全方位透視“71號令”對房地產(chǎn)業(yè)的影響

8月31日，全國新的土地政策將正式實施。根據(jù)國土資源部和監(jiān)察部今年早些時候聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(即“71號令”)的要求：各地政府必須在2004年8月31日前，將協(xié)議出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)的歷史遺留問題處理完畢，所有經(jīng)營性的土地一律都要公開競價出讓。以前盛行的以協(xié)議出讓經(jīng)營性土地的做法正式叫停，這就是業(yè)內(nèi)所稱的“8·31大限”。該文件還規(guī)定，8月31日以后，發(fā)展商必須及時繳納土地出讓金，而且如果在兩年內(nèi)不開發(fā)，政府可把該土地收回?！?1號令”之所以能掀起如此大的風(fēng)波，完全在于中國土地市場“雙軌制”的存在。因此，“8·31”后即使房地產(chǎn)市場不是出現(xiàn)“冰火兩重天”的境況，但至少在土地市場上將會發(fā)生較為徹底的一次變革，這對近年來一直集中精力在土地上大做文章的地方政府影響尤其深遠。不過，“71號令”的執(zhí)行，并不至于改變房地產(chǎn)市場基本的供求關(guān)系，因此不會引發(fā)巨烈的市場震蕩……   

土地早已成為地方政府進行“城市經(jīng)營”的商品
2002年7月1日國土資源部出臺11號令，給了地方政府明確的授權(quán)，允許地方政府可以用強制性命令中止土地的協(xié)議出讓，將土地嚴格地壟斷于政府的招拍掛之下，將土地作為地方政府可以“合法經(jīng)營的商品”。在市場中通過行政壟斷經(jīng)營的方式謀取暴利，以獲得土地再開發(fā)和城市建設(shè)財力，并且在土地成為壟斷經(jīng)營的商品之后，可以用土地儲備的名義和土地招拍掛的預(yù)期收益作為抵押而向銀行大量借債?！霸?1號令政策支持的強大推動之下，巨大的利益驅(qū)動充分調(diào)動了地方政府掀起新一輪土地投資和城市建設(shè)投資的高潮”，“于是地方政府都集中精力在土地上做文章，土地變成了城市經(jīng)營的商品”。
據(jù)相關(guān)媒體報道，近三年來，地方政府累計從土地中取得的收益遠遠超過了6000億元，而1998－2003年全國積極的財政政策才發(fā)行了國債9300億元。今年上半年的土地收益已超過了900多億元，預(yù)計年收入會超過2000多億元，遠遠大于當年國債的發(fā)行量。任志強認為，如果現(xiàn)行的供給制度不改變，任何一屆政府都將拼命地用經(jīng)營城市土地的方式獲取財政收入之外的、不用上稅的、與民爭利而獲得特殊收入的，以及可以用預(yù)期收入抵押獲得舉債能力的條件。

“71號令”在某種程度上針對的就是作為土地出讓源頭的各級政府
當前，中國土地市場中的矛盾已經(jīng)十分突出，市場呼喚更加透明和規(guī)范的土地出讓制度，而這個業(yè)界矚目的“71號令”在某種程度上針對的是土地出讓的源頭——各級政府。
正是由于中國土地市場上“雙軌制”的存在，“71號令”的出臺也給這個市場造成了一定程度的混亂。這個混亂很容易理解，在一個通過權(quán)力可以換得經(jīng)濟利益的市場中，其中的腐敗和黑暗可想而知。一邊是通過市場行為的招標拍賣，讓一些發(fā)展商公開地獲得了開發(fā)用地；另一邊是政府通過行政手段的協(xié)議出讓，使一部分開發(fā)企業(yè)瞬間獲得巨額利潤，土地幾經(jīng)倒手，地價不斷攀高。然而，那些靠協(xié)議出讓獲得土地的發(fā)展商的好日子在8月31日時就要到頭了。根據(jù)“71號令”的規(guī)定，很多持有協(xié)議出讓土地的發(fā)展商正在為找錢而著急，有些甚至不惜低價轉(zhuǎn)讓土地。
這個看似發(fā)展商“門檻”的禁令其實忙壞了的不僅僅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對于地方政府來說也將是一道魔咒。對于很多城市的管理者來說，土地成了獲取財政資金的最重要來源。據(jù)一些土地專家估計，土地方面的收入在有的地區(qū)甚至超過地方財政的50%以上。因為土地征、售之間價差較大，以地生財已經(jīng)成為一些地方征用農(nóng)田、經(jīng)營土地的重要驅(qū)動力。
通過協(xié)議出讓的土地收入，曾幾何時成為地方政府用于城市建設(shè)、改善城市環(huán)境、加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重要力量。也正是因為這個作用，出讓土地成了一個永無至盡的“怪圈”：出讓土地越多，地方財政收益越大，不斷地刺激地方政府出讓土地。而許多土地收入并不納入本級財政預(yù)算，成為一些地方盲目擴大城市建設(shè)規(guī)模和搞政績工程、形象工程的主要資金來源，甚至由于這樣操作的隱蔽性，成為一些政府官員“中飽私囊”的致富手段。

