“兩難”局面下的房地產(chǎn)調(diào)控

　7月份的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)已經(jīng)出爐。對(duì)房地產(chǎn)而言，也迎來了一個(gè)敏感的調(diào)控時(shí)間“窗口”。

　　所謂“敏感”，包含兩層意思：一是就宏觀經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)而言，由于此輪危機(jī)影響的嚴(yán)重性和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的曲折性都超出了預(yù)期，宏觀調(diào)控面臨著“兩難”局面，長期存在的結(jié)構(gòu)問題和當(dāng)前突出的緊迫問題都必須兼顧，這就使得作為中國經(jīng)濟(jì)支柱的房地產(chǎn)調(diào)控，在這樣“兩難”局面下推進(jìn)是一個(gè)難題；二是就房地產(chǎn)的走勢(shì)而言，7月房價(jià)表明，遏止房價(jià)過快上漲的任務(wù)還非常繁重。而從普通民眾來看，如果當(dāng)前高高在上的房價(jià)不能有一個(gè)顯著下降，很難說達(dá)到了預(yù)期效果。

　　所以，下半年如何在“兩難”情形下調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，就顯得至關(guān)重要。假如調(diào)控的力度把握不好，為防經(jīng)濟(jì)二次探底，而放松已有的緊縮政策，那么，極可能使來之不易的調(diào)控成果毀于一旦；而為紆解民怨，進(jìn)一步收緊政策以強(qiáng)行降低房價(jià)，則可能會(huì)傷及經(jīng)濟(jì)。

　　從歷年經(jīng)驗(yàn)看，處理好房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)系的一個(gè)關(guān)鍵，是房地產(chǎn)開發(fā)投資要保持一定增長。而在“兩難”局勢(shì)下推進(jìn)調(diào)控，重點(diǎn)之一是落實(shí)好保障性住房計(jì)劃，同時(shí)強(qiáng)化政策的執(zhí)行力來干預(yù)市場(chǎng)預(yù)期。

　　此次房地產(chǎn)調(diào)控，被稱為史上最嚴(yán)厲的調(diào)控，但與之前的歷次調(diào)控一樣，重點(diǎn)也放在了抑制需求方面。如上所述，調(diào)控雖然取得了一定成效，尤其是投機(jī)性需求得到了較好抑制，但需求旺盛，反過來說，也是因?yàn)楣┙o的不足，而不僅僅是投機(jī)所致。所以，正確的調(diào)控之道，是需求和供給應(yīng)同時(shí)進(jìn)行，在引導(dǎo)需求的同時(shí)，增加供給。而過去的歷次調(diào)控，在增加供給，特別是增加中小戶型的商品房、經(jīng)濟(jì)適用房以及廉租房等保障性住房方面，做得不是很好。中國房價(jià)過高的一個(gè)重要因素，就是長期以來我們沒有投入多少資金和土地去建設(shè)各種保障性住房，致使其供給缺口太大，從而導(dǎo)致巨大的住房需求全部擁擠到商品房市場(chǎng)，這勢(shì)必會(huì)使得商品房價(jià)格飆升。而實(shí)踐證明，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等各類保障性住房的大量入市，對(duì)緩解供需矛盾，降低房價(jià)，有顯著效果。

　　鑒于此，此次房地產(chǎn)調(diào)控，亦強(qiáng)調(diào)加大土地供應(yīng)，改變過去“面粉”貴過“面包”的局面。從國土部最近公布的數(shù)據(jù)看，今年上半年全國住房用地實(shí)際供應(yīng)量達(dá)5.6萬公頃，同比增加約135%，顯示住房市場(chǎng)的供應(yīng)端已有改善，但即使如此，也僅完成全年供地計(jì)劃的三成。在18萬公頃的用地規(guī)劃中，分配給保障性住房的用地約2.4萬公頃，占總量的13%。應(yīng)該說，不是很多。但目前僅有天津、北京和江蘇等少數(shù)地方實(shí)現(xiàn)了保障性住房用地的時(shí)間過半，任務(wù)完成過半。其余近30個(gè)省市區(qū)未能完成供地計(jì)劃。地方政府之所以對(duì)建設(shè)保障性住房不熱情，根源還在于其影響財(cái)政收入。有關(guān)研究表明，全部推進(jìn)計(jì)劃中的保障房建設(shè)，土地的無償使用將減少出讓收入2500億元，各種稅費(fèi)的減免也將減少政府收入1500億元，再加上建設(shè)本身所需的4000億元，資金缺口達(dá)8000億元。而此輪調(diào)控已開始影響到地方財(cái)政收入，隨著地價(jià)下跌，使本已感到財(cái)政壓力的地方政府，更不愿放棄高額的土地收益，從而缺乏足夠動(dòng)力推建保障性住房。

　　因此，要促使地方政府積極建設(shè)保障住房，在未能改革央地財(cái)政體制，賦予地方更多征稅權(quán)的情況下，國家無疑應(yīng)承擔(dān)更大責(zé)任，不能把保障房建設(shè)僅看作是地方的職責(zé)。具體來說，國家可以利用強(qiáng)大的財(cái)政能力，對(duì)地方因出讓保障住房用地而減少的土地差額收入和稅收優(yōu)惠導(dǎo)致的損失一并補(bǔ)償給地方，以引導(dǎo)地方完成國家的供地計(jì)劃。目前國家的財(cái)力雄厚，額外支出的這4000億元，并不會(huì)影響其他民生項(xiàng)目的支出。

　　另一方面，還應(yīng)積極引導(dǎo)開發(fā)商參與保障房建設(shè)。目前有一種輿論導(dǎo)向，認(rèn)為應(yīng)將政策性住房供應(yīng)與商品房供應(yīng)分離開來，形成低價(jià)房、政策房歸政府，高價(jià)房歸市場(chǎng)的局面。此種看法雖不無道理，但如果絕對(duì)化，要政府包辦政策房建設(shè)，不準(zhǔn)開發(fā)商參與則很危險(xiǎn)。須知，政府主導(dǎo)高價(jià)房固絕無可能，但市場(chǎng)并不對(duì)低價(jià)房、政策房的發(fā)展無能力和責(zé)任，相反，市場(chǎng)在其中仍起著巨大作用。這里的關(guān)鍵，就在于政府采取何種手段和辦法，讓開發(fā)商逐步接受低利、微利時(shí)代的到來，開發(fā)出一種新的住房發(fā)展模式。

　　需要強(qiáng)調(diào)的是，在加快保障性住房的建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)培育和規(guī)范發(fā)展租賃市場(chǎng)，特別是公共租賃住房市場(chǎng)。各國的經(jīng)驗(yàn)表明，公共租賃住房是實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平的一個(gè)重要手段，對(duì)解決中低收入居民尤其是剛就業(yè)年輕人的住房困難，能夠起到很好的作用。為此，要建立健全租賃市場(chǎng)的管理制度，規(guī)范市場(chǎng)主體行為，鼓勵(lì)社會(huì)資金發(fā)展公共租賃事業(yè)，逐步形成規(guī)范的房屋租賃市場(chǎng)。