銀行信貸投資 是否會誘發(fā)房地產(chǎn)泡沫？

　　自20世紀80年代以來，由泡沫經(jīng)濟引發(fā)的金融危機已成為人們心頭揮之不去的夢魘。無論是80年代的日本泡沫經(jīng)濟，還是90年代的東亞金融危機，我們可以發(fā)現(xiàn)：股票和房地產(chǎn)是泡沫經(jīng)濟的主要載體，經(jīng)濟過熱是泡沫經(jīng)濟產(chǎn)生的溫床，而銀行信貸非理性擴張對泡沫經(jīng)濟具有推波助瀾的作用。

　　那么，靠銀行信貸搞投資是否會誘發(fā)房地產(chǎn)泡沫和金融風(fēng)險？從理論上講，在現(xiàn)代信用經(jīng)濟社會，銀行借貸作為一種融資的手段，其本身并不是泡沫，能否誘發(fā)泡沫取決于資金的投向和使用效率。因此，我們認為，分析房地產(chǎn)業(yè)是否存在泡沫，銀行房地產(chǎn)信貸的規(guī)模、增長速度只是一個變量，關(guān)鍵是看資金的投向和資產(chǎn)的質(zhì)量。危險的地產(chǎn)信貸房地產(chǎn)是一種投入大、價值高的資產(chǎn)，無論其投資與消費都不離開金融的支持。從房地產(chǎn)開發(fā)信貸方面分析，我們可以看到：這幾年銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款增幅很小，致使國內(nèi)銀行貸款占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的比重一直在22%左右徘徊。但是，由于我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負債率高達76%，在銀行對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款控制比較嚴的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)多依賴賣“期房”或擴大流動資金貸款的方式來融通資金。因此，如果將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金（主要包括居民購房的消費貸款）和流動性資金來源及增幅考慮在內(nèi)，我們可以發(fā)現(xiàn)每年上千億元的房地產(chǎn)開發(fā)投資中，約有60%的資金來自銀行信貸。

　　從住宅消費信貸方面分析，將抵押信貸機制引入住宅市場，對于多年來習(xí)慣于追逐的“大企業(yè)”、“大項目”、“大筆貸款”的中國銀行業(yè)來說無疑是一重大突破，它意味著銀行經(jīng)營理念和行為正逐步從重投資、重生產(chǎn)向重消費轉(zhuǎn)變；而消費信貸對于習(xí)慣了“量入為出”的廣大百姓來說更是消費觀念與行為的一次巨變，“花明天的錢，擴大當(dāng)期住房消費”，消費信貸為居民平滑生命周期內(nèi)的收入、合理支配消費資源提供了新的途徑。這幾年個人住房抵押信貸的迅速增長，不僅改善了銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，還提高了銀行信貸資金的“安全性、盈利性”，截至2002年底，四大國有商業(yè)銀行個人住房抵押貸款余額達到8258億元，占銀行各項貸款余額的6%左右，占GDP的8%，不良貸款率在1%左右，大大低于房地產(chǎn)開發(fā)信貸的不良貸款率。更重要的是，抵押信貸的發(fā)展促進了住宅生產(chǎn)與消費的良性循環(huán)。銀行面臨的風(fēng)險無論從開發(fā)信貸還是從消費信貸方面分析，其規(guī)模和增長速度都在合理的范圍之內(nèi)，但是，這并不意味著房地產(chǎn)信貸沒有問題或潛在的風(fēng)險。從金融基礎(chǔ)設(shè)施和外部環(huán)境上分析，我國的個人信用制度、抵押制度、抵押保險制度、房地產(chǎn)信息體系不健全及政府干預(yù)失誤，都是誘發(fā)金融風(fēng)險的隱患。

　　其中人們熟知的風(fēng)險有：

　　1.逆向選擇問題。所謂逆向選擇問題是指那些冒險精神強、信譽差、最有可能造成不利（逆向）結(jié)果的借款人常常獲得貸款，從而給銀行帶來信用風(fēng)險。近幾年，我國房地產(chǎn)持續(xù)升溫，財富的誘惑及個人住房抵押貸款利率持續(xù)走低，吸引諸多冒險者涉足第二套房和多套住房投資，用于出租經(jīng)營。一套住房重復(fù)抵押、循環(huán)抵押等現(xiàn)象屢有發(fā)生。這表明伴隨著金融自由化、金融紀律弱化，過度冒險和投機行為事實上受到鼓勵，這種投機行為無疑會加大銀行的信用風(fēng)險。

　　2.道德風(fēng)險。在我國銀行體制不健全的情況下，一些國有商業(yè)銀行以政府“或明或暗”的擔(dān)保為后盾，盲目推崇“樹大了不能倒”的理念，盲目地追求房地產(chǎn)信貸的市場份額、信貸規(guī)模，對“四證”（《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》）不齊的項目發(fā)放開發(fā)貸款，或違背監(jiān)管當(dāng)局規(guī)定以流動資金貸款充當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款，或?qū)ψ杂匈Y金不足的開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款等。在個人住房抵押貸款發(fā)放中，一些銀行盲目競爭，擅自降低首付款比例，或以個人住房貸款名義發(fā)放個人商業(yè)用房貸款，或違規(guī)對未封頂?shù)钠诜堪l(fā)放購房貸款。凡此種種，都會加大房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險。

