房貸新政出臺10天 爭論:限制投資還是消費？

　　據(jù)6月24日的中國青年報消息，被喻為“房貸新政”的中國人民銀行121號文件已經(jīng)發(fā)出近10天，但社會各界關(guān)于這個政策的討論一點也沒有降溫，反而越炒越“火”。

　　■限制投資還是限制消費

　　北京今典集團董事長張寶全提起121號文件，“有很多話要說”——“如果說該文件在限制房地產(chǎn)投入方面尚有合理成分的話，那么，它同時限制房地產(chǎn)消費就一點道理都沒有了。”

　　中國住宅產(chǎn)業(yè)商會輪值主席、華遠(yuǎn)集團總裁任志強更是發(fā)出了“房地產(chǎn)的冬天來了”的驚呼。他甚至認(rèn)為，購買高檔商品房、別墅、商業(yè)用房或第二套以上(含第二套)住房，不按住房貸款而是按照商業(yè)貸款執(zhí)行，簡直是央行在房貸上的“仇富行為”。

　　但是，支持和贊同央行的這一“新政”的聲音也很突出。

　　清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉認(rèn)為，央行這次出臺政策的出發(fā)點是積極的，因為它提出了許多進一步發(fā)展、規(guī)范房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的新思路——像“建立房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)分析制度”、強化“信貸登記咨詢系統(tǒng)”的建設(shè)與應(yīng)用、“嚴(yán)謹(jǐn)跨地區(qū)使用”房地產(chǎn)貸款等等。這無疑對有效防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險起到了促進作用。

　　另外，該政策也提出了可根據(jù)不同借款人的資信狀況、抵押房屋的風(fēng)險水平，適當(dāng)靈活設(shè)置首付款比例、貸款利率和貸款期限等貸款參數(shù)，有利于推動房地產(chǎn)信貸服務(wù)產(chǎn)品的市場化。

　　但是，他也強調(diào)，由于當(dāng)今房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)相互融合的程度，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了1993年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控時的水平，因此，本政策具體實施過程中，應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)市場運行中資金鏈的現(xiàn)狀特點，實事求是，循序漸進，不搞一刀切。

　　房貸新政策：給老百姓帶來多少實惠？ 　　

　　■房地產(chǎn)泡沫論有沒有根據(jù)

　　焦點房地產(chǎn)網(wǎng)副總裁劉向榮認(rèn)為，央行這次房貸新政是去年年底政策（指《中國人民銀行關(guān)于加強住房公積金信貸業(yè)務(wù)管理的通知》銀發(fā)〔2002〕247號）的延續(xù)。他說，當(dāng)時，中國房地產(chǎn)行業(yè)景氣報告中首次提出了警惕房地產(chǎn)行業(yè)泡沫的問題。此后，圍繞我國房地產(chǎn)行業(yè)有沒有泡沫的爭論一直就沒停止過。現(xiàn)在看，央行是傾向于房地產(chǎn)行業(yè)是有泡沫的。

　　國家計委經(jīng)濟研究所的專家在景氣報告中提出，2003年房地產(chǎn)消費增長總體上將繼續(xù)呈逐步回落態(tài)勢，估計商品房消費的增幅將降到16%至18%。該報告預(yù)期，2003年，我國城市高檔商品房購買力將明顯不足，商品住宅積壓加重；中低檔商品房購買力相對較強，但供給卻相對不足，而且價格明顯偏高。

　　記者注意到，央行有關(guān)負(fù)責(zé)人在介紹121號文件出臺背景時也指出，根據(jù)央行去年年底對房地產(chǎn)市場的檢查情況來看，自2002年下半年以來，部分地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)投資增幅過高、商品房空置面積增加、房價上漲過快以及低價位住房供不應(yīng)求和高檔住宅空置較多等結(jié)構(gòu)性問題。部分地區(qū)的商業(yè)銀行為了搶占市場份額，違反有關(guān)規(guī)定，放松貸款條件，一定程度上助長了部分地區(qū)房地產(chǎn)投資的過熱傾向。

