土地調(diào)控進(jìn)入非常規(guī)調(diào)控期

日前，國(guó)土資源部對(duì)近期土地調(diào)控政策進(jìn)行解讀時(shí)強(qiáng)調(diào)：要加大閑置土地清理力度，重點(diǎn)對(duì)囤地開(kāi)發(fā)商進(jìn)行查處。此外，我們注意到，國(guó)土資源部執(zhí)法監(jiān)察局副局長(zhǎng)張璞日前對(duì)外稱，目前（土地）違法違規(guī)問(wèn)題相當(dāng)突出，按照日常的執(zhí)法，不足以解決。而這可能意味著土地調(diào)控已進(jìn)入非常規(guī)調(diào)控期……

國(guó)土部四辦法嚴(yán)查囤地開(kāi)發(fā)商

日前，國(guó)土資源部相關(guān)負(fù)責(zé)人在對(duì)近期土地調(diào)控政策進(jìn)行解讀時(shí)強(qiáng)調(diào)：各地土地管理部門(mén)要加大閑置土地清理力度，重點(diǎn)對(duì)囤地開(kāi)發(fā)商進(jìn)行查處，為此國(guó)土部門(mén)已經(jīng)制定了詳細(xì)的方法，明確規(guī)定一系列具體措施。

國(guó)土部有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，國(guó)土部門(mén)擬定了幾條應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)商囤地的辦法。一是要求實(shí)行“凈地”出讓。對(duì)于擬出讓的土地，要在理順土地產(chǎn)權(quán)和經(jīng)濟(jì)關(guān)系的前提下，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，形成基礎(chǔ)設(shè)施較為完備的熟地，按“凈地”分宗出讓。二是合理控制單宗土地出讓規(guī)模，增加土地供應(yīng)宗數(shù)，以吸引更多中小開(kāi)發(fā)商參與競(jìng)爭(zhēng)，防止部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑借其資金實(shí)力“圈占”大面積土地，形成“壟斷”。三是規(guī)定每宗土地開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)間。每宗地開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)間原則上不得超過(guò)3年，確保供應(yīng)出去的土地能夠及時(shí)形成住房有效供應(yīng)。四是加大閑置土地處置力度。對(duì)超出合同約定動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，要依法征收土地閑置費(fèi)，并責(zé)令有關(guān)企業(yè)限期動(dòng)工、竣工。土地閑置費(fèi)原則上按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收。滿兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)，堅(jiān)決無(wú)償收回。

新辦法有新意但關(guān)鍵看落實(shí)

綜觀四辦法，“凈地”出讓和加大閑置土地的處置力度，其實(shí)已耳熟能詳。合理控制單宗土地出讓規(guī)模和規(guī)定每宗土地開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)間“原則上不超過(guò)三年”，則頗有新意。

以合理控制單宗土地出讓規(guī)模而論，考慮到大宗出讓的資金要求，此辦法當(dāng)能有效避免土地出讓成為少數(shù)“豪門(mén)”的游戲。由于資金門(mén)檻，大宗土地出讓時(shí)，常常只有少數(shù)幾家已上市的地產(chǎn)大鱷才有實(shí)力叫錘，一些中小型地產(chǎn)公司，實(shí)際上被阻擋在了資金壁壘之外。不斷獲得大宗土地，正是當(dāng)前一些“地主”們成就“地主”的主因。

同時(shí)，于那些已上市的大地產(chǎn)公司而言，便利的融資條件，也大大緩解了囤地成本上升帶來(lái)的壓力。以緊縮銀根和增加利息為內(nèi)容的金融調(diào)控，能給它們帶來(lái)多大“殺傷力”，還存在一定疑問(wèn)。但那些主要依靠銀行貸款的中小開(kāi)發(fā)商不同，面對(duì)每天可能高達(dá)數(shù)百萬(wàn)元的貸款利息，切膚痛覺(jué)很容易蔓延，應(yīng)對(duì)金融調(diào)控的沖擊，除了加快開(kāi)發(fā)，沒(méi)有其他更好的辦法。
控制單宗土地的出讓規(guī)模，讓中小型開(kāi)發(fā)商有機(jī)會(huì)參與競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)激活土地市場(chǎng)機(jī)制并促進(jìn)開(kāi)發(fā)，意義是積極的。而規(guī)定每宗土地開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)間“原則上不超過(guò)三年”，則明確了開(kāi)發(fā)的年限。與之前只規(guī)定開(kāi)工時(shí)間相比，規(guī)定開(kāi)發(fā)年限，就等于規(guī)定了竣工時(shí)間。這種變化增強(qiáng)了時(shí)間上的剛性要求，避免開(kāi)發(fā)商以“已經(jīng)開(kāi)工”為名變相囤地，其實(shí)質(zhì)是，保證土地有效轉(zhuǎn)化為住房，并迅速投入到市場(chǎng)。作用或是可預(yù)期的，而需要關(guān)注的是，“原則上”究竟有多少?gòu)椥钥臻g。

綜合而言，或許可以認(rèn)為，四項(xiàng)辦法若落實(shí)得當(dāng)，則土地供應(yīng)有一定保證，又激揚(yáng)了加快開(kāi)發(fā)的動(dòng)力，成品房市場(chǎng)的供需關(guān)系，當(dāng)可獲得改善。

當(dāng)然，控制單宗土地出讓規(guī)模，一方面賦予了中小開(kāi)發(fā)商通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)廣泛拿地的機(jī)會(huì)，但另一方面，在土地市場(chǎng)尚不完備的當(dāng)下，中小開(kāi)發(fā)商為獲得土地，可能不惜破壞市場(chǎng)秩序或不惜成本，并將“額外成本”轉(zhuǎn)嫁于購(gòu)房者，導(dǎo)致調(diào)控偏離方向。這應(yīng)引起警惕。