　　更令人擔(dān)憂的是，這種道德風(fēng)險在房地產(chǎn)價格上揚時常常是不易被察覺的，反而會給人們一種錯覺——“房地產(chǎn)保值增值潛力巨大”，因為價格上揚會提高抵押物的市值，降低抵押信貸的風(fēng)險，從而誘使銀行不斷地擴大抵押信貸的規(guī)模，而大量銀行資金的介入，會進一步加快資產(chǎn)價格的膨脹和泡沫的產(chǎn)生。俗話說“沒有能長到天那么高的大樹”，房地產(chǎn)的價格也不可能無休止地長下去。而一旦泡沫破滅，抵押物大幅度貶低，帶來的銀行的大量呆賬壞賬，不僅危及銀行體系的安全，更危及整個經(jīng)濟的健康發(fā)展。

　　3.銀行自身的脆弱性。銀行體系是否健全也是抵御房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的關(guān)鍵。按照《巴塞爾協(xié)議》，衡量銀行體系健全的基本指標(biāo)包括：資本充足率、資產(chǎn)質(zhì)量（壞賬率）、經(jīng)營管理水平、收益率和流動資產(chǎn)比率等。其中，資本充足率是銀行自身承受各種經(jīng)營損失、抵御風(fēng)險的基礎(chǔ)條件，而資產(chǎn)質(zhì)量決定了銀行經(jīng)營的安全性、流動性、贏利性及在公眾中的信譽。在1997年爆發(fā)的東南亞危機中，香港和新加坡的銀行持有的房地產(chǎn)信貸占資產(chǎn)的40～50%，卻能在資產(chǎn)價格大幅縮水時安然無恙，因為它們自身抵御風(fēng)險的能力強，其資本充足率高達15～20%，不良資產(chǎn)率僅為3%。而韓國、菲律賓和泰國銀行的資本資產(chǎn)比率在6～10%，不良貸款率卻高達22～25%，因此，房地產(chǎn)價格的波動使這些國家的銀行業(yè)陷入前所未有的災(zāi)難。雞蛋不能都放在一個籃子里基于體制和歷史的原因，我國國有銀行資本金嚴重不足，遠沒有達到8%的水平，且不良資產(chǎn)比例過大，2002年“四大”國有商業(yè)銀行用于撥備和消化歷史包袱的資金雖高達1134億元，不良貸款率下降了4個百分點，但平均不良貸款率仍高達25%。這些缺陷不僅制約了銀行信用擴張的能力，也削弱了自身抗風(fēng)險的能力。

　　不可否認，面對金融全球化的沖擊，多次下調(diào)利率利差收益縮小的壓力，我國銀行業(yè)迫切需要尋找新的利潤增長點。新興的住房貸款成為各家銀行理想的選擇。個人住房抵押貸款是一種好資產(chǎn)，但是持有比例過高，也會增加資金成本和經(jīng)營風(fēng)險，這就是“雞蛋不能放在一個籃子里”的道理。在美國，個人住房抵押貸款（包括一家一戶和多戶住宅）占商業(yè)銀行資產(chǎn)的15%左右，房地產(chǎn)信貸（包括商業(yè)樓宇和居民住宅）占資產(chǎn)的27%，且銀行規(guī)模越大，個人住房抵押信貸和房地產(chǎn)占資產(chǎn)的比重卻相對比較小，以2001年為例，全美最大的10家銀行資產(chǎn)組合中，個人住房信貸和房地產(chǎn)信貸的比例分別為13%和19%，而排名在第101-1000家銀行的資產(chǎn)組合中，這兩項數(shù)字分別為17%和38%。相比之下，儲蓄信貸機構(gòu)持有的個人住房抵押貸款已從儲貸危機前的60%降至40%，而靠資本市場融資的抵押銀行持有的住房抵押貸款仍高達50%。各類銀行的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)表明：銀行的資金來源不同，其資金的運用或資產(chǎn)結(jié)構(gòu)也會有所不同。

　　綜合分析，我們認為，我國房地產(chǎn)金融發(fā)展總體形勢看好，且此輪房地產(chǎn)熱主要是由消費需求拉動的，與1992～1993年投資拉動的熱有著質(zhì)的區(qū)別，但是，這并不意味著不存在問題和隱憂。要解決現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)失衡的問題，銀行除應(yīng)完善自身的治理結(jié)構(gòu)，提高資產(chǎn)負債的管理水平，增強抗風(fēng)險能力外，加強信貸調(diào)控也是抑制房地產(chǎn)泡沫及防范金融風(fēng)險的重要措施。