中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正在風(fēng)雨中飄搖

中國(guó)人民銀行突然宣布加息就像一股強(qiáng)烈的颶風(fēng)橫掃國(guó)內(nèi)外，國(guó)內(nèi)眾多行業(yè)聽到這種消息都顯得非常驚訝，雖然大家都有加息的心理準(zhǔn)備，但宣布的這么突然，實(shí)施得這么快速都是史料不及的。尤其是房地產(chǎn)企業(yè)根本就沒有做好央行加息的各種準(zhǔn)備，而這也是中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在今年所遭受到的一系列打擊中比較沉重的一次。因此可以斷定中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)正在風(fēng)雨中飄搖……

 央行加息讓房地產(chǎn)業(yè)措手不及 

中國(guó)人民銀行決定，從10月29日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率并放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的1.98%提高到2.25%，……同時(shí)，進(jìn)一步放寬金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動(dòng)區(qū)間。金融機(jī)構(gòu)（不含城鄉(xiāng)信用社）的貸款利率原則上不再設(shè)定上限，貸款利率下浮幅度不變，貸款利率下限仍為基準(zhǔn)利率的0.9倍。對(duì)金融競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境尚不完善的城鄉(xiāng)信用社貸款利率仍實(shí)行上限管理，最高上浮系數(shù)為貸款基準(zhǔn)利率的2.3倍，貸款利率下浮幅度不變。以調(diào)整后的一年期貸款基準(zhǔn)利率（5.58%）為例，城鄉(xiāng)信用社可以在5.02-12.83%的區(qū)間內(nèi)自主確定貸款利率。

值得關(guān)注的是，此次加息是央行九年以來的首次“行動(dòng)”，加息意味著購(gòu)房的貸款成本增加，意味著依靠銀行貸款進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)開發(fā)商將會(huì)因此付出較以往更高的代價(jià)，也意味著經(jīng)過反復(fù)的深思熟慮之后，央行正式使用市場(chǎng)調(diào)節(jié)杠桿來對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)。

筆者認(rèn)為，近年，由于寬松的信貸政策、土地政策的變化等多方面的原因，消費(fèi)者的購(gòu)房需求在以一個(gè)很強(qiáng)勁的勢(shì)頭上漲，因而導(dǎo)致房?jī)r(jià)也一直保持穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，也從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)發(fā)展的過熱。此次加息政策的出臺(tái)，使得今后購(gòu)房的貸款利率有所提高，每月的月還款額必將上升，而同時(shí)消費(fèi)者每個(gè)月的月收入保持不變，為了減輕自身的壓力，消費(fèi)者可以支付的總房款的額度將逐步下降，這樣一來消費(fèi)者持幣觀望的心態(tài)就會(huì)增加，更多的人將會(huì)等待時(shí)機(jī)，回避加息所造成的額外的支出，消費(fèi)者的購(gòu)房需求必然會(huì)減少，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展空間受到擠壓。

 房地產(chǎn)市場(chǎng)的由熱變冷已經(jīng)是個(gè)明顯的趨勢(shì) 

盡管央行此次突然加息匯聚了絕大多數(shù)人的視線，但就在加息消息傳出的幾個(gè)小時(shí)之前，一個(gè)同樣將重大影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的電視電話會(huì)議也正在北京舉行。

在這個(gè)重要的電視電話會(huì)議上，國(guó)務(wù)院總理溫家寶作了重要講話，要求繼續(xù)加強(qiáng)和改進(jìn)土地管理，促進(jìn)節(jié)約用地，強(qiáng)調(diào)要逐步建立適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制要求、符合我國(guó)國(guó)情、嚴(yán)格科學(xué)有效的土地管理制度。

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求產(chǎn)生打壓的加息，與影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的土地政策，在同一天的前后推行，也許不能簡(jiǎn)單地看作僅僅是一個(gè)巧合。

