如何看待中國的房地產(chǎn)之怪現(xiàn)象

中國的房地產(chǎn)界正在上演一臺精彩的辯論會，辯論的雙方一方是以任志強和潘石屹等為代表的房地產(chǎn)開發(fā)商，另外一方是以部分親民派學者為代表的經(jīng)濟學家，大會主席是以建設(shè)部為代表的中央政府，而觀眾則是廣大國民。辯論的題目是：中國的房地產(chǎn)是否存在泡沫？目前的房價高不高？

目前的情況是開發(fā)商代表占了上風（事實上他們一直在占上風），盡管中央從去年開始出臺了一系列的宏觀調(diào)控政策，包括最近出來的升息，房地產(chǎn)開發(fā)商是一直咬定中國的房地產(chǎn)沒有泡沫，目前的房價還有上漲的空間，至于高與不高那是購買力的問題了。

觀眾在看臺上感覺到云里霧里的，說房地產(chǎn)有泡沫吧，目前各地的房價是一個勁竄高，而且開發(fā)商說漲就漲。說一切正常吧，自己手里這些銀子怎么就不夠買一套合意的房子？到底應(yīng)該如何看待目前中國的房地產(chǎn)發(fā)展……

 沒有沉不了的船

我們的國民缺乏風險意識，這一方面是由于教育程度和教育體制決定的，另外一方面也與中國幾十年的社會制度和氛圍有關(guān)系。從一定意義上來講，我們還是比較相信“大”的和“國家”的企業(yè)，所以，雖然國內(nèi)商業(yè)銀行的壞帳率如此之高，還是會把錢存在銀行當中，不必擔心銀行出現(xiàn)問題錢取不出來；雖然保險公司業(yè)務(wù)做的有點本末倒置，還是有許多人投資保險公司的分紅險。對于房地產(chǎn)也是一樣，大家總覺得房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，投資房地產(chǎn)永遠不會貶值，因此不論房價多高，咬咬牙就買了。其實，世上沒有沉不了的船。從國家的層面來講，有南美國家破產(chǎn)的例子，從產(chǎn)業(yè)的層面來講，更有無數(shù)朝陽產(chǎn)業(yè)、國際大公司傾刻間倒閉的事件。所謂國有國運，產(chǎn)業(yè)發(fā)展也有產(chǎn)業(yè)的運，中國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展近幾年已經(jīng)經(jīng)歷了大運，這個運還會再持續(xù)多少年沒有人能給出確切的答案，但是肯定要比你按揭貸款的20年、30年要短的多。無論中國的房地產(chǎn)發(fā)展與金融系統(tǒng)、與國家經(jīng)濟發(fā)展和人民生活提高有著多么緊密的關(guān)系，我們應(yīng)該記住盛極必衰的道理，中國并沒有經(jīng)濟危機的豁免權(quán)。

 別總拿所謂的需求說事

在開發(fā)商嘴邊經(jīng)常掛著的一句話就是：房價不是由成本決定的，是由供給和需求的關(guān)系決定的?？纯粗袊卸嗌偃?，還剩下多少地，就知道供給和需求的矛盾有多大了。開發(fā)商這是在玩辯論游戲當中常用的一招???偷換概念。正確的提法應(yīng)該是市場價格除了由產(chǎn)品的成本外，還要由有效的供給和有效的需求決定。我們先拿近兩年出現(xiàn)在中國最大制造業(yè)基礎(chǔ)的長三角和珠三角的勞動力短缺來講有效的供給。按照目前中國的農(nóng)村富余勞動力的絕對數(shù)量來看，要滿足這兩個地區(qū)所有工廠的勞動力供給是沒有問題的，但是為什么會出現(xiàn)勞動力短缺的情況？隨著這些地區(qū)發(fā)展帶來的生活成本上漲而工資不漲導(dǎo)致的農(nóng)民工不愿意來做工的原因外，另外一個重要的原因就是隨著制造業(yè)產(chǎn)業(yè)的升級，對于勞動力的素質(zhì)要求也在提升，而目前中國的農(nóng)村教育體制根本不能培養(yǎng)足夠的適合的勞動力來。這就是有效供給不足。而有效需求呢，中國人口眾多，尤其是在一些經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)人口密度極高，這可以被視為一個巨大的需求載體。但是具體到房地產(chǎn)需求，以杭州和浙江其他發(fā)達地區(qū)為例，動輒幾十萬一套的房子對于普通工薪階層來講是一個巨大的陰影，許多人打趣說，不吃不花干一輩子才夠買一套房子住。就拿國際上通用的居民的年收入與房價比來看吧，在遠比我們經(jīng)濟發(fā)達，但是人口密度同樣很大的日本東京，居民的年收入與房價比大概是1∶4.8，而目前在中國大部分城市是1：8到1：15。巨大的收入與房價比實際上已經(jīng)將住房的有效需求范圍縮小了很多，這也是這些年房屋空置率一直上升的原因之一。可是由于樓盤交易信息的嚴重不對稱，再加上開發(fā)商以“寧可把牛奶倒時河里也不減價出買”的心理，造成了暫時性的需求過大的現(xiàn)象，使得樓價高居不下。所以開發(fā)商嘴中的需求是靠不住的。

