解決房價(jià)狂漲應(yīng)有答案

不久前，北京市土地整理儲(chǔ)備中心發(fā)出公告，暫停CBD中服地塊交易，這也是北京國土部門土地供應(yīng)新政出臺(tái)后，首個(gè)被叫停的高價(jià)地塊。隨著中服地塊入市再次擱淺，前一階段“地王”頻出的北京土地市場，近期難現(xiàn)新“地王”身影。3月中旬，國資委表示，除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的國企外，還有78家不以地產(chǎn)為主業(yè)的央企也開展了地產(chǎn)業(yè)務(wù)。國資委要求這些非主營國企應(yīng)當(dāng)逐步退出房地產(chǎn)市場。

國資委應(yīng)對(duì)輿論是一個(gè)進(jìn)步，但這只是曖昧而模糊的應(yīng)對(duì)，不能解決央企與房地產(chǎn)之間的利益糾結(jié)，也不能從根本上對(duì)央企進(jìn)入房地產(chǎn)有威懾作用。

■貨幣政策鑄下大錯(cuò)

其一，“地王”頻出，首先表明中央銀行的貨幣政策已經(jīng)鑄下大錯(cuò)。房價(jià)狂漲的因素很多，近來人們關(guān)于房價(jià)的議論，多怪罪地方政府。地方政府貪婪的土地財(cái)政追求，確實(shí)推動(dòng)了房地產(chǎn)市場的癲狂。比如，僅一天，北京市各級(jí)政府就獲得了143.5億元的土地收入。有如此巨額收入，地方政府當(dāng)然會(huì)采取一切辦法推動(dòng)房價(jià)單邊上漲。

盡管如此，對(duì)房市癲狂承擔(dān)主要責(zé)任的，還是當(dāng)為中央貨幣政策當(dāng)局?；谝恍┟菜朴械览砗土硗庖恍┮苍S站不住腳的理由，中央銀行持續(xù)地實(shí)施過于寬松的貨幣政策。四萬億廉價(jià)貨幣涌入市場，導(dǎo)致人們形成貨幣貶值也即通貨膨脹的預(yù)期。為回避這一風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)和個(gè)人爭相涌入資產(chǎn)市場，在各種條件約束下主要進(jìn)入房地產(chǎn)市場。這些資金同時(shí)通過多個(gè)管道流入：開發(fā)商獲得廉價(jià)開發(fā)資金，投資者、投機(jī)者獲得廉價(jià)炒作資金。由此，整個(gè)社會(huì)形成了房屋價(jià)格持續(xù)上漲的預(yù)期，這一預(yù)期支持了地價(jià)的快速上漲。

其二，地方政府獲得的巨額土地收入，在很大程度上是中央銀行奉送上門的。當(dāng)然，貨幣政策當(dāng)局采取寬松貨幣政策，也有自己的考慮。但當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)積累的風(fēng)險(xiǎn)，包括經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)乃至政治風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)足夠大時(shí)，其它理由也許就該讓位了。事實(shí)上，現(xiàn)在中國房地產(chǎn)只靠一個(gè)信念支撐，那就是各級(jí)政府“不會(huì)也不想”強(qiáng)行把房價(jià)壓下去。在目前的整個(gè)財(cái)政體制之下，房地產(chǎn)的發(fā)展依然還會(huì)扮演地方財(cái)政的要角。監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2009年全國60個(gè)城市土地出讓金收入同比增加超過百分之百。其中，上海、杭州、北京土地出讓金收入位居前三位。

畢竟，這是一個(gè)占GDP六點(diǎn)六個(gè)百分點(diǎn)、占投資規(guī)模的四分之一、上下關(guān)聯(lián)近60個(gè)行業(yè)的房地產(chǎn)，這就是當(dāng)下中國經(jīng)濟(jì)的縮影。簡單講，就是想辦法把銀行的錢圈出來，圈到地產(chǎn)市場，然后再圈到地方政府，最后變成地方政府的財(cái)政收入。地方房地產(chǎn)市場的存在，就是為地方政府融資的“大金庫”。地方政府拿了這些錢，又平整出更多的農(nóng)地，再到銀行圈出更多的錢。

■“國進(jìn)民退”已經(jīng)發(fā)生

其三，“國進(jìn)民退”在房地產(chǎn)等高額壟斷利潤領(lǐng)域已經(jīng)發(fā)生。北京新“地王”的身份結(jié)構(gòu)則說明，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的“再國有化”進(jìn)程仍在加速進(jìn)行當(dāng)中。去年以來，有識(shí)之士提醒決策者、社會(huì)注意“國進(jìn)民退”的趨勢(shì)。有些專家、官員出來辟謠說，不存在這種現(xiàn)象。但這一次，京城三大“地王”均為中央直屬國有企業(yè)。去年各地涌現(xiàn)的“地王”也基本上是大型國企。不用去看山西的煤炭產(chǎn)業(yè)強(qiáng)制合并，僅房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生的事實(shí)就已清楚證明，“國進(jìn)民退”乃是一個(gè)已經(jīng)發(fā)生、正在進(jìn)行并將持續(xù)的現(xiàn)象。

