加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)監(jiān)管需要了解行業(yè)內(nèi)幕

9月10日，“中國納稅百強(qiáng)排行榜”第五次放榜。在此次公布的2004年度中國納稅500強(qiáng)企業(yè)排行榜中，300名內(nèi)都沒有一家房地產(chǎn)企業(yè)的名字出現(xiàn)。而與此相對(duì)應(yīng)的是，在此前一份調(diào)查顯示，在中國十大暴利行業(yè)中，房地產(chǎn)企業(yè)居首位。同時(shí)，據(jù)悉，近期國家稅務(wù)總局在對(duì)7省市的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在各種涉稅問題中，房地產(chǎn)業(yè)的問題占了90%。有權(quán)威人士建議，按照財(cái)富的增長幅度，有關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)那些“財(cái)富巨人、納稅侏儒”的納稅監(jiān)督力度……

中國地產(chǎn)企業(yè)成納稅“侏儒”引發(fā)監(jiān)管思考

9月10日，“中國納稅百強(qiáng)排行榜”第五次放榜。仔細(xì)分析此次的排行榜，會(huì)發(fā)現(xiàn)一些頗有意思的現(xiàn)象。在此次公布的2004年度中國納稅500強(qiáng)企業(yè)排行榜中，300名內(nèi)都沒有一家房地產(chǎn)企業(yè)的名字出現(xiàn)。而與此相對(duì)應(yīng)的是，在此前一份調(diào)查顯示，在中國十大暴利行業(yè)中，房地產(chǎn)企業(yè)居首位。同時(shí)，據(jù)悉，近期國家稅務(wù)總局在對(duì)7省市的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在各種涉稅問題中，房地產(chǎn)業(yè)的問題占了90%。有權(quán)威人士建議，按照財(cái)富的增長幅度，有關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)那些“財(cái)富巨人、納稅侏儒”的納稅監(jiān)督力度。

有專家認(rèn)為，單看該榜單不能完全說明企業(yè)對(duì)國家的納稅貢獻(xiàn)，必須要考慮到行業(yè)因素、價(jià)格變動(dòng)因素和規(guī)模因素等其他諸多復(fù)雜因素。榜單前10位的企業(yè)大多處在壟斷比較嚴(yán)重的行業(yè)，尤其是石油、天然氣等窗體頂端窗體底端能源類企業(yè)，2004年，受世界能源價(jià)格上漲30%的影響，這些行業(yè)利潤大幅度上揚(yáng)。行業(yè)中的壟斷地位決定了企業(yè)規(guī)模，大規(guī)模的企業(yè)，納稅自然就多。但是，這不能成為單個(gè)企業(yè)納稅貢獻(xiàn)大小的判斷標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該計(jì)算納稅與產(chǎn)值的比例，把納稅產(chǎn)值比作為判斷依據(jù)之一。

分析認(rèn)為，不論國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)采取何種調(diào)控、監(jiān)管措施，首先對(duì)該產(chǎn)業(yè)進(jìn)行透徹的分析是前提。分析的內(nèi)容主要涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)最終商品的供應(yīng)者——開發(fā)商的樓盤運(yùn)作方式、成本、費(fèi)用與利潤的構(gòu)成，讓房地產(chǎn)成為陽光產(chǎn)業(yè)。

一直以來商品房價(jià)格屬于企業(yè)自主定價(jià)，物價(jià)部門因此無權(quán)介入或干涉。但我國《價(jià)格法》規(guī)定，物價(jià)部門具有測(cè)算并發(fā)布自主定價(jià)商品的社會(huì)平均成本的職能，這就為在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下政府依法宏觀調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格提供了可能。通過定期公布商品房社會(huì)平均成本的測(cè)算這一制度，可推動(dòng)商品房價(jià)格的合理形成，提高這一行業(yè)的透明度，讓商品房價(jià)格回歸理性。

福州完成房價(jià)成本測(cè)算美中仍有不足

為改變房地產(chǎn)業(yè)信息完全不對(duì)稱的現(xiàn)狀，日前福州市物價(jià)部門在全國率先完成對(duì)該市市區(qū)商品房社會(huì)平均成本的測(cè)算工作，并向媒體公開發(fā)布了測(cè)算結(jié)果：福州市市區(qū)商品房平均開發(fā)成本約2160元／平方米，社會(huì)平均利潤約1400元／平方米，地價(jià)、建安成本、配套設(shè)施費(fèi)用分別只占房價(jià)的20%、25%和14%左右，而管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和利潤則占到房價(jià)的41%左右。測(cè)算工作是分地段、分等級(jí)進(jìn)行，此次測(cè)算共對(duì)福州市市區(qū)100多塊、合計(jì)2600多畝取得土地使用權(quán)的地塊，其土地取得費(fèi)用、建安成本以及附屬公共配套設(shè)施費(fèi)、公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等成本進(jìn)行細(xì)化測(cè)算，最終得出普通商品房開發(fā)建設(shè)的平均成本、平均利潤以及房價(jià)成本結(jié)構(gòu)中各自所占的比重。這在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)界引起極大的震動(dòng)。有關(guān)人士稱，其意義就在于成為第一個(gè)用準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)向房價(jià)虛高黑幕開戰(zhàn)的范本。