 還是要警惕發(fā)生在其他國家的例子

讓我們看看日本最大的不動產(chǎn)公司Mitsui Fudosan首席分析師Hitoshi Saito對于當年日本房地產(chǎn)泡沫的分析吧：

日本房地產(chǎn)泡沫形成的三個原因：

第一，人們相信在日本土地價格永遠上漲的神話。東京土地價格在1955—1987年保持年均增長16%的速度。土地的稀缺性，加上日本人的盲目性，產(chǎn)生了土地神話。土地只會升值不會貶值的邏輯在日本人的腦海里根深蒂固。
　　第二，失敗的貨幣政策。由于過量的貨幣供給和極低的利率（目前中國的利率水平已經(jīng)從有史以來的低點上調(diào)）泡沫于1985年開始。自1985年10月22日廣場協(xié)議之后主要工業(yè)化國家一致通過迫使日元升值38%，由于害怕因出口受挫而影響日本經(jīng)濟，日本財政部決定放寬貨幣供給。過量投機資金云集不動產(chǎn)行業(yè)。
　　第三，銀行業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)無限制的發(fā)放貸款。房產(chǎn)開發(fā)公司斥巨資投資土地，銀行對本不具備放款要求的企業(yè)大量借貸。這就是為什么銀行業(yè)直到泡沫破裂后的10年還難以恢復(fù)的原因——不動產(chǎn)價值只剩下巔峰時期的1/4。
　　日本東京房產(chǎn)價格在1986和1987兩年瘋狂上漲，86年上漲22%，87年上漲70%。（和我國目前上海浙江的情況如出一轍）。在1991年出現(xiàn)首次下跌，一直持續(xù)到現(xiàn)在。目前東京的不動產(chǎn)價格只有當年的25%！
　　泡沫破裂的原因
　　第一， 緊縮貨幣政策。1988——1990年，提高利率3.5個百分點。（中國已經(jīng)在開始新一輪的加息）

第二， 官方管制，1993年官方出臺關(guān)于銀行對房產(chǎn)借款總額限制規(guī)定。（目前央行正在準備調(diào)控房產(chǎn)貸款）
　　第三， 新的不動產(chǎn)稅制的實行。（據(jù)說在中國已有部分人大代表準備提議）

大家在玩擊鼓傳花的游戲

我們小時候都玩過擊鼓傳花的游戲，鼓聲響起紅花在一圈人手中傳遞，鼓聲落下手中持有紅花的人要受罰。目前的房地產(chǎn)業(yè)狀態(tài)給人的感覺就是在玩這個擊鼓傳花的游戲。從土地供應(yīng)開始，到開發(fā)商，再到銀行，再到房屋投資者和自用的購房者……與普通的擊鼓傳花游戲不同的是，這個游戲的花一般都是要落在房子的最終用戶??購房者的手里。購房者往往是這一系列活動的最終承受者和埋單的人。從這個角度我們不難理解為什么開發(fā)商的代表會不斷地重復(fù)房價要漲，房地產(chǎn)沒有泡沫的話語，這正是說明他們已經(jīng)知道了這個擊鼓傳花游戲的后果，在盡快把這個紅花傳出去……

 小心皇帝的新裝

《皇帝的新裝》的故事告訴我們，那些精明的開發(fā)商和部分政府官員們是在揣著明白裝糊涂。房價高不高，樓市有沒有泡沫大家心里都清楚，只是站在不同的立場說著不同的話而已。但是分析員在這里要說的是，中國不是絕緣體，能夠發(fā)生在其他國家的事情也必將在中國發(fā)生。中國還沒有哪個支柱行業(yè)完整地經(jīng)歷過從生到死的真正輪回，如果國內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)再這樣發(fā)展下去，那么它可能會是第一個……