建設(shè)部政策法規(guī)官員專訪：物業(yè)管理?xiàng)l例六問

　　物業(yè)管理企業(yè)是管理者還是服務(wù)者？

　　我國(guó)的物業(yè)管理，在發(fā)展初期帶有從房管部門對(duì)公房的管理轉(zhuǎn)向?qū)Σ煌a(chǎn)權(quán)人行使管理權(quán)的痕跡，因而“管理”特征往往被特別強(qiáng)調(diào)。而物業(yè)管理的產(chǎn)生，其基本動(dòng)因是業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求，從本質(zhì)上說是業(yè)主的服務(wù)需求與物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的結(jié)合，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系是被服務(wù)人與服務(wù)提供人的關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)是服務(wù)者不是管理者。

　　可以說，物業(yè)管理本質(zhì)是服務(wù)，是業(yè)主行使財(cái)產(chǎn)權(quán)、選聘物業(yè)管理企業(yè)為其提供服務(wù)，叫“物業(yè)管理”只是約定俗成。

　　業(yè)主是否可以不要物業(yè)管理？

　　當(dāng)消費(fèi)者是否接受服務(wù)的行為并不構(gòu)成對(duì)公共利益的威脅時(shí)，服務(wù)的接受是以消費(fèi)者自愿為前提的。既然業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間是服務(wù)需求者與服務(wù)提供者的關(guān)系，物業(yè)管理企業(yè)沒有理由將服務(wù)強(qiáng)制施于業(yè)主，政府也沒有理由強(qiáng)制業(yè)主接受某種服務(wù)。業(yè)主的自主權(quán)不僅僅體現(xiàn)在業(yè)主自主選擇物業(yè)管理企業(yè)上，同樣也體現(xiàn)在業(yè)主自主選擇是否選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施管理，接受或者不接受物業(yè)服務(wù)。

　　實(shí)際上，所有的物業(yè)都由社會(huì)化、專業(yè)化的企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理是不可能的。故而，條例把調(diào)整對(duì)象確定于業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)、按合同約定實(shí)施物業(yè)管理的活動(dòng)。

　　如果有個(gè)別居民以“選擇不要物業(yè)管理”為由 拒交物業(yè)管理費(fèi)怎么辦？

　　業(yè)主對(duì)其房屋享有的權(quán)利，包括可界定邊界的房屋的單獨(dú)所有權(quán)，和不可單獨(dú)界定邊界的房屋公共空間、共有設(shè)施的共同所有權(quán)以及土地的共同使用權(quán)。我國(guó)城市居民所擁有的住宅，其建造形態(tài)基本上是集合式的，公共空間、共有設(shè)施的共同所有權(quán)以及土地的共同使用權(quán)的存在，是非常普遍的情況。這也決定了業(yè)主行使所有權(quán)會(huì)影響關(guān)聯(lián)業(yè)主的權(quán)利，受到相鄰業(yè)主權(quán)利的制約。

　　業(yè)主一旦經(jīng)共同決議，選聘物業(yè)管理企業(yè)對(duì)其所有的物業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，不但將共同財(cái)產(chǎn)的管理而且將一部分純私人財(cái)產(chǎn)的管理置于整體的共同契約中，這一共同契約就必然既要反映單個(gè)業(yè)主的利益，又要在單個(gè)業(yè)主利益的分散性與眾多業(yè)主利益的協(xié)調(diào)性之間實(shí)現(xiàn)均衡。業(yè)主在加入這一共同契約時(shí)，就意味著要遵守少數(shù)服從多數(shù)的原則。

　　業(yè)主是否可以不成立業(yè)主大會(huì)？

　　設(shè)立業(yè)主大會(huì)的本意是建立業(yè)主之間的協(xié)商機(jī)制。對(duì)于人數(shù)較多的業(yè)主組合，沒有業(yè)主大會(huì)這種民主協(xié)商的機(jī)制，要就共同利益形成一致意見顯然是不可能的。但在人數(shù)較少的業(yè)主組合，其共同利益可以直接協(xié)商取得一致，并非必須由業(yè)主大會(huì)的形式進(jìn)行磋商。單一業(yè)主的情況下，業(yè)主大會(huì)就成了完全沒有必要的形式。所以，條例在制度設(shè)計(jì)時(shí)，將同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)作為一般的原則，在只有一個(gè)業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意的情況下，可以不成立業(yè)主大會(huì)。