　　該負(fù)責(zé)人認(rèn)為，如果上述問題不及時解決，將不利于房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，也不利于防范銀行的信貸風(fēng)險。

　　但是，張寶全對“泡沫論”的看法很不以為然。他說，就拿空置率一項來說，國外的空置率，新房舊房一起計算，而國內(nèi)則只關(guān)注新房的空置問題。不同于1995年、1996年的商品房市場，現(xiàn)在，房子的品種多了，人們的選擇余地大了，空置一年的情況應(yīng)該說很正常。

　　他建議，央行出臺對整個房地產(chǎn)界都會發(fā)生如此影響的重大政策，應(yīng)該采取聽證制度，允許至少應(yīng)聽到來自不同方向的聲音，不能不給大家一個討論的機會，就直接依據(jù)某些報告和調(diào)研決策。

　　曾經(jīng)在金融業(yè)“浸淫”過多年的嘉鴻房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理黃建?胰銜??Ω謎?胬斫庋胄械惱庖徽??。当前房地?檔吶菽?窒笫強凸鄞嬖詰模?ゾ捅本├此擔(dān)?002年全年商品房竣工面積達(dá)到3100萬平方米，而實際銷售面積只有三分之一。同時，各房地產(chǎn)公司自身資產(chǎn)負(fù)債率也偏高，房價和住房結(jié)構(gòu)不合理的問題相對突出。他說，如果當(dāng)前央行再不“剎車”，一旦出現(xiàn)動蕩，就不只是房地產(chǎn)業(yè)的問題，作為與房地產(chǎn)結(jié)合過密的銀行，肯定深陷其中，結(jié)果必然是影響社會的安定。

　　■房貸新政的“殺傷力”

　　央行121號文件加高了房地產(chǎn)行業(yè)的門檻，其中最重要的一項，就是要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款時自有資金(指所有者權(quán)益)應(yīng)不低于總投資的30%。此外，諸如“商業(yè)銀行要嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項目”等等，也對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈構(gòu)成了威脅，因為他們不能再寄望從這個渠道挪用資金了。

　　SOHO中國有限公司董事長潘石屹在公司網(wǎng)站上發(fā)文提到，他6月13日看到央行的文件后，感覺就像正在進行的一場足球比賽，裁判突然吹哨改成了排球比賽——球再不能落地，落地就算犯規(guī)。他們緊急召開公司會議，認(rèn)真學(xué)習(xí)央行政策，逐段討論，并在隨后的48小時里，重新編制公司的現(xiàn)金流量表，分析由此對公司和市場帶來的影響。

　　央行房貸新政的“殺傷力”可見一斑。

　　北京華遠(yuǎn)集團董事長任志強提出，如果各個商業(yè)銀行嚴(yán)格執(zhí)行央行的這一政策，會有半數(shù)以上的房地產(chǎn)企業(yè)被“踢”出局，70%以上的項目將無法繼續(xù)。

　　焦點房地產(chǎn)網(wǎng)副總裁劉向榮也估計，房地產(chǎn)行業(yè)80%的開發(fā)資金甚至更多來自于銀行。目前房地產(chǎn)信貸這一塊資產(chǎn)，已經(jīng)成為各個商業(yè)銀行最優(yōu)質(zhì)的一部分資產(chǎn)，因而各個商業(yè)銀行也熱衷于房地產(chǎn)的借貸上的競爭，助長了一部分資質(zhì)不好的企業(yè)也盲目踏進地產(chǎn)圈。

　　劉向榮認(rèn)為，之所以業(yè)界對于銀行提高門檻反應(yīng)強烈，主要因為目前我國房地產(chǎn)業(yè)融資渠道過于單一。國外可以從基金、股市等各個途徑籌集到開發(fā)甚至啟動資金，而國內(nèi)除了銀行還是銀行。

　　安邦咨詢首席策略師陳功博士認(rèn)為，央行這一政策對于銀行降低自身風(fēng)險、避免房地產(chǎn)泡沫是很有必要的。他說，這一政策對于那些對土地和房地產(chǎn)市場依賴度比較高的大城市，尤其是一些二線城市影響會非常大，但這是必要的。

