地震或?qū)⒊蔀橥逼频禺a(chǎn)泡沫的“針尖”

僅半年時(shí)間，深圳房?jī)r(jià)已經(jīng)跌去了30%，在全國(guó)人民都將經(jīng)歷花在抗震救災(zāi)的工作上時(shí)，人們暫時(shí)遺忘了房地產(chǎn)，暫時(shí)遺忘了中國(guó)的房?jī)r(jià)問(wèn)題。然而對(duì)于深圳房?jī)r(jià)的下跌，也許我們要問(wèn)，這個(gè)趨勢(shì)會(huì)成為全國(guó)趨勢(shì)蔓延開(kāi)嗎？這次地震對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟會(huì)帶來(lái)什么樣的影響？

深圳房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性下跌還將繼續(xù)

僅僅半年的時(shí)間，深圳房?jī)r(jià)從17350元/平方米的高點(diǎn)，快速下跌至4月份的11962元/平方米，跌幅超過(guò)30％，而銀行對(duì)房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的預(yù)期，直接導(dǎo)致了收縮消費(fèi)貸款投放的行為。

回顧深圳2007年以來(lái)商品住宅的成交情況，大致有以下特點(diǎn):其一，成交在先，價(jià)格在后。即房?jī)r(jià)的上漲具有滯后效應(yīng)，2007年2月份成交面積開(kāi)始放大，4月份房?jī)r(jià)才上漲。其二，投機(jī)成為房?jī)r(jià)上漲的主要推手。二手房成交顯著大于一手房，表明投機(jī)資金十分活躍。其三，房?jī)r(jià)并未見(jiàn)底。目前的房?jī)r(jià)已回到去年2、3月份的水平，但一手房成交僅相當(dāng)于去年8、9月份的水平。其四，二手房成交一旦超過(guò)一手房的兩倍，意味著房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)即將到來(lái)。

一般來(lái)說(shuō)，一手房及二手房成交均由兩部分組成，即自住需求和投資需求，且自住需求對(duì)一手房和二手房的選擇無(wú)差異，在二手房成交里面，投資需求大于自住需求的情況極有可能出現(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)的二手房成交面積不能持續(xù)大于一手房成交面積的兩倍，上述比例關(guān)系一旦突破2:1的警戒線，意味著房?jī)r(jià)泡沫已經(jīng)到了破滅的邊緣，房?jī)r(jià)掉頭向下的概率增大。數(shù)據(jù)顯示，深圳二手房與一手房成交比例在去年6、7、8月連續(xù)大于2:1，預(yù)示著房?jī)r(jià)即將見(jiàn)頂，10月份成交均價(jià)達(dá)到歷史高位，隨后房?jī)r(jià)即一路下行。

今年4月份成交均價(jià)的同比比較支撐上述結(jié)論。4月份，特區(qū)外商品住宅成交均價(jià)為11330元/平方米，去年同期為10048元/平方米，差距僅10％左右。特區(qū)內(nèi)商品住宅成交均價(jià)較去年同期高出5113元/平方米，差距在30％以上，下跌空間依然很大。特別是鹽田區(qū)、羅湖區(qū)和南山區(qū)，房?jī)r(jià)同比明顯偏高，極有可能在未來(lái)領(lǐng)跌深圳房?jī)r(jià)。

不難發(fā)現(xiàn)，深圳房?jī)r(jià)正在供求關(guān)系的主導(dǎo)下繼續(xù)理性回歸的進(jìn)程。即便是一手房成交與二手房成交十分接近了，也不能說(shuō)房?jī)r(jià)就見(jiàn)底了。畢竟其只是房?jī)r(jià)見(jiàn)底的必要條件，而非充分條件。房?jī)r(jià)見(jiàn)底的真正信號(hào)是什么呢？非成交量莫屬，單月成交面積達(dá)到去年的平均水平90萬(wàn)平方米，或許才可以確認(rèn)房?jī)r(jià)的底部。

然而，對(duì)于深圳的房?jī)r(jià)下跌問(wèn)題，我們更關(guān)心的是，究竟深圳房?jī)r(jià)下跌的趨勢(shì)會(huì)否蔓延開(kāi)來(lái)，或者是否還會(huì)有其他城市會(huì)步深圳的后塵？

地震或?qū)⒊蔀橥逼频禺a(chǎn)泡沫的“針尖”

實(shí)際上，在這次地震之前，樓市泡沫已經(jīng)出現(xiàn)行將破裂的跡象:比如，2007年上海商品住宅新開(kāi)工近1600萬(wàn)平方米、竣工約2800萬(wàn)平方米，而成交的商品住宅，則只有2097.99萬(wàn)平方米，不足1／2。廣州在2月進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)查則表明:在廣州市108個(gè)主流在售樓盤中，與2007年10月前后的房?jī)r(jià)相比，有1個(gè)樓盤跌幅超過(guò)50％，17個(gè)樓盤跌幅在20％~40％之間，44個(gè)樓盤跌幅在20％以內(nèi)。而跌幅最大的前10個(gè)樓盤，每個(gè)跌幅都超過(guò)29％。另外，有21個(gè)樓盤房?jī)r(jià)已經(jīng)止步，15個(gè)樓盤處于斷貨階段，只有不到一成，即10個(gè)樓盤房?jī)r(jià)還在弱勢(shì)上漲。

