尋找2008房地產(chǎn)市場的理性元素
2008-07-01 10:26:38
2008年6月27-29日，博鰲-21世紀房地產(chǎn)論壇2008屆年會再聚海南三亞，本屆論壇的主題是“地產(chǎn)相對論——緊縮與通脹下的多重變量”。當前，房地產(chǎn)商現(xiàn)在正面臨一種自我迷失型的危機。在危機面前迷失自我，本身就是一個很大的危機。那么，我們不禁反思，房地產(chǎn)之困給我們帶來什么？
替房地產(chǎn)業(yè)重塑“金身”
本次博鰲論壇，地產(chǎn)英豪們“大致”達成了一個共識——目前全國的房地產(chǎn)市場正面臨著一個大變局，同時，一個新契機也擺在了所有房地產(chǎn)商的面前。地震中，房地產(chǎn)全行業(yè)遭受來自公眾的一片質(zhì)疑。這早已不是這個行業(yè)所遭遇的第一次公眾信任危機。然而此次危機的演化卻令整個行業(yè)的形象跌至前所未有的谷底。甚至有人為此深感痛心，主動與危機中的重點企業(yè)劃清界限，這也是長年以來，我們看到這個陣營的一次重要分化。反思、自救，房地產(chǎn)業(yè)急需重塑整體形象。
弱市當下，對于地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部一些“不和諧”的聲音，從道德，到商業(yè)模式，到不顧全局的行業(yè)觀點，此次博鰲論壇上諸多與會者表示了“或明或暗”的抨擊，甚至有些“行業(yè)整風”的意味。依然借用那個“豪豬”的寓言，雖然每個個體身上長滿了刺，但是要度過氣候惡劣的冬天，它們依然需要相互偎依在一起取暖。正因如此，每一頭豪豬需要尋一個最為合適的位置彼此相互依靠，既不會刺傷別人，也可以獲取溫暖。
中央政府是規(guī)則的制定者，其未必能夠從房地產(chǎn)市場當中獲得太多的真實利益。相反，其要考慮房地產(chǎn)行業(yè)稅收與房地產(chǎn)市場的平衡。從這個程度上而言，中央政府能夠從參與市場博弈的多方群體當中獲得利益，因而其所考慮的恰恰是讓這種利益穩(wěn)定并使得博弈各方的利益趨于平衡，因而我們基本可以認為中央政府在對房地產(chǎn)市場博弈各方的態(tài)度上是公允的。
問題是博弈各方在面對一個市場的時候所持的態(tài)度是怎樣的。一如一個有趣的哲理：所有人知道自己必將面對死亡，但卻不知道死亡何時會來臨。事實上，處于博弈的各方都知道房地產(chǎn)周期的存在，但誰也不知道房地產(chǎn)那個周期性的調(diào)整會在何時到來。是的，市場會淘汰那些在市場當中非理性的企業(yè)。這原本是市場的規(guī)律。而也許未來若干時間里，依然要談投資、理性與回歸。
房地產(chǎn)在十字路口徘徊
所在危機面前迷失自我，本身就是一個很大的危機，房地產(chǎn)商現(xiàn)在正面臨這樣一種自我迷失型的危機。萬科集團董事長王石去年12月拋出“拐點論”后，引起了社會、業(yè)界的廣泛關(guān)注和強烈爭論，降價銷售仿佛成了“拐點論”的“配套措施”相繼在全國大范圍內(nèi)實行。王石作為房地產(chǎn)行業(yè)的大佬級人物，萬科作為行業(yè)的龍頭企業(yè)，“拐點論”和降價促銷無疑是行業(yè)的重磅炸彈，事實證明，確實把整個房地產(chǎn)行業(yè)“攪得”天翻地覆。
無論是王石的“拐點論”還是萬科引領(lǐng)的“樓市降價風潮”，對樓市的影響之大莫過于加大消費市場的“降價預期”。這種“降價預期”給房地產(chǎn)帶來的負面影響是顯而易見的，預期具有不可確定性，這給決策帶來很大的難度。溫家寶總理在兩會期
間的我們招待會上表示，比物價上漲更可怕的是人民群眾對物價上漲的預期。