　　中國人民大學(xué)土地管理系主任葉劍平教授認(rèn)為，表面上看，央行通過這一政策規(guī)避銀行風(fēng)險，消化地產(chǎn)所謂泡沫很正常，但理性地來看，這種“一刀切”的政策，不只傷到了那些違規(guī)和實力不濟的房地產(chǎn)企業(yè)，同樣會殃及經(jīng)營和實力都很好的房地產(chǎn)企業(yè)。天行健房地產(chǎn)有限公司的副總裁卜學(xué)兵強調(diào)，央行房貸新政放慢房地產(chǎn)開發(fā)公司的擴張速度幾乎是鐵定的。他說，單就封頂才能銷售這一項就會限制房地產(chǎn)公司開發(fā)高層住宅，這可能恰恰違背這一政策的“初衷”——很簡單，開發(fā)別墅和多層住宅，封頂?shù)乃俣纫旌芏?，而高層住宅則是我國城市房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要支點，因為要轉(zhuǎn)移的農(nóng)村人口是膨脹的，而城市土地畢竟是有限的，我們總不至于要鼓勵發(fā)展別墅和多層住宅吧？

　　張寶全認(rèn)為，清理房地產(chǎn)市場的門戶，事實上應(yīng)該是一次市場行為，而不是通過央行的行政行為來規(guī)范。

 
 
 
　　央行：房貸新政并非打壓房地產(chǎn) 業(yè)內(nèi)反應(yīng)強烈

　　■“第二套房”政策是歧視？

　　卜學(xué)兵積極擁躉央行加高消費者購買第二套房子的門檻。他說，據(jù)他了解，現(xiàn)在購買第二套的人很多，比方說他們公司已經(jīng)投資完成的天行健商務(wù)大廈，50%的業(yè)主是投資性購買。這一部分人本身對住房要求不是很強烈，一旦房地產(chǎn)市場有個風(fēng)吹草動，承擔(dān)主要風(fēng)險的都是銀行。在這方面，東南亞金融危機和香港的教訓(xùn)都很深刻，我們必須學(xué)會吸取教訓(xùn)。

　　張寶全認(rèn)為，房地產(chǎn)的風(fēng)險應(yīng)該配制在合理的風(fēng)險承擔(dān)者頭上，把房地產(chǎn)的投資者，如買“第二套房”者擠出市場不一定明智，因為他們參與進來，實際上承擔(dān)了房地產(chǎn)業(yè)固有的一塊風(fēng)險。

　　張寶全說，央行房貸新政有引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多開發(fā)適合普通消費者的住房的意思，問題在于，企業(yè)是追逐利潤的，之所以大家愿意投資所謂高檔物業(yè)，就是因為有市場和開發(fā)價值。政府應(yīng)該做的是，給開發(fā)經(jīng)濟適用房等普通住宅以政策優(yōu)惠或降低普通購房者的消費門檻，而不是像“新政”這樣強行“下藥”。

　　北京華遠(yuǎn)房地產(chǎn)股份公司董事長任志強則在不同場合強調(diào)了他對這一政策的“異議”：“目前市場上換屋族的比例高達(dá)60%，提高利率和首付，對購買第二套住房的人是一種歧視，從而可能導(dǎo)致大量購房者不得不退出市場。”

　　央行限制高檔及第2套房貸 支持中低收入家庭

　　■背景資料

　　房地產(chǎn)業(yè)界都熟悉和熱烈討論的所謂的121號文件，就是央行本月13日發(fā)布的《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》。其中，對于規(guī)范今后房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，央行在政策上作出了重大“修正”。其中，有的讓業(yè)界心驚肉跳，有的引起各界的強烈反應(yīng)——

　　比如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金(指所有者權(quán)益)應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的30%；再比如，對購買第二套以上(含第二套)住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例，而且對購買高檔商品房、別墅、商業(yè)用房或第二套以上(含第二套)住房的，商業(yè)銀行要按照央行公布的同期同檔次貸款利率執(zhí)行。