山雨欲來(lái)風(fēng)滿“樓”
2011-08-12 13:16:22 來(lái)源：亞太博宇
"金九銀十"作為傳統(tǒng)的樓市銷售旺季，一直備受人們的關(guān)注。自去年"史上最嚴(yán)厲調(diào)控"出臺(tái)以來(lái)，國(guó)家政策的連環(huán)拳迭出，房地產(chǎn)市場(chǎng)變得更加撲朔迷離。與往年相比，今年的"金九銀十"似乎顯得更具有特殊意義……
金九銀十更重內(nèi)功
有一點(diǎn)是肯定的，今年的樓市"金九銀十"一定不寂寞，關(guān)鍵看怎么個(gè)熱鬧法，原本是要打價(jià)格戰(zhàn)的，搶奪剛需客源，進(jìn)入又一個(gè)促銷時(shí)代，但現(xiàn)在不確定性又露端倪了，經(jīng)濟(jì)危機(jī)或者說(shuō)二次探底的風(fēng)險(xiǎn)隨時(shí)可能到來(lái)，從歐洲到美國(guó)，盡刮債務(wù)海嘯，關(guān)鍵是看誰(shuí)最先趴下，也就是誰(shuí)看誰(shuí)的笑話的問(wèn)題，用中國(guó)話說(shuō)就是五十步笑一百步。而政府一定會(huì)加速保障房的建設(shè)速度，同時(shí)可能在限價(jià)的基礎(chǔ)上，把壓抑已久的剛需和部分合乎情理的改善性需求釋放出來(lái)，因?yàn)樵谥袊?guó)的大中城市中，到目前為止完全可以不依賴房地產(chǎn)來(lái)發(fā)展經(jīng)濟(jì)的城市并不多，保障房就算今年能建設(shè)完，真正對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生作用也是明年的事了，股市和實(shí)體經(jīng)濟(jì)一直以來(lái)都不給力，這次就更難看了，所以要想保住"金磚"招牌，保持經(jīng)濟(jì)的有序發(fā)展，而不被歐美所拖累，釋放合理、正常的樓市需求是符合國(guó)際、國(guó)內(nèi)的實(shí)際狀況的。
因此今年的"金九銀十"對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，將會(huì)更加注重內(nèi)功的修煉。品牌、品質(zhì)、展示、宣傳、服務(wù)，當(dāng)然最重要的是品牌口碑，要么就是價(jià)格，強(qiáng)者愈強(qiáng)，弱者愈弱，差異化將更加明顯。品牌影響力、口碑好的房企公司在資源整合方面優(yōu)勢(shì)明顯，品牌能量也更大，調(diào)控的影響度也較小，極致化的展示和全方位的服務(wù)，以及資源的全面嫁接也將在今年下半年的營(yíng)銷推廣中繼續(xù)延續(xù)。與此同時(shí)營(yíng)銷渠道的多元化和全媒體化將成為趨勢(shì)，人際傳播將出現(xiàn)房企之間營(yíng)銷落差的"馬太效應(yīng)"。
三大現(xiàn)象釋放風(fēng)聲
"北京、上海、廣東、江蘇等房地產(chǎn)發(fā)展一線地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)單位銀行結(jié)算賬戶數(shù)量環(huán)比增速已連續(xù)五個(gè)季度低于全國(guó)平均水平，房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展一線地區(qū)的調(diào)控效果進(jìn)一步顯現(xiàn)。"央行在2011年第二季度支付體系運(yùn)行總體情況中指出。銀行結(jié)算賬戶是指銀行為存款人開(kāi)立的辦理資金收付結(jié)算的人民幣活期存款賬戶。日前北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月，北京新建普通住房的價(jià)格為每平方米13623元，相比去年全年的每平方米14847元，下降8.2%；另從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)獲悉，截至目前，北京商品住宅可售房源已達(dá)到10.94萬(wàn)套，相比前一周10.8萬(wàn)套的存量又多出近1400套。而根據(jù)杭州透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，杭州市主城區(qū)的存量房數(shù)量達(dá)到53455套，商品房成交量創(chuàng)下5年最低。另外從杭州市國(guó)土局獲悉，杭州土地市場(chǎng)上半年住宅用地成交面積同比下降23%，也陷入5年來(lái)洼地。同時(shí)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，8月溫州有近10個(gè)樓盤出現(xiàn)了折扣促銷活動(dòng)，一次性付款最低折扣達(dá)到9折，還有部分待售樓盤進(jìn)行前期的優(yōu)惠活動(dòng)。這對(duì)于以往的溫州樓市市場(chǎng)實(shí)屬少見(jiàn)。