當(dāng)然，這還不能叫崩潰，只能叫僵局。但對(duì)泡沫原理略知一二的人都明白，泡沫一旦不再繼續(xù)增大，距離崩潰也就只差那么一點(diǎn)點(diǎn)了，而這次大地震，獲將成為捅破泡沫的那個(gè)“針尖”。

地震的影響力，主要就在于它直接作用于人們的心理預(yù)期:在地震的毀滅性后果面前，樓市永遠(yuǎn)上漲，房子可以永遠(yuǎn)保值的神話破滅了，樓市作為投機(jī)工具的價(jià)值和有效性也受到了根本性的挑戰(zhàn)。如成都的不少高檔住房，在地震中都出現(xiàn)了裂縫，這不僅讓業(yè)主產(chǎn)生了嚴(yán)重的不安全感，而且其投資的價(jià)值也大大下降了。一個(gè)自然的疑問(wèn)是:中國(guó)房地產(chǎn)大發(fā)展的30年，恰恰是地震活動(dòng)比較平穩(wěn)的30年，這些像變魔術(shù)一樣從地下冒出來(lái)的樓房，其抗震性能究竟如何？

除了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，大部分人對(duì)這個(gè)問(wèn)題的回答恐怕都是否定的。如此一來(lái)，人們產(chǎn)生樓市將要下跌的心理預(yù)期也就不可避免，樓市泡沫破裂或?qū)㈦S之而來(lái)。

災(zāi)后重建正是加大保障性住房建設(shè)的契機(jī)

目前，地震災(zāi)區(qū)的災(zāi)后重建工作已成為舉國(guó)關(guān)注的焦點(diǎn)。在此過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商明確表態(tài):“災(zāi)后重建，開(kāi)發(fā)商理應(yīng)可以發(fā)揮更大的作用?！?BR>
但開(kāi)發(fā)商在災(zāi)后重建中到底應(yīng)該發(fā)揮什么作用，是一個(gè)值得商榷的問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商畢竟是以追逐自身利益最大化為目的的，而災(zāi)后重建是政府所主導(dǎo)的由公共財(cái)政所支持的公共建設(shè)行為，當(dāng)兩者發(fā)生沖突，就不僅僅是利益上的沖突，還有立場(chǎng)與理念上的沖突。前者是追逐利益最大化，而后者是追逐公共產(chǎn)品質(zhì)量的最優(yōu)化。

實(shí)際上，在日本的兵庫(kù)地震發(fā)生后，日本在重建過(guò)程中并沒(méi)有大規(guī)模的引用商業(yè)開(kāi)發(fā)模式，他們充分利用的是建筑商的力量，而不是開(kāi)發(fā)商的力量。在中國(guó)，許多人把開(kāi)發(fā)商等同于建筑商，這其實(shí)是一種認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)。在我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條上，規(guī)劃由規(guī)劃單位做，設(shè)計(jì)由設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)，工程施工有建筑企業(yè)負(fù)責(zé)，開(kāi)發(fā)商扮演的就是“中間人”角色。而且，從資金來(lái)源上看，許多開(kāi)發(fā)商的自有資金寥寥無(wú)幾，主要通過(guò)讓建筑企業(yè)墊資（向建筑企業(yè)轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)和成本）、預(yù)售房（向購(gòu)房人轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)和成本）、直接貸款或假按揭（向銀行轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)和成本）等方式， 來(lái)維持經(jīng)營(yíng)。既然如此，何不直接發(fā)揮建筑商的作用呢？
因此，正如中國(guó)社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海所強(qiáng)調(diào)的那樣:“災(zāi)后住房重建絕不能引入開(kāi)發(fā)商。”他認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商的逐利性只會(huì)抬高建房成本。政府可以為災(zāi)民的住房建設(shè)無(wú)償劃撥土地，做統(tǒng)一的土地安排，并規(guī)定容積率，然后政府通過(guò)征集、價(jià)低者得的招標(biāo)方式選擇建筑材料供應(yīng)商以及房屋建筑商。

實(shí)際上，在災(zāi)后重建中，強(qiáng)調(diào)過(guò)程的透明與公開(kāi)，多讓建筑業(yè)參與，減少一個(gè)開(kāi)發(fā)商環(huán)節(jié)，不僅可以節(jié)省成本，也可以進(jìn)一步激活競(jìng)爭(zhēng)。我國(guó)現(xiàn)在有建筑業(yè)法人企業(yè)單位12．8萬(wàn)個(gè)，建筑業(yè)個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶56．5萬(wàn)戶，就建筑業(yè)而言，競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)比較充分，與人數(shù)較少、壟斷程度相對(duì)較高的開(kāi)發(fā)商相比，建筑商的競(jìng)爭(zhēng)更充分，更有利于提高建筑質(zhì)量和降低工程造價(jià)，而且，在災(zāi)后重建方面，建筑企業(yè)比開(kāi)發(fā)商要專業(yè)得多。

大地震是一場(chǎng)民族災(zāi)難，我們應(yīng)該萬(wàn)眾一心，為災(zāi)區(qū)重建家園，應(yīng)該正是我國(guó)加大保障性住房的契機(jī)，這既是確保災(zāi)后重建公益性的需要，也是確保建筑質(zhì)量的需要。