中國(guó)房?jī)r(jià)或于2009年下半年見底

房地產(chǎn)新政公布后，從近期一線市場(chǎng)的表現(xiàn)來看，雖然成交數(shù)量略有回升，但卻沒能持續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間，近期已經(jīng)又回到了以往的低迷時(shí)期。這其中除了銀行房貸細(xì)則遲遲沒有出臺(tái)外，房?jī)r(jià)依舊偏高、沒有調(diào)整到位仍舊是主要原因，相信未來房?jī)r(jià)下跌幅度將超過20%。

10月房?jī)r(jià)同比上漲環(huán)比下降

根據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，10月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲1.6%，漲幅比9月低1.9個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比下降0.3%。

一、新建住房銷售價(jià)格同比上漲1.8%，漲幅比9月低2.1個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比下降0.3%，其中，90平方米及以下新建住房銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%。

分類型看，經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價(jià)格同比上漲0.8%，環(huán)比與上月持平。普通商品住房和高檔商品住房銷售價(jià)格同比分別上漲1.5%和3.3%，環(huán)比分別下降0.3%和0.4%?！?BR>
二、二手住房銷售價(jià)格同比上漲0.8%，漲幅比9月低1.8個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比下降0.4%?！　∪?、新建非住宅銷售價(jià)格同比上漲2.2%，漲幅比9月低0.8個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比下降0.2%。分類型看，辦公樓銷售價(jià)格同比上漲3.9%，環(huán)比與上月持平；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售價(jià)格同比上漲1.7%，環(huán)比下降0.3%。

從以上數(shù)據(jù)可以看出，雖然房?jī)r(jià)環(huán)比已有所下降，但是同比仍舊在上漲。從房型來看，經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格表現(xiàn)穩(wěn)定，但商品房?jī)r(jià)格仍舊高漲，環(huán)比跌幅較小。從具體漲跌的城市來看，房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下滑的也大多是那些前期泡沫較大的城市，如深圳、廣州、重慶、昆明等城市。

新政出臺(tái)后市場(chǎng)表現(xiàn)依舊冷淡

10月22日晚，財(cái)政部發(fā)布了一系列減免房產(chǎn)交易稅費(fèi)的政策。新政公布后，市場(chǎng)一時(shí)間表現(xiàn)積極，比如北京市11月1日新政執(zhí)行后，首個(gè)周末成交量未起波瀾，而從11月3日第一個(gè)工作日開始，成交量迅速上躥，從75套一下漲至275套，200套左右的成交量一直持續(xù)到上個(gè)周五，而上個(gè)周末，成交量又掉到不足50套。在深圳，11月1日前后，其樓市成交量坐了一把“過山車”，從日均50套左右爆漲到200多套。但隨后幾日的成交跌落至150套左右。

分析認(rèn)為，買房畢竟是家庭的最大一筆投資，而且大多數(shù)銀行的房貸細(xì)則至今未出，市場(chǎng)充斥的房貸假訊紛繁，對(duì)于那些急于買房的人來說，此次新政是個(gè)機(jī)會(huì)，但是對(duì)于普通的購(gòu)房者來說，繼續(xù)觀望無疑是最好選擇。

樓市將進(jìn)入數(shù)年熊市，加速行業(yè)洗牌

日前，中央出臺(tái)了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的十項(xiàng)舉措，其中首項(xiàng)就是加快建設(shè)保障性安居工程。加大對(duì)廉租住房建設(shè)支持力度，加快棚戶區(qū)改造，實(shí)施游牧民定居工程，擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn)。溫家寶總理則強(qiáng)調(diào)：促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。要認(rèn)真分析和研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)，正確引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)走勢(shì)。要增加廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房的投資收購(gòu)和開發(fā)建設(shè)；落實(shí)和完善促進(jìn)合理住房消費(fèi)的政策措施；促進(jìn)中小戶型、中低價(jià)位普通商品房開發(fā)建設(shè)穩(wěn)定發(fā)展；加快發(fā)展二手房市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)。繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，規(guī)范市場(chǎng)交易。