從實(shí)際情況看，近期房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)減速趨勢(shì)明顯。用益信托數(shù)據(jù)顯示，7月11日至7月17日的一周內(nèi)，房地產(chǎn)信托共成立14款，募集資金30.25億，占比37.98%；7月18日至7月24日的一周內(nèi)發(fā)行的28款產(chǎn)品中，投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域的有8款，擬募集資金20.9億，占比27.98%。對(duì)比2011年上半年信托資金投向房地產(chǎn)集合信托占總資金的43%已有明顯下降。同時(shí)，逐筆報(bào)備制度也是目前房地產(chǎn)信托業(yè)內(nèi)普遍存在的"假股權(quán)，真貸款"項(xiàng)目的繼續(xù)發(fā)行受到較大困難，信托公司無(wú)法再通過(guò)"由信托計(jì)劃入股房地產(chǎn)公司，約定一定期限后由開(kāi)發(fā)商溢價(jià)回購(gòu)"的形式對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行變相貸款。而為了更容易通過(guò)監(jiān)管部門的審核，信托公司也會(huì)更加傾向于選擇符合監(jiān)管"四三二"(即項(xiàng)目四證齊全、項(xiàng)目資本金達(dá)到30%，開(kāi)發(fā)商二級(jí)以上資質(zhì))的大型房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展業(yè)務(wù)，這也在一定程度上降低了業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，但無(wú)疑加劇了市場(chǎng)資金面的緊張。此外今年前七個(gè)月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源約4.79萬(wàn)億元，其中自籌資金達(dá)1.93萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)34%，漲幅達(dá)到年內(nèi)最高。
在不斷加碼的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控下，作為面包的面粉--土地市場(chǎng)吹來(lái)一股寒風(fēng)。今年前7個(gè)月，全國(guó)土地流標(biāo)數(shù)量達(dá)到353塊，同比增長(zhǎng)242%。曾經(jīng)"地王"頻現(xiàn)的土地市場(chǎng)，已經(jīng)變臉為流標(biāo)頻仍。尤為值得關(guān)注的是，在全國(guó)土地流標(biāo)前10名排行榜上，實(shí)行限購(gòu)令的城市占據(jù)絕大多數(shù)，達(dá)到8個(gè)。全國(guó)土地市場(chǎng)寒潮來(lái)襲：習(xí)慣制造"地王"偶像的中國(guó)"土地造星工廠"，已在瞬息間淪為"流拍、流標(biāo)、底價(jià)成交"的買方市場(chǎng)。剛剛披露或正在披露的各種年中數(shù)據(jù)，讓人看到了中國(guó)上半年土地一級(jí)市場(chǎng)披上的那層寒霜。在這方寒意漸深的市場(chǎng)上，掩含著開(kāi)發(fā)商與"地主"的對(duì)抗，潛藏了地方政府與中央的角力。而此時(shí)的地方政府已然債務(wù)纏身，在中央清理地方融資平臺(tái)的指令下，正急得拆東墻補(bǔ)西墻。
群眾看低商家促銷
最近，特價(jià)房幾乎成了樓市的主旋律。這種明顯的降價(jià)信號(hào)，讓購(gòu)房人進(jìn)一步堅(jiān)定了房?jī)r(jià)正在下行的判斷。在最新參與調(diào)查的購(gòu)房人中，普遍認(rèn)為特價(jià)房是樓市降價(jià)的直觀表現(xiàn)，高達(dá)82%的購(gòu)房人認(rèn)定房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)下跌。但是具體跌多少，購(gòu)房人之間也產(chǎn)生了分歧。不久前銀監(jiān)會(huì)主席劉明康公開(kāi)表示，房?jī)r(jià)跌50%銀行也扛得住。