對(duì)于并沒有多少人注意到的這次高規(guī)格的會(huì)議，其中就有兩條必須好好品味的內(nèi)容：第一、運(yùn)用價(jià)格機(jī)制調(diào)控用地；第二、控制建設(shè)用地增量、盤活土地存量。

筆者認(rèn)為，如同加息中出現(xiàn)的市場(chǎng)化傾向，中央政府已經(jīng)開始適度放松了對(duì)土地的供應(yīng)，而土地方面的調(diào)控在這個(gè)會(huì)議中表現(xiàn)出明顯的市場(chǎng)化調(diào)節(jié)傾向，與之前著重行政手段的宏觀調(diào)控有了區(qū)別?，F(xiàn)在強(qiáng)調(diào)用價(jià)格機(jī)制來調(diào)節(jié)市場(chǎng)的供求關(guān)系，并不是以前的一刀切，所有的土地都不能批了。而且目前的實(shí)際情況是大的發(fā)展商手中的土地儲(chǔ)備可以用上好幾年，因此會(huì)議上強(qiáng)調(diào)了要盤活土地的存量，也是要使用市場(chǎng)手段來促進(jìn)土地的消化。

事實(shí)上，宏觀調(diào)控以來，作為重要調(diào)控對(duì)象的房地產(chǎn)行業(yè)的熱度并沒有減弱，房?jī)r(jià)仍在上升，其中很重要的作用力就是土地緊縮造成了供應(yīng)的減少，而社會(huì)消費(fèi)的需求方面并沒有下降，這樣就使得開發(fā)商手中的現(xiàn)有資源變得更加緊俏，一方面是消費(fèi)的持續(xù)增長(zhǎng)，一方面是資源的相對(duì)減少，就為房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步膨脹提供了條件。

所以我們看到在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)中，今年前三季度，中國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格比去年同期上漲了13.4%，其中住宅價(jià)格上漲11.5%。前九個(gè)月商品房的銷售面積增長(zhǎng)速度比竣工面積的增長(zhǎng)速度要快，銷售面積的增長(zhǎng)幅度是19.3%，而竣工面積的增長(zhǎng)幅度是9.5%。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局一位負(fù)責(zé)人就此表示：“房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快并不是一件好事情，而且我們也確實(shí)應(yīng)該密切關(guān)注這個(gè)價(jià)格的走勢(shì)，防止出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快，甚至由于人為炒作出現(xiàn)泡沫?！倍胄性谀曛型瞥龅牡诙径蓉泿耪邎?zhí)行報(bào)告中就已經(jīng)將房地產(chǎn)價(jià)格的上漲作為重點(diǎn)監(jiān)測(cè)對(duì)象，各方的焦點(diǎn)已經(jīng)聚集到房?jī)r(jià)身上，可謂“箭在弦上不得不發(fā)”。

正是在這個(gè)背景下，央行決定加息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求進(jìn)行影響，同時(shí)由市場(chǎng)來調(diào)節(jié)土地供應(yīng)。因此，國(guó)土資源部的官員證實(shí)，自今年4月份以來在全國(guó)范圍內(nèi)凍結(jié)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地的禁令在10月31日已經(jīng)解禁，地方政府將可以重新啟動(dòng)土地開發(fā)、招商和投資計(jì)劃。

而作為房地產(chǎn)市場(chǎng)最為惹眼的上海，在溫家寶總理主持的電視電話會(huì)議之后的一天就作出了強(qiáng)烈的反應(yīng)。10月29日，上海市房地局推出了大量住宅用地，加大了土地供應(yīng)量。根據(jù)上海市國(guó)有土地使用權(quán)2004年第3號(hào)出讓公告，這次公告總計(jì)推出了14個(gè)區(qū)以及新江灣城共44幅國(guó)有土地使用權(quán)，總面積高達(dá)277.7萬(wàn)平方米，其中純居住用途的地塊面積高達(dá)247萬(wàn)平方米，占到將近90%的份額。

