房地產(chǎn)商異地?cái)U(kuò)張的三大戰(zhàn)略

        隨著房地產(chǎn)業(yè)所謂“金九銀十”時(shí)節(jié)的到來(lái)，開發(fā)商拿地的熱情好像也被流火點(diǎn)燃，一時(shí)間各地紛紛出現(xiàn)天價(jià)地塊，無(wú)論土地大小、無(wú)論住宅還是商業(yè)可謂是大小通吃，此情勢(shì)不禁讓人想起3年前“8•31”土地大限前瘋狂擴(kuò)張的景色。但是和上一輪土地?cái)U(kuò)張不一樣，這次地產(chǎn)大鱷們不僅在一線城市拿地，而且把目光轉(zhuǎn)向了二、三線城市……

       開發(fā)商拿地“各有各的思路”

        萬(wàn)科地產(chǎn)——向北方中心城市進(jìn)軍
        值得注意的是，萬(wàn)科100億元所投入的11個(gè)項(xiàng)目，全部分布于珠三角和長(zhǎng)三角。這并不奇怪，目前萬(wàn)科2517萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，主要集中在南部區(qū)域。萬(wàn)科預(yù)計(jì)今年還將新增土地儲(chǔ)備1000萬(wàn)平方米，其中珠三角的深圳、廣州，長(zhǎng)三角的上海以及環(huán)渤海的京津是核心城市。而在北京，萬(wàn)科一直在鬧地荒。目前，萬(wàn)科已經(jīng)開始向北方中心城市進(jìn)軍。

       富力地產(chǎn)——土地儲(chǔ)備量不容小視
      目前富力地產(chǎn)全國(guó)范圍內(nèi)土地儲(chǔ)備已達(dá)到2092萬(wàn)平方米，主要集中在華西、華南和華北地區(qū)。其中華西僅重慶一地的土地儲(chǔ)備便達(dá)到739萬(wàn)平方米,加上西安的100萬(wàn)平方米,比例達(dá)到土地儲(chǔ)備總量的40%。其次是華北的北京和天津,兩地土地儲(chǔ)備超過600萬(wàn)平方米,約為總量的三成左右。而富力在大本營(yíng)廣州的土地儲(chǔ)備則為525萬(wàn)平方米,包括富力桃園、廣州富力城、富力銀禧花園等近20個(gè)商業(yè)和住宅項(xiàng)目。

        保利地產(chǎn)——瞄準(zhǔn)商業(yè)地產(chǎn)
       目前土地儲(chǔ)備達(dá)到了1235萬(wàn)平方米。目前保利在全國(guó)10個(gè)城市擁有土地儲(chǔ)備規(guī)劃建筑面積達(dá)877萬(wàn)平方米，折合每萬(wàn)股儲(chǔ)備159平方米，是目前地產(chǎn)上市公司中最高的。擬建在建項(xiàng)目總建筑面積更是達(dá)到1000萬(wàn)平方米以上，且絕大部分位于廣州、北京、上海等中心城市，土地儲(chǔ)備含金量極高。廣州作為公司的發(fā)祥地，也是12個(gè)在建項(xiàng)目和近30%的土地儲(chǔ)備所在。
        值得注意的是，目前，保利地產(chǎn)在廣州、北京、上海等中心城市已建、在建商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目總面積超過150萬(wàn)平方米，并擁有商業(yè)土地儲(chǔ)備200萬(wàn)平方米，物業(yè)形態(tài)涵蓋購(gòu)物中心、商務(wù)辦公、酒店、會(huì)展、高端體育休閑等方面。
        保利地產(chǎn)選擇進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目主要考慮三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：一是區(qū)域成熟度和發(fā)展前景；二是品牌溢價(jià)，通過投資商業(yè)地產(chǎn)樹立公司的高端形象，提升公司的品牌價(jià)值；三是致力于推動(dòng)城市進(jìn)步，在很多項(xiàng)目的開發(fā)中，保利扮演著 “區(qū)域運(yùn)營(yíng)商”的角色，通過建設(shè)城市進(jìn)步史的標(biāo)志性項(xiàng)目，奠定了商業(yè)項(xiàng)目長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)。