房價在經(jīng)歷畸形的瘋漲后，已經(jīng)給剛性消費者造成了很大的購買壓力，這種壓力下，在消費者的心里上，會形成一定程度的降價預期。王石的“拐點論”以及盛行的降價風潮，無疑加強了消費市場的“降價預期”。這種預期的直接反應(yīng)是消費者持幣觀望，消費市場短時間內(nèi)急劇萎縮。更嚴重的是，這種情況正好發(fā)生在美國次貸危機不斷發(fā)酵，國內(nèi)通脹壓力驟增，融資環(huán)境不斷惡化的節(jié)點上，真是屋漏偏逢連夜雨 船遲又遇打頭風。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任陳淮對目前房地產(chǎn)面臨的困境有一段精彩的論述：“四季輪回是客觀規(guī)律，市場中也有四季輪回，冬天肯定會來，不管你愿意不愿意。但是把冬天說成困難我想也不確切。實際上，我也不認為中國的房地產(chǎn)面對的是一個低谷，中國的城鎮(zhèn)化不管有沒有美國的‘次貸危機’，也不管有沒有奧運會，總之它是一個需要20年到30年才能完成的長期發(fā)展戰(zhàn)略過程。”
暫且不論陳淮的觀點正確與否，但有一點是可以確定的，房地產(chǎn)企業(yè)身陷困境，關(guān)鍵是自身沒有把握好發(fā)展的方向和節(jié)奏。典型的代表非恒大地產(chǎn)莫屬，恒大地產(chǎn)把“土地為王”這部戲演到了極致，可惜資本市場的觀眾“冷眼相看”，表面看是許家印運氣不佳，實則還有更深層次的原因。
無論是王石的“拐點論”還是潘石屹的“百日劇變論”，都在說明2008年的房地產(chǎn)市場將不會是晴空萬里，陽光燦爛的。工業(yè)地產(chǎn)和房地產(chǎn)雖然有很多不同之處，但都屬于地產(chǎn)的廣義范疇，兩者之間必有可借鑒之處。工業(yè)地產(chǎn)作為獨立的產(chǎn)業(yè)還十分年輕，如同外面的世界對于涉世未深的少年，機會和挑戰(zhàn)都是存在的。
冷靜反思“銀行先死”論
工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，離不開資本的支撐。資金的來源不外乎以下幾個渠道：一是銀行貸款；二是資本市場，例如上市募集資金；三是工業(yè)物業(yè)租售收入。工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展的資金的主要來源還得依賴銀行，起碼與銀行存在千絲萬縷的關(guān)系。為什么？因為能夠上市的開發(fā)商畢竟屬于少數(shù)，以房地產(chǎn)商為例，全國幾萬家房地產(chǎn)商，能夠成功上市的屈指可數(shù)。工業(yè)物業(yè)的租售收入雖然比較穩(wěn)定，但回收周期比較長，也不足以支撐起巨大開發(fā)投入。
在工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的初級階段，確實存在這樣一種現(xiàn)象：私人投資的工業(yè)物業(yè)大量存在，一般規(guī)模比較小，所需資金比較少，資金來源主要是私人資本。這種開發(fā)模式只能存在于特定的歷史時期，不可能伴隨整個工業(yè)發(fā)展的進程，即使存在，也只能是成為點綴，不可能成為主體。
房地產(chǎn)商離不開銀行，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商同樣離不開銀行。也許正是基于房地產(chǎn)商與銀行的這種千絲萬縷的關(guān)系，在2008年博鰲論壇的“對話房地產(chǎn)”討論會上，華遠集團總裁任志強再次發(fā)炮：“要死肯定是銀行先死，房地產(chǎn)商后死?！彪m然任志強一直不贊同“拐點論”，但這一句話中，我們還是可以解讀到一些深層次的東西。
