政府宏調(diào)多變幻，樓市水暖誰先知？

俗話說，春江水暖鴨先知。隨著一場場秋雨的不期而至，樓市冷暖誰先知呢？近期全球經(jīng)濟風(fēng)云變換，震蕩不安，各國政府紛紛加入救市的行列，這也給近期飽受宏觀調(diào)控的中國房地產(chǎn)行業(yè)帶來了希望，所以救市已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)的熱點話題。我們認為，中央救市或采取“中醫(yī)療法”，而地方政府則“救市救己”，房價下行或?qū)⒓せ顦鞘小?BR>
“金九銀十”——中國樓市撲朔迷離

近期，樓市的走向再次成為社會關(guān)注和爭論的熱點。自去年開始，全國各地樓市持續(xù)低迷，成交量不斷下降，而且央行的貨幣緊縮政策也使得各地開發(fā)商陷入資金緊張的尷尬境地，這使得不少開發(fā)商以及業(yè)內(nèi)人士都感嘆，房地產(chǎn)行業(yè)正在進入寒冬。然而，9月15日央行降低“雙率”后，似乎給寒風(fēng)戚戚的房地產(chǎn)行業(yè)送來了一縷暖陽。由于國際金融環(huán)境的惡劣，中國宏觀經(jīng)濟的走向格外牽動人心，于是關(guān)于“救市”的呼聲也異常高漲，隨之而來的是一些地方政府的高調(diào)“救市”行動，西安、河南、南京等地方政府已經(jīng)紛紛實施了“新政”。房地產(chǎn)開發(fā)商也表示，錯過了“金九”，不能再錯過“銀十”。一些業(yè)內(nèi)人士也發(fā)出了“正當(dāng)買方時”的呼吁。有分析表示，“十一或成樓市拐點”，然而這個拐點卻帶著重重迷霧，讓人無法辨認，究竟是步入寒冬還是就此回暖？似乎都顯得撲朔迷離。
 
我們認為，認清中國樓市的問題是解決樓市需不需要救的前提。要認清中國樓市就要先認清中國的宏觀經(jīng)濟，十七大后政府為了緩解經(jīng)濟發(fā)展過熱，抑制通貨膨脹，采取緊縮銀根等一系列宏觀調(diào)控政策，目的就是防止通脹、防止經(jīng)濟過熱。然而2008年中國先后遭遇南方冰凍、洪水及汶川地震災(zāi)害，加之國際環(huán)境不利因素的影響，進入2008年下半年，經(jīng)濟出現(xiàn)下滑，這是我們們不希望看到的，但確實已經(jīng)存在。所以樓市在整體宏觀經(jīng)濟下行的趨勢下，很難獨善其身。樓市進入下行通道，就是排擠投機，回歸理性的過程。 樓市的低迷主要表現(xiàn)就是成交量不足，導(dǎo)致此結(jié)果的直接原因完全是消費者心理層面的問題。一旦消費心理出現(xiàn)了變化，觀望的人越來越多，自然持幣待購的就多了，成交量肯定就下來了。南京房改新政的第一招方向是正確的，首先優(yōu)化住房消費環(huán)境，主要是以減稅、優(yōu)惠、放寬公積金管理、住房補貼、住房保障等為主的減負及刺激消費措施。但是，所有措施基本上屬于“劈腦門”、“扎眼仁”之類的常規(guī)戰(zhàn)法，政策涉及面廣，發(fā)力就散了，重點不突出，效果肯定好不了。
洞悉大勢——中央救市“中醫(yī)療法”

但是中央政府會不會采取救市行動？什么時候開始行動？救市的力度有多大呢？ 分析認為，中央政府肯定會采取救市行動，而且已經(jīng)初現(xiàn)端倪，應(yīng)該開始醞釀救市的時機、方法、手段等問題了。為什么這么說呢？其一，下半年開始中國宏觀調(diào)控原則已經(jīng)改變，從“雙防”轉(zhuǎn)變成為“一控一保”。中國對于經(jīng)濟發(fā)展的預(yù)期沒有改變，不希望中國的經(jīng)濟發(fā)展降速；其二，從下半年開始，中國的金融市場開始松動，針對于中小企業(yè)的貸款限制放寬，降低了貸款利率，雖然作用不是十分明顯，但是這代表了下一步金融政策的走勢；其三，美國次貸危機帶來的巨大破壞給各國政府敲響了警鐘，美國的教訓(xùn)也給中國提供了應(yīng)對市場波動的經(jīng)驗（這個經(jīng)驗就是盡早防范）；其三，溫總理在美國以及達沃斯年會上的有關(guān)問題解答，特別提到了，拉動內(nèi)需、保持經(jīng)濟增長的措施。