由此從加息和土地政策兩個(gè)方面的變化看，中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度已經(jīng)表現(xiàn)十分明顯，也表明了比較堅(jiān)定的決心。前些時(shí)還在激烈爭(zhēng)辯的“房地產(chǎn)泡沫論”已經(jīng)變得毫無意義了，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的由熱變冷已經(jīng)是個(gè)明顯的趨勢(shì)。

 外資大舉進(jìn)入將對(duì)國(guó)內(nèi)房地企業(yè)產(chǎn)生沖擊 

但是對(duì)于一心想進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的國(guó)外資本來說，以上的這些措施和政策都是巨大的動(dòng)力。目前，外資正抓住宏觀調(diào)控這一難得的“歷史機(jī)遇”，通過各種方式加快其進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的步伐。

據(jù)調(diào)查，目前在中國(guó)從事房地產(chǎn)開發(fā)的外商有三種：一種是港資的開發(fā)商，他們?cè)趦?nèi)地獨(dú)立從事開發(fā)住宅和辦公樓；另一種是境外開發(fā)商，如新加坡、澳大利亞、荷蘭等；還有一些是純投資性行為，如麥格理銀行、美國(guó)萊曼兄弟等。其中，港資開發(fā)商表現(xiàn)異?；钴S。如信和置地?cái)y手中海地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)四面出擊，在4月連連拿下成都、深圳兩大地塊。嘉華集團(tuán)明確表示要把在上海的投資額增加至集團(tuán)總投資額的30%－40%。此外，新鴻基、瑞安地產(chǎn)等也伺機(jī)而動(dòng)，準(zhǔn)備加速發(fā)展。與此同時(shí),歐美外資加速進(jìn)入。不久前，美國(guó)洛克菲勒集團(tuán)宣布參與上海外灘源改造。摩根士丹利也不甘落后，早在4月便在天津聯(lián)手順馳，投資房地產(chǎn)；5月，荷蘭國(guó)際集團(tuán)宣布收購(gòu)一家亞洲房地產(chǎn)基金，再度與上海復(fù)地集團(tuán)合作投資上海房地產(chǎn)；6月，以摩根士丹利為首的財(cái)團(tuán)從中國(guó)建設(shè)銀行處成功拍得賬面值達(dá)28.5億元人民幣的房地產(chǎn)不良資產(chǎn)；與此同時(shí)，排名世界前三強(qiáng)的荷蘭房地產(chǎn)基金ING收購(gòu)了Rodamco Asia公司在北京和上海的兩個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目。

近一年來，海外資本投資北京房地產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目將近20個(gè)，總建筑面積在500萬(wàn)平方米以上，涉及投資總額近30億元人民幣，投資方所在國(guó)家包括新加坡、美國(guó)、日本、加拿大、英國(guó)、荷蘭、德國(guó)、印尼等。其中尤以新加坡為甚，包括新加坡國(guó)浩房地產(chǎn)集團(tuán)、吉寶置業(yè)、凱德置地在內(nèi)的數(shù)家新資房地產(chǎn)開發(fā)商在北京排兵布陣。

        筆者認(rèn)為，土地交易政策的市場(chǎng)化為外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)注入了一劑“強(qiáng)心劑”，土地公開交易的實(shí)施徹底打破了房地產(chǎn)游戲的“灰色法則”，政府及市場(chǎng)更透明的操作環(huán)境使外資重新燃起了投資熱情，這是外資地產(chǎn)大亨積極跟進(jìn)的主要原因。另外，在中國(guó)土地供給有限的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格下降的空間并不充足，而且憑借雄厚的資本和優(yōu)惠的政策，外資進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的欲望必將空前膨脹。

        而由于在資金、技術(shù)、管理模式、理念等方面的巨大差距，外資這種大舉進(jìn)入的趨勢(shì)必將對(duì)國(guó)內(nèi)企業(yè)帶來一定沖擊。