這一“再國有化”現(xiàn)象的出現(xiàn)，有其內(nèi)在的邏輯。先不管其中的政經(jīng)結(jié)構(gòu)因素，單是貨幣政策就必然讓國有企業(yè)修煉成“地王”。中央銀行多發(fā)的鈔票不可能在同一個(gè)時(shí)間內(nèi)被均勻撒布到經(jīng)濟(jì)過程的各個(gè)環(huán)節(jié)、角落。這些新增貨幣沿著既有的政治經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)注入，首先獲得這些資金的必然是那些享有特權(quán)的強(qiáng)勢(shì)企業(yè)，大型國有企業(yè)即在此之列。

其四，中央政府不愿面對(duì)貨幣濫發(fā)與壟斷抬高房價(jià)等問題。國家發(fā)改委與國資委相關(guān)負(fù)責(zé)人都對(duì)媒體表示：“四萬億政府投資一分都沒流入樓市”，央企投入房地產(chǎn)開發(fā)的資金不是來自于四萬億政府投資。對(duì)于近期國資委是否出臺(tái)政策進(jìn)一步規(guī)范央企投資房地產(chǎn)業(yè)，國資委負(fù)責(zé)人表示，目前還沒有什么新動(dòng)作。

國資委一位專家則表示，按照《公司法》規(guī)定，國資委主要負(fù)責(zé)央企的人事變動(dòng)和業(yè)績考核，以及重大事項(xiàng)決定?！皰炫瞥鲎屚恋厥钦l(fā)展房地產(chǎn)的政策，如果說要國資委出臺(tái)禁令限制投資房地產(chǎn)業(yè)，并沒有相關(guān)的法律依據(jù)”。

其五，高房價(jià)將拉大貧富懸殊，加劇收入不公的矛盾?！叭绻悴皇侵懈呤杖腚A層，你就別在這談房地產(chǎn)市場，這個(gè)市場和你沒有什么關(guān)系?！泵鎸?duì)社會(huì)對(duì)高房價(jià)的爭論，華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強(qiáng)日前在“二○一○中國房地產(chǎn)發(fā)展年會(huì)”上再次語出驚人。任志強(qiáng)指出，房改初期，國務(wù)院的二十三號(hào)文件和十八號(hào)文件都特別強(qiáng)調(diào)了中國高收入階層和中高收入階層用市場的辦法來購買和租賃商品房。政策第二條講的是政府幫助型的，就是中低收入階層。第三是低收入家庭用廉租房辦法解決住房問題。國家對(duì)這三個(gè)市場三種辦法解決住房問題的政策，至今未做任何修改。

任志強(qiáng)認(rèn)為，未來十年，房地產(chǎn)市場發(fā)展關(guān)鍵在于把國家規(guī)定的三個(gè)體系及各自承擔(dān)的責(zé)任落實(shí)好。

■遏制過快上漲勢(shì)頭

其六，中央與地方各級(jí)政府靠高收費(fèi)生存與制造政績。一套房子，經(jīng)過立項(xiàng)、建設(shè)、配套、銷售等諸多環(huán)節(jié)，要收取多少稅費(fèi)？重慶市政協(xié)副主席陳萬志給出了答案：據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，中國現(xiàn)階段涉及房地產(chǎn)的稅種有12項(xiàng)之多，涉及房地產(chǎn)的收費(fèi)多達(dá)50項(xiàng)，兩者共計(jì)62項(xiàng)。更為嚴(yán)重的是，據(jù)抽樣調(diào)查，部分項(xiàng)目的稅費(fèi)已占到房地產(chǎn)價(jià)格的三成至四成。稅種設(shè)置繁雜、征收環(huán)節(jié)多，存在重復(fù)征稅和多次收費(fèi)問題，一定程度上推高了房價(jià)！在去年適度寬松的貨幣政策下，城市土地資源稀缺與“地王”頻現(xiàn)，城市化進(jìn)程中民眾對(duì)住房的“剛性”需求與“樓市投機(jī)心理膨脹”，已成為糾結(jié)于中國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展脈絡(luò)的兩組尷尬癥候。就轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式而言，過度依賴土地出讓和房地產(chǎn)投資得到的GDP，一定不是“可持續(xù)發(fā)展的GDP”。