而對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，"降價(jià)"卻并不是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的事兒。搜房網(wǎng)的調(diào)查報(bào)告顯示，近三成的購(gòu)房人認(rèn)為房?jī)r(jià)下跌50%對(duì)購(gòu)房者的影響最大，尤其是已購(gòu)房這一方面的人群，降價(jià)的同時(shí)也會(huì)激發(fā)業(yè)主和開(kāi)發(fā)商之間的矛盾，導(dǎo)致退房激增。因此，約有37%的購(gòu)房人認(rèn)為房?jī)r(jià)下跌20%比較合理，也不容易產(chǎn)生負(fù)面作用，而支持房?jī)r(jià)跌50%的則有24.7%，認(rèn)為房?jī)r(jià)下跌10%的約為一成。房?jī)r(jià)的下行又帶來(lái)了關(guān)于"抄底"的老話題，不過(guò)卻發(fā)生了些新變化：65%的參與調(diào)查購(gòu)房人表示，一旦樓市出現(xiàn)抄底機(jī)會(huì)，將會(huì)果斷出手購(gòu)置住房，以避免像2009年那樣期待房?jī)r(jià)一跌再跌，從而錯(cuò)失了抄底機(jī)會(huì)，因?yàn)闃鞘形磥?lái)的漲勢(shì)仍被大部分購(gòu)房人認(rèn)可。
事實(shí)上，目前北京的降價(jià)只是一個(gè)縮影，在全國(guó)其他城市，品牌房企紛紛試探性地搞起了降價(jià)促銷活動(dòng)。7月23日深圳萬(wàn)科率先啟動(dòng)了"萬(wàn)團(tuán)大戰(zhàn)"的團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，旗下11個(gè)樓盤聯(lián)動(dòng)，共拿出1萬(wàn)套房源，每套降價(jià)5000元。雖然降價(jià)幅度很小，但萬(wàn)科對(duì)市場(chǎng)的試探，本身就具有足夠的象征意義。預(yù)計(jì)萬(wàn)科可能在下半年有更大的動(dòng)作。無(wú)獨(dú)有偶，碧桂園、龍湖等一批品牌房企均啟動(dòng)了各自的降價(jià)活動(dòng)。最受輿論關(guān)注的就是碧桂園首次嘗試的旅游度假產(chǎn)品十里銀灘。最新公布的價(jià)格信息顯示，除了繳納誠(chéng)意金沖抵兩倍的房款外，開(kāi)盤當(dāng)天成功認(rèn)購(gòu)的購(gòu)房人還額外享受7.5折的購(gòu)房?jī)?yōu)惠。正如碧桂園執(zhí)行董事兼總裁莫斌所稱，"低價(jià)"已經(jīng)成為碧桂園實(shí)現(xiàn)全年銷售目標(biāo)的策略。在當(dāng)前市場(chǎng)敏感的關(guān)頭，萬(wàn)科等房企的降價(jià)被賦予了更多的含義。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，有51%的參與調(diào)查購(gòu)房人認(rèn)為龍頭企業(yè)的降價(jià)潮意味著樓市"拐點(diǎn)"將至。自去年4月國(guó)十條發(fā)布以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策趨嚴(yán)，而二三線城市限購(gòu)政策的拋出則意味著房企的生存空間再受擠壓，銷售壓力空前加大。更多的開(kāi)發(fā)商認(rèn)同以價(jià)換量的策略，尤其是對(duì)于中低檔樓盤的降價(jià)促銷，對(duì)抄底購(gòu)房人更有吸引力。
現(xiàn)實(shí)尷尬考驗(yàn)嚴(yán)峻
在內(nèi)外部環(huán)境較為復(fù)雜的市場(chǎng)背景下，"限購(gòu)"與"限價(jià)"之爭(zhēng)，政策方向博弈突顯當(dāng)前樓市調(diào)控政策的尷尬。從內(nèi)部來(lái)講，7月份CPI并沒(méi)有出現(xiàn)明顯下降的趨勢(shì)，反而同比增長(zhǎng)6.5%，而外部環(huán)境來(lái)看，美債歐債危機(jī)導(dǎo)致中國(guó)又面臨著輸入性通脹的市場(chǎng)壓力。這給當(dāng)前二三線城市是否出臺(tái)樓市調(diào)控政策也出了個(gè)難題。如果按照房?jī)r(jià)跑贏CPI的市場(chǎng)邏輯，那么，房?jī)r(jià)還將繼續(xù)堅(jiān)挺。