中國房地產(chǎn)市場尚未到岌岌可危的地步
2008-07-24 09:41:32
昨日，當下，針對深圳，廣州等地的房價出現(xiàn)大幅度下跌，國內(nèi)掀起了激烈的討論，一方要求政府應(yīng)該放寬對房地產(chǎn)市場的緊縮性調(diào)控；另一方則堅持前兩年的緊縮性調(diào)控才剛剛開始發(fā)揮效力，現(xiàn)在不宜放松。一時間各方爭持不下，不過隨著新組建的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部機構(gòu)改革“三定方案”的獲批，下半年的房地產(chǎn)調(diào)控的重點將有些調(diào)整……
中國房價回歸理性是大勢所驅(qū)
在上周六舉行的一個房地產(chǎn)行業(yè)論壇上，對目前中國樓市有不少悲觀的看法，認為如果斷供問題處理不當?shù)脑?，將會向二線城市延伸。但也有觀點認為，深圳樓市中大概有三成是炒房者，目前只有在去年高位進入的炒房者出現(xiàn)資金緊張的可能性比較大，斷供只是個別現(xiàn)象。
實際上，近段時間以來，隨著深圳，廣州房價的下跌，業(yè)界已經(jīng)有不少聲音，開始研究深圳，廣州的房價的下跌會否向全國范圍內(nèi)蔓延。對于深圳市場出現(xiàn)的斷供現(xiàn)象，以及下半年的樓市的調(diào)控目前也缺乏一個權(quán)威的觀點。不過，根據(jù)官方發(fā)布的相關(guān)數(shù)據(jù)的分析，還是有不少端倪開始出現(xiàn)。
首先是針對房價下跌問題的。據(jù)深圳市國土房管局統(tǒng)計，今年6月，深圳平均房價為每平方米11159元，與去年10月均價每平方米17350元的歷史高位相比，已經(jīng)下跌了36%；同時間，據(jù)北京市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，上半年全市的商品房均價仍在1.23萬元至1.28萬元之間，房價并沒有出現(xiàn)有些媒體所說的大幅下降，下降的只是個別樓盤。目前北京市的房地產(chǎn)市場正處于調(diào)整期，投資增速放緩，銷售市場連續(xù)兩年低迷，今年上半年僅銷售房屋3萬套，與最高年份的10萬套相差甚遠。上半年北京市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資794.4億元，同比增長11.9%，增幅比一季度回落10.6個百分點。上半年，北京市商品房銷售面積為457.1萬平方米，同比下降近五成。房地產(chǎn)行業(yè)投資增速下滑也對全市固定資產(chǎn)投資規(guī)模增長帶來一定的影響。上半年，全市完成社會固定資產(chǎn)投資1594.9億元，比上年同期增長14.9%，增幅與上年持平。不過，目前北京房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，但是整體呈現(xiàn)低量高價的態(tài)勢。
深圳的房價下跌了三層，北京的房價只是出現(xiàn)了小幅回落。看來房市在全國其他城市依然可以稱的上是“豬堅挺”了。但不可否認的是，全國房價在2007年瘋狂了一把之后，目前已經(jīng)逐步走向理性，市場觀望氣氛濃厚，各地土地流拍頻繁，價格高企的同時成交量逐步萎縮，國家加大對商品房的緊縮力度，同時開始大面積建造經(jīng)濟適用房和廉租房，這一切的信號無不都在向我們昭示著，中國房地產(chǎn)市場開始變的理性和成熟了，房價回歸理性是大勢所驅(qū)。
其次是深圳市場斷供問題的。正是在全國房假都開始有走下跌跡象的時候，在這樣大的背景之下，深圳總體房貸違約率開始有所上升，但尚未出現(xiàn)大面積的違約現(xiàn)象。根據(jù)中國人民銀行深圳中心支行發(fā)布的消息，到3月末，深圳全市個人住房不良貸款余額為13.36億元，比去年末增加0.81億元。因此，對于深圳房地產(chǎn)市場，我們認為深圳房價的下跌是繼去年房價過分虛高的理性回歸，但房地產(chǎn)市場一如股票市場一樣存在“羊群效應(yīng)”，因此，對于房價的下跌我們需要謹防短時間的暴跌。此外，由于深圳的房價下跌是全國最早的，而且在深圳房價下跌半年之久后，目前其他一線城市才開始全面顯現(xiàn)，因此，對于其他一下城市今后會否出現(xiàn)斷供問題，應(yīng)給于高度關(guān)注。
第三是中國房價如果回歸的話，回歸到什么價位才是合理的？以北京市為例，當前房價與收入比已經(jīng)達到了15比1至16比1，也就是居民購一套房的價錢相當于15年到16年的收入。那么市場和房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)過這輪博弈之后，最終的價位會停在一個什么樣的區(qū)間上呢？這輪博弈會持續(xù)多長時間……這些實際上都是由市場來決定的。但對政府部門來說，最重要的是控制房價下跌的速度。很明顯，短時間的快速下跌，將泡擠盡不是我們想要的，平穩(wěn)有序的下跌才是對各方最有利的態(tài)勢。而這就要求，政府部門要引導(dǎo)市場的預(yù)期，只有這樣才能真正實現(xiàn)比較不錯的狀態(tài)。
房地產(chǎn)監(jiān)管部門出現(xiàn)新格局
