中國房地產(chǎn)市場正處深度博弈
2010-05-26 10:02:12
在“國十條”出臺后，中國樓市的瘋漲暫時得到抑制，雖然各地樓房的成交量大幅下降，但樓價仍未出現(xiàn)大面積的下跌。盡管一些城市房價猛漲勢頭有所趨緩，但人們也發(fā)現(xiàn)，不少地方調(diào)控政策仍“按兵不動”，房地產(chǎn)商降價僅屬“少數(shù)行為”，銀行放貸“暗道”五花八門，種種跡象均表明，房地產(chǎn)市場仍處深度博弈狀態(tài)。高房價的“堅(jiān)冰”能否解凍，中國樓市能否回歸“平穩(wěn)健康”，關(guān)鍵在于去年放貸的四萬億貸款中流入房地產(chǎn)業(yè)的資金，能否從房市中被政府“擠出來”。
數(shù)據(jù)顯示，在“國十條”頒布后，京、滬、穗、深、津五大城市二手房掛牌量環(huán)比增幅分別為49、30、17、25和16個百分點(diǎn)。截止，五大城市二手房成交量與新政前一周相比回落約51%至94%。而國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比仍上漲12.8個百分點(diǎn)。在國務(wù)院出臺嚴(yán)格控制部分城市房地產(chǎn)價格上漲的通知后，房價為何未見明顯回落？
■普通百姓望房興嘆
其實(shí)，房價仍處高位的主要原因是去年投入房地產(chǎn)的貸款仍然給房地產(chǎn)商們以充足的“水源”支撐。從銀行借來的錢，加上賣房的所得，使這些房地產(chǎn)商足以在相當(dāng)一段時間內(nèi)支撐高房價。按照央行公布的數(shù)據(jù)，去年全年，內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速明顯加快，當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)人民幣貸款累計(jì)新增5764億元，同比大增逾三成，新增個人住房貸款亦達(dá)1.4萬億元。內(nèi)地主要金融機(jī)構(gòu)及農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)和城市信用社人民幣房地產(chǎn)開發(fā)貸款年末余額同比增長30.7%，增速比上年末加快20.4個百分點(diǎn)。當(dāng)日數(shù)據(jù)顯示，去年人民幣個人消費(fèi)貸款勁增1.8萬億元，同比增逾48%。其中，個人消費(fèi)性住房貸款新增1.4萬億元，同比增近48%，增速比上年末加快37.4個百分點(diǎn)。
去年，在全球經(jīng)濟(jì)衰退之下，中國采取了政府主導(dǎo)的大規(guī)模宏觀調(diào)控，實(shí)施了以“四萬億”為代表的財政刺激計(jì)劃。結(jié)果產(chǎn)生了世界經(jīng)濟(jì)低迷而中國經(jīng)濟(jì)一支獨(dú)秀的效果，也造成房價畸高，老百姓怨聲載道。從官方公布資料分析，去年中國的經(jīng)濟(jì)增長率是8.7%，但去年中國的貨幣（包括信貸）發(fā)放卻比上一年增長了27%以上。也就是說比GDP增長多出近20個百分點(diǎn)的貨幣在市場上流動。而這些貨幣到了誰的手？國家把這些貨幣給了國有企業(yè)和地方政府。在政府“四萬億”的資金刺激政策下，大型國企拿著銀行的貸款紛紛“不務(wù)正業(yè)”，進(jìn)軍房地產(chǎn)市場，抬高了土地價格。各地政府則“土地財政”興旺，靠房地產(chǎn)開發(fā)賺得盤滿缽滿。結(jié)果是，中國整個社會財富大“洗牌”，財富迅速向政府、國企和有錢人聚集。普通百姓只有“望房興嘆”。
■收緊貸款效果顯著
從內(nèi)容上看，“國十條”政策的主要打擊對象為房屋的買方市場，而不是供方市場。房地產(chǎn)抵押貸款的收緊是上一輪房價調(diào)整的主要原因，這一次也將同樣發(fā)揮作用。2007年，政策收緊促使房地產(chǎn)抵押貸款增長率降低了三分之二，使當(dāng)年房價應(yīng)聲大跌。今年一季度，房地產(chǎn)抵押貸款同比增速高達(dá)五成三，如果幾個月后也降低三分之二至十八個百分點(diǎn)左右，由此引發(fā)的房價跌幅至少會超過一成。
另外，近年來房地產(chǎn)買家的杠桿率越來越明顯，使得抵押貸款收緊的效果愈加顯著。2007年，房地產(chǎn)抵押貸款余額增加了5140億元，而房地產(chǎn)銷售總額為2萬5500多億元，融資率僅為20%。到了去年，這一比率攀升至47。這意味著房地產(chǎn)買家近期的杠桿率超過了上一周期。
■房價跌幅或超三成
畸高的房價決非是供不應(yīng)求的結(jié)果，而是源于大量的囤積和炒作。根據(jù)中國社科院數(shù)據(jù)，全國六百多個城市共有閑置房6540萬套間，在建房有1250萬套間，如果以每套間三人居住的話，閑置房和在建房相加共有7790萬套，可供2.6億人口居住。而按目前中國城市化率四成五計(jì)算，城鎮(zhèn)人口也僅為5.85億，閑置率可達(dá)到40%以上。7790萬套按每套
據(jù)不少專家們分析，為防止經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步走弱，政府最多允許房價下降三成。前兩年的貸款余額劇增13.8萬億人民幣，增幅達(dá)五成二，同期名義GDP僅上升26%，如果房價降幅過大，將可能使巨額貸款迅速淪為壞賬。
另外，一旦價格下降，金融系統(tǒng)中殘余的過多流動性也可能為需求提供支撐。就宏觀形勢而言，房價回調(diào)三成五以上幾乎是不可能的。假設(shè)2007年的價格峰值能夠持續(xù)，房價將下調(diào)二成左右。即便如此，大量一線城市的房價跌幅仍有可能超過三成，比上一輪調(diào)整幅度大很多。
綜合目前中國房地產(chǎn)的閑置率、房價收入比及租售比，房地產(chǎn)市場的泡沫已相當(dāng)嚴(yán)重?！陡２妓埂吩u出七大近在眼前的金融泡沫，中國房地產(chǎn)市場位居第二。從歷史經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)看，1993年日本房地產(chǎn)業(yè)全面崩潰，企業(yè)紛紛倒閉，遺留下來的壞賬高達(dá)6000億美元；香港房地產(chǎn)在1997年10月開始，經(jīng)歷了長達(dá)68個月的泡沫破裂，整體樓價累積跌幅高達(dá)六成五；美國房地產(chǎn)市場導(dǎo)致金融危機(jī)的前鑒不遠(yuǎn)，我們必須引以為誡。一旦泡沫破裂，中國經(jīng)濟(jì)將受到嚴(yán)重打擊。