所以，我們認為中央政府已經(jīng)開始醞釀救市行動，而且這種救市行動在未來兩個月內(nèi)會逐步啟動，但是中國政府采取的應(yīng)該是“中醫(yī)療法”，以調(diào)養(yǎng)為主，不會灌以猛藥，畢竟現(xiàn)在政府也意識到，中國大部分地區(qū)的房價已經(jīng)超出了居民的承受能力，希望通過緩用藥，給房價降溫（也就是讓房價回歸理性，滿足廣大民眾的要求）。 到底會選取哪些藥材呢？我們想會在以下幾個方面，其一，通過稅收杠桿，降低房地產(chǎn)交易成本；其二，通過金融手段，促進中小企業(yè)發(fā)展，拉動居民可支配收入的增長；降低貸款利息，減輕企業(yè)、個人的貸款壓力；其三，加大政策房供應(yīng)（敦促各級政府的政策房供應(yīng)計劃實施），降低政策房價格，解決剛性住宅需求；其四，加強城市化發(fā)展進程，加強落后地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施投入，降低城鄉(xiāng)差距，促進農(nóng)村人口向城市發(fā)展。我們感覺政府直接支持房地產(chǎn)企業(yè)的可能性比較小，而是通過“調(diào)理”，提高需求、穩(wěn)定房價、規(guī)范市場、引導(dǎo)人口遷移，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

揭開迷霧——地方政府“救市救己”

十一國慶黃金周是今年以來最大規(guī)模的一次樓市促銷，開發(fā)商們集中力量推新貨，力求贏得市場。而與此同時，近來少數(shù)地方政府房地產(chǎn)“救市”聲此起彼伏。有的對二次房貸開始放松，有的對“大戶型”定義擅自擴大，有的對特殊購房者進行補貼……

目前經(jīng)濟學(xué)家普遍認為，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)過連續(xù)多年高速增長，必然并且已經(jīng)步入調(diào)整周期。不切實際盲目“救市”非但與事無補難以如愿以償，弄得不好還會抵消掣肘調(diào)控得來非易的初步成果，比如現(xiàn)下不少城市在調(diào)控作用下房價正在回歸理性。非理性的“救市”還有可能攪局，因為“救市”等于是向開產(chǎn)商發(fā)出調(diào)控休止甚至反向信號，勢必助長開發(fā)商“以不變應(yīng)萬變”“堅持就是勝利”的僥幸心理。在最高層未作出調(diào)控松動決策前，地方擅自“救市”豈非對調(diào)控政策有抵制不執(zhí)行之嫌。
實際上，少數(shù)地方房市之所以陷入“高處不勝寒”的尷尬窘境，既有經(jīng)濟結(jié)構(gòu)嚴重失調(diào)失衡的經(jīng)濟成因，又有地方財政異化為地產(chǎn)財政、房地產(chǎn)支撐GDP和形象工程的政績導(dǎo)因。相形于房地產(chǎn)飛速發(fā)展的虛幻繁榮，工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展嚴重滯后相形見絀，房地產(chǎn)與官員政績捆綁為“一榮俱榮，一損俱損”的利益連體。藉以“救市”，不僅可以支撐由GDP和城市形象堆積起來的政績工程，而且可以維系延續(xù)看得見可持續(xù)的政績。由此可見，個別地方政府所謂的“救市”，與其謂之“救市”，毋寧謂之“救己”——救地方財政收入救GDP數(shù)字救形象工程。一言蔽之：救官員一己政績。因此我們們想善意提醒，有關(guān)部門對當(dāng)下少數(shù)地方甚囂塵上方興未艾的“救市”風(fēng)向應(yīng)引起高度警覺。倘如對之不加以及時調(diào)研因應(yīng)，就有可能藉以默認效應(yīng)進而衍生群仿效應(yīng)危及全局，進而導(dǎo)致中央房市調(diào)控政策事倍功半無功而返甚至事與愿違。但愿這是杞人憂天。
 