而下半年會出現(xiàn)針對房地產(chǎn)市場出臺什么樣的具體措施呢，也許最近剛剛通過新組建的住房與城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃部的“三定方案”能給我們一些啟示。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部機構(gòu)改革“三定方案”已經(jīng)獲批，“三定方案”于20日下達到住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部。機構(gòu)改革后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部機構(gòu)設(shè)置“大動手術(shù)”:新設(shè)公積金監(jiān)管司、房地產(chǎn)監(jiān)管司、村鎮(zhèn)建設(shè)司。原來外事司與計劃財務(wù)司合并為外事計財司。此前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新在7月15日召開的“上半年工作總結(jié)暨下半年工作重點安排”工作會議上透露，機構(gòu)改革后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的首要工作是住房工作，要在住房政策制定、住房供應(yīng)以及住房制度改革方面發(fā)揮調(diào)控作用。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部雖然是此輪國務(wù)院機構(gòu)改革中少數(shù)幾個“改名”的部門，但是其職能調(diào)整變化并不大。除了城市公共交通管理職能劃至交通運輸部外，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部還正式確定了對城市軌道交通的設(shè)計、建設(shè)管理職能。
今后，城市軌道交通建設(shè)管理工作將分為兩部分:設(shè)計、建設(shè)階段工作由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部管理；城市軌道交通線建設(shè)完成后，運營功能交給交通運輸部管理。除此以外，原建設(shè)部管理的絕大部分職能未做調(diào)整。
雖然管轄職能未有大的變化，但是部門內(nèi)機構(gòu)設(shè)置卻有很大變化:房地產(chǎn)行業(yè)管理司由兩個拆成4個，新增設(shè)房地產(chǎn)監(jiān)管司和公積金監(jiān)管司。另外，合并外事司和計劃財務(wù)司為外事計財司，騰出一個司的編制給村鎮(zhèn)辦，使其“轉(zhuǎn)正”為村鎮(zhèn)建設(shè)司。
在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部上報的“三定”方案中提出，隨著城市化進程的到來，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)規(guī)劃是一個變革方向。而目前住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下屬村鎮(zhèn)辦具體負責(zé)農(nóng)村和小城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃內(nèi)容，還不是行政編制，需要將其地位提高，以解決城鄉(xiāng)統(tǒng)籌工作中的一些具體問題。村鎮(zhèn)辦升格為司后將負責(zé)農(nóng)村住房建設(shè)規(guī)劃、質(zhì)量管理、標準制訂，以及推進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌工作中農(nóng)民住房問題的研究。
房地產(chǎn)改革依然堅持市場化取向
對于落實住房責(zé)任，姜偉新表示，除了制定住房保障政策、加強住房保障工作監(jiān)督監(jiān)管外，住房制度改革也同樣重要。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部要沿著原建設(shè)部的工作方向，繼續(xù)推進剛剛進行10年的住房制度改革工作。在今后的住房改革工作中，仍堅持市場方向。除此以外，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部還將在住房標準制定、住房安全與舒適等方面加大立法、立規(guī)力度。
下半年監(jiān)管強調(diào)具體問題具體分析
此次住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部機構(gòu)改革一下設(shè)置4個司，充分體現(xiàn)了其住房功能定位，同時體現(xiàn)了今后房地產(chǎn)調(diào)控專業(yè)化、精細化的思路。下半年無疑是房地產(chǎn)調(diào)控政策頻出的時間段。但是今后的房地產(chǎn)調(diào)控政策不再會像以前“國六條”、“國八條”那樣覆蓋全國，而是分領(lǐng)域、區(qū)域、專業(yè)化地出臺。例如，深圳出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫時，不再會為了深圳出臺一個限制全國房地產(chǎn)市場的政策，而會根據(jù)深圳，以及類似深圳問題的城市，對癥下藥。