　　業(yè)主大會(huì)中投票權(quán)是根據(jù)什么決定的？

　　在業(yè)主大會(huì)中，所有業(yè)主是平等的。但是，這一平等是用何種標(biāo)準(zhǔn)來實(shí)現(xiàn)的？平等可以表現(xiàn)為數(shù)量上的平等和以價(jià)值而定的平等兩種標(biāo)準(zhǔn)。如果采用以價(jià)值而定的平等標(biāo)準(zhǔn)，即占有房屋面積大的業(yè)主擁有的投票權(quán)數(shù)量也多，從形式上是維護(hù)了財(cái)產(chǎn)聯(lián)系和財(cái)產(chǎn)權(quán)組合這種組織結(jié)構(gòu)中的平等。但是，單一的財(cái)產(chǎn)決定標(biāo)準(zhǔn)不可避免地會(huì)使利益均衡機(jī)制的杠桿向富裕者傾斜，在人數(shù)上占多數(shù)、而在財(cái)產(chǎn)比例上占少數(shù)的業(yè)主的利益可能得不到體現(xiàn)。如果采用數(shù)量上的平等標(biāo)準(zhǔn)，即以絕對(duì)的業(yè)主單位作為投票的基準(zhǔn)值，從行為人的角度維護(hù)了業(yè)主之間的平等，但業(yè)主大會(huì)這一組合畢竟是以共同財(cái)產(chǎn)的管理為紐帶的，以單一的業(yè)主單位為標(biāo)準(zhǔn)，財(cái)產(chǎn)權(quán)完全被摒棄，則會(huì)使某些業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利受到損害。

　　本著業(yè)主自我管理財(cái)產(chǎn)、民主協(xié)商的原則，條例規(guī)定投票權(quán)的確定方式由業(yè)主在業(yè)主大會(huì)的議事規(guī)則中去規(guī)定。但通過業(yè)主大會(huì)的議事規(guī)則時(shí)本身就需要明確投票權(quán)標(biāo)準(zhǔn)，這就產(chǎn)生了關(guān)于初始規(guī)則成立的方式問題，故而條例規(guī)定，在確定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的首次業(yè)主大會(huì)上，投票權(quán)根據(jù)業(yè)主擁有的物業(yè)建筑面積和住宅套數(shù)等因素確定，將數(shù)量上的平等和價(jià)值上的平等結(jié)合起來。

　　開發(fā)商是否可以制定業(yè)主公約？

　　消費(fèi)者買房子一定要清楚，買房子和實(shí)施物業(yè)管理，是兩個(gè)不同的消費(fèi)環(huán)節(jié)，消費(fèi)者與不同的企業(yè)法人簽訂合同，所發(fā)生的法律關(guān)系也是針對(duì)不同的對(duì)象。

　　一個(gè)住宅區(qū)里公共秩序的維護(hù)，是所有業(yè)主共同關(guān)心的，也是購(gòu)房的業(yè)主對(duì)居住環(huán)境期望的組成部分。在物業(yè)銷售時(shí)，開發(fā)商尚是主要的業(yè)主，盡管其并不真正居住在住宅區(qū)里，此時(shí)由潛在的、不確定的“全體業(yè)主”制定一個(gè)業(yè)主公約，在事實(shí)上是不可操作的。因此，由開發(fā)商制定業(yè)主公約是必要的。為了區(qū)別于業(yè)主大會(huì)制定的業(yè)主公約，條例將開發(fā)商制定的業(yè)主公約命名為“業(yè)主臨時(shí)公約”。為了避免“業(yè)主臨時(shí)公約”制定者的利益傾向損害消費(fèi)者的利益，條例把“業(yè)主臨時(shí)公約”不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益作為“業(yè)主臨時(shí)公約”成立的必要條件。同時(shí)，在程序上，條例規(guī)定臨時(shí)公約必須明示，供消費(fèi)者在買房的時(shí)候判斷其是否公正、公平。