“樓市或再度暴漲”究竟是誰惹的禍？

據(jù)有關機構的報告顯示，由于上海4月份將有大量區(qū)域樓盤推出，將不可避免地吸引一大批累積的剛性需求集中入市，同時以上海為首的全國其它一些城市的樓市有可能再度出現(xiàn)現(xiàn)爆發(fā)性上漲。這意味著自去年下半年以來，市場上鼓吹的 “拐點論”，隨著4月樓市回暖表現(xiàn)，將可能成為過去……

房價反彈說是樓市內在規(guī)律有點太牽強

“樓市或再度暴漲”即將再次成為事實，但有關專家“顧左右而言他”，認為在本質上是樓市規(guī)律造成，而不是其它原因的使然。我們且來看看這些專家的邏輯：

1．暴漲看起來蠻橫，實際上有著內在可循的客觀規(guī)律。在局部通貨膨脹之下，百物飛漲，房價不漲就是暗跌了，輿論還指望房價明跌，一明一暗，雙倍下跌，可能么？上海市職工2007年的月平均工資達到2892元的歷史新高，公眾手頭人民幣數(shù)量劇增，以不平均的眼光打量平均工資，定有一部分人大大增添了房產購買力，你叫他把錢藏著掖著、或者把整錢零零碎碎地吃著玩著耗著，可能么？

2．經過5年的市場教育，上海的住房市場形成“一部分人享受著，一部分人努力著，一部分人羨慕著，一部分人無奈著”的現(xiàn)狀。越是高喊打倒房價的群體，實際上越是想擠進房產這班車，否則喊打倒干嗎？一旦房價稍有下降，這個群體反而會充當競價者的角色。有朋友2006年7月出售房產就遇到這樣的事，每平方米 1.1萬元的房子賣不掉，降價為1萬元，呼啦來了6個購買者，既然買賣是6比1，PK少不了，最后房子以每平方米1.08萬元出售。就這樣的購房群體，要把房價降下來，可能么？

3．經濟適用房適用對象擴大到中產階層，不就等于把100元的春節(jié)慰問金從“特困戶”一直發(fā)到中產階層手里，可能性太小。90/70項目的實質性推出還有重重阻力。至于“物業(yè)稅”，使占66%的大部分人不樂意，僅僅33%的小部分人滿意，這種代表少數(shù)人利益的法案要讓社會大多數(shù)人舉手通過，可能 性不大。既然這么多的可能實現(xiàn)起來如此之難，那么，“樓市或再度暴漲”或許是必然的。

亞博認為，上面的列舉的這幾點聽起來不無它的道理，但其邏輯值得推敲，這種一葉障目不見森林，把原因歸結于樓市內在規(guī)律太牽強了，是一種站著說話不腰痛的行為。樓市有規(guī)律但政府更要去引導這種規(guī)律，起到正真的宏調作用。
央行說法：房價過高是三大不平衡使然

3月29日，在“2008中國房地產百強企業(yè)研究成果發(fā)布會”上，央行有關專家表示，如果解決目前我國房地產市場存在的三大不平衡因素，將對實現(xiàn)“居住有其屋”的目標有很大幫助。他們認為，供求不平衡、商品房和保障房之間存在著不平衡、房屋買賣市場和租賃市場之間的不平衡等三大因素導致房價過高。

以房屋買賣和租賃市場為例，有調查公司調查顯示，13個城市頂點樓盤的房價，過去三年年平均漲了21%，租金漲幅僅為8.2%，由此可見買和租市場之間的不平衡。中國買房人大都愿意一步到位買新房，而不愿意去租房，是導致租賃市場發(fā)展相對緩慢的原因之一。對于供給結構，由于住房供給具有周期性滯后特點，供給很難在當期自發(fā)對需求做出迅速靈活到位的調整。因此，從政策方面來看，希望政府根據(jù)未來的需求做出預見性的判斷，對供給結構進行調整，這樣可以有效避免住房結構性失衡這一問題。