中國房價回歸理性是大勢所驅(qū)
在上周六舉行的一個房地產(chǎn)行業(yè)論壇上，對目前中國樓市有不少悲觀的看法，認為如果斷供問題處理不當?shù)脑?，將會向二線城市延伸。但也有觀點認為，深圳樓市中大概有三成是炒房者，目前只有在去年高位進入的炒房者出現(xiàn)資金緊張的可能性比較大，斷供只是個別現(xiàn)象。
實際上，近段時間以來，隨著深圳，廣州房價的下跌，業(yè)界已經(jīng)有不少聲音，開始研究深圳，廣州的房價的下跌會否向全國范圍內(nèi)蔓延。對于深圳市場出現(xiàn)的斷供現(xiàn)象，以及下半年的樓市的調(diào)控目前也缺乏一個權(quán)威的觀點。不過，根據(jù)官方發(fā)布的相關(guān)數(shù)據(jù)的分析，還是有不少端倪開始出現(xiàn)。
首先是針對房價下跌問題的。據(jù)深圳市國土房管局統(tǒng)計，今年6月，深圳平均房價為每平方米11159元，與去年10月均價每平方米17350元的歷史高位相比，已經(jīng)下跌了36%；同時間，據(jù)北京市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，上半年全市的商品房均價仍在1.23萬元至1.28萬元之間，房價并沒有出現(xiàn)有些媒體所說的大幅下降，下降的只是個別樓盤。目前北京市的房地產(chǎn)市場正處于調(diào)整期，投資增速放緩，銷售市場連續(xù)兩年低迷，今年上半年僅銷售房屋3萬套，與最高年份的10萬套相差甚遠。上半年北京市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資794.4億元，同比增長11.9%，增幅比一季度回落10.6個百分點。上半年，北京市商品房銷售面積為457.1萬平方米，同比下降近五成。房地產(chǎn)行業(yè)投資增速下滑也對全市固定資產(chǎn)投資規(guī)模增長帶來一定的影響。上半年，全市完成社會固定資產(chǎn)投資1594.9億元，比上年同期增長14.9%，增幅與上年持平。不過，目前北京房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，但是整體呈現(xiàn)低量高價的態(tài)勢。
深圳的房價下跌了三層，北京的房價只是出現(xiàn)了小幅回落。看來房市在全國其他城市依然可以稱的上是“豬堅挺”了。但不可否認的是，全國房價在2007年瘋狂了一把之后，目前已經(jīng)逐步走向理性，市場觀望氣氛濃厚，各地土地流拍頻繁，價格高企的同時成交量逐步萎縮，國家加大對商品房的緊縮力度，同時開始大面積建造經(jīng)濟適用房和廉租房，這一切的信號無不都在向我們昭示著，中國房地產(chǎn)市場開始變的理性和成熟了，房價回歸理性是大勢所驅(qū)。
其次是深圳市場斷供問題的。正是在全國房假都開始有走下跌跡象的時候，在這樣大的背景之下，深圳總體房貸違約率開始有所上升，但尚未出現(xiàn)大面積的違約現(xiàn)象。根據(jù)中國人民銀行深圳中心支行發(fā)布的消息，到3月末，深圳全市個人住房不良貸款余額為13.36億元，比去年末增加0.81億元。因此，對于深圳房地產(chǎn)市場，我們認為深圳房價的下跌是繼去年房價過分虛高的理性回歸，但房地產(chǎn)市場一如股票市場一樣存在“羊群效應(yīng)”，因此，對于房價的下跌我們需要謹防短時間的暴跌。此外，由于深圳的房價下跌是全國最早的，而且在深圳房價下跌半年之久后，目前其他一線城市才開始全面顯現(xiàn)，因此，對于其他一下城市今后會否出現(xiàn)斷供問題，應(yīng)給于高度關(guān)注。
第三是中國房價如果回歸的話，回歸到什么價位才是合理的？以北京市為例，當前房價與收入比已經(jīng)達到了15比1至16比1，也就是居民購一套房的價錢相當于15年到16年的收入。那么市場和房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)過這輪博弈之后，最終的價位會停在一個什么樣的區(qū)間上呢？這輪博弈會持續(xù)多長時間……這些實際上都是由市場來決定的。但對政府部門來說，最重要的是控制房價下跌的速度。很明顯，短時間的快速下跌，將泡擠盡不是我們想要的，平穩(wěn)有序的下跌才是對各方最有利的態(tài)勢。而這就要求，政府部門要引導(dǎo)市場的預(yù)期，只有這樣才能真正實現(xiàn)比較不錯的狀態(tài)。
房地產(chǎn)監(jiān)管部門出現(xiàn)新格局
