鄂爾多斯房?jī)r(jià)暴跌警示中國(guó)經(jīng)濟(jì)

最近，有媒體爆出，由于蒙煤價(jià)格大幅下跌，以及鄂爾多斯房產(chǎn)泡沫的破裂，致使鄂市有錢(qián)老板將價(jià)值100萬(wàn)的豪車(chē)，賤賣(mài)為11萬(wàn)元還債的消息。截至目前，鄂爾多斯市尤其康巴什，一年多前商品房開(kāi)價(jià)萬(wàn)元以上，現(xiàn)在三四千元每平方米的房子比比皆是。鄂市的房?jī)r(jià)暴跌，給當(dāng)前正處火熱中的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)敲響了警鐘。

這座因煤而興的城市，在最近10年里迅速暴富。但在2012年的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下滑、煤炭市場(chǎng)不景氣、房地產(chǎn)調(diào)控不斷加碼的背景下，鄂爾多斯暴露出房地產(chǎn)泡沫破滅、資金鏈條緊繃乃至斷裂、城市發(fā)展缺乏產(chǎn)業(yè)支撐等一系列的問(wèn)題。所以當(dāng)鄂爾多斯房地產(chǎn)泡沫破裂之后，影響的不僅僅是廣大投資客和放貸者，而是當(dāng)?shù)氐慕鹑诤徒?jīng)濟(jì)?？梢院敛豢鋸埖闹v，鄂爾多斯的今天就是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的明天。

在2000年，鄂爾多斯GDP僅為150億元，被稱(chēng)為"內(nèi)蒙古的西藏"。到2007年年底，在中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展力排名中鄂爾多斯增長(zhǎng)競(jìng)爭(zhēng)力排名全國(guó)第一；人均GDP為1.0451萬(wàn)美元，超過(guò)北京、上海。到2011年，鄂爾多斯GDP達(dá)到3200億元，財(cái)政總收入接近800億元。因?yàn)樽罱?0年的高速發(fā)展，這里被譽(yù)為中國(guó)的"小香港"、"中國(guó)的迪拜"。

當(dāng)鄂爾多斯一下冒出了6000多個(gè)億萬(wàn)富豪，將近10萬(wàn)個(gè)千萬(wàn)富豪后，當(dāng)?shù)卣Ｍ@些富人們的投資和消費(fèi)均在鄂爾多斯，這樣有利于鄂市經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展。那么如何留住煤炭資本呢？對(duì)于工業(yè)并不發(fā)達(dá)的鄂爾多斯而言只有兩條：一是投資房地產(chǎn)，二是民間放貸。于是這兩大產(chǎn)業(yè)蓬勃興起。

房地產(chǎn)業(yè)首當(dāng)其沖。鄂爾多斯老城區(qū)東勝23平方公里上擁擠著30萬(wàn)人。手中有了錢(qián)，政府便開(kāi)始拓建新的城市空間。2004年政府開(kāi)始在荒漠中興建新區(qū)，總投資50多億元。到了2011年，鄂爾多斯房地產(chǎn)計(jì)劃新開(kāi)工面積達(dá)1300萬(wàn)平方米，施工總量達(dá)2300萬(wàn)平方米，完成投資450億元，計(jì)劃銷(xiāo)售商品住宅面積達(dá)1200萬(wàn)平方米。這意味著每天都有近6萬(wàn)平方米住房推向市場(chǎng)，而鄂爾多斯轄區(qū)各旗縣全部人口只有160多萬(wàn)。城市超常規(guī)發(fā)展，而人口流入量又跟不上，房地產(chǎn)的供應(yīng)已遠(yuǎn)大于需求，泡沫破裂已成定局。

首先，房?jī)r(jià)跌去七成，對(duì)當(dāng)?shù)孛豪习宥允茄┥霞铀?。?shù)據(jù)顯示，從2012年5月開(kāi)始，蒙煤產(chǎn)量大幅滑坡，這也是此輪煤價(jià)下跌行情的起點(diǎn)。當(dāng)時(shí)，國(guó)際煤炭?jī)r(jià)格大幅回落，5月末，澳大利亞紐卡斯?fàn)柛蹌?dòng)力煤價(jià)格報(bào)92.6美元/噸，比4月末下降9.1%，同比下降22%。隨后在7月份，內(nèi)蒙古原煤產(chǎn)量為8397萬(wàn)噸，比6月減少439萬(wàn)噸，比6月下降5.2%。占全區(qū)煤炭產(chǎn)量超過(guò)6成的鄂爾多斯，自然是受到其沖擊的"受害者"了。資金鏈斷裂的情況下，一些煤老板低價(jià)拋售高檔轎車(chē)還債也在情理之中。

