2008中國(guó)房市邁入戰(zhàn)國(guó)時(shí)代

日前，長(zhǎng)三角地區(qū)土地出讓價(jià)格率創(chuàng)新低，這引得各界媒體紛紛附和“信貸緊縮政策和反囤地的系列調(diào)控政策開始顯現(xiàn)效果”。長(zhǎng)三角地區(qū)的土地出讓價(jià)格降下來(lái)固然是好事，但2008年，土地依然是宏觀調(diào)控的重中之重；而喧囂不已的房?jī)r(jià)下跌恐怕又要讓人失望了。2008年中國(guó)的房?jī)r(jià)將進(jìn)入戰(zhàn)國(guó)時(shí)代……

緊縮宏調(diào)效果首現(xiàn)，長(zhǎng)三角地價(jià)開始回落

最近一個(gè)月來(lái)長(zhǎng)三角土地市場(chǎng)明顯降溫。因?yàn)榉θ藛?wèn)津，一些地塊以底價(jià)成交，甚至流標(biāo)。1月底，上海市楊浦區(qū)新江灣城第五幅地塊(F地塊)由美國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商鐵獅門基金以67.5億元的底價(jià)購(gòu)得，折算下來(lái)，樓板價(jià)為7500元/平方米。而2007年11月初，新江灣城第四幅地塊(D3地塊)拍出的樓板價(jià)為20000元/平方米。同為新江灣城地塊，相隔兩個(gè)多月，地價(jià)急跌逾六成。與此同時(shí)，南京土地出讓市場(chǎng)甚至出現(xiàn)了流標(biāo)。杭州土地市場(chǎng)也在降溫。1月11日，2008年杭州首場(chǎng)土地出讓會(huì)上，6幅地塊的樓面地價(jià)均在6000元/平方米以下。

長(zhǎng)三角土地市場(chǎng)降溫反映了在一系列調(diào)控措施作用下，“沒(méi)有最高、只有更高”的圈地狂熱開始發(fā)生改變，開發(fā)商心態(tài)轉(zhuǎn)向理性。細(xì)數(shù)造成土地市場(chǎng)迅速降溫的原因，主要有兩個(gè)：

一是信貸緊縮政策。2007年第四季度以來(lái)，銀行開始真正緊縮信貸，2008年各銀行紛紛收縮公司貸款保個(gè)人貸款，砍削對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款。且銀行信貸狀況由過(guò)去的“一年一審”改為“一季一審”，開發(fā)商貸款變難。房地產(chǎn)企業(yè)從資本市場(chǎng)融資的渠道也在收窄，從2007年10月份以來(lái)，多家上市公司申報(bào)的增發(fā)方案擱置。

二是加大了對(duì)開發(fā)商囤地的打擊力度。1月7日，國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，重申對(duì)于閑置兩年的土地要堅(jiān)決無(wú)償收回，閑置滿一年不滿兩年的，則按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)。此前，國(guó)土資源部發(fā)布了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》，從2007年11月1日起，對(duì)未繳清全部土地出讓價(jià)款的，不得發(fā)放土地證，也不得按出讓價(jià)款繳納比例分割發(fā)放土地證。

2008年樓市宏觀調(diào)控更為理性和成熟

樓市宏觀調(diào)控堅(jiān)定推行兩三年后，瘋漲的房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)放緩的跡象。2008年樓市宏觀調(diào)控的走向顯得格外關(guān)鍵。而對(duì)于2008年的樓市調(diào)控，建設(shè)部副部長(zhǎng)姜偉新近日表示，“總的原則是既要防止房?jī)r(jià)過(guò)高過(guò)快上漲，也要防止過(guò)快過(guò)猛下降。”結(jié)合當(dāng)前國(guó)際政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不難看出：2008年，中國(guó)樓市若調(diào)控過(guò)緊，房?jī)r(jià)急跌，可能會(huì)對(duì)銀行體系構(gòu)成打擊，加之受到美國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退影響，今年可能不會(huì)推出物業(yè)稅等打壓樓市的猛藥，因此，下半年樓市調(diào)控有機(jī)會(huì)放松。

