中國房價普跌時刻為時不遠
2008-07-11 10:15:16
8日，國家統(tǒng)計局公布的企業(yè)家信心指數(shù)顯示，二季度，房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)家的信心指數(shù)最低為118.4，在一季度回落6.8點的基礎(chǔ)又大幅回落了12.7點。房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)進一步惡化的趨勢。再此背景之下，不少人把希望寄托在了緊縮性貨幣政策的變調(diào)，但實際上，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，現(xiàn)金為王才是當(dāng)下的最佳策略.
當(dāng)下地產(chǎn)開發(fā)商對未來最沒信心
國家統(tǒng)計局8日公布的數(shù)據(jù)顯示，二季度我國企業(yè)家信心指數(shù)為134.8，分別比一季度和上年同期回落5.8和8.3點。從行業(yè)來看，房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)家的信心指數(shù)最低，為118.4，在一季度回落6.8點的基礎(chǔ)又大幅回落了12.7點。今年以來，中國房地產(chǎn)市場住宅銷售面積的增速是負值，這種現(xiàn)象在中國房改以來是十分罕見的。目前，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營性現(xiàn)金流明顯惡化，房地產(chǎn)企業(yè)的融資條件在收緊，融資性現(xiàn)金流也在惡化。房地產(chǎn)企業(yè)的日子不好過，不少中小企業(yè)到拉瀕臨破產(chǎn)的地步。
同時，今年以來，在生產(chǎn)資料價格走高、信貸政策緊縮、國際經(jīng)濟增速下滑等國內(nèi)外綜合因素的影響下，企業(yè)的盈利甚至生存均面臨較大挑戰(zhàn)。下半年企業(yè)景氣度也不樂觀。數(shù)據(jù)顯示，股份有限公司的企業(yè)家信心指數(shù)最高，為140.8。外商及港澳臺商投資企業(yè)的企業(yè)家信心指數(shù)為139.5，緊隨其后。集體企業(yè)的企業(yè)家信心指數(shù)最低，為118.0。下半年我國企業(yè)景氣度還將進一步回落。
金九銀十成房價會否普跌的關(guān)鍵期
但是對于大家普遍關(guān)心的房價下跌的問題，業(yè)內(nèi)也比較一致的認為短期內(nèi)存在普遍下跌的可能。
8日，工行城市金融研究所發(fā)布的最新一期研究報告就明確表示，房價在漲勢大幅放緩后可能呈現(xiàn)小幅穩(wěn)步上漲態(tài)勢，但短期內(nèi)普跌的可能性較大。報告認為，目前許多房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金占比已從35%下降至30%以下，加上二套房政策出臺后，很多銀行都收緊了房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房按揭貸款，開發(fā)商資金狀況日益趨緊。從市場供應(yīng)面來看，預(yù)計最近幾年，政府將加大保障性住房的供給力度，通過建立新的供需均衡點來抑制房價過快上漲。境外資金的階段性撤出套現(xiàn)也會加大房價回調(diào)壓力。目前房地產(chǎn)市場上已出現(xiàn)“退地”、“退房”及“土地流拍”這些房價下調(diào)的前兆，可能出現(xiàn)的房價普跌是對2006年以來房價透支性過快增長的一種回調(diào)。報告同時認為房價短期內(nèi)普跌的可能性較大，但近期一些中心城市出現(xiàn)境外資金加大樓市投資力度的現(xiàn)象，這可能導(dǎo)致市場交易量出現(xiàn)爆發(fā)式上漲而重新帶動房價攀升。而今年的9、10兩個月則是確定房價是否普跌的一個關(guān)鍵時間。
房市的調(diào)整或?qū)⒀永m(xù)到09年