但是，短期內(nèi)來(lái)講，在樓市常態(tài)化的調(diào)控市場(chǎng)背景下，限購(gòu)、限價(jià)等因素又一定程度上對(duì)沖了CPI高企而引起的房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的局面，因此，CPI預(yù)期高企，美債歐債危機(jī)導(dǎo)致中國(guó)又面臨著輸入性通脹的市場(chǎng)壓力，短期內(nèi)房?jī)r(jià)難以回落，但上漲的空間短期內(nèi)也較小。而當(dāng)前，各地對(duì)于二三線城市樓市調(diào)控的"限購(gòu)"與"限價(jià)"之爭(zhēng)頻見(jiàn)報(bào)端。一定意義上來(lái)講，"限購(gòu)"好比是割肉，以限制性交易方式直接為市場(chǎng)降溫；而"限價(jià)"相對(duì)較為溫和，今后有可能結(jié)合"政府指導(dǎo)開(kāi)發(fā)商定價(jià)"方式進(jìn)行；這兩者的爭(zhēng)論在調(diào)控政策方向之間出現(xiàn)博弈，突顯當(dāng)前樓市限購(gòu)政策的尷尬，也突顯了新的二三線城市調(diào)控政策在綜合平衡政府財(cái)稅收入與市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行的關(guān)系時(shí)的難言之隱。
此外從歷史調(diào)控經(jīng)驗(yàn)看，每輪房?jī)r(jià)調(diào)整"由跌轉(zhuǎn)漲"的主導(dǎo)因素都是剛性需求。基于落戶、結(jié)婚等購(gòu)房需求不可能長(zhǎng)期觀望，因此房?jī)r(jià)調(diào)整極有可能觸發(fā)這一部分需求的集中入市，繼而改變市場(chǎng)下跌的趨勢(shì)。所以，在嚴(yán)厲調(diào)控的同時(shí)，反而應(yīng)針對(duì)首次購(gòu)房行為給予政策鼓勵(lì)，而不是一刀切式取消首套購(gòu)房者的優(yōu)惠貸款政策。這樣的措施反而會(huì)讓剛性需求出現(xiàn)集中爆發(fā)的可能性，甚至可能讓調(diào)控政策功虧一簣。更為重要的是，如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯調(diào)整，所謂經(jīng)濟(jì)硬著陸的擔(dān)憂又會(huì)再度出現(xiàn)，屆時(shí)調(diào)控政策是否能夠繼續(xù)堅(jiān)持，將會(huì)成為一個(gè)現(xiàn)實(shí)的考驗(yàn)。
改革分配化解憂患
誠(chéng)然，我們?nèi)杂欣碛上嘈?，宏觀調(diào)控富有彈性，可以根據(jù)市場(chǎng)適時(shí)靈活做出調(diào)整，以規(guī)避樓市硬著陸，不過(guò)，樓市硬著陸的可能性其實(shí)仍然存在。要防止樓市硬著陸，就要遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，使其回到合理水平，也就是說(shuō)，應(yīng)千方百計(jì)使樓市實(shí)現(xiàn)軟著陸。也正因此，對(duì)目前的政策體系進(jìn)行調(diào)整顯得非常緊迫而且必要。樓市保持健康平穩(wěn)發(fā)展，從某種程度上說(shuō)，關(guān)鍵要引導(dǎo)好投資性需求，抑制投機(jī)炒作，這需疏堵結(jié)合，即一面要為這些資金尋找出路；一面要對(duì)其保持警惕，防范其興風(fēng)作浪。特別是目前國(guó)內(nèi)流動(dòng)性仍然充裕，今后依舊需要防范國(guó)內(nèi)外熱錢過(guò)度涌入樓市。
大體來(lái)說(shuō)，在未來(lái)政策調(diào)控方面，要著力擴(kuò)大消費(fèi)需求，特別是要著力培育新的消費(fèi)增長(zhǎng)點(diǎn)，使中國(guó)經(jīng)濟(jì)擺脫對(duì)房地產(chǎn)的依賴，切實(shí)打破城鄉(xiāng)二元體制，加快改革戶籍制度。為解決城市化過(guò)程中農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房難和收入差距問(wèn)題，可考慮在全國(guó)范圍內(nèi)全面推行宅基地?fù)Q房政策，籌建規(guī)模較大的住房保障基金和共富基金，樓市調(diào)控目標(biāo)也需要立即作出調(diào)整，應(yīng)以合理的房?jī)r(jià)收入比作為樓市調(diào)控目標(biāo)。需要強(qiáng)調(diào)的是，中國(guó)經(jīng)濟(jì)目前面臨的一個(gè)主要問(wèn)題是消費(fèi)不足，而其根源在于分配制度不合理，社會(huì)保障不完善，若能籌建5萬(wàn)億至10萬(wàn)億元級(jí)的住房保障基金和共富基金，中國(guó)的住房、收入差距等民生問(wèn)題可望迎刃而解，而將房?jī)r(jià)收入比作為樓市調(diào)控新目標(biāo)，也有助于樓市逐漸回歸健康發(fā)展軌道。