融資環(huán)境將進一步惡化。每一個事物，如果已經(jīng)危及到了生存，那說明情況已經(jīng)相當糟糕了，當這種情況出現(xiàn)的時候，第一反應(yīng)肯定是自救。前幾天在網(wǎng)上看到這樣一個帖子說，如果中國的樓價在繼續(xù)下降三成，將有14%的家庭面臨破產(chǎn)（后來有人反駁說不可能有14%，認為1.4%是比較可信的），無論是14%還是1.4%，數(shù)量都是十分驚人的。關(guān)鍵的問題是什么呢？在這14%或者1.4%的家庭中，其中很大部分人是把買房子作為一種投資手段，資金來源于銀行貸款，房子降價，資不抵債。美國的次貸危機的爆發(fā)，房價下跌成為“導火索”。在這種情況下，國家出于維護正常的金融秩序考慮也好，銀行出于“自?！笨紤]也好，結(jié)果都是一樣的，銀根收緊，企業(yè)通過銀行融資將變得很困難，央行再次提高銀行的準備金率就是一個明顯的信號。
工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)屬于資金密集型，需要的資金十分巨大，而且資金的回收周期長。那么，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商如何在融資環(huán)境不好的情況下生存并獲得發(fā)展。在“現(xiàn)金為王”的階段，也并非所有的房地產(chǎn)商的日子都是不好過的，例如SOHO中國和萬科，分別手握150億和170億現(xiàn)金，日子過得相當滋潤。順馳為什么會砰然倒下，恒大為什么會陷入“IPO門”，都是急劇膨脹帶來后遺癥的惡性發(fā)作。
工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)同樣面臨這樣的問題，如何把有限的資金用在適當?shù)捻椖可?，控制好企業(yè)的發(fā)展節(jié)奏。在“現(xiàn)金為王”的階段，優(yōu)質(zhì)的資金鏈是衡量企業(yè)競爭力和發(fā)展?jié)摿Φ闹匾笜?。分析認為，順馳倒下的時候資金缺口其實是10億左右，并不是很大。但市場是殘酷的，從不相信眼淚。
替房地產(chǎn)業(yè)重塑“金身”
本次博鰲論壇，地產(chǎn)英豪們“大致”達成了一個共識——目前全國的房地產(chǎn)市場正面臨著一個大變局，同時，一個新契機也擺在了所有房地產(chǎn)商的面前。地震中，房地產(chǎn)全行業(yè)遭受來自公眾的一片質(zhì)疑。這早已不是這個行業(yè)所遭遇的第一次公眾信任危機。然而此次危機的演化卻令整個行業(yè)的形象跌至前所未有的谷底。甚至有人為此深感痛心，主動與危機中的重點企業(yè)劃清界限，這也是長年以來，我們看到這個陣營的一次重要分化。反思、自救，房地產(chǎn)業(yè)急需重塑整體形象。
弱市當下，對于地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部一些“不和諧”的聲音，從道德，到商業(yè)模式，到不顧全局的行業(yè)觀點，此次博鰲論壇上諸多與會者表示了“或明或暗”的抨擊，甚至有些“行業(yè)整風”的意味。依然借用那個“豪豬”的寓言，雖然每個個體身上長滿了刺，但是要度過氣候惡劣的冬天，它們依然需要相互偎依在一起取暖。正因如此，每一頭豪豬需要尋一個最為合適的位置彼此相互依靠，既不會刺傷別人，也可以獲取溫暖。
中央政府是規(guī)則的制定者，其未必能夠從房地產(chǎn)市場當中獲得太多的真實利益。相反，其要考慮房地產(chǎn)行業(yè)稅收與房地產(chǎn)市場的平衡。從這個程度上而言，中央政府能夠從參與市場博弈的多方群體當中獲得利益，因而其所考慮的恰恰是讓這種利益穩(wěn)定并使得博弈各方的利益趨于平衡，因而我們基本可以認為中央政府在對房地產(chǎn)市場博弈各方的態(tài)度上是公允的。