撥云見日——房價下行激活樓市

事實上，任何市場行為最終都是由買賣雙方?jīng)Q定的，房地產(chǎn)市場也不能例外。目前，作為賣方的大多數(shù)開發(fā)商都急于銷售手中的樓盤，雖然還沒有采取明顯的降價手段（萬科除外），但是已經(jīng)開始采取了特價房、買房送車、折扣等等隱性降價的手段。然而，面對房地產(chǎn)開發(fā)商層出不窮、花樣百出的促銷手段，購房者卻似乎并不領(lǐng)情，購房者的觀望情緒十分濃重。分析認為，中國樓市當(dāng)前的買方可以簡單分為兩大類，其一是投資類型，其二是買房自住的需求類型。

（1）投資型買方的購房分析。

樓市和股市有相似之處：信心都是決定市場走向的一個關(guān)鍵因素。從2007年開始，中央政府連續(xù)出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策讓老百姓看到了調(diào)控的堅強決心，而前隨后的深圳、廣州、北京、上海、武漢、重慶等一線城市的房價下調(diào)或者開發(fā)商的變相降價，更讓人們看到了樓市見頂向下的跡象。作為很強經(jīng)濟敏感性的投資型買家更是如此，對于他們而言，房地產(chǎn)市場也許還要進行投資，但是決不是現(xiàn)在，當(dāng)房價調(diào)整到位，風(fēng)險下降，那個時候也許才是他們進場的更好時機。

（2）需求型買方的購房分析。

對于需求型買家而言，買房是為了自住，是為了解決自身或者家庭的住房需求。這一類型的買家對于價格的敏感程度要遠遠低于那些投資型買家。在住房需求的推動下，但凡經(jīng)濟實力夠，他們一般而言都會進行購買。這面對高高在上的房價，老百姓的購買力實在弱小，這也就是為什么那些炒房者最后深套其中的重要原因，沒有人，即使是自主需求者都沒有能力在高位接棒。中國房地產(chǎn)市場的買方現(xiàn)狀是：有購房需要，但是沒有購買能力。

由此可見，無論是投資型買方還是需求買方，短期之內(nèi)都不會有實質(zhì)性的買房行為。購買力的短缺讓樓市的成交量不斷下滑，讓居民的購房意愿下降至十年來最低。面對老百姓貧瘠的購買力而言，單憑央行降息或者地方政府微薄的購房補貼，只能是杯水車薪，解決不了根本的問題。面對當(dāng)前樓市的這種低迷境況，開發(fā)商如果想走出地產(chǎn)寒冬，其實只有一種出路，那就是下調(diào)房價，只有當(dāng)房價水平下調(diào)至合理區(qū)間，當(dāng)房價理性回歸至能夠為居民所承受的價位，剛性需求才能夠得以釋放，購買需要才能轉(zhuǎn)變?yōu)檎鎸嵉馁徺I行為，樓市的交易量才能真正回暖。否則，樓市回暖真的只能是黃粱一夢。
附：點評2008年房地產(chǎn)市場“十大事件”

【事件一】、業(yè)內(nèi)王石說拐點，嚇壞開發(fā)一大片。
點評：正所謂，不鳴則已，一鳴驚人。王石拋出“拐點論”。于是乎市場震驚了，開發(fā)商腿軟了，銀行嚇壞了，地方政府傻眼了，惟有百姓樂了。

【事件二】、平地一聲響炸雷，百姓方知罪禍誰。
點評：隨之，房地產(chǎn)市場進入了極端情緒化的階段，開發(fā)商拿出一副視死如歸的決心來堅決扛價，百姓更是信心十足地打坐圍觀，堅持看開發(fā)商在餓死前是什么模樣。盡管銀行一再調(diào)低貸款利息，可是百姓仍然不買帳。地方政府就象做錯事的孩子似的躲了起來，任憑開發(fā)商恐嚇和勾引包括民眾的聲討和指責(zé)，就是不敢直接露面，最多是偶爾在后面使一兩個小動作，并且還是躲躲閃閃的，生怕再次激怒了民眾。

【事件三】、四川地震捐款門，開發(fā)商人也舉盆。
點評：四川地震救災(zāi)急民眾捐款心最齊，十元八元不嫌少，百萬千萬表心意，房產(chǎn)大亨發(fā)善心碗里捐款后舉盆。這些所謂的商業(yè)精英他們在成本控制上失誤了，在買地支出上占大頭了，可是在愛心奉獻和捐款方面卻恢復(fù)了控制的本能，有很多都是被指責(zé)和棒嚇下才肯擠出點油水。