與此同時(shí)，房子屬于耐用消費(fèi)品，它日后的維護(hù)、各種服務(wù)，都將是一個(gè)長(zhǎng)期過(guò)程，一些中小開(kāi)發(fā)商是否具備長(zhǎng)期服務(wù)的能力，還得綜合衡量。解決這些問(wèn)題，合理控制單宗土地出讓規(guī)模的“合理”二字，就需要有十分精確的把握了。在此之上，市場(chǎng)秩序的完善與維護(hù)，還需要有深層努力。

執(zhí)法大網(wǎng)已鋪開(kāi)調(diào)控進(jìn)入非常規(guī)階段

當(dāng)前，土地調(diào)控的落實(shí)對(duì)土地執(zhí)法提出了新的要求，而目前土地執(zhí)法如何更硬？已成為國(guó)土部門(mén)的首要問(wèn)題。國(guó)土資源部執(zhí)法監(jiān)察局副局長(zhǎng)張璞日前對(duì)外表示，目前（土地）違法違規(guī)問(wèn)題相當(dāng)突出，按照日常的執(zhí)法，不足以解決。張璞說(shuō)：“作為土地來(lái)說(shuō)，土地的征用、審批、規(guī)劃的修改，土地的供應(yīng)以及地籍管理各個(gè)環(huán)節(jié)，都有可能存在腐敗的情況”。自今年4月履職國(guó)土資源部部長(zhǎng)以來(lái)，徐紹史經(jīng)過(guò)多方調(diào)研和聽(tīng)取意見(jiàn)，針對(duì)地方政府、企業(yè)、個(gè)人如何加強(qiáng)土地執(zhí)法的一張大網(wǎng)逐漸在國(guó)土資源部織成，而這也意味著土地調(diào)控已步入了非常規(guī)調(diào)控時(shí)期。

互檢互查問(wèn)責(zé)地方

首要難題是基層地方政府土地違法嚴(yán)重，現(xiàn)有80%違法用地面積的違法主體是地方政府。為此，針對(duì)仍在進(jìn)行當(dāng)中的土地執(zhí)法百日行動(dòng)，日前國(guó)土資源部統(tǒng)一制訂了《互檢互查工作方案》，并抽調(diào)人員組成15個(gè)檢查組。這些檢查組從10月25日開(kāi)始互檢互查，方式是東部查西部，西部查中部，中部查東部。徐紹史對(duì)此表態(tài)，能不能圈定一批重點(diǎn)的違法地區(qū)和重點(diǎn)的一些案件，是衡量互檢互查有無(wú)成效的一個(gè)關(guān)鍵。

為嚴(yán)肅基層干部的意識(shí)，國(guó)家土地總督察辦公室主任馬毅日前也表示，明年國(guó)土資源部一項(xiàng)工作計(jì)劃是，將對(duì)縣、鄉(xiāng)、村三級(jí)干部進(jìn)行大規(guī)模的國(guó)土法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)工作。同時(shí)，張璞透露，目前監(jiān)察部、國(guó)土資源部和人事部正在修改原來(lái)監(jiān)察部和國(guó)土資源部關(guān)于土地行政處罰的規(guī)定。根據(jù)新規(guī)定，達(dá)到一定數(shù)量的違法用地，地方政府沒(méi)有管好要實(shí)行問(wèn)責(zé)。地方政府如果跟中央的土地立場(chǎng)不一致，就要追究。

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地將進(jìn)行逐宗檢查

土地違法違規(guī)的第二主體是房地產(chǎn)企業(yè)，為規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的土地開(kāi)發(fā)行為、打擊囤地行為，國(guó)土部門(mén)相關(guān)負(fù)責(zé)人10月先后兩次就9月底出臺(tái)的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（39號(hào)令）和《關(guān)于認(rèn)真貫徹<國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)>進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的通知》（236號(hào)文）進(jìn)行解讀。根據(jù)39號(hào)令和236號(hào)文，將嚴(yán)格制止假招拍掛行為，嚴(yán)格按已完成拆除平整的“凈地”分宗出讓、嚴(yán)格單宗土地出讓規(guī)模、嚴(yán)格限定土地開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)間、加大閑置土地處置力度。同時(shí)國(guó)土資源部明令，開(kāi)發(fā)商取得建設(shè)用地使用權(quán)可以按合同約定分期付款，但地方政府不得為開(kāi)發(fā)商分期辦理建設(shè)用地使用權(quán)證，以免開(kāi)發(fā)商拖欠土地出讓金，引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)安排，今年年底前，國(guó)土資源部將對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地逐宗檢查，重點(diǎn)檢查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)履行土地使用合同的情況。

對(duì)“以租代征”進(jìn)行“嚴(yán)打”

近年來(lái)，隨著建設(shè)用地和工業(yè)用地的招拍掛實(shí)施，征地環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為得到遏制，但農(nóng)村集體土地的以租代征行為卻呈蔓延趨勢(shì)。國(guó)土資源部相關(guān)人士表示，當(dāng)前征地補(bǔ)償制度對(duì)失地農(nóng)民的補(bǔ)償還比較低，影響了對(duì)以租代征行為的打擊。張璞表示，目前國(guó)土資源部正在對(duì)下一步采取的政策進(jìn)行研究。新政策的思路是，只要確保了農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障，現(xiàn)有生活水平不下降，那么農(nóng)民就沒(méi)有必要去搞“以租代征”了。另外，張璞提出，盡管一些新出現(xiàn)的以租代征行為是打著農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的幌子，但為保障農(nóng)民利益，流轉(zhuǎn)試點(diǎn)內(nèi)容還將予以鼓勵(lì)。