而下半年會出現(xiàn)針對房地產(chǎn)市場出臺什么樣的具體措施呢，也許最近剛剛通過新組建的住房與城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃部的“三定方案”能給我們一些啟示。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部機構(gòu)改革“三定方案”已經(jīng)獲批，“三定方案”于20日下達到住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部。機構(gòu)改革后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部機構(gòu)設(shè)置“大動手術(shù)”:新設(shè)公積金監(jiān)管司、房地產(chǎn)監(jiān)管司、村鎮(zhèn)建設(shè)司。原來外事司與計劃財務(wù)司合并為外事計財司。此前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新在7月15日召開的“上半年工作總結(jié)暨下半年工作重點安排”工作會議上透露，機構(gòu)改革后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的首要工作是住房工作，要在住房政策制定、住房供應(yīng)以及住房制度改革方面發(fā)揮調(diào)控作用。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部雖然是此輪國務(wù)院機構(gòu)改革中少數(shù)幾個“改名”的部門，但是其職能調(diào)整變化并不大。除了城市公共交通管理職能劃至交通運輸部外，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部還正式確定了對城市軌道交通的設(shè)計、建設(shè)管理職能。
今后，城市軌道交通建設(shè)管理工作將分為兩部分:設(shè)計、建設(shè)階段工作由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部管理；城市軌道交通線建設(shè)完成后，運營功能交給交通運輸部管理。除此以外，原建設(shè)部管理的絕大部分職能未做調(diào)整。
雖然管轄職能未有大的變化，但是部門內(nèi)機構(gòu)設(shè)置卻有很大變化:房地產(chǎn)行業(yè)管理司由兩個拆成4個，新增設(shè)房地產(chǎn)監(jiān)管司和公積金監(jiān)管司。另外，合并外事司和計劃財務(wù)司為外事計財司，騰出一個司的編制給村鎮(zhèn)辦，使其“轉(zhuǎn)正”為村鎮(zhèn)建設(shè)司。
在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部上報的“三定”方案中提出，隨著城市化進程的到來，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)規(guī)劃是一個變革方向。而目前住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下屬村鎮(zhèn)辦具體負責(zé)農(nóng)村和小城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃內(nèi)容，還不是行政編制，需要將其地位提高，以解決城鄉(xiāng)統(tǒng)籌工作中的一些具體問題。村鎮(zhèn)辦升格為司后將負責(zé)農(nóng)村住房建設(shè)規(guī)劃、質(zhì)量管理、標準制訂，以及推進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌工作中農(nóng)民住房問題的研究。
房地產(chǎn)改革依然堅持市場化取向
對于落實住房責(zé)任，姜偉新表示，除了制定住房保障政策、加強住房保障工作監(jiān)督監(jiān)管外，住房制度改革也同樣重要。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部要沿著原建設(shè)部的工作方向，繼續(xù)推進剛剛進行10年的住房制度改革工作。在今后的住房改革工作中，仍堅持市場方向。除此以外，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部還將在住房標準制定、住房安全與舒適等方面加大立法、立規(guī)力度。
下半年監(jiān)管強調(diào)具體問題具體分析
此次住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部機構(gòu)改革一下設(shè)置4個司，充分體現(xiàn)了其住房功能定位，同時體現(xiàn)了今后房地產(chǎn)調(diào)控專業(yè)化、精細化的思路。下半年無疑是房地產(chǎn)調(diào)控政策頻出的時間段。但是今后的房地產(chǎn)調(diào)控政策不再會像以前“國六條”、“國八條”那樣覆蓋全國，而是分領(lǐng)域、區(qū)域、專業(yè)化地出臺。例如，深圳出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫時，不再會為了深圳出臺一個限制全國房地產(chǎn)市場的政策，而會根據(jù)深圳，以及類似深圳問題的城市，對癥下藥。
