土地整治高調重啟
2011-07-25 13:51:36 來源：亞太博宇
走土地整治的路子是解決中國土地占用矛盾的路子，需要解決好農(nóng)民安置問題。此外，還建立耕地補償獎勵機制，鼓勵地方政府補充優(yōu)質耕地。此舉意味著，建設用地的主要矛盾有望緩解，為一度被叫停或詬病的土地整治工作又將大舉推動……
土地市場"國五條"
國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署近期加強土地管理的重點工作，會議指出，加強和改善土地調控，促進結構調整和發(fā)展方式轉變。會議主要內(nèi)容為:
一、力爭"十二五"期間再建成4億畝旱澇保收的高標準基本農(nóng)田。開展建立耕地保護補償機制試點，明確土地收益基金計提比例，專項用于耕地保護。
二、切實解決重點工程項目用地未批先用問題。要抓緊清理整改高爾夫球場。
三、落實《國有土地上房屋征收與補償條例》，堅決制止違法強拆行為。加快推進土地管理法修訂，切實規(guī)范和完善集體土地征收與補償。依法保障農(nóng)戶宅基地用益物權。
四、保證今年1000萬套保障性安居工程建設用地。堅持和完善土地招標拍賣掛牌出讓制度，推進商品住房用地供應由價格主導向雙向定價、配建保障房等轉變。
五、建立規(guī)劃和項目節(jié)約用地評價制度。
土地征收出讓制度和保障房制度一直是房地產(chǎn)調控無法繞過的話題，尤其對于漸入深水區(qū)的調控而言，加強土地管理、完善保障房制度顯得尤為重要。
此次國務院常務會議對土地管理使用了"加強和改善土地調控"的說法，指出促進結構調整和發(fā)展方式轉變。強化土地利用總體規(guī)劃的整體管控作用，確保各部門各行業(yè)制定相關規(guī)劃、開發(fā)利用土地符合土地利用總體規(guī)劃。綜合運用土地利用計劃、土地供應、地價等政策工具，加強對產(chǎn)業(yè)、區(qū)域發(fā)展的引導，推動產(chǎn)業(yè)結構調整和集約用地。建立規(guī)劃和項目節(jié)約用地評價制度。
房企"被動"參建保障房
配建推廣造成的直接影響是，大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，即便以前沒有主動參與過，未來也要"被動"地參加保障房建設。原因很簡單，企業(yè)不答應這個條件，就沒有資格參與拿地。樓市調控再度迎來政策信號，未來商品房配建保障房可能成為土地出讓的主要模式，開發(fā)商或將不得不參與建設保障房。
在出讓商品房用地時要求配建一定面積的保障房，此前已經(jīng)有一些地方采用了這種做法，比如北京、青島等地。此次國務院常務會議對此做了明確表態(tài)，說明中央肯定了地方這種做法，并有意將之在各地推廣。除地方實踐外，主管全國住房建設的住房和城鄉(xiāng)建設部也曾多次對商品房用地配建保障房的做法，表達過支持態(tài)度。
不過，普通商品房和政策性住房混建，居住人群不同，生活方式有差異，且配建過于分散，可能會加大后期管理諸如物業(yè)管理、設施維護以及人員退出等方面的難度。
土地管理法修訂
20日的國務院常務會議提出，加快推進土地管理法修訂，切實規(guī)范和完善集體土地征收與補償，維護農(nóng)民權益。
據(jù)國土部知情人士介紹，土地管理法"今年肯定要修訂，再不修訂來不及了"。而對于目前的工作進度，該人士稱，"現(xiàn)在在抓緊修改，快了。雖然今年不一定能修訂好，但已經(jīng)啟動了"。據(jù)該人士介紹，"人大法工委、國務院法辦、國土部等部門，前段時間已赴全國調研過，上海、浙江、四川都去過了。"
此外，國務院常務會議還提到，要嚴格依法依規(guī)管地用地，堅決防止違法違規(guī)用地反彈。7月12日，國土部數(shù)據(jù)顯示：今年上半年，全國發(fā)現(xiàn)違法用地行為3萬件，涉及土地面積27.8萬畝，同比分別上升8.0%、14.8%。
商品房用地"雙向定價"
關于土地出讓招拍掛制度，國務院常務會議指出，要"推進商品住房用地供應由價格主導向雙向定價、配建保障房等轉變"。
所謂的雙向定價，就是政府定價和市場定價。商品房以前都是市場定價，現(xiàn)在要控制房價，政府也要有個指導價，結合市場價，確立一個合理的價格。不能完全把土地和商品房交給開發(fā)商市場化操作，要有個可控的土地收益和房產(chǎn)價格，才能真正抑制住房價。