也是在8日，中信嘉華銀行也發(fā)布了針對中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場的研究報告。報告預(yù)計，，內(nèi)地房地產(chǎn)市場的調(diào)整將延續(xù)至2009年，今后一年商品房平均價格在深圳和廣州還有10%-15%的進一步下跌空間，在北京和上海則有可能會調(diào)0-10%。根據(jù)中信嘉華銀行提供的調(diào)研數(shù)據(jù)，受到房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，自去年9月份開始，全國一線城市的房屋銷售量出現(xiàn)“驚人”下滑。今年1-5月，深圳、北京、廣州和上海的一手商品房銷售面積同比分別下降61.6%、46.2%、30.8%和16.5%。此外，一線城市的商品房平均價格上升幅度也已經(jīng)放緩至單位數(shù)。以深圳為例，其房價自去年10月份以來大幅下降，截至5月底，深圳的平均住宅價格已比去年10月下跌36.5%。
值得注意的是，房地產(chǎn)市場每況愈下，房地產(chǎn)公司A股融資卻漸露加速之勢。自5月份以來，包括保利地產(chǎn)、萬科在內(nèi)的部分房地產(chǎn)公司發(fā)行公司債的申請相繼獲得證監(jiān)會的審批。今年早些時候，合肥城建及濱江集團兩家房地產(chǎn)公司也獲得了證監(jiān)會的批準，得以在A股市場上成功融資。近期地產(chǎn)公司的融資方案頻頻獲批，可以看作是國家有意識地放松房地產(chǎn)調(diào)控政策的力度。不過，在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟形勢異常復(fù)雜的背景下，政府希望房地產(chǎn)市場維持穩(wěn)定，而不是過快的下降。今后，房地產(chǎn)市場的軟著陸，一直并將繼續(xù)是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的目標。但如果有硬著陸的跡象出現(xiàn)，政府將松綁調(diào)控政策。
短期內(nèi)緊縮性政策難為拯救房價而扭轉(zhuǎn)
針對今年以來的全國樓市成交低迷，房地產(chǎn)業(yè)資金緊張，部分地區(qū)房價下跌。不少專家呼吁政府為緊縮政策“松綁”以“救市”。但房價下跌真的能“綁架”緊縮政策嗎？我們首先應(yīng)該弄清楚幾個問題。
一是房地產(chǎn)業(yè)會不會崩盤？毋庸置疑，今年地產(chǎn)業(yè)總體面臨利潤增速下滑的局面，但主要壓力不是來自房價下跌，而是來自銷售低迷及由其加重的資金緊張。尋根究底，銷售縮量是由于前期市場泡沫過大，打擊了購房者需求。目前的調(diào)整是市場擠泡沫、重新尋求平衡的過程，并非行業(yè)“末日”即將來臨。
以萬科為例，6月其銷售面積和金額同比分別下降38%和22.8%。這在一定程度上代表了整個房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)實情況，但6月銷售下滑最主要的原因是去年同期基數(shù)過大。而從陸續(xù)公布的上市公司半年報業(yè)績預(yù)報看，房地產(chǎn)業(yè)上市公司預(yù)增家數(shù)占比超過六成，預(yù)計利潤增速多在50%以上。
二是銀行受到的沖擊有多大？支持“救市”的專家多認為，樓市崩盤是銀行和政府不能承受之“重”，主張為地產(chǎn)信貸和個人房貸“松綁”。銀行5月份數(shù)據(jù)的確顯示個人房貸出現(xiàn)明顯滑坡。不過，這可能更多是房價過高、民眾觀望心態(tài)所致。在市場觀望氣氛濃厚的時候，放松房貸只能激勵投資性購房，而非有真實需求的購房。這將加重銀行承受樓市泡沫的風(fēng)險，與次貸危機產(chǎn)生的機制是完全一樣的。目前，銀行業(yè)的利潤和資產(chǎn)質(zhì)量情況仍是良好的，沒有受到樓市影響的跡象。已預(yù)告半年報業(yè)績的7家銀行預(yù)增幅度均超過50%，其中4家超過100%。