“71號令”將使房價進入“平穩(wěn)微升”的上漲通道
據(jù)有關(guān)媒體披露，近期圍繞著有歷史遺留問題的協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地，手中有土地但沒資金、沒項目開工的地產(chǎn)商土地轉(zhuǎn)手、“出逃”的現(xiàn)象也達到了高潮———臨近8月底，有關(guān)一些實力地產(chǎn)商與“地蟲”之間頻頻上演的地塊“拋”與“接”的活動，已成為近期地產(chǎn)界公開的故事。在面臨“歷史遺留問題”最為突出的北京，5月份公布的經(jīng)營性用地歷史遺留項目共1091宗，涉及尚需辦理出讓的土地面積16362公頃，而可能被否定的項目用地至少為13643公頃，將占到全部歷史遺留問題的83%！而據(jù)了解，已臨近8月底了，通過“8·31大限”的項目大約只是占所有項目的31%。不過，“71號令”的執(zhí)行，雖然會對房地產(chǎn)業(yè)的土地供給等產(chǎn)生極大影響，但并不會引發(fā)市場震蕩，不至于改變房地產(chǎn)市場基本的供求關(guān)系，今后一段時間的房價將維持“平穩(wěn)微升”的漲勢。
據(jù)了解，今年頭7個月，全國商品房平均售價同比漲12.9%，達到1996年以來同期最高增幅。那么，“8·31大限”之后的房價到底會不會出現(xiàn)很多人期望的那種大的“回調(diào)”甚至下跌？對此，無論是經(jīng)濟界人士還是市場專業(yè)人士，基本上都認定房價將繼續(xù)保持“微升”態(tài)勢。
華高萊斯國際房地產(chǎn)顧問有限公司董事總經(jīng)理李忠表示，“8·31大限是會對房地產(chǎn)市場的‘購房預(yù)期’造成不小的影響，并影響到房地產(chǎn)價格。但今后一段時間，中國的房價一定是會上升的走?！?BR>“8·31大限并不會改變目前房地產(chǎn)市場的基本的供求格局。在土地供給收緊而需求還很大的情況下，房價是不可能跌下來的?！眹倚畔⒅行陌l(fā)展研究部副主任徐宏源亦作了上述表示。
專家們認為，隨著“8·31大限”的到來及此前一系列調(diào)控政策的落實，房地產(chǎn)領(lǐng)域的兩個趨勢將會出現(xiàn)：一是從長遠來講，房地產(chǎn)市場特別是房價，預(yù)計不會出現(xiàn)大動蕩，而是會逐漸趨于一個正常的、持續(xù)微升的水平。二是“大限”過后，在土地、資金的獲得上將迎來“陽光操作”，隨著一批以往靠“關(guān)系”獲得地塊并到手的“地蟲”和資質(zhì)差、沒有資金、項目操作實力的地產(chǎn)商被淘汰出局，整個房地產(chǎn)市場將逐步得到規(guī)范。

8·31未必帶來突變，但必定導(dǎo)致競爭格局的變化
今典集團總裁張寶全認為，“8·31”被過分夸大了，因為真正出局的本來就不是房地產(chǎn)商。據(jù)統(tǒng)計，北京市成立了6000家房地產(chǎn)企業(yè)，只有600多家有項目，那些手頭有塊地根本沒有實力開發(fā)，或是只有一個空殼的公司，本來就應(yīng)該出局。沒有這些公司的干擾，不必為了談地做許多無用功，信息透明了，真正的開發(fā)企業(yè)可以更好地按照企業(yè)運行的步驟進行開發(fā)。
然而，8·31盡管不一定會帶來突變，但是游戲規(guī)則的改變必定導(dǎo)致競爭格局的變化。業(yè)內(nèi)人士分析指出，自有資金和負債比例優(yōu)良的大企業(yè)，所受到的潛在影響更大。因為，大企業(yè)的項目多、投資大，每一條資金鏈的數(shù)目都很大，一旦周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，損失將會很大，所以影響反而可能比中小企業(yè)更大。
萬通董事局主席馮侖表示，“8·31”對萬通的直接影響并不大，因為萬通從三年前就開始進行這方面的研究，所以現(xiàn)在更多的是積極的影響：第一，市場更透明了，有利于采取相應(yīng)的競爭措施；第二，土地供應(yīng)的中間環(huán)節(jié)少了，不必要在這方面浪費時間了；第三，這個政策的出臺，延緩了許多土地的供應(yīng)，避免了市場泡沫化。第四，經(jīng)過這一輪的淘汰，許多好的企業(yè)會有更大的市場空間，而這里所提到的是“好的企業(yè)”，而不是“大的企業(yè)”，因為“大”并不等于“好”，這就像“胖”不等于“健康”一樣，兩者沒有什么必然的聯(lián)系。     文/亞博聯(lián)合咨詢北京經(jīng)濟觀察員   張　勝