人民幣升值并非房市利好

很多人簡(jiǎn)單地以為本幣升值就是房地產(chǎn)泡沫的必然推手，殊不知，本幣升值可以刺破這個(gè)泡沫。

9月21日人民幣對(duì)美元匯率中間價(jià)升破6.7至6.6997，三周內(nèi)的升值幅度高達(dá)1.6%。此前統(tǒng)計(jì)顯示，8月份中國新增外匯占款2430億元，環(huán)比增長42.2%，創(chuàng)出近4個(gè)月來新高。業(yè)界普遍認(rèn)為，熱錢在連續(xù)三個(gè)月凈流出后，8月份首次凈流入。

看到上述數(shù)字，普通百姓似乎都傾向于認(rèn)為房市獲得了本幣升值的利好支撐。這個(gè)觀點(diǎn)由來已久，本身卻是錯(cuò)誤的。應(yīng)該說，在人民幣升值預(yù)期較大且沒有升值之時(shí)，利好房市；倘若人民幣真的充分升值，則會(huì)打壓國內(nèi)房價(jià)。

首先，人民幣升值可以減少外匯占款，從而有助于減少貨幣投放。而貨幣投放過多，是房價(jià)漲幅較大的原因之一。外匯占款是央行投入基礎(chǔ)貨幣的主要渠道。當(dāng)人民幣有明顯的升值預(yù)期時(shí)，企業(yè)及個(gè)人會(huì)積極結(jié)售匯，央行發(fā)行人民幣以收購?fù)鈪R，幣值得以保持穩(wěn)定。反之，當(dāng)人民幣連續(xù)小幅升值時(shí)，央行不用購匯。

其次，人民幣升值可減少通脹風(fēng)險(xiǎn)，有助于抑制國內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。投資者炒作房地產(chǎn)，部分因?yàn)閮?nèi)地可供投資的品種少，存款利率低，擔(dān)心本金會(huì)受到通貨膨漲的侵蝕。在人民幣升值的背景下，出口活動(dòng)受到抑制、外商直接投資可能減少，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)會(huì)有所降溫，再加上進(jìn)口原材料及產(chǎn)品的價(jià)格下滑，物價(jià)上漲的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)有所降低。一些原本出口的商品也會(huì)轉(zhuǎn)銷國內(nèi)，加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致降價(jià)。

再有，人民幣升值可令富人增加境外投資，到海外購買更多的房產(chǎn)。一些中國居民會(huì)發(fā)現(xiàn)移民費(fèi)用與海外房產(chǎn)都顯得更便宜了，賣掉京滬深等地的房子到境外可換得兩三套別墅。輿論認(rèn)為，人民幣升值會(huì)吸引海外熱錢涌入中國內(nèi)地，搶購房產(chǎn)、股票。其實(shí)，所謂的海外熱錢多半就是穿著馬甲的中國內(nèi)地資金。受資本進(jìn)出管制及購買限制的影響，境外個(gè)人、機(jī)構(gòu)想在內(nèi)地購買投資性房產(chǎn)、A股股票，相當(dāng)麻煩。

目前，新加坡市場(chǎng)上的人民幣NDF（無本金交割遠(yuǎn)期外匯）未來12個(gè)月產(chǎn)品匯率為6.58。與國內(nèi)牌價(jià)相比，大約只有1.8%的價(jià)差。換言之，市場(chǎng)認(rèn)為人民幣一年后的匯率可升值1.8%。為了這點(diǎn)價(jià)差，境外投資者愿意冒著違法違規(guī)的風(fēng)險(xiǎn)，到中國來搶購價(jià)格已經(jīng)高高在上的房地產(chǎn)？要知道，光房地產(chǎn)交易的各種手續(xù)費(fèi)、稅費(fèi)加在一塊就遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止1.8%。倘若未來幾周人民幣繼續(xù)目前的升值態(tài)勢(shì)，與NDF的價(jià)差進(jìn)一步縮小，所謂的"海外熱錢"不僅不會(huì)再流入境內(nèi)，反而可能加速變現(xiàn)，撤離中國內(nèi)地。

就中國目前的情況而言，房地產(chǎn)價(jià)格居高不下與熱錢無關(guān)，否則我們無法理解為什么二三線城市的房價(jià)也在飛漲，畢竟外資很難光顧到這些地區(qū)。外資其實(shí)只是替罪羊，縱然是在京滬深等大城市，外資開發(fā)商囤地、境外人士購買住宅的比重都很小。同理，本幣升值只是人們炒作房價(jià)的一個(gè)蹩腳借口。本幣升值本質(zhì)上是一種經(jīng)濟(jì)緊縮政策。1980年代日元升值過快，正是為了對(duì)沖這種過度的緊縮，日本實(shí)行寬松的信貸政策，才引發(fā)嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫。很多人簡(jiǎn)單地以為本幣升值就是房地產(chǎn)泡沫的必然推手，殊不知，本幣升值可以刺破這個(gè)泡沫。