這樣看來，幻想房價下跌以“逼迫”緊縮政策放松的想法還是有待商榷之處的。目前實行的緊縮政策既不是僅針對房地產(chǎn)行業(yè)，也不會因某個行業(yè)的下滑而改變。緊縮政策的調(diào)控方向是否改變，取決于整個經(jīng)濟增長的態(tài)勢，更取決于通脹狀況的趨向。在高通脹的風(fēng)險沒有得到根本化解之前，放松緊縮政策只會刺激信貸，加速貨幣供應(yīng)量增加，從而帶來更高的通脹風(fēng)險。
樓市調(diào)整期現(xiàn)金為王
當(dāng)下，在樓市調(diào)整之時，資金鏈開始出現(xiàn)問題的房地產(chǎn)商顯出頹勢，資金雄厚的房地產(chǎn)商則更顯堅挺。在房地產(chǎn)行業(yè)洗牌局勢中，資金多寡成為企業(yè)能否存活的重要砝碼?？梢哉f是持有現(xiàn)金還是現(xiàn)在出手進行收購，成為當(dāng)前不少房地房產(chǎn)行業(yè)企業(yè)決策的困難點所在。亞博分析員認為，正如股市里面的的“熊市里現(xiàn)金為王”。同樣，樓市調(diào)整了，也是現(xiàn)金為王。
業(yè)內(nèi)專家表示，一些地產(chǎn)商資金鏈之所以出現(xiàn)問題，一方面是由于2007年不少公司紛紛在全國各地儲備土地，造成資金緊張；另一方面則是由房地產(chǎn)行業(yè)特點造成的，比如結(jié)算時間不同等因素帶來資金方面的壓力。此前，一些房地產(chǎn)商靠加快市場銷售以及資本市場融資等方式來解決資金緊張問題。但現(xiàn)在，無論是打折還是降價，似乎都難以激發(fā)消費者的購買欲望，而資本市場的低迷也使得再融資并不順利。
目前，房地產(chǎn)市場資金缺口到底有多大？有專家估計達到4000多億元，有的甚至稱高達7100億元。為了保證現(xiàn)金流，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)盈利的目標已經(jīng)讓位于保證一定的銷售量，特別是對于主要從事房地產(chǎn)開發(fā)銷售的上市公司來說，銷售順利意味著經(jīng)營性現(xiàn)金流得到保證。如果資金較長時間出現(xiàn)“斷流”，投資者肯定會用腳投票。但對于一些有實力的房地產(chǎn)商而言，行業(yè)內(nèi)普遍出現(xiàn)現(xiàn)金流緊張并非是壞事。因為房地產(chǎn)市場調(diào)整之時，正是行業(yè)洗牌的好時機。
當(dāng)下地產(chǎn)開發(fā)商對未來最沒信心
國家統(tǒng)計局8日公布的數(shù)據(jù)顯示，二季度我國企業(yè)家信心指數(shù)為134.8，分別比一季度和上年同期回落5.8和8.3點。從行業(yè)來看，房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)家的信心指數(shù)最低，為118.4，在一季度回落6.8點的基礎(chǔ)又大幅回落了12.7點。今年以來，中國房地產(chǎn)市場住宅銷售面積的增速是負值，這種現(xiàn)象在中國房改以來是十分罕見的。目前，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營性現(xiàn)金流明顯惡化，房地產(chǎn)企業(yè)的融資條件在收緊，融資性現(xiàn)金流也在惡化。房地產(chǎn)企業(yè)的日子不好過，不少中小企業(yè)到拉瀕臨破產(chǎn)的地步。
同時，今年以來，在生產(chǎn)資料價格走高、信貸政策緊縮、國際經(jīng)濟增速下滑等國內(nèi)外綜合因素的影響下，企業(yè)的盈利甚至生存均面臨較大挑戰(zhàn)。下半年企業(yè)景氣度也不樂觀。數(shù)據(jù)顯示，股份有限公司的企業(yè)家信心指數(shù)最高，為140.8。外商及港澳臺商投資企業(yè)的企業(yè)家信心指數(shù)為139.5，緊隨其后。集體企業(yè)的企業(yè)家信心指數(shù)最低，為118.0。下半年我國企業(yè)景氣度還將進一步回落。