現(xiàn)在很多土地出讓也都有附加條件。比如地價是限定的，讓開發(fā)商去競爭誰配建的保障房面積大；或者說在限定房價的情況下，去競爭地價的高低--比如房價不能超過8000元/平方米，讓開發(fā)商去競地價。這和以前價高者得沒什么區(qū)別，只不過政府更希望開發(fā)商把一部分利潤讓出來去做配套保障房。保障房現(xiàn)在大家都不愿做，所以國企承擔了部分責任。特別是公租房和廉租房這一塊，引進社會資本金是最好的解決方法。政府后續(xù)措施肯定會跟進，促成地方政府發(fā)展和保護的理念，接下來很可能與地方政府領導考核掛鉤。
土地調控民生優(yōu)先
20日召開的國務院常務會議強調，當前建設用地供需矛盾突出，嚴格保護耕地、保障必要的建設用地難度加大，違法違規(guī)用地、侵害群眾權益問題易發(fā)多發(fā)。必須認真落實科學發(fā)展觀，切實轉變經(jīng)濟發(fā)展方式，堅持最嚴格的耕地保護制度和節(jié)約用地制度，堅持嚴格執(zhí)法督察，進一步加強和改進土地管理工作。這關系到米袋子、菜籃子之本及通貨膨脹預期管理，關系到土地法規(guī)的尊嚴和政府公信力，關系到城鄉(xiāng)居民切身利益，是目前經(jīng)濟形勢下絲毫不能放松的轡頭。
民以食為天，食以地為本。加強改進土地管理工作，關系米袋子和菜籃子。耕地保護是土地管理的核心，既事關當前，又關系食品價格長遠預期。嚴肅查處違法占地、違規(guī)建設高爾夫球場，以實際行動和執(zhí)法結果，有效維護土地利用和管理秩序，切實防止土地違法形勢總體反彈。國務院常務會議強調完善農(nóng)村宅基地制度，嚴格宅基地管理，依法保障農(nóng)戶宅基地用益物權。人多地少，既要吃飯，又要發(fā)展，還要有房住，在此情況下，必須立足保障基本民生，增加普通商品住房用地供應。多管齊下解決人民群眾住房問題，必須走節(jié)約集約用地之路。
而之前的一些列動作已經(jīng)開始剝離土地出讓收入。6月，財政部、住房和城鄉(xiāng)建設部印發(fā)通知，要求各地嚴格按照不低于10%的比例安排資金，統(tǒng)籌用于保障性安居工程建設。7月14日，財政部下發(fā)通知要求，作為計提農(nóng)田水利建設資金的土地出讓收益口徑，按照10%的比例計提農(nóng)田水利建設資金。
對此，中國指數(shù)研究院副院長陳晟認為，這是一個長期的政策，可以糾正地方政府過度依賴土地財政，讓土地收益不單做城市重點工程建設，也回補基礎設施。"保障耕地的產(chǎn)出、保障水利的質量，賣地是從這里得到的收益，不能不考慮長期的影響。"
土地整治重啟
國務院此時強調"改善土地調控"，或與上半年地價的快速上漲密切相關。上半年嚴格執(zhí)行限購的城市房價同比漲幅微弱，部分不限購的城市和執(zhí)行力度較弱的二三線城市上半年領漲全國房價，然而，土地部門發(fā)布的全國主要城市地價監(jiān)測分析顯示，二季度全國主要監(jiān)測城市地價總水平為3000元/平方米，同比增長8.85%；超過六成的主要監(jiān)測城市地價環(huán)比增速放緩，但同比漲幅仍高位運行。土地價格的增幅二倍于70個大中城市的新建商品房房價增幅，無疑顯示了地價是房屋價格上漲的第一推動力。
如何解決建設用地供不應求和耕地保護之間的矛盾，成為了當天國務院常務會議研究的主題之一。而在今年上半年備受批評的土地城鄉(xiāng)統(tǒng)籌工作，被重新列入重點工作內(nèi)容。上述常務會議指出，切實加強耕地保護，確保耕地保有量不減少、質量有提高。制定并實施全國土地整治規(guī)劃，加快建設高標準基本農(nóng)田，力爭"十二五"期間再建成4億畝旱澇保收的高標準基本農(nóng)田。溫家寶指出，要開展建立耕地保護補償機制試點，完善土地收益基金制度，明確土地收益基金計提比例，專項用于耕地保護。而上述4億畝新增基本農(nóng)田，主要依靠農(nóng)村土地整治工作完成。土地整治是在城市化路徑下，做到耕地保有量基本平衡的主要手段。中央有耕地補償基金，地方政府也從土地出讓收益中提取耕地補償費。從長遠來看，走土地整治的路子是解決中國土地占用矛盾的路子，需要解決好農(nóng)民安置問題。此外，還建立耕地補償獎勵機制，鼓勵地方政府補充優(yōu)質耕地。此舉意味著，建設用地的主要矛盾有望緩解，為一度被叫?；蛟嵅〉耐恋卣喂ぷ饔謱⒋笈e推動。
