開發(fā)商怎樣獲得土地？

     對于房地產開發(fā)商來說，土地是一個重要的資本，如何獲得土地也是企業(yè)長期發(fā)展的一個戰(zhàn)略性問題。在剛剛結束的第三屆房地產學院派論壇上，專家們對于如何獲得土地，尤其是央行１２１文件出臺以后，中小企業(yè)該如何解決土地需求的問題進行了討論。華遠集團總裁任志強對此問題進行了主題發(fā)言。

    取得土地的三種方式

    任志強認為，開發(fā)商取得土地的方式大概分為三類。

    第一類是行政命令式，可以是劃撥也可以是協(xié)議出讓，根據１８號令文件，政府有權合理地確定各類房地產用地的布局和比例。雖然按照國土資源部１１號令的要求，商業(yè)用地或者商業(yè)性質的用地基本上應該是用掛牌、拍賣、招標的方式進行。但是，實際上很多復雜的條件，按照５５號令和房地產法的規(guī)定是不具備招標、掛牌的條件的。５５號令和房地產法規(guī)定的不具備招標條件的，政府可以用協(xié)議出讓的方式來進行。

    第二個實際上是土地市場。土地市場經過１１號令的開化以后，實際上變成公開出讓的方式，對于發(fā)展商來說一般有三種情況：一個是投標，一個是摘牌，一個是競買。這三種情況都是公開取得土地的方式之一。從全國的情況看，比較發(fā)達的城市是深圳、廣州，而市場開放程度比較慢的地區(qū)，逐步實現市場化為主的供給渠道的過程。

    第三種情況，實際上是資本市場的一種運作方式。按照５５號令和房地產法的規(guī)定，在繳納了土地出讓金之后，土地可以合法的進行轉讓和買賣，這種轉讓的行為在國家法律上是有前提條件規(guī)定的，在符合這個前提條件之后，變成了一個土地二級市場的正常的經營行為。這種經營行為可以不用掛牌、拍賣和招標的方式來確定，因為它已經不是一個出讓的過程，而是一個轉讓的過程。實際上，是形成土地二級市場交易的一個過程。在現有的市場中，原有的土地已經大量的保留在開發(fā)公司手里，或者說叫做有主了。所以，１１號令實行之前，從全國來統(tǒng)計，可開發(fā)土地有一半以上都在一些開發(fā)公司手里，已經通過各種不同的形式進行了分配。當它符合條件的時候，它可以用各種方式來進行轉讓。

    中小企業(yè)如何獲得土地？

    央行１２１文件出臺以后，中小企業(yè)如何才能獲得土地？任志強認為，關鍵是要轉變觀念，尋求合作。“具體來說，有三種可能形式，第一種可能是聯(lián)盟，第二種可能是聯(lián)合行動，組成聯(lián)合體共同投標，第三種可能是與聯(lián)合體進行聯(lián)合?！?/P>

    任志強認為，聯(lián)盟的概念不是說中小公司結合在一起，而是大家商量好了共同進行投標。今后，土地投標可能隨著開發(fā)項目的情況，公有制的土地政策決定，地塊可能是越來越大。因為城市在發(fā)展的過程中，常常是一塊大的土地來組織一個完整的規(guī)劃，然后由開發(fā)商去形成規(guī)劃。

    在這種情況下，土地招投標的項目會逐步加大，比如說北京的廣渠門要３０多個億，對中小公司來說，很難有這樣的實力。因此對策就是，中小公司形成幾家公司聯(lián)合來投標，組成投標聯(lián)盟，你中了也好，我中了也行。

    第二種情況是聯(lián)合行動，事先組成聯(lián)合體共同投標。在聯(lián)合的過程中，體制發(fā)生了變化，資金流也發(fā)生了變化。有的時候可能是開發(fā)和資金的聯(lián)合，有的是技術與技術的結合，有的是設備的結合，或者與施工企業(yè)的結合。所以，不管是哪種聯(lián)合方式，如果事先形成一個聯(lián)合體共同去投標的時候，應該說各取所需，各得所投。

    第三種情況是開發(fā)商與開發(fā)體聯(lián)合，通常是聯(lián)合投標以后，再分地，分完土地以后大家各干各的。開發(fā)商與施工企業(yè)聯(lián)合，就不再進行其他的招標了，已經是業(yè)主之一了，可能負責這個建筑工程的全部任務，因此可能有合理的墊資行為，變成股東貸款。

    什么時候應該占有土地？

    國際上因為土地私有化，或者是土地可以長期無時效的使用，在低潮的時候大量擁有土地，把所有的現金換成土地，然后在高潮的時候，把所有的土地開發(fā)了，變成房子，把產品賣出去，這是一個自然規(guī)律。

    我國儲備土地只有兩年的期限，７０年的土地使用權。當開發(fā)商過早擁有一塊土地的時候，這個土地使用權限就會被限制。當一個開發(fā)商將土地存了８年，就只剩下６２年的土地使用權了，無疑這是一個很虧的做法。在國際上，土地是隨著時間的流逝大大升值的，但是在中國，２年的控制期，不便于實現土地的升值。

    在中國，目前是進行大量的土地儲備時候嗎？任何一個公司解決土地儲備的時候，都要根據自己的能力量力而行，比如說每年的開復工量和生產量能有多少，公司的資金夠嗎？當公司有一定富余資金的時候，才能進行大量土地儲備。如果沒有閑置資金，會使現金流周轉困難。

    比如一個公司一年開復工１００萬，每年要賣５０萬平方米的房子，一定要馬上存有至少５０萬平方米的儲備，不儲備第二年就沒得賣了。當然也有例外，如果公司可以用行政劃撥的方式先預先占有土地，就可以分期開發(fā)和分期占有土地出讓合作。

    在中國，雖然沒有低潮和高潮的土地儲備時間差，儲備時間就決定于生產能力，不能讓自己的連續(xù)生產能力下降。如果公司的資金量在不斷的加大，而需要擴大生產能力的時候，就需要加大土地出讓。比如說王石的公司，在低潮的時候，儲備土地，高潮的時候，也同樣儲備土地，這種土地儲備是與公司的資金量和生產能力相配合的。