金九銀十成房價會否普跌的關(guān)鍵期
但是對于大家普遍關(guān)心的房價下跌的問題，業(yè)內(nèi)也比較一致的認為短期內(nèi)存在普遍下跌的可能。
8日，工行城市金融研究所發(fā)布的最新一期研究報告就明確表示，房價在漲勢大幅放緩后可能呈現(xiàn)小幅穩(wěn)步上漲態(tài)勢，但短期內(nèi)普跌的可能性較大。報告認為，目前許多房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金占比已從35%下降至30%以下，加上二套房政策出臺后，很多銀行都收緊了房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房按揭貸款，開發(fā)商資金狀況日益趨緊。從市場供應(yīng)面來看，預(yù)計最近幾年，政府將加大保障性住房的供給力度，通過建立新的供需均衡點來抑制房價過快上漲。境外資金的階段性撤出套現(xiàn)也會加大房價回調(diào)壓力。目前房地產(chǎn)市場上已出現(xiàn)“退地”、“退房”及“土地流拍”這些房價下調(diào)的前兆，可能出現(xiàn)的房價普跌是對2006年以來房價透支性過快增長的一種回調(diào)。報告同時認為房價短期內(nèi)普跌的可能性較大，但近期一些中心城市出現(xiàn)境外資金加大樓市投資力度的現(xiàn)象，這可能導(dǎo)致市場交易量出現(xiàn)爆發(fā)式上漲而重新帶動房價攀升。而今年的9、10兩個月則是確定房價是否普跌的一個關(guān)鍵時間。
房市的調(diào)整或?qū)⒀永m(xù)到09年
也是在8日，中信嘉華銀行也發(fā)布了針對中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場的研究報告。報告預(yù)計，，內(nèi)地房地產(chǎn)市場的調(diào)整將延續(xù)至2009年，今后一年商品房平均價格在深圳和廣州還有10%-15%的進一步下跌空間，在北京和上海則有可能會調(diào)0-10%。根據(jù)中信嘉華銀行提供的調(diào)研數(shù)據(jù)，受到房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，自去年9月份開始，全國一線城市的房屋銷售量出現(xiàn)“驚人”下滑。今年1-5月，深圳、北京、廣州和上海的一手商品房銷售面積同比分別下降61.6%、46.2%、30.8%和16.5%。此外，一線城市的商品房平均價格上升幅度也已經(jīng)放緩至單位數(shù)。以深圳為例，其房價自去年10月份以來大幅下降，截至5月底，深圳的平均住宅價格已比去年10月下跌36.5%。
值得注意的是，房地產(chǎn)市場每況愈下，房地產(chǎn)公司A股融資卻漸露加速之勢。自5月份以來，包括保利地產(chǎn)、萬科在內(nèi)的部分房地產(chǎn)公司發(fā)行公司債的申請相繼獲得證監(jiān)會的審批。今年早些時候，合肥城建及濱江集團兩家房地產(chǎn)公司也獲得了證監(jiān)會的批準，得以在A股市場上成功融資。近期地產(chǎn)公司的融資方案頻頻獲批，可以看作是國家有意識地放松房地產(chǎn)調(diào)控政策的力度。不過，在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟形勢異常復(fù)雜的背景下，政府希望房地產(chǎn)市場維持穩(wěn)定，而不是過快的下降。今后，房地產(chǎn)市場的軟著陸，一直并將繼續(xù)是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的目標。但如果有硬著陸的跡象出現(xiàn)，政府將松綁調(diào)控政策。
短期內(nèi)緊縮性政策難為拯救房價而扭轉(zhuǎn)
針對今年以來的全國樓市成交低迷，房地產(chǎn)業(yè)資金緊張，部分地區(qū)房價下跌。不少專家呼吁政府為緊縮政策“松綁”以“救市”。但房價下跌真的能“綁架”緊縮政策嗎？我們首先應(yīng)該弄清楚幾個問題。