筆者認(rèn)為，從這份測(cè)算結(jié)果來看，至少有幾個(gè)方面的積極意義。一個(gè)是讓消費(fèi)者了解了開發(fā)商的利潤和成本構(gòu)成，從而對(duì)房價(jià)有一個(gè)理性的認(rèn)識(shí)。另一方面是，測(cè)算結(jié)果對(duì)房地產(chǎn)的監(jiān)管機(jī)構(gòu)提出新的要求，即在制定和執(zhí)行產(chǎn)業(yè)政策的時(shí)候要深諳房地產(chǎn)的運(yùn)作模式，做到有理有據(jù)。最后，這份測(cè)算報(bào)告印發(fā)了全社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)透明度的關(guān)注，一場(chǎng)全名揭露房地產(chǎn)內(nèi)幕的運(yùn)動(dòng)將隨之而起。

但是，我們也要看到這份報(bào)告的局限性。首先，房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，其開發(fā)成本和費(fèi)用與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和具體樓盤所在位置密切相關(guān)，這就導(dǎo)致了其測(cè)算結(jié)果不具有中國房地產(chǎn)業(yè)的代表性。其次，這份測(cè)算結(jié)果沒有考慮建筑理念、設(shè)計(jì)風(fēng)格等樓盤開發(fā)檔次因素對(duì)成本、利潤的影響。第三，測(cè)算結(jié)果對(duì)購房者效用不大，購房者依然是既定價(jià)格的接受者。第四，由于物價(jià)監(jiān)管部門缺乏相關(guān)對(duì)房價(jià)進(jìn)行監(jiān)控的法規(guī)，所以有些敏感數(shù)據(jù)沒有對(duì)外公開。

由此看來，僅從一份地方的測(cè)算報(bào)告，還很難了解整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的真正利潤構(gòu)成。

房地產(chǎn)暴利背后的真實(shí)開發(fā)利潤

從理論上說，要了解一個(gè)企業(yè)乃至一個(gè)產(chǎn)業(yè)的利潤狀況，一般是從投資收益的角度來衡量的。因此，要了解中國房地產(chǎn)業(yè)的真實(shí)開發(fā)利潤，就應(yīng)該選取若干有代表性的企業(yè)，用財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。

要真正了解真實(shí)情況，不僅要看它的銷售利潤率，更要看它一年能做多少利潤，以及這一利潤和它的凈資產(chǎn)的比率，即凈資產(chǎn)收益率有多高。

房產(chǎn)是一種長周期產(chǎn)品，從最初的置地、設(shè)計(jì)、開發(fā)，到完成銷售，平均周期長達(dá)3年，有的甚至超過3年。而房地產(chǎn)又是投入資金量很大的產(chǎn)業(yè)，絕大多數(shù)的開發(fā)商根本就無法像工業(yè)企業(yè)一樣，進(jìn)行連續(xù)不斷的大規(guī)模滾動(dòng)開發(fā)。因此，看起來很高的主營業(yè)務(wù)利潤率，分?jǐn)偟矫恳荒?，其年均的凈資產(chǎn)收益率卻并不像主營業(yè)務(wù)利潤率顯示的那么嚇人。

最近幾年，上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)成為全球矚目的焦點(diǎn)。粗略估計(jì)，上海房價(jià)近幾年的累計(jì)漲幅應(yīng)該也在2倍以上。按照一般的邏輯推斷，上海地產(chǎn)股的盈利表現(xiàn)也應(yīng)該是相當(dāng)出色的。然而，2004年統(tǒng)計(jì)的結(jié)果令人大失所望：凈資產(chǎn)收益率超過10%以上的僅有中華企業(yè)一家，而陸家嘴、浦東金橋等老牌的上海本地開發(fā)商的業(yè)績表現(xiàn)十分平淡。由此看來，房地產(chǎn)行業(yè)并非人們想象中的主要跟隨房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)而 “一榮俱榮”，公司自身的決策和管理能力也是相當(dāng)重要的。

