中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處深度博弈

在“國(guó)十條”出臺(tái)后，中國(guó)樓市的瘋漲暫時(shí)得到抑制，雖然各地樓房的成交量大幅下降，但樓價(jià)仍未出現(xiàn)大面積的下跌。盡管一些城市房?jī)r(jià)猛漲勢(shì)頭有所趨緩，但人們也發(fā)現(xiàn)，不少地方調(diào)控政策仍“按兵不動(dòng)”，房地產(chǎn)商降價(jià)僅屬“少數(shù)行為”，銀行放貸“暗道”五花八門，種種跡象均表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處深度博弈狀態(tài)。高房?jī)r(jià)的“堅(jiān)冰”能否解凍，中國(guó)樓市能否回歸“平穩(wěn)健康”，關(guān)鍵在于去年放貸的四萬(wàn)億貸款中流入房地產(chǎn)業(yè)的資金，能否從房市中被政府“擠出來(lái)”。

數(shù)據(jù)顯示，在“國(guó)十條”頒布后，京、滬、穗、深、津五大城市二手房掛牌量環(huán)比增幅分別為49、30、17、25和16個(gè)百分點(diǎn)。截止，五大城市二手房成交量與新政前一周相比回落約51%至94%。而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比仍上漲12.8個(gè)百分點(diǎn)。在國(guó)務(wù)院出臺(tái)嚴(yán)格控制部分城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲的通知后，房?jī)r(jià)為何未見明顯回落？

■普通百姓望房興嘆

其實(shí)，房?jī)r(jià)仍處高位的主要原因是去年投入房地產(chǎn)的貸款仍然給房地產(chǎn)商們以充足的“水源”支撐。從銀行借來(lái)的錢，加上賣房的所得，使這些房地產(chǎn)商足以在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)支撐高房?jī)r(jià)。按照央行公布的數(shù)據(jù)，去年全年，內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速明顯加快，當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)人民幣貸款累計(jì)新增5764億元，同比大增逾三成，新增個(gè)人住房貸款亦達(dá)1.4萬(wàn)億元。內(nèi)地主要金融機(jī)構(gòu)及農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)和城市信用社人民幣房地產(chǎn)開發(fā)貸款年末余額同比增長(zhǎng)30.7%，增速比上年末加快20.4個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)日數(shù)據(jù)顯示，去年人民幣個(gè)人消費(fèi)貸款勁增1.8萬(wàn)億元，同比增逾48%。其中，個(gè)人消費(fèi)性住房貸款新增1.4萬(wàn)億元，同比增近48%，增速比上年末加快37.4個(gè)百分點(diǎn)。

去年，在全球經(jīng)濟(jì)衰退之下，中國(guó)采取了政府主導(dǎo)的大規(guī)模宏觀調(diào)控，實(shí)施了以“四萬(wàn)億”為代表的財(cái)政刺激計(jì)劃。結(jié)果產(chǎn)生了世界經(jīng)濟(jì)低迷而中國(guó)經(jīng)濟(jì)一支獨(dú)秀的效果，也造成房?jī)r(jià)畸高，老百姓怨聲載道。從官方公布資料分析，去年中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率是8.7%，但去年中國(guó)的貨幣（包括信貸）發(fā)放卻比上一年增長(zhǎng)了27%以上。也就是說(shuō)比GDP增長(zhǎng)多出近20個(gè)百分點(diǎn)的貨幣在市場(chǎng)上流動(dòng)。而這些貨幣到了誰(shuí)的手？國(guó)家把這些貨幣給了國(guó)有企業(yè)和地方政府。在政府“四萬(wàn)億”的資金刺激政策下，大型國(guó)企拿著銀行的貸款紛紛“不務(wù)正業(yè)”，進(jìn)軍房地產(chǎn)市場(chǎng)，抬高了土地價(jià)格。各地政府則“土地財(cái)政”興旺，靠房地產(chǎn)開發(fā)賺得盤滿缽滿。結(jié)果是，中國(guó)整個(gè)社會(huì)財(cái)富大“洗牌”，財(cái)富迅速向政府、國(guó)企和有錢人聚集。普通百姓只有“望房興嘆”。

■收緊貸款效果顯著

從內(nèi)容上看，“國(guó)十條”政策的主要打擊對(duì)象為房屋的買方市場(chǎng)，而不是供方市場(chǎng)。房地產(chǎn)抵押貸款的收緊是上一輪房?jī)r(jià)調(diào)整的主要原因，這一次也將同樣發(fā)揮作用。2007年，政策收緊促使房地產(chǎn)抵押貸款增長(zhǎng)率降低了三分之二，使當(dāng)年房?jī)r(jià)應(yīng)聲大跌。今年一季度，房地產(chǎn)抵押貸款同比增速高達(dá)五成三，如果幾個(gè)月后也降低三分之二至十八個(gè)百分點(diǎn)左右，由此引發(fā)的房?jī)r(jià)跌幅至少會(huì)超過(guò)一成。

另外，近年來(lái)房地產(chǎn)買家的杠桿率越來(lái)越明顯，使得抵押貸款收緊的效果愈加顯著。2007年，房地產(chǎn)抵押貸款余額增加了5140億元，而房地產(chǎn)銷售總額為2萬(wàn)5500多億元，融資率僅為20%。到了去年，這一比率攀升至47。這意味著房地產(chǎn)買家近期的杠桿率超過(guò)了上一周期。

■房?jī)r(jià)跌幅或超三成

畸高的房?jī)r(jià)決非是供不應(yīng)求的結(jié)果，而是源于大量的囤積和炒作。根據(jù)中國(guó)社科院數(shù)據(jù)，全國(guó)六百多個(gè)城市共有閑置房6540萬(wàn)套間，在建房有1250萬(wàn)套間，如果以每套間三人居住的話，閑置房和在建房相加共有7790萬(wàn)套，可供2.6億人口居住。而按目前中國(guó)城市化率四成五計(jì)算，城鎮(zhèn)人口也僅為5.85億，閑置率可達(dá)到40%以上。7790萬(wàn)套按每套90平方米計(jì)算，資產(chǎn)總額可達(dá)32萬(wàn)億元，幾乎相當(dāng)于去年全國(guó)GDP總量的資產(chǎn)處于閑置和浪費(fèi)狀態(tài)。

據(jù)不少專家們分析，為防止經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步走弱，政府最多允許房?jī)r(jià)下降三成。前兩年的貸款余額劇增13.8萬(wàn)億人民幣，增幅達(dá)五成二，同期名義GDP僅上升26%，如果房?jī)r(jià)降幅過(guò)大，將可能使巨額貸款迅速淪為壞賬。

另外，一旦價(jià)格下降，金融系統(tǒng)中殘余的過(guò)多流動(dòng)性也可能為需求提供支撐。就宏觀形勢(shì)而言，房?jī)r(jià)回調(diào)三成五以上幾乎是不可能的。假設(shè)2007年的價(jià)格峰值能夠持續(xù)，房?jī)r(jià)將下調(diào)二成左右。即便如此，大量一線城市的房?jī)r(jià)跌幅仍有可能超過(guò)三成，比上一輪調(diào)整幅度大很多。