金九銀十更重內(nèi)功
有一點(diǎn)是肯定的，今年的樓市"金九銀十"一定不寂寞，關(guān)鍵看怎么個(gè)熱鬧法，原本是要打價(jià)格戰(zhàn)的，搶奪剛需客源，進(jìn)入又一個(gè)促銷時(shí)代，但現(xiàn)在不確定性又露端倪了，經(jīng)濟(jì)危機(jī)或者說(shuō)二次探底的風(fēng)險(xiǎn)隨時(shí)可能到來(lái)，從歐洲到美國(guó)，盡刮債務(wù)海嘯，關(guān)鍵是看誰(shuí)最先趴下，也就是誰(shuí)看誰(shuí)的笑話的問(wèn)題，用中國(guó)話說(shuō)就是五十步笑一百步。而政府一定會(huì)加速保障房的建設(shè)速度，同時(shí)可能在限價(jià)的基礎(chǔ)上，把壓抑已久的剛需和部分合乎情理的改善性需求釋放出來(lái)，因?yàn)樵谥袊?guó)的大中城市中，到目前為止完全可以不依賴房地產(chǎn)來(lái)發(fā)展經(jīng)濟(jì)的城市并不多，保障房就算今年能建設(shè)完，真正對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生作用也是明年的事了，股市和實(shí)體經(jīng)濟(jì)一直以來(lái)都不給力，這次就更難看了，所以要想保住"金磚"招牌，保持經(jīng)濟(jì)的有序發(fā)展，而不被歐美所拖累，釋放合理、正常的樓市需求是符合國(guó)際、國(guó)內(nèi)的實(shí)際狀況的。
因此今年的"金九銀十"對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，將會(huì)更加注重內(nèi)功的修煉。品牌、品質(zhì)、展示、宣傳、服務(wù)，當(dāng)然最重要的是品牌口碑，要么就是價(jià)格，強(qiáng)者愈強(qiáng)，弱者愈弱，差異化將更加明顯。品牌影響力、口碑好的房企公司在資源整合方面優(yōu)勢(shì)明顯，品牌能量也更大，調(diào)控的影響度也較小，極致化的展示和全方位的服務(wù)，以及資源的全面嫁接也將在今年下半年的營(yíng)銷推廣中繼續(xù)延續(xù)。與此同時(shí)營(yíng)銷渠道的多元化和全媒體化將成為趨勢(shì)，人際傳播將出現(xiàn)房企之間營(yíng)銷落差的"馬太效應(yīng)"。
三大現(xiàn)象釋放風(fēng)聲
"北京、上海、廣東、江蘇等房地產(chǎn)發(fā)展一線地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)單位銀行結(jié)算賬戶數(shù)量環(huán)比增速已連續(xù)五個(gè)季度低于全國(guó)平均水平，房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展一線地區(qū)的調(diào)控效果進(jìn)一步顯現(xiàn)。"央行在2011年第二季度支付體系運(yùn)行總體情況中指出。銀行結(jié)算賬戶是指銀行為存款人開(kāi)立的辦理資金收付結(jié)算的人民幣活期存款賬戶。日前北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月，北京新建普通住房的價(jià)格為每平方米13623元，相比去年全年的每平方米14847元，下降8.2%；另從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)獲悉，截至目前，北京商品住宅可售房源已達(dá)到10.94萬(wàn)套，相比前一周10.8萬(wàn)套的存量又多出近1400套。而根據(jù)杭州透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，杭州市主城區(qū)的存量房數(shù)量達(dá)到53455套，商品房成交量創(chuàng)下5年最低。另外從杭州市國(guó)土局獲悉，杭州土地市場(chǎng)上半年住宅用地成交面積同比下降23%，也陷入5年來(lái)洼地。同時(shí)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，8月溫州有近10個(gè)樓盤出現(xiàn)了折扣促銷活動(dòng)，一次性付款最低折扣達(dá)到9折，還有部分待售樓盤進(jìn)行前期的優(yōu)惠活動(dòng)。這對(duì)于以往的溫州樓市市場(chǎng)實(shí)屬少見(jiàn)。