土地市場"國五條"
國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署近期加強土地管理的重點工作，會議指出，加強和改善土地調控，促進結構調整和發(fā)展方式轉變。會議主要內(nèi)容為:
一、力爭"十二五"期間再建成4億畝旱澇保收的高標準基本農(nóng)田。開展建立耕地保護補償機制試點，明確土地收益基金計提比例，專項用于耕地保護。
二、切實解決重點工程項目用地未批先用問題。要抓緊清理整改高爾夫球場。
三、落實《國有土地上房屋征收與補償條例》，堅決制止違法強拆行為。加快推進土地管理法修訂，切實規(guī)范和完善集體土地征收與補償。依法保障農(nóng)戶宅基地用益物權。
四、保證今年1000萬套保障性安居工程建設用地。堅持和完善土地招標拍賣掛牌出讓制度，推進商品住房用地供應由價格主導向雙向定價、配建保障房等轉變。
五、建立規(guī)劃和項目節(jié)約用地評價制度。
土地征收出讓制度和保障房制度一直是房地產(chǎn)調控無法繞過的話題，尤其對于漸入深水區(qū)的調控而言，加強土地管理、完善保障房制度顯得尤為重要。
此次國務院常務會議對土地管理使用了"加強和改善土地調控"的說法，指出促進結構調整和發(fā)展方式轉變。強化土地利用總體規(guī)劃的整體管控作用，確保各部門各行業(yè)制定相關規(guī)劃、開發(fā)利用土地符合土地利用總體規(guī)劃。綜合運用土地利用計劃、土地供應、地價等政策工具，加強對產(chǎn)業(yè)、區(qū)域發(fā)展的引導，推動產(chǎn)業(yè)結構調整和集約用地。建立規(guī)劃和項目節(jié)約用地評價制度。
房企"被動"參建保障房
配建推廣造成的直接影響是，大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，即便以前沒有主動參與過，未來也要"被動"地參加保障房建設。原因很簡單，企業(yè)不答應這個條件，就沒有資格參與拿地。樓市調控再度迎來政策信號，未來商品房配建保障房可能成為土地出讓的主要模式，開發(fā)商或將不得不參與建設保障房。
在出讓商品房用地時要求配建一定面積的保障房，此前已經(jīng)有一些地方采用了這種做法，比如北京、青島等地。此次國務院常務會議對此做了明確表態(tài)，說明中央肯定了地方這種做法，并有意將之在各地推廣。除地方實踐外，主管全國住房建設的住房和城鄉(xiāng)建設部也曾多次對商品房用地配建保障房的做法，表達過支持態(tài)度。
不過，普通商品房和政策性住房混建，居住人群不同，生活方式有差異，且配建過于分散，可能會加大后期管理諸如物業(yè)管理、設施維護以及人員退出等方面的難度。
土地管理法修訂
20日的國務院常務會議提出，加快推進土地管理法修訂，切實規(guī)范和完善集體土地征收與補償，維護農(nóng)民權益。
據(jù)國土部知情人士介紹，土地管理法"今年肯定要修訂，再不修訂來不及了"。而對于目前的工作進度，該人士稱，"現(xiàn)在在抓緊修改，快了。雖然今年不一定能修訂好，但已經(jīng)啟動了"。據(jù)該人士介紹，"人大法工委、國務院法辦、國土部等部門，前段時間已赴全國調研過，上海、浙江、四川都去過了。"
此外，國務院常務會議還提到，要嚴格依法依規(guī)管地用地，堅決防止違法違規(guī)用地反彈。7月12日，國土部數(shù)據(jù)顯示：今年上半年，全國發(fā)現(xiàn)違法用地行為3萬件，涉及土地面積27.8萬畝，同比分別上升8.0%、14.8%。
商品房用地"雙向定價"
關于土地出讓招拍掛制度，國務院常務會議指出，要"推進商品住房用地供應由價格主導向雙向定價、配建保障房等轉變"。
所謂的雙向定價，就是政府定價和市場定價。商品房以前都是市場定價，現(xiàn)在要控制房價，政府也要有個指導價，結合市場價，確立一個合理的價格。不能完全把土地和商品房交給開發(fā)商市場化操作，要有個可控的土地收益和房產(chǎn)價格，才能真正抑制住房價。