一是房地產(chǎn)業(yè)會不會崩盤？毋庸置疑，今年地產(chǎn)業(yè)總體面臨利潤增速下滑的局面，但主要壓力不是來自房價下跌，而是來自銷售低迷及由其加重的資金緊張。尋根究底，銷售縮量是由于前期市場泡沫過大，打擊了購房者需求。目前的調(diào)整是市場擠泡沫、重新尋求平衡的過程，并非行業(yè)“末日”即將來臨。
以萬科為例，6月其銷售面積和金額同比分別下降38%和22.8%。這在一定程度上代表了整個房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)實情況，但6月銷售下滑最主要的原因是去年同期基數(shù)過大。而從陸續(xù)公布的上市公司半年報業(yè)績預(yù)報看，房地產(chǎn)業(yè)上市公司預(yù)增家數(shù)占比超過六成，預(yù)計利潤增速多在50%以上。
二是銀行受到的沖擊有多大？支持“救市”的專家多認為，樓市崩盤是銀行和政府不能承受之“重”，主張為地產(chǎn)信貸和個人房貸“松綁”。銀行5月份數(shù)據(jù)的確顯示個人房貸出現(xiàn)明顯滑坡。不過，這可能更多是房價過高、民眾觀望心態(tài)所致。在市場觀望氣氛濃厚的時候，放松房貸只能激勵投資性購房，而非有真實需求的購房。這將加重銀行承受樓市泡沫的風(fēng)險，與次貸危機產(chǎn)生的機制是完全一樣的。目前，銀行業(yè)的利潤和資產(chǎn)質(zhì)量情況仍是良好的，沒有受到樓市影響的跡象。已預(yù)告半年報業(yè)績的7家銀行預(yù)增幅度均超過50%，其中4家超過100%。
這樣看來，幻想房價下跌以“逼迫”緊縮政策放松的想法還是有待商榷之處的。目前實行的緊縮政策既不是僅針對房地產(chǎn)行業(yè)，也不會因某個行業(yè)的下滑而改變。緊縮政策的調(diào)控方向是否改變，取決于整個經(jīng)濟增長的態(tài)勢，更取決于通脹狀況的趨向。在高通脹的風(fēng)險沒有得到根本化解之前，放松緊縮政策只會刺激信貸，加速貨幣供應(yīng)量增加，從而帶來更高的通脹風(fēng)險。
樓市調(diào)整期現(xiàn)金為王
當(dāng)下，在樓市調(diào)整之時，資金鏈開始出現(xiàn)問題的房地產(chǎn)商顯出頹勢，資金雄厚的房地產(chǎn)商則更顯堅挺。在房地產(chǎn)行業(yè)洗牌局勢中，資金多寡成為企業(yè)能否存活的重要砝碼?？梢哉f是持有現(xiàn)金還是現(xiàn)在出手進行收購，成為當(dāng)前不少房地房產(chǎn)行業(yè)企業(yè)決策的困難點所在。亞博分析員認為，正如股市里面的的“熊市里現(xiàn)金為王”。同樣，樓市調(diào)整了，也是現(xiàn)金為王。
業(yè)內(nèi)專家表示，一些地產(chǎn)商資金鏈之所以出現(xiàn)問題，一方面是由于2007年不少公司紛紛在全國各地儲備土地，造成資金緊張；另一方面則是由房地產(chǎn)行業(yè)特點造成的，比如結(jié)算時間不同等因素帶來資金方面的壓力。此前，一些房地產(chǎn)商靠加快市場銷售以及資本市場融資等方式來解決資金緊張問題。但現(xiàn)在，無論是打折還是降價，似乎都難以激發(fā)消費者的購買欲望，而資本市場的低迷也使得再融資并不順利。
目前，房地產(chǎn)市場資金缺口到底有多大？有專家估計達到4000多億元，有的甚至稱高達7100億元。為了保證現(xiàn)金流，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)盈利的目標已經(jīng)讓位于保證一定的銷售量，特別是對于主要從事房地產(chǎn)開發(fā)銷售的上市公司來說，銷售順利意味著經(jīng)營性現(xiàn)金流得到保證。如果資金較長時間出現(xiàn)“斷流”，投資者肯定會用腳投票。但對于一些有實力的房地產(chǎn)商而言，行業(yè)內(nèi)普遍出現(xiàn)現(xiàn)金流緊張并非是壞事。因為房地產(chǎn)市場調(diào)整之時，正是行業(yè)洗牌的好時機。
