上促進了房地產(chǎn)業(yè)的瘋狂成長和擴散。所以，圍繞著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展據(jù)說形成了中國最大的產(chǎn)業(yè)利益集團！

在國內(nèi)房地產(chǎn)迅速發(fā)展的歷史中有兩支“民間”力量功不可末，一支是受益于國內(nèi)二十多年經(jīng)濟迅速發(fā)展而“先富起來的人們”，另外一支是對人民幣升值抱堅定態(tài)度的“外國投資者們”。非常巧合的是，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展的同時中國的股票市場卻是一落千丈。那些曾經(jīng)在股票市場風(fēng)云的投資者在經(jīng)歷了數(shù)次割肉之痛后逐漸發(fā)現(xiàn)，在目前的股票市場他們永遠(yuǎn)成不了贏家，而投資房地產(chǎn)市場似乎能夠獲得更大的收益，因此疲軟的股市將那些“手中有糧”的人們推到了房地產(chǎn)市場上。而由于中國經(jīng)濟的迅速發(fā)展，中國的綜合國力的迅速提升，越來越多的國外投資者關(guān)注到中國的發(fā)展將決定人民幣必將成為國際貨幣體系當(dāng)中重要的成份，而他們認(rèn)為目前的人民幣價值被嚴(yán)重低估，人民幣也早晚會有升值的一天。所以大量的國際游資選擇了投資中國的房地產(chǎn)市場來實現(xiàn)自己的人民幣升值夢想。

所以：中央必然會“重錘”砸醒房地產(chǎn)市場

從去年以來，中央就覺察到房地產(chǎn)市場的不健康情況，因而借著宏觀調(diào)控一同治理房地產(chǎn)市場，不過效果甚微。所以不得不加大，加快對于房地產(chǎn)市場的綜合治理。從宏觀經(jīng)濟管理的層面來講，中央政府針對某個行業(yè)的政策不應(yīng)該是“一桿子捅到底”，即中央不應(yīng)該出臺過于具體的政策操作意見，給下面留下迂回和發(fā)揮的空間。其實對于房地產(chǎn)市場也是如此，去年以來出臺的各項政策都給下面留下了一些空間，不過其結(jié)果是房地產(chǎn)市場的發(fā)展，尤其是樓價的發(fā)展一直是與中央期望的相反，在部分地區(qū)甚至出現(xiàn)了非常嚴(yán)重的情況。所以中央不得不改變策略，從今年三月開始不斷出臺新政策，新言論，直到5月11日的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》出臺。

通觀整個《通知》內(nèi)容，我們不難發(fā)現(xiàn)其中的四大亮點：

亮點一：依法制止“炒地”行為，國家將嚴(yán)格土地轉(zhuǎn)讓管理，對不符合法律規(guī)定條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目用地，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓，依法制止“炒買炒賣”土地行為；

亮點二：三大條件享受優(yōu)惠住房，為合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費，國家將對中小套型、中低價位的普通住房給予多項政策優(yōu)惠，同時也明確指出，享受這些優(yōu)惠政策的普通住房需滿足3個條件——住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在120平方米以下，實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下；

亮點三：購房不滿兩年轉(zhuǎn)手交易全額征稅，自2005年6月1日起，國家將調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管。對個人購房后轉(zhuǎn)手交易，尤其是個人購房不足2年即轉(zhuǎn)手交易的行為加大稅收調(diào)控力度。意見強調(diào)，各地要嚴(yán)格界定現(xiàn)行有關(guān)住房稅收優(yōu)惠政策的適用范圍，加強稅收征收管理。對不符合享受優(yōu)惠政策的住房，一律不得給予稅收優(yōu)惠；

亮點四：“期房”禁止轉(zhuǎn)讓，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定，國務(wù)院決定，禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。意見指出，在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)；房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購人不一致的，房屋權(quán)屬登記機關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。實行實名制購房，推行商品房預(yù)銷售合同網(wǎng)上即時備案，防范私下交易行為。