再者，給當(dāng)?shù)氐慕鹑跇I(yè)帶來(lái)巨大沖擊?，F(xiàn)在，鄂市房地產(chǎn)的困局已經(jīng)不僅殃及煤礦，由此關(guān)聯(lián)的資金鏈條也開(kāi)始愈加脆弱乃至斷裂。2012年底爆出，中融信托的"鄂爾多斯伊金霍洛旗棚戶區(qū)改造項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃"，產(chǎn)品的融資方已經(jīng)發(fā)生了兌付困難的問(wèn)題。該項(xiàng)目2011年5月10日成立，規(guī)模為11.64億元，存續(xù)期限為2年。未來(lái)鄂市的信托問(wèn)題仍將繼續(xù)發(fā)酵。

更要命的是，2012年以來(lái)，鄂爾多斯銀行業(yè)壞賬激增，而曾深度參與該地區(qū)房地產(chǎn)、礦產(chǎn)等項(xiàng)目融資的部分信托公司，也同樣陷入被動(dòng)境地，其中，中融、新時(shí)代、新華等幾家公司首當(dāng)其沖。來(lái)自官方調(diào)研的保守估計(jì)，當(dāng)?shù)孛耖g借貸資本至少在2000億元以上。而維系當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)高速發(fā)展的資金，來(lái)自民間借貸的部分或已高達(dá)8成，借貸成本則大約在月息2.5%左右，最高甚至可達(dá)4%～5%。鄂爾多斯依托資源開(kāi)發(fā)形成的高速發(fā)展的金融產(chǎn)業(yè)鏈條也因房地產(chǎn)泡沫崩潰而斷裂了。隨著銀行壞賬和民間信貸違約比例的上升，一場(chǎng)金融危機(jī)似乎無(wú)可避免。

最后，鄂市的房地產(chǎn)泡沫造成當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)空心化嚴(yán)重。盡管目前，鄂爾多斯市也在努力吸引外資，比如汽車(chē)、裝備制造、陶瓷、紡織服裝、PVC、新能源等一批項(xiàng)目相繼落地，東勝金融廣場(chǎng)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、鄂爾多斯文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)、阿康物流園區(qū)等一批服務(wù)業(yè)集聚區(qū)相繼建設(shè)。尤其是規(guī)劃面積達(dá)75平方公里的裝備制造基地，計(jì)劃主要發(fā)展汽車(chē)整車(chē)及零部件制造、風(fēng)電光伏為主的新能源產(chǎn)品制造、航空航天設(shè)備制造、光電應(yīng)用以及電子信息等產(chǎn)業(yè)。但其總體規(guī)模，與房地產(chǎn)相比微不足道，相差甚遠(yuǎn)。前幾年，大量的投資資金更多的是借投資為名，來(lái)鄂市炒樓、炒地皮，而并非做實(shí)業(yè)?，F(xiàn)在一旦房地產(chǎn)泡沫破裂后，未來(lái)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)靠什么來(lái)拉動(dòng)，也成棘手問(wèn)題。

鄂爾多斯等地的房地產(chǎn)泡沫破裂給我們上了深動(dòng)一課。或許有人認(rèn)為，鄂爾多斯流出人口大于流入人口，而且還屬于四線城市，房?jī)r(jià)泡沫自然會(huì)破裂，而像上海、廣州、北京等大城市，剛性需求大，房?jī)r(jià)不可能破裂。但是我們要知道，一二線城市的房?jī)r(jià)也已遠(yuǎn)遠(yuǎn)透支了當(dāng)?shù)孛癖姷某惺苣芰Γ绻烈庾屚稒C(jī)性需求繼續(xù)將泡沫繼續(xù)吹下去，無(wú)異于玩火。當(dāng)房地產(chǎn)泡沫破裂之后，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)給中國(guó)帶來(lái)的危害是巨大的，不僅是相關(guān)產(chǎn)業(yè)遭受沖擊，中國(guó)金融業(yè)的危機(jī)也會(huì)發(fā)生，更嚴(yán)重的是房地產(chǎn)泡沫給實(shí)體經(jīng)濟(jì)帶來(lái)空心化，到時(shí)候我們靠什么來(lái)拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)？恐怕當(dāng)年日本經(jīng)濟(jì)衰退那一幕又將發(fā)生。一斑窺全豹，鄂爾多斯房地產(chǎn)泡沫的破裂造成的一系列問(wèn)題，都將在未來(lái)總爆發(fā)。