今年上半年，我國房地產(chǎn)上市公司業(yè)績出現(xiàn)井噴，其銷售利潤率普遍超過30%，但53家房地產(chǎn)上市公司的平均凈資產(chǎn)收益率卻只有6.64%，折算成年率是13.26%。這一水平和一般處在景氣周期的行業(yè)盈利率相比，并不算高。其中，銷售利潤率拔得頭籌的3家上海上市公司——中華企業(yè)、陸家嘴、浦東金橋，其銷售利潤率分別是44.15%、41.58%、52.85%，但它們的凈資產(chǎn)收益率折合成年率是22.1%、9.72%、12.46%。凈資產(chǎn)是一家公司擁有的凈資本總額，在其他行業(yè)中，凈資產(chǎn)收益率達(dá)到和超過30%的其實(shí)并不少見。

由凈資產(chǎn)收益率的計(jì)算公式可見，要想取得較高的凈資產(chǎn)收益率有兩種辦法：一是提高公司的總資產(chǎn)收益率；二是提高財(cái)務(wù)杠桿。但片面追求財(cái)務(wù)杠桿的力度對(duì)公司經(jīng)營來講是十分危險(xiǎn)的，因?yàn)閷?shí)行高負(fù)債經(jīng)營，即使在保證負(fù)債部分收益率高于籌資成本率的前提下，也非負(fù)債比率越高越好，一則公司的短期償付能力和資產(chǎn)流動(dòng)性會(huì)降低，再則也不利于公司的進(jìn)一步融資，會(huì)出現(xiàn)公司資產(chǎn)周轉(zhuǎn)不靈。近幾年來內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，發(fā)展迅猛，地產(chǎn)公司為了跟上快速增長的需求，經(jīng)營規(guī)模迅速擴(kuò)張，所以大多采取高負(fù)債經(jīng)營的模式。

房地產(chǎn)是一種長周期產(chǎn)業(yè)，由于開發(fā)周期長，行業(yè)景氣節(jié)拍難以踩準(zhǔn)。因此，要衡量我國房產(chǎn)開發(fā)的利潤，不僅要看景氣年份，也要看它的低谷年份，看它長期的平均收益率。2000年，47家房地產(chǎn)上市公司1999年的盈利狀況做過一個(gè)統(tǒng)計(jì)，其中平均銷售利潤率是24.45%，高于其他行業(yè)的平均利潤率；凈資產(chǎn)收益率5.78%，低于全部上市公司的平均凈資產(chǎn)收益率；總資產(chǎn)收益率3%，和全部上市公司基本持平，但低于銀行利率。實(shí)際上，即使是2004年，我國房地產(chǎn)類上市公司的平均凈資產(chǎn)收益率也只有8%左右。

這說明，相對(duì)房地產(chǎn)來說，簡(jiǎn)單地以銷售利潤率來衡量其收益狀況是不可取的。一位房產(chǎn)開發(fā)商說，“沒有25%的利潤，誰做房地產(chǎn)”，原因就在25%的利潤，落實(shí)到凈資產(chǎn)收益率上，僅僅比銀行一年期利率高出一點(diǎn)點(diǎn)。也說明，盡管近一年多來，我國房地產(chǎn)開發(fā)利潤率極高，而且今年上半年房地產(chǎn)類上市公司的平均凈資產(chǎn)收益率達(dá)到了一個(gè)較高水平，但就房地產(chǎn)企業(yè)的長期平均利潤率來講，和大多數(shù)行業(yè)實(shí)際上并沒有太大區(qū)別，因?yàn)榧幢闶墙衲晟习肽辏覈康禺a(chǎn)上市公司的凈資產(chǎn)收益率達(dá)到6.63%，折合成年率是13.26%，但也僅僅比1300多家上市公司平均凈資產(chǎn)收益率5.59%、年率11.18%，高出2.08個(gè)百分點(diǎn)。

一方面是高得驚人的房價(jià)和銷售利潤率，一方面卻是并不太高的資產(chǎn)收益率。所以，我們對(duì)房地產(chǎn)業(yè)普遍盛行的以虛構(gòu)零星工程、虛構(gòu)工作人員名單領(lǐng)取工資等方式瞞報(bào)收支、逃避扣繳所得稅的手法，最終成為納稅“侏儒”的現(xiàn)象，需要有客觀的認(rèn)識(shí)。這充分說明，一方面是由于我們的稅收監(jiān)管體制還有很多地方需要完善；另一方面也說明了中國的房地產(chǎn)業(yè)在一種表象繁榮的背后，正在經(jīng)歷贏利能力的嚴(yán)峻考驗(yàn)。房地產(chǎn)業(yè)需要通過公開化操作，自覺接受投資者、政府以及消費(fèi)者的監(jiān)督或管理，才能最終實(shí)現(xiàn)良性運(yùn)轉(zhuǎn)。而對(duì)政府稅收等部門來說，要實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)的有效監(jiān)管，需要有一批真正懂房地產(chǎn)運(yùn)作模式的管理人員和健全、專業(yè)的監(jiān)管法規(guī)，避免外行管內(nèi)行的情況再度出現(xiàn)。