分析員認(rèn)為，國家七部委聯(lián)合出臺《意見》顯示中央對于前段時間房地產(chǎn)整改政策效果很不滿意，因此出臺強硬措施先把樓市的洪流“堵住”，即遏制樓價飛漲的勢頭，然后將會出臺一系列“疏導(dǎo)”措施，將房地產(chǎn)發(fā)展引入平穩(wěn)健康的軌道。我們應(yīng)該注意到，與之前出臺的“敲山震虎”的“八條意見”不同的是，此次《意見》是“直搗黃龍”，抓住了當(dāng)前引起房地產(chǎn)市場虛熱和樓價上漲過快的“七寸”，直接向各級主管部門明確是要做什么！而此前的一條消息更驗證了情況對于房地產(chǎn)企業(yè)更加不利：中國農(nóng)業(yè)銀行已經(jīng)將上海、杭州、寧波列入房地高風(fēng)險城市，房貸首付比例最低一律為3成！

而政策一出臺如一石激起千層浪，在國內(nèi)房地產(chǎn)界引起了極大的反響，那些曾經(jīng)被點名批評的城市更是出現(xiàn)了房地產(chǎn)投機者恐慌“逃亡”的情況。上海：二手房市場立刻出現(xiàn)了大面積拋盤，炒房者開始和時間賽跑，不少投資者昨天致電中介公司，稱只要能夠在6月1日前轉(zhuǎn)讓手中物業(yè)，在價格方面可以作較大的讓步，一些物業(yè)在一夜之間降價30萬元。而在部分投資者趕著時間拋售時，另一些投資者已經(jīng)開始轉(zhuǎn)向中長線投資市場。投資客彭先生手頭有5套房子，其中2套在古北。雖然他長線看好上海樓市，但如今已經(jīng)不打算在近期再度買進，而是拋出一兩套，余下的準(zhǔn)備出租，通過租賃市場緩解資金壓力，等到更加合適的時機再賣出物業(yè)。新樓盤也是難見投資客身影。閔行區(qū)一個新盤近日出現(xiàn)了十幾例退房現(xiàn)象。銷售人員表示，這個項目4月28日正式開盤，均價12000元，事先有意購房的人都要存入5萬元參加搖號，有一些已經(jīng)搖到“號”的購房人主動放棄了選房權(quán)利。據(jù)介紹，放棄購房的主要是一些投資客，他們認(rèn)為新政策下投資的成本、風(fēng)險都大大增加，而且對后市還會有什么調(diào)控房價的政策出臺心里“沒底”。杭州：房產(chǎn)新政剛一出臺，杭州二手房市場已有反應(yīng)。一家中介公司12日一大早便接到客戶電話，對方聲稱：他前段時間掛了一套德勝東村的房子，70多平方米，1995年的房子，買來還不到1年，希望最好在6月1日新政實施前賣出，價格可以面談，但涉及到的稅費一定要買家自理。不少房產(chǎn)經(jīng)濟人表示最近接到不少客戶和朋友的電話，除了詢問稅費調(diào)整的具體情況外，不少人也提出賣房的稅費一定要買房者支付的要求。不過一些購房者卻表示，對這種不合理的轉(zhuǎn)嫁將堅決抵制，畢竟現(xiàn)在二手房源多了，房東不能再像以前那么干了。浙江中原市場發(fā)展研究中心主任顧曉立分析說現(xiàn)在掛牌急于出手的主要是兩類人，一類是購房在1年之內(nèi)的客戶，一類是購房超過1年不滿2年的客戶。由于均需要全額征收營業(yè)稅，因此這兩類客戶如果急著賣房，很可能會趕在6月1日前，這批房子的價格變動會比較大……

未來：國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)將加速進入整合洗牌時代

投機者從二手樓撤退、對一手樓止步正是房產(chǎn)新政策發(fā)揮威力的開始。而購房者越來越強折觀望心理會將壓力逐漸轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)開發(fā)商的一面。據(jù)一些開發(fā)商透露，如果這樣的觀望心理持續(xù)三個月左右，會給他們帶來比較大的資金壓力。而我們認(rèn)為有關(guān)部門還會根據(jù)市場的變化制定相應(yīng)的調(diào)控措施。我們認(rèn)為，目前有關(guān)部門應(yīng)該預(yù)備有兩套方案：一是將樓市和樓價上漲的勢頭扼制住；二是在樓市和樓價穩(wěn)定后進行的行業(yè)整改的調(diào)控方案。而我們目前所看到的還都是第一套方案，因為必須要控制住樓市飛漲的勢頭，否則無法調(diào)控。因此，相信在第二、三季度會適時出臺第二套的方案。