        首創(chuàng)置業(yè)——“矩陣模型”鎖定中心城市
        自2005年起，首創(chuàng)置業(yè)啟動(dòng)“3（X+Y）”矩陣模型下的全國(guó)化擴(kuò)張戰(zhàn)略，即：鎖定“環(huán)渤?！薄ⅰ按笪髂稀?、“長(zhǎng)三角”三大主流區(qū)域市場(chǎng)，全面啟動(dòng)各區(qū)域市場(chǎng)高效突破與深度挖掘相結(jié)合。目前為止，公司在北京根據(jù)地、環(huán)渤海核心城市天津和沈陽(yáng)、西南重鎮(zhèn)成都、長(zhǎng)三角的無(wú)錫等地的優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備逾700萬(wàn)平方米，計(jì)劃今年內(nèi)將土地儲(chǔ)備增加到1000萬(wàn)平方米以上。但是與很多全國(guó)化發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)不同，當(dāng)大部分全國(guó)化企業(yè)采取遍地開花的模式時(shí)，首創(chuàng)置業(yè)的異地開發(fā)僅鎖定在上述區(qū)域的中心城市，涉及的城市卻僅有北京、天津、成都、無(wú)錫等地。

         地產(chǎn)大鱷形成三大異地?cái)U(kuò)張戰(zhàn)略
         經(jīng)歷了10余年的商品房開發(fā)，北京、上海、深圳、廣州等大城市已經(jīng)進(jìn)入增量市場(chǎng)同質(zhì)化產(chǎn)品的激烈競(jìng)爭(zhēng)階段。同時(shí)，自2003年起，政府加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融及土地政策的嚴(yán)格管理，提高了房地產(chǎn)開發(fā)的門檻，這令已無(wú)城市中心土地可開發(fā)的大城市中的開發(fā)商，不得不告別以往“以小博大”的投資贏利模式，憑借企業(yè)實(shí)力在城郊土地上拼搶利潤(rùn)。良好地段土地資源的日益減少以及企業(yè)、產(chǎn)品間的激烈競(jìng)爭(zhēng)，使很多開發(fā)商開始紛紛從大城市轉(zhuǎn)戰(zhàn)到二、三線中小城市。
         目前來(lái)看，各大房地產(chǎn)商的異地?cái)U(kuò)張已然形成了三大特色，一是加入異地?cái)U(kuò)張的企業(yè)增多；二是拿地版圖不斷擴(kuò)大；三是呈現(xiàn)出一線城市品牌公司向二、三線城市擴(kuò)張，而二、三線城市品牌公司向一線城市擴(kuò)張的有趣現(xiàn)象。
         在各大品牌房企異地?cái)U(kuò)張的瘋狂中不難看出濃重的地域色彩，在廣州起家的萬(wàn)科、富力繼續(xù)增加其在廣東本地的土地儲(chǔ)備，繼續(xù)鞏固大本營(yíng)，和萬(wàn)科相比富力的擴(kuò)張胃口和速度要大得多，可以說遍地開花，在廣州拿下幾宗土地后，又在北京、上海、太原等地拿下地塊，成南北呼應(yīng)之勢(shì)。而相比之下，起家于北京的保利、首創(chuàng)主要的發(fā)展方向依然在北方，剛剛上市不久的保利為了增加土地儲(chǔ)備，積極地向廣州、上海、杭州等地發(fā)力，而同時(shí)鞏固其在北京、天津的勢(shì)力。首創(chuàng)可以說是走了一條“農(nóng)村包圍城市的路線”，把主要精力放在了西南和東北，避開了爭(zhēng)奪激烈的珠三角、長(zhǎng)三角地區(qū)。
         正當(dāng)大牌開發(fā)公司瘋狂向二、三線城市擴(kuò)張時(shí)，一些二、三線城市的地產(chǎn)公司卻積極地向一線城市進(jìn)攻，南京蘇寧天價(jià)上海拿地，浙江綠城也在上海、江蘇紹興擴(kuò)張，此外重慶龍湖也在成都斬獲土地。一時(shí)間出現(xiàn)了一線開發(fā)商往二、三線城市跑，二、三線城市開發(fā)商向一線城市沖擊的怪現(xiàn)象。