問題是博弈各方在面對一個市場的時候所持的態(tài)度是怎樣的。一如一個有趣的哲理：所有人知道自己必將面對死亡，但卻不知道死亡何時會來臨。事實上，處于博弈的各方都知道房地產(chǎn)周期的存在，但誰也不知道房地產(chǎn)那個周期性的調(diào)整會在何時到來。是的，市場會淘汰那些在市場當中非理性的企業(yè)。這原本是市場的規(guī)律。而也許未來若干時間里，依然要談投資、理性與回歸。
房地產(chǎn)在十字路口徘徊
所在危機面前迷失自我，本身就是一個很大的危機，房地產(chǎn)商現(xiàn)在正面臨這樣一種自我迷失型的危機。萬科集團董事長王石去年12月拋出“拐點論”后，引起了社會、業(yè)界的廣泛關(guān)注和強烈爭論，降價銷售仿佛成了“拐點論”的“配套措施”相繼在全國大范圍內(nèi)實行。王石作為房地產(chǎn)行業(yè)的大佬級人物，萬科作為行業(yè)的龍頭企業(yè)，“拐點論”和降價促銷無疑是行業(yè)的重磅炸彈，事實證明，確實把整個房地產(chǎn)行業(yè)“攪得”天翻地覆。
無論是王石的“拐點論”還是萬科引領(lǐng)的“樓市降價風潮”，對樓市的影響之大莫過于加大消費市場的“降價預期”。這種“降價預期”給房地產(chǎn)帶來的負面影響是顯而易見的，預期具有不可確定性，這給決策帶來很大的難度。溫家寶總理在兩會期
間的我們招待會上表示，比物價上漲更可怕的是人民群眾對物價上漲的預期。
房價在經(jīng)歷畸形的瘋漲后，已經(jīng)給剛性消費者造成了很大的購買壓力，這種壓力下，在消費者的心里上，會形成一定程度的降價預期。王石的“拐點論”以及盛行的降價風潮，無疑加強了消費市場的“降價預期”。這種預期的直接反應(yīng)是消費者持幣觀望，消費市場短時間內(nèi)急劇萎縮。更嚴重的是，這種情況正好發(fā)生在美國次貸危機不斷發(fā)酵，國內(nèi)通脹壓力驟增，融資環(huán)境不斷惡化的節(jié)點上，真是屋漏偏逢連夜雨 船遲又遇打頭風。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任陳淮對目前房地產(chǎn)面臨的困境有一段精彩的論述：“四季輪回是客觀規(guī)律，市場中也有四季輪回，冬天肯定會來，不管你愿意不愿意。但是把冬天說成困難我想也不確切。實際上，我也不認為中國的房地產(chǎn)面對的是一個低谷，中國的城鎮(zhèn)化不管有沒有美國的‘次貸危機’，也不管有沒有奧運會，總之它是一個需要20年到30年才能完成的長期發(fā)展戰(zhàn)略過程。”
暫且不論陳淮的觀點正確與否，但有一點是可以確定的，房地產(chǎn)企業(yè)身陷困境，關(guān)鍵是自身沒有把握好發(fā)展的方向和節(jié)奏。典型的代表非恒大地產(chǎn)莫屬，恒大地產(chǎn)把“土地為王”這部戲演到了極致，可惜資本市場的觀眾“冷眼相看”，表面看是許家印運氣不佳，實則還有更深層次的原因。
無論是王石的“拐點論”還是潘石屹的“百日劇變論”，都在說明2008年的房地產(chǎn)市場將不會是晴空萬里，陽光燦爛的。工業(yè)地產(chǎn)和房地產(chǎn)雖然有很多不同之處，但都屬于地產(chǎn)的廣義范疇，兩者之間必有可借鑒之處。工業(yè)地產(chǎn)作為獨立的產(chǎn)業(yè)還十分年輕，如同外面的世界對于涉世未深的少年，機會和挑戰(zhàn)都是存在的。
冷靜反思“銀行先死”論