從實(shí)際情況看，近期房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)減速趨勢(shì)明顯。用益信托數(shù)據(jù)顯示，7月11日至7月17日的一周內(nèi)，房地產(chǎn)信托共成立14款，募集資金30.25億，占比37.98%；7月18日至7月24日的一周內(nèi)發(fā)行的28款產(chǎn)品中，投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域的有8款，擬募集資金20.9億，占比27.98%。對(duì)比2011年上半年信托資金投向房地產(chǎn)集合信托占總資金的43%已有明顯下降。同時(shí)，逐筆報(bào)備制度也是目前房地產(chǎn)信托業(yè)內(nèi)普遍存在的"假股權(quán)，真貸款"項(xiàng)目的繼續(xù)發(fā)行受到較大困難，信托公司無(wú)法再通過(guò)"由信托計(jì)劃入股房地產(chǎn)公司，約定一定期限后由開(kāi)發(fā)商溢價(jià)回購(gòu)"的形式對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行變相貸款。而為了更容易通過(guò)監(jiān)管部門的審核，信托公司也會(huì)更加傾向于選擇符合監(jiān)管"四三二"(即項(xiàng)目四證齊全、項(xiàng)目資本金達(dá)到30%，開(kāi)發(fā)商二級(jí)以上資質(zhì))的大型房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展業(yè)務(wù)，這也在一定程度上降低了業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，但無(wú)疑加劇了市場(chǎng)資金面的緊張。此外今年前七個(gè)月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源約4.79萬(wàn)億元，其中自籌資金達(dá)1.93萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)34%，漲幅達(dá)到年內(nèi)最高。
在不斷加碼的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控下，作為面包的面粉--土地市場(chǎng)吹來(lái)一股寒風(fēng)。今年前7個(gè)月，全國(guó)土地流標(biāo)數(shù)量達(dá)到353塊，同比增長(zhǎng)242%。曾經(jīng)"地王"頻現(xiàn)的土地市場(chǎng)，已經(jīng)變臉為流標(biāo)頻仍。尤為值得關(guān)注的是，在全國(guó)土地流標(biāo)前10名排行榜上，實(shí)行限購(gòu)令的城市占據(jù)絕大多數(shù)，達(dá)到8個(gè)。全國(guó)土地市場(chǎng)寒潮來(lái)襲：習(xí)慣制造"地王"偶像的中國(guó)"土地造星工廠"，已在瞬息間淪為"流拍、流標(biāo)、底價(jià)成交"的買方市場(chǎng)。剛剛披露或正在披露的各種年中數(shù)據(jù)，讓人看到了中國(guó)上半年土地一級(jí)市場(chǎng)披上的那層寒霜。在這方寒意漸深的市場(chǎng)上，掩含著開(kāi)發(fā)商與"地主"的對(duì)抗，潛藏了地方政府與中央的角力。而此時(shí)的地方政府已然債務(wù)纏身，在中央清理地方融資平臺(tái)的指令下，正急得拆東墻補(bǔ)西墻。
群眾看低商家促銷
最近，特價(jià)房幾乎成了樓市的主旋律。這種明顯的降價(jià)信號(hào)，讓購(gòu)房人進(jìn)一步堅(jiān)定了房?jī)r(jià)正在下行的判斷。在最新參與調(diào)查的購(gòu)房人中，普遍認(rèn)為特價(jià)房是樓市降價(jià)的直觀表現(xiàn)，高達(dá)82%的購(gòu)房人認(rèn)定房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)下跌。但是具體跌多少，購(gòu)房人之間也產(chǎn)生了分歧。不久前銀監(jiān)會(huì)主席劉明康公開(kāi)表示，房?jī)r(jià)跌50%銀行也扛得住。而對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，"降價(jià)"卻并不是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的事兒。