現(xiàn)在很多土地出讓也都有附加條件。比如地價是限定的，讓開發(fā)商去競爭誰配建的保障房面積大；或者說在限定房價的情況下，去競爭地價的高低--比如房價不能超過8000元/平方米，讓開發(fā)商去競地價。這和以前價高者得沒什么區(qū)別，只不過政府更希望開發(fā)商把一部分利潤讓出來去做配套保障房。保障房現(xiàn)在大家都不愿做，所以國企承擔了部分責任。特別是公租房和廉租房這一塊，引進社會資本金是最好的解決方法。政府后續(xù)措施肯定會跟進，促成地方政府發(fā)展和保護的理念，接下來很可能與地方政府領導考核掛鉤。
土地調控民生優(yōu)先
20日召開的國務院常務會議強調，當前建設用地供需矛盾突出，嚴格保護耕地、保障必要的建設用地難度加大，違法違規(guī)用地、侵害群眾權益問題易發(fā)多發(fā)。必須認真落實科學發(fā)展觀，切實轉變經(jīng)濟發(fā)展方式，堅持最嚴格的耕地保護制度和節(jié)約用地制度，堅持嚴格執(zhí)法督察，進一步加強和改進土地管理工作。這關系到米袋子、菜籃子之本及通貨膨脹預期管理，關系到土地法規(guī)的尊嚴和政府公信力，關系到城鄉(xiāng)居民切身利益，是目前經(jīng)濟形勢下絲毫不能放松的轡頭。
民以食為天，食以地為本。加強改進土地管理工作，關系米袋子和菜籃子。耕地保護是土地管理的核心，既事關當前，又關系食品價格長遠預期。嚴肅查處違法占地、違規(guī)建設高爾夫球場，以實際行動和執(zhí)法結果，有效維護土地利用和管理秩序，切實防止土地違法形勢總體反彈。國務院常務會議強調完善農(nóng)村宅基地制度，嚴格宅基地管理，依法保障農(nóng)戶宅基地用益物權。人多地少，既要吃飯，又要發(fā)展，還要有房住，在此情況下，必須立足保障基本民生，增加普通商品住房用地供應。多管齊下解決人民群眾住房問題，必須走節(jié)約集約用地之路。
而之前的一些列動作已經(jīng)開始剝離土地出讓收入。6月，財政部、住房和城鄉(xiāng)建設部印發(fā)通知，要求各地嚴格按照不低于10%的比例安排資金，統(tǒng)籌用于保障性安居工程建設。7月14日，財政部下發(fā)通知要求，作為計提農(nóng)田水利建設資金的土地出讓收益口徑，按照10%的比例計提農(nóng)田水利建設資金。
對此，中國指數(shù)研究院副院長陳晟認為，這是一個長期的政策，可以糾正地方政府過度依賴土地財政，讓土地收益不單做城市重點工程建設，也回補基礎設施。"保障耕地的產(chǎn)出、保障水利的質量，賣地是從這里得到的收益，不能不考慮長期的影響。"
土地整治重啟
國務院此時強調"改善土地調控"，或與上半年地價的快速上漲密切相關。上半年嚴格執(zhí)行限購的城市房價同比漲幅微弱，部分不限購的城市和執(zhí)行力度較弱的二三線城市上半年領漲全國房價，然而，土地部門發(fā)布的全國主要城市地價監(jiān)測分析顯示，二季度全國主要監(jiān)測城市地價總水平為3000元/平方米，同比增長8.85%；超過六成的主要監(jiān)測城市地價環(huán)比增速放緩，但同比漲幅仍高位運行。土地價格的增幅二倍于70個大中城市的新建商品房房價增幅，無疑顯示了地價是房屋價格上漲的第一推動力。
如何解決建設用地供不應求和耕地保護之間的矛盾，成為了當天國務院常務會議研究的主題之一。而在今年上半年備受批評的土地城鄉(xiāng)統(tǒng)籌工作，被重新列入重點工作內(nèi)容。上述常務會議指出，切實加強耕地保護，確保耕地保有量不減少、質量有提高。制定并實施全國土地整治規(guī)劃，加快建設高標準基本農(nóng)田，力爭"十二五"期間再建成4億畝旱澇保收的高標準基本農(nóng)田。溫家寶指出，要開展建立耕地保護補償機制試點，完善土地收益基金制度，明確土地收益基金計提比例，專項用于耕地保護。而上述4億畝新增基本農(nóng)田，主要依靠農(nóng)村土地整治工作完成。土地整治是在城市化路徑下，做到耕地保有量基本平衡的主要手段。中央有耕地補償基金，地方政府也從土地出讓收益中提取耕地補償費。從長遠來看，走土地整治的路子是解決中國土地占用矛盾的路子，需要解決好農(nóng)民安置問題。此外，還建立耕地補償獎勵機制，鼓勵地方政府補充優(yōu)質耕地。此舉意味著，建設用地的主要矛盾有望緩解，為一度被叫?；蛟嵅〉耐恋卣喂ぷ饔謱⒋笈e推動。
