銀監(jiān)會(huì)房貸檢查意味著什么

上周，銀監(jiān)會(huì)開始對(duì)國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行房貸發(fā)放情況進(jìn)行全面檢查，看看國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行是不是落實(shí)了國(guó)十條的精神。銀監(jiān)會(huì)房貸檢查意味著什么？它對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生多大影響值得密切關(guān)注。

因?yàn)閲?guó)十條出臺(tái)以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化很大，一直火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售突然停止，房地產(chǎn)上市公司的股票價(jià)格快速下跌，盡管房?jī)r(jià)仍然站在高位不動(dòng)，但是這種情況能夠堅(jiān)持多久是不定的。面對(duì)這種情況，全國(guó)各地國(guó)十條退出之聲又起。那么，國(guó)十條是否退出，退出的切入點(diǎn)又在哪里？從當(dāng)前的媒體反映來(lái)看，基本上是圍繞著信貸政策的差異性方面做文章。比如，主張房地產(chǎn)宏觀政策退出者就認(rèn)為國(guó)十條是有史以來(lái)最為嚴(yán)厲的政策，而國(guó)十條的嚴(yán)厲性就在于該政策更為詳細(xì)地規(guī)定了個(gè)人住房按揭貸款的差異化，即第二套以上的住房貸款采取市場(chǎng)定價(jià)，第三套以上的住房不僅要采取市場(chǎng)定價(jià)而且還是采取強(qiáng)制性禁止異地貸款或部分地方禁止貸款。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)商看來(lái)，只要房地產(chǎn)個(gè)人按揭貸款差異性的政策退出，那么房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策將發(fā)生巨大逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)又將回到他們所希望的投機(jī)炒作空前的繁榮階段。所以，最近有媒體報(bào)道，有些地方的第二、三套住房按揭貸款又開始松動(dòng)，意味著國(guó)十條新一輪的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控將終結(jié)。

從這些言論與現(xiàn)象來(lái)看，當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題最為核心的方面應(yīng)該是銀行的個(gè)人按揭貸款信貸政策。這些政策決定了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮與發(fā)展。比如，2009年的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫基本上就是政府2008年下半年出臺(tái)的131號(hào)文件過(guò)度優(yōu)惠的個(gè)人住房按揭貸款信貸政策吹大的。不僅個(gè)人住房按揭貸款，而且企業(yè)信貸、地方政府的信貸都可能進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

所以國(guó)十條的出臺(tái)，其宗旨就是要改變當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)，就是要讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回到居住的本性，而要做到這一點(diǎn)，就得對(duì)當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)炒作進(jìn)行嚴(yán)厲地打擊。國(guó)十條規(guī)定就是如此，其包括的基本原則也十分明確，但是由于不少相關(guān)政策的彈性很大，而不為地方政府左右的也只有個(gè)人住房按揭貸款信貸差異性政策。因此，差異化的信貸政策剛出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)就發(fā)生了較大的變化。而國(guó)十條出臺(tái)后不少地方住房銷售突然停止但房?jī)r(jià)仍然站在高高的山頂上，就在于國(guó)十條信貸差異化政策執(zhí)行不徹底，如果對(duì)存量第二套以上的住房也取消過(guò)度優(yōu)惠的信貸政策，即這些住房的貸款政策恢復(fù)到平常，那么國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化可能比大家想象的要大（不過(guò)，對(duì)存量第二套以上住房實(shí)行信貸差異化政策不會(huì)不實(shí)行，只不過(guò)是時(shí)間問(wèn)題）。

這種情況說(shuō)明了什么？一是說(shuō)明了當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本是一個(gè)投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場(chǎng)，當(dāng)政策一出臺(tái)使得新的住房投機(jī)炒作不敢進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)，住房的銷售就會(huì)立即停止；另一方面，說(shuō)明了盡管看到了當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題關(guān)鍵所在，但是制定該政策的幾個(gè)假定與實(shí)際情況有不小差距。比如，假定購(gòu)買一套住房?jī)H是消費(fèi)而不用作投資，這個(gè)假定是不成立的。因?yàn)橘?gòu)買一套住房如果不用房地產(chǎn)稅收政策限制同樣可用于住房投資。

更為重要的是，假定當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題僅是部分城市的高房?jī)r(jià)，而不是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍高房?jī)r(jià)。因此，遏制高房?jī)r(jià)僅是針對(duì)部分城市而不是全國(guó)各地。其實(shí)這是當(dāng)前對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)認(rèn)識(shí)的誤區(qū)。在這種誤區(qū)下，不僅把房地產(chǎn)發(fā)展當(dāng)作GDP增長(zhǎng)之工具，而且也認(rèn)為當(dāng)前房地產(chǎn)與土地泡沫僅是局部性的。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)泡沫也并非其局部性就不是房地產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)泡沫無(wú)論發(fā)生在什么地方，其局部性如何小，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)泡沫存在的嚴(yán)重性怎么也不能低估。

從上述分析可以看出，當(dāng)前銀監(jiān)會(huì)對(duì)商業(yè)銀行的房貸發(fā)放情況全面檢查，一是看到2009年過(guò)度優(yōu)惠的信貸政策可能面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)，因此如何來(lái)調(diào)整這種優(yōu)惠信貸政策是當(dāng)務(wù)之急；二是從2009年個(gè)人按揭增長(zhǎng)情況來(lái)看，為什么會(huì)增長(zhǎng)極度快速，并非沒(méi)有政策限制，而是各商業(yè)銀行為了擴(kuò)張信貸規(guī)模沒(méi)有執(zhí)行相關(guān)規(guī)定。如果今年仍然不執(zhí)行國(guó)十條的政策，房地產(chǎn)信貸的快速增長(zhǎng)不可避免；三是對(duì)商業(yè)銀行個(gè)貸現(xiàn)場(chǎng)檢查不僅能夠保證銀監(jiān)會(huì)政策執(zhí)行嚴(yán)肅性，而且也能夠從這種檢查中看到當(dāng)前個(gè)貸發(fā)放中的問(wèn)題，以便尋找化解之道。四是銀監(jiān)會(huì)對(duì)個(gè)貸現(xiàn)場(chǎng)檢查不僅表明國(guó)十條的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不會(huì)退出，反而執(zhí)行會(huì)更加深化。即表明中央政府對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的決心。