工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，離不開資本的支撐。資金的來源不外乎以下幾個渠道：一是銀行貸款；二是資本市場，例如上市募集資金；三是工業(yè)物業(yè)租售收入。工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展的資金的主要來源還得依賴銀行，起碼與銀行存在千絲萬縷的關(guān)系。為什么？因為能夠上市的開發(fā)商畢竟屬于少數(shù)，以房地產(chǎn)商為例，全國幾萬家房地產(chǎn)商，能夠成功上市的屈指可數(shù)。工業(yè)物業(yè)的租售收入雖然比較穩(wěn)定，但回收周期比較長，也不足以支撐起巨大開發(fā)投入。
在工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的初級階段，確實存在這樣一種現(xiàn)象：私人投資的工業(yè)物業(yè)大量存在，一般規(guī)模比較小，所需資金比較少，資金來源主要是私人資本。這種開發(fā)模式只能存在于特定的歷史時期，不可能伴隨整個工業(yè)發(fā)展的進程，即使存在，也只能是成為點綴，不可能成為主體。
房地產(chǎn)商離不開銀行，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商同樣離不開銀行。也許正是基于房地產(chǎn)商與銀行的這種千絲萬縷的關(guān)系，在2008年博鰲論壇的“對話房地產(chǎn)”討論會上，華遠集團總裁任志強再次發(fā)炮：“要死肯定是銀行先死，房地產(chǎn)商后死?！彪m然任志強一直不贊同“拐點論”，但這一句話中，我們還是可以解讀到一些深層次的東西。
融資環(huán)境將進一步惡化。每一個事物，如果已經(jīng)危及到了生存，那說明情況已經(jīng)相當糟糕了，當這種情況出現(xiàn)的時候，第一反應(yīng)肯定是自救。前幾天在網(wǎng)上看到這樣一個帖子說，如果中國的樓價在繼續(xù)下降三成，將有14%的家庭面臨破產(chǎn)（后來有人反駁說不可能有14%，認為1.4%是比較可信的），無論是14%還是1.4%，數(shù)量都是十分驚人的。關(guān)鍵的問題是什么呢？在這14%或者1.4%的家庭中，其中很大部分人是把買房子作為一種投資手段，資金來源于銀行貸款，房子降價，資不抵債。美國的次貸危機的爆發(fā)，房價下跌成為“導火索”。在這種情況下，國家出于維護正常的金融秩序考慮也好，銀行出于“自?！笨紤]也好，結(jié)果都是一樣的，銀根收緊，企業(yè)通過銀行融資將變得很困難，央行再次提高銀行的準備金率就是一個明顯的信號。
工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)屬于資金密集型，需要的資金十分巨大，而且資金的回收周期長。那么，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商如何在融資環(huán)境不好的情況下生存并獲得發(fā)展。在“現(xiàn)金為王”的階段，也并非所有的房地產(chǎn)商的日子都是不好過的，例如SOHO中國和萬科，分別手握150億和170億現(xiàn)金，日子過得相當滋潤。順馳為什么會砰然倒下，恒大為什么會陷入“IPO門”，都是急劇膨脹帶來后遺癥的惡性發(fā)作。
工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)同樣面臨這樣的問題，如何把有限的資金用在適當?shù)捻椖可?，控制好企業(yè)的發(fā)展節(jié)奏。在“現(xiàn)金為王”的階段，優(yōu)質(zhì)的資金鏈是衡量企業(yè)競爭力和發(fā)展?jié)摿Φ闹匾笜?。分析認為，順馳倒下的時候資金缺口其實是10億左右，并不是很大。但市場是殘酷的，從不相信眼淚。