從中可以看出，此次扶持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策和此前中央出臺(tái)的降低房地產(chǎn)契稅、免印花稅等如出一轍，都可謂是對(duì)居民購(gòu)房的支持，而本質(zhì)上不是放松對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管。所以大摩最近發(fā)布的報(bào)告指出，該措施已暗示，有關(guān)方面已經(jīng)放棄了令樓市復(fù)蘇的努力。該行同時(shí)強(qiáng)調(diào)，國(guó)內(nèi)房產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)進(jìn)入數(shù)年的熊市。

SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹無奈的說，開發(fā)商苦苦等來的新政卻是一系列針對(duì)消費(fèi)者購(gòu)房的政策，并沒有出現(xiàn)放寬土地和信貸救開發(fā)商的舉措?！拔艺J(rèn)為這個(gè)思路是對(duì)的。中央政府的政策是最根本的，地方政府只能依據(jù)中央政府政策中大的原則來制定各自的政策。政府的刺激政策從刺激消費(fèi)者購(gòu)買力、提高消費(fèi)者能力來幫助中國(guó)的經(jīng)濟(jì)和中國(guó)房地產(chǎn)。”潘石屹認(rèn)為，目前政府放開開發(fā)貸的可能性并不大，如果突然放開了對(duì)房地產(chǎn)商的信貸，有可能會(huì)生產(chǎn)出來一些產(chǎn)銷不對(duì)路的產(chǎn)品，造成產(chǎn)品的積壓和浪費(fèi)。直接給這些房地產(chǎn)開發(fā)商貸款，這種貸款的風(fēng)險(xiǎn)也是巨大的。

除了政府不支持外，目前房地產(chǎn)開發(fā)商也面臨著貸款難得問題。盡管政府放松了信貸規(guī)模，但是各銀行機(jī)構(gòu)卻出于對(duì)金融危機(jī)影響的考慮，紛紛緊縮銀根，惜貸成風(fēng)。而此前中央出臺(tái)的房貸政策，由于在二套房的鑒定上存在分歧，所以各銀行房貸細(xì)則
遲遲未出，這就影響了居民的購(gòu)房熱情。所以在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷之時(shí)，新一輪的洗牌也將上演，尤其是在年關(guān)到來之時(shí)。現(xiàn)在部分中小開發(fā)商面臨著極大的債務(wù)壓力，包括歸還銀行貸款、上交土地款、清償工程墊款、發(fā)放農(nóng)民工工資等。由此，地產(chǎn)大腕潘石屹聲稱，“從SOHO中國(guó)自身來說，現(xiàn)在是SOHO中國(guó)發(fā)展百年不遇的好機(jī)會(huì)”。

中國(guó)樓市或于2009年下半年見底

中國(guó)社科院金融所研究員易憲容表示，正確調(diào)控房地產(chǎn)走勢(shì)就意味著要降低居民住房?jī)r(jià)格?！罢嬲獢U(kuò)大內(nèi)需，還是應(yīng)該通過大部分的普通居民來拉動(dòng)，而不是投資者?！彼J(rèn)為，目前房?jī)r(jià)水平還是處于一個(gè)過高的檔位，只是投資者的價(jià)格水平，并非真正住房消費(fèi)者的價(jià)格水平。

另有分析指出，全國(guó)平均房?jī)r(jià)將從峰值下降20%左右，但最多不超過30%，樓市頹勢(shì)將持續(xù)到2009年下半年，但最遲會(huì)在2010年底前企穩(wěn)。

近期雖然在個(gè)別城市，房?jī)r(jià)已下跌20%以上，但從全國(guó)水平來看，房?jī)r(jià)僅僅從最高點(diǎn)回落了3.8%，仍然遠(yuǎn)高于2007年初的水平，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出普通家庭的購(gòu)買力。因此，從改善民生的角度而言，政府調(diào)控的目標(biāo)還沒有實(shí)現(xiàn)。所以在短期內(nèi)，我們認(rèn)為中央政府不會(huì)急于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)伸出援手。

與中央政府相比，地方政府似乎更不愿意看到市場(chǎng)陷入低迷。這可能是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)和地方財(cái)政具有更加舉足輕重的作用。很多地區(qū)已經(jīng)采取補(bǔ)貼、減稅等措施刺激房市。盡管如此，我們認(rèn)為，地方政府的救助措施只是杯水車薪。

雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)存在明顯的供需失衡，而且大多數(shù)房地產(chǎn)商都面臨資金緊張問題，但很多開發(fā)商還是不愿意降價(jià)。這一方面是因?yàn)樗麄儾辉敢饫麧?rùn)率被擠壓，另一方面是擔(dān)心降價(jià)會(huì)給潛在購(gòu)房者帶來更強(qiáng)的降價(jià)預(yù)期，從而增大售房的難度，或引發(fā)前期購(gòu)房者的不滿(如退房潮)。因此，在房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)拐點(diǎn)時(shí)，許多房地產(chǎn)商要么不愿接受現(xiàn)實(shí)，要么不愿公開承認(rèn)現(xiàn)實(shí)，在與購(gòu)房者的博弈中，采取了不降價(jià)的策略。然而，由于房?jī)r(jià)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出居民的承受能力，因此，除非開發(fā)商降價(jià)，否則住房銷量增長(zhǎng)將很難維持。

對(duì)購(gòu)房者而言，房?jī)r(jià)下跌預(yù)期會(huì)影響其購(gòu)房決策，但這一影響會(huì)因購(gòu)房目的不同而各異。對(duì)于把買房純粹作為投資的潛在購(gòu)房者來說，房?jī)r(jià)下跌預(yù)期肯定會(huì)導(dǎo)致其延遲購(gòu)房。而對(duì)于那些已經(jīng)購(gòu)房的投資者來說，這一預(yù)期可能會(huì)加速其出賣手中的二手
房。這兩類行為都會(huì)加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需失衡，導(dǎo)致房?jī)r(jià)的進(jìn)一步下跌。

而對(duì)于有實(shí)際住房需求的購(gòu)房自住者而言，房?jī)r(jià)下跌會(huì)改善其購(gòu)買力，使一些原本買不起房子的居民買得起房子。雖然房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期也會(huì)推遲其購(gòu)房的時(shí)間，但很多人并不見得會(huì)等候很長(zhǎng)時(shí)間，因?yàn)樗麄兊淖》啃枨罂赡芟喈?dāng)緊迫。另外，隨著房?jī)r(jià)下跌，越來越多的相對(duì)低收入群體會(huì)逐步地加入到可購(gòu)房者的行列，他們一直苦于買不起房子，因?yàn)閾?dān)心房?jī)r(jià)再度上漲，所以會(huì)抓緊購(gòu)房。從這個(gè)角度而言，房?jī)r(jià)的下跌不會(huì)太深太持久。

房?jī)r(jià)下跌，但跌幅最多不超過30%

根據(jù)以上對(duì)市場(chǎng)供需、宏觀政策走向及相關(guān)各方選擇的分析，在接下來的數(shù)月里，房?jī)r(jià)依然會(huì)處于下行通道之中。但是，房?jī)r(jià)下跌不會(huì)太深太久。全國(guó)平均房?jī)r(jià)將從峰值下降20%左右，最多不超過30%，房市頹勢(shì)將持續(xù)到2009年下半年，但最遲會(huì)在2010年底前企穩(wěn)。由于中國(guó)的區(qū)域差異較大，各地房地產(chǎn)調(diào)整幅度會(huì)有深有淺，之前泡沫較大的地區(qū)很可能會(huì)面臨房市大震蕩，而房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定地區(qū)面對(duì)的風(fēng)暴也會(huì)較小。

房?jī)r(jià)下跌的幅度不超過30%，調(diào)整的時(shí)間不超過3年。按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，全國(guó)平均房?jī)r(jià)在2004年-2007年間上升了41%。如果房?jī)r(jià)從近期峰值下跌30%，實(shí)際上意味著全國(guó)平均房?jī)r(jià)將降到2004年的水平。

如果房?jī)r(jià)下跌超過30%、房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷超過3年，估計(jì)會(huì)有相當(dāng)多的房地產(chǎn)企業(yè)面臨破產(chǎn)倒閉，相當(dāng)多的農(nóng)民工失去就業(yè)機(jī)會(huì)，地方政府通過土地出讓獲取經(jīng)濟(jì)發(fā)展所需資金的渠道也會(huì)枯竭。因此，我們預(yù)期，中央政府在全國(guó)平均房?jī)r(jià)下跌20%之前，就會(huì)采取措施來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)?？紤]到政策效應(yīng)的滯后性和有效性，有可能發(fā)生房?jī)r(jià)下跌超出政府目標(biāo)的現(xiàn)象(即超過20%)，但超過30%的可能性應(yīng)該不大。