從需求方面來看，存在大量的第一套自住需求和第二、三套的投資需求，如果簡單從抑制需求方面來做可能會降低居民的總體福利。因此，“需要因地制宜，有針對性的對居住需求、投資需求分別采取相應的辦法，這樣才能有效的達到政策意圖。表示，如果解決目前我國房地產市場存在的三大不平衡因素，將對實現(xiàn)“居住有其屋”的目標有很大幫助。
上面的說法也幾乎無懈可擊，市場也終歸是市場，但市場也有失調的時候，中國房產市場問題的重點我們認為更應在政府調控這一塊多想點辦法，做些動作。

樓市或再度暴漲暴露的是政府調控功能的缺失

對于需要改善住房條件的人而言，房價或將再次爆發(fā)性上漲，顯然絕不是一個好消息。但我們不得不承認，由于一些綜合配套性的調控政策未能及時發(fā)揮功效，國內部分地區(qū)房價止跌向上的概率的確大大增加了。

事實上，此次房地產市場的低潮期始自去年下半年。伴隨著社會保障性住房體制方案的成型，以及針對二手房交易、第二套住房等具體調控措施的密集出臺，全國各地的樓市紛紛步入觀望期，廣東等部分地區(qū)的房價一度出現(xiàn)大幅下跌，有關房地產“拐點論”的說法熱鬧一時。但遺憾的是，房地產市場調控政策效果的最終實現(xiàn)，并不能依賴于集中性的政策打擊，而必要建立起一套完備的系統(tǒng)保障工程。前者只能發(fā)揮一時之功效，而后者才是讓房價長期回歸理性的根本。

回顧歷次房地產市場調控的結果，市場往往總是難逃“觀望———復蘇———爆發(fā)”的過程。也就是說，面對畸高的房價，市場的需求者并非 一直盲目地“追漲”，他們在內心深處是希望市場價格回歸理性的，只是現(xiàn)實調控措施的績效和市場狀況無法讓其持久地觀望等待。之所以每次房價停頓或者下跌， 最終都是以剛性需求爆發(fā)而終結，那么顯然問題的核心在于，沒有足夠的市場供給去滿足“剛性需求”。幾乎每次房地產市場進入觀望期后，市場樓盤供給如同事先 約好一樣也會隨之停滯，最多僅見些許偏遠區(qū)域的樓盤上市。這樣的供給狀況顯然無法滿足多數(shù)需求，而且會隨著時間的推移加劇剛性需求的緊張心理。畢竟，結 婚、落戶等需求所能夠容忍的空白時間不會很長，其極限往往不過半年左右。開發(fā)商恰恰就是看透了市場剛性需求的這一弱點，在耐心地等待半年時間過去后，一次 次地取得銷售的成功。而之前的經驗也表明，在這半年時間內，相關的調控政策往往是“前緊后松”，直至最后階段幾乎就成為政策出臺的真空。

僅就本次調控政策而言，在市場觀望的關鍵時刻，不僅罕見進一步調控措施跟進，反而諸如“防止房價暴跌”的言論開始出現(xiàn)在一些官方機構。而諸如經濟適用房的適用對象擴大到中產階層、“90/70”項目的實質性推出、物業(yè)稅實施等等，這些有助于打擊開發(fā)商炒作熱情、遏制捂盤待漲行為的政策措施則在需求方的期盼中或是落空、或是推延。調控政策的真空狀態(tài)再加上開發(fā)商稔熟的市場操控技巧，即便經歷了半年的市場觀望期，其最終的結果仍是開發(fā)商“笑到最后”。

對于壓抑許久的購房需求而言，當下選擇改變觀望策略，及時置業(yè)或許的確是一個最佳選擇。但是對于當初房產調控政策的意圖而言，這樣的局面只能夠用“尷尬”二字來形容了。把“樓市或再度暴漲”的原因歸于調控，是因為調控采取的手段在經濟規(guī)律面前本來就不算手段，至多是短期迷惑了公眾對于房價的預期，結果使公眾采取繼續(xù)觀望的態(tài)度，從而失去機會。