【事件四】、百日巨變百日化，左右逢緣往前爬。
點評：潘石屹的確是人材，那是因為他在地產(chǎn)界戲演得最好，在電影界樓房蓋得最多，價格賣得最貴。關(guān)鍵時刻善于利用矛盾。前階段扛市扛價傷了脊椎，所以就順勢一裂嘴角整出一個“百日巨變”來，變了嗎?誰也沒看出來，于是乎又玩了一把逆市漲價，據(jù)說還真有幾個山西的煤老板朋友出來捧場，賣出幾套房子，姑且就算成功吧，可是時隔不久老潘一副頹廢的面孔對媒體說了實話“開發(fā)商們都很郁悶”。

【事件五】、政府救市叫得歡，趙曉上下前后竄。
點評：趙小原本想出名自命經(jīng)濟學(xué)家忽悠政府和百姓，拋出偽命題“救市就是救中國的經(jīng)濟”，混淆中國經(jīng)濟的主干和軀干之間的區(qū)別。后來覺得事情敗露，趕緊又換一副教授的面孔出場自圓其說，政府救市分三種，即剛要落水時出手相救，掉到水里再去救，淹死后打撈尸體也算救等。此言論對黨中央不出手救市托市表示極端不滿，仿佛中國的經(jīng)濟是否能持續(xù)發(fā)展，就要看房地產(chǎn)市場價格能否一直上揚了。

【事件六】、潘總裝彈任放炮，轟得百姓很煩惱。
點評：點子多是老潘的優(yōu)勢，不計后果地出風(fēng)頭是任總的天性，因此潘任合作就成了“潘任美”，潘石屹裝多大的炮彈，任志強就整多大動靜，在這一點上老任的確沒有打折扣。什么房子不是給窮人蓋的呀，再降價窮人也買不起房子，降價對窮人沒有好處等等。盡管炮火猛可是目標卻錯了，等于把自己的老窩給端掉了，因為失去民意的人還能有自己發(fā)展空間嗎?

【事件七】、開發(fā)露出猙獰面，綁架銀行嚇政府。
點評：事實的確如此，開發(fā)商綁架了銀行，因為中國金融體制存在諸多弊端，再加上利益的誘惑和監(jiān)管措施疏漏，開發(fā)商基本都是靠銀行的錢在市場上運作和流通的，一旦出現(xiàn)風(fēng)險銀行首先受到?jīng)_擊，所以銀行盡量把房貸風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給購房者，這也是開發(fā)商敢于扛價硬挺的關(guān)鍵所在，大不了把債務(wù)和包袱推給銀行，地方政府是已經(jīng)吃了人家的，所以嘴短不敢說話，已經(jīng)拿了人家的所以手短不敢管事，干脆裝糊涂算了。

【事件八】、萬科降價為保身，引來百姓亂起哄。
點評：盡管萬科前期同樣賣了高價房，可是買賣雙方應(yīng)該屬于平等自由的交易方式，至于房價下滑在一定程度上是不可預(yù)見的，為此因為房價暴跌要求退房的確是無賴行為，缺乏必要的法律依據(jù)，有特殊承諾除外。

【事件九】、宏觀調(diào)控穩(wěn)大局，開發(fā)徹底沒主意。
點評：現(xiàn)在的局勢已經(jīng)豁然開朗，黨中央的宏觀調(diào)控與房地產(chǎn)價格漲浮沒有直接關(guān)系，既然房地產(chǎn)已經(jīng)推向市場，所以價格漲浮應(yīng)該由市場來決定，賣出的價格才是合理的價格，賣出房子才是硬道理。這一點開發(fā)商比百姓明白，揣著明白裝糊涂等于自尋死路。

【事件十】、大小環(huán)境互傳染，房價節(jié)節(jié)倒著攀。
點評：國內(nèi)外經(jīng)濟的大環(huán)境已經(jīng)開始驟變，如果在這種經(jīng)濟環(huán)境下房價還能復(fù)蘇，那就可謂是奇跡了。房地產(chǎn)的鋼性需求已經(jīng)被鋼性的尷尬所困惑，股市效應(yīng)，情緒反應(yīng)以及買方市場的回歸等，決定房價暴跌勢在必行。