搜房網(wǎng)的調(diào)查報(bào)告顯示，近三成的購(gòu)房人認(rèn)為房?jī)r(jià)下跌50%對(duì)購(gòu)房者的影響最大，尤其是已購(gòu)房這一方面的人群，降價(jià)的同時(shí)也會(huì)激發(fā)業(yè)主和開(kāi)發(fā)商之間的矛盾，導(dǎo)致退房激增。因此，約有37%的購(gòu)房人認(rèn)為房?jī)r(jià)下跌20%比較合理，也不容易產(chǎn)生負(fù)面作用，而支持房?jī)r(jià)跌50%的則有24.7%，認(rèn)為房?jī)r(jià)下跌10%的約為一成。房?jī)r(jià)的下行又帶來(lái)了關(guān)于"抄底"的老話題，不過(guò)卻發(fā)生了些新變化：65%的參與調(diào)查購(gòu)房人表示，一旦樓市出現(xiàn)抄底機(jī)會(huì)，將會(huì)果斷出手購(gòu)置住房，以避免像2009年那樣期待房?jī)r(jià)一跌再跌，從而錯(cuò)失了抄底機(jī)會(huì)，因?yàn)闃鞘形磥?lái)的漲勢(shì)仍被大部分購(gòu)房人認(rèn)可。
事實(shí)上，目前北京的降價(jià)只是一個(gè)縮影，在全國(guó)其他城市，品牌房企紛紛試探性地搞起了降價(jià)促銷活動(dòng)。7月23日深圳萬(wàn)科率先啟動(dòng)了"萬(wàn)團(tuán)大戰(zhàn)"的團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，旗下11個(gè)樓盤聯(lián)動(dòng)，共拿出1萬(wàn)套房源，每套降價(jià)5000元。雖然降價(jià)幅度很小，但萬(wàn)科對(duì)市場(chǎng)的試探，本身就具有足夠的象征意義。預(yù)計(jì)萬(wàn)科可能在下半年有更大的動(dòng)作。無(wú)獨(dú)有偶，碧桂園、龍湖等一批品牌房企均啟動(dòng)了各自的降價(jià)活動(dòng)。最受輿論關(guān)注的就是碧桂園首次嘗試的旅游度假產(chǎn)品十里銀灘。最新公布的價(jià)格信息顯示，除了繳納誠(chéng)意金沖抵兩倍的房款外，開(kāi)盤當(dāng)天成功認(rèn)購(gòu)的購(gòu)房人還額外享受7.5折的購(gòu)房?jī)?yōu)惠。正如碧桂園執(zhí)行董事兼總裁莫斌所稱，"低價(jià)"已經(jīng)成為碧桂園實(shí)現(xiàn)全年銷售目標(biāo)的策略。在當(dāng)前市場(chǎng)敏感的關(guān)頭，萬(wàn)科等房企的降價(jià)被賦予了更多的含義。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，有51%的參與調(diào)查購(gòu)房人認(rèn)為龍頭企業(yè)的降價(jià)潮意味著樓市"拐點(diǎn)"將至。自去年4月國(guó)十條發(fā)布以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策趨嚴(yán)，而二三線城市限購(gòu)政策的拋出則意味著房企的生存空間再受擠壓，銷售壓力空前加大。更多的開(kāi)發(fā)商認(rèn)同以價(jià)換量的策略，尤其是對(duì)于中低檔樓盤的降價(jià)促銷，對(duì)抄底購(gòu)房人更有吸引力。
現(xiàn)實(shí)尷尬考驗(yàn)嚴(yán)峻
在內(nèi)外部環(huán)境較為復(fù)雜的市場(chǎng)背景下，"限購(gòu)"與"限價(jià)"之爭(zhēng)，政策方向博弈突顯當(dāng)前樓市調(diào)控政策的尷尬。從內(nèi)部來(lái)講，7月份CPI并沒(méi)有出現(xiàn)明顯下降的趨勢(shì)，反而同比增長(zhǎng)6.5%，而外部環(huán)境來(lái)看，美債歐債危機(jī)導(dǎo)致中國(guó)又面臨著輸入性通脹的市場(chǎng)壓力。這給當(dāng)前二三線城市是否出臺(tái)樓市調(diào)控政策也出了個(gè)難題。如果按照房?jī)r(jià)跑贏CPI的市場(chǎng)邏輯，那么，房?jī)r(jià)還將繼續(xù)堅(jiān)挺。但是，短期內(nèi)來(lái)講，在樓市常態(tài)化的調(diào)控市場(chǎng)背景下，限購(gòu)、限價(jià)等因素又一定程度上對(duì)沖了CPI高企而引起的房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的局面，因此，CPI預(yù)期高企，美債歐債危機(jī)導(dǎo)致中國(guó)又面臨著輸入性通脹的市場(chǎng)壓力，短期內(nèi)房?jī)r(jià)難以回落，但上漲的空間短期內(nèi)也較小。而當(dāng)前，各地對(duì)于二三線城市樓市調(diào)控的"限購(gòu)"與"限價(jià)"之爭(zhēng)頻見(jiàn)報(bào)端。一定意義上來(lái)講，"限購(gòu)"好比是割肉，以限制性交易方式直接為市場(chǎng)降溫；而"限價(jià)"相對(duì)較為溫和，今后有可能結(jié)合"政府指導(dǎo)開(kāi)發(fā)商定價(jià)"方式進(jìn)行；這兩者的爭(zhēng)論在調(diào)控政策方向之間出現(xiàn)博弈，突顯當(dāng)前樓市限購(gòu)政策的尷尬，也突顯了新的二三線城市調(diào)控政策在綜合平衡政府財(cái)稅收入與市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行的關(guān)系時(shí)的難言之隱。
此外從歷史調(diào)控經(jīng)驗(yàn)看，每輪房?jī)r(jià)調(diào)整"由跌轉(zhuǎn)漲"的主導(dǎo)因素都是剛性需求。基于落戶、結(jié)婚等購(gòu)房需求不可能長(zhǎng)期觀望，因此房?jī)r(jià)調(diào)整極有可能觸發(fā)這一部分需求的集中入市，繼而改變市場(chǎng)下跌的趨勢(shì)。所以，在嚴(yán)厲調(diào)控的同時(shí)，反而應(yīng)針對(duì)首次購(gòu)房行為給予政策鼓勵(lì)，而不是一刀切式取消首套購(gòu)房者的優(yōu)惠貸款政策。這樣的措施反而會(huì)讓剛性需求出現(xiàn)集中爆發(fā)的可能性，甚至可能讓調(diào)控政策功虧一簣。更為重要的是，如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯調(diào)整，所謂經(jīng)濟(jì)硬著陸的擔(dān)憂又會(huì)再度出現(xiàn)，屆時(shí)調(diào)控政策是否能夠繼續(xù)堅(jiān)持，將會(huì)成為一個(gè)現(xiàn)實(shí)的考驗(yàn)。
改革分配化解憂患
誠(chéng)然，我們?nèi)杂欣碛上嘈?，宏觀調(diào)控富有彈性，可以根據(jù)市場(chǎng)適時(shí)靈活做出調(diào)整，以規(guī)避樓市硬著陸，不過(guò)，樓市硬著陸的可能性其實(shí)仍然存在。要防止樓市硬著陸，就要遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，使其回到合理水平，也就是說(shuō)，應(yīng)千方百計(jì)使樓市實(shí)現(xiàn)軟著陸。也正因此，對(duì)目前的政策體系進(jìn)行調(diào)整顯得非常緊迫而且必要。樓市保持健康平穩(wěn)發(fā)展，從某種程度上說(shuō)，關(guān)鍵要引導(dǎo)好投資性需求，抑制投機(jī)炒作，這需疏堵結(jié)合，即一面要為這些資金尋找出路；一面要對(duì)其保持警惕，防范其興風(fēng)作浪。特別是目前國(guó)內(nèi)流動(dòng)性仍然充裕，今后依舊需要防范國(guó)內(nèi)外熱錢過(guò)度涌入樓市。
大體來(lái)說(shuō)，在未來(lái)政策調(diào)控方面，要著力擴(kuò)大消費(fèi)需求，特別是要著力培育新的消費(fèi)增長(zhǎng)點(diǎn)，使中國(guó)經(jīng)濟(jì)擺脫對(duì)房地產(chǎn)的依賴，切實(shí)打破城鄉(xiāng)二元體制，加快改革戶籍制度。為解決城市化過(guò)程中農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房難和收入差距問(wèn)題，可考慮在全國(guó)范圍內(nèi)全面推行宅基地?fù)Q房政策，籌建規(guī)模較大的住房保障基金和共富基金，樓市調(diào)控目標(biāo)也需要立即作出調(diào)整，應(yīng)以合理的房?jī)r(jià)收入比作為樓市調(diào)控目標(biāo)。需要強(qiáng)調(diào)的是，中國(guó)經(jīng)濟(jì)目前面臨的一個(gè)主要問(wèn)題是消費(fèi)不足，而其根源在于分配制度不合理，社會(huì)保障不完善，若能籌建5萬(wàn)億至10萬(wàn)億元級(jí)的住房保障基金和共富基金，中國(guó)的住房、收入差距等民生問(wèn)題可望迎刃而解，而將房?jī)r(jià)收入比作為樓市調(diào)控新目標(biāo)，也有助于樓市逐漸回歸健康發(fā)展軌道。