保障性住房是穩(wěn)定房?jī)r(jià)重要手段

按照建設(shè)部的要求，北京、上海、廣州、深圳等大中城市新近都對(duì)外公布了2008年度住房建設(shè)計(jì)劃，住房保障成為各大城市今年住房市場(chǎng)發(fā)展的主要著力點(diǎn)。專家表示，2008年將成為各地大規(guī)模開啟保障性住房的一年。

以深圳為例，深圳市發(fā)布的《建設(shè)規(guī)劃2008年度實(shí)施計(jì)劃》表明，2008年深圳市計(jì)劃建設(shè)各類住房15.68萬(wàn)套，其中，商品房11.1萬(wàn)套，保障性住房4.58萬(wàn)套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)去年2.82萬(wàn)套的水平，體現(xiàn)出深圳保障性住房建設(shè)呈加速趨勢(shì)。

在土地供應(yīng)方面，今年深圳計(jì)劃新供應(yīng)住房用地1.8平方公里，其中，商品住房用地1.3平方公里，保障性住房用地0.5平方公里，另外還將利用存量用地1平方公里，保證了保障性住房建設(shè)的“后勁”。

北京、上海、廣州等地的住房建設(shè)計(jì)劃中，保障性住房供應(yīng)總量也都達(dá)到年度住房供應(yīng)總量的20%以上?？梢哉f(shuō)，經(jīng)過(guò)近幾年的調(diào)控，政府有關(guān)部門已經(jīng)形成了比較明晰的思路，即加大保障性住房建設(shè)力度，解決低收入家庭的住房問(wèn)題，同時(shí)也可減少商品房市場(chǎng)的剛性需求，從而穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

中等收入人群保障進(jìn)入調(diào)控視野

對(duì)于中等收入者是否也要納入政府的住房保障范圍，近年來(lái)各方意見(jiàn)不一。建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人最近表示，在著力解決低收入群眾住房困難的同時(shí)，要鼓勵(lì)各地區(qū)積極探索，發(fā)展政策性租賃住房，幫助中等收入家庭解決住房困難。盡管各地在加大限價(jià)房的建設(shè)力度，但與占人口60%的中等收入人群的龐大需求相比，限價(jià)房的數(shù)量難免顯得僧多粥少。限價(jià)房的銷售政策還不明晰，需要不斷探索，而且可能引發(fā)市場(chǎng)低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)的連鎖反應(yīng)，其效果值得關(guān)注和探討，因此短期內(nèi)大量建設(shè)不太現(xiàn)實(shí)。
除了投入更多的財(cái)力物力來(lái)建設(shè)限價(jià)房外，更重要的就是，各地政府應(yīng)該花更大的精力落實(shí)好“90平方米和70%”的政策，為中等收入人群解決住房問(wèn)題創(chuàng)造條件。在此次各地公布的2008年住房建設(shè)計(jì)劃中，這一點(diǎn)得到了更多的強(qiáng)調(diào)。如深圳市要求，新審批、新開工的商品住房，套型建筑面積90平方米以下的比重必須達(dá)到總建筑面積的70%以上。

2008年房?jī)r(jià)走勢(shì)呈“戰(zhàn)國(guó)狀態(tài)”

然而，最為人們關(guān)注的依然是房?jī)r(jià)問(wèn)題。2007年末，萬(wàn)科王石的“拐點(diǎn)論”掀起了軒然大波。而如今人們更加關(guān)注，2008年中國(guó)的房?jī)r(jià)又將如何走向何方？

目前，市場(chǎng)各界普遍認(rèn)為，2008年房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，不會(huì)大漲，也不會(huì)大跌。更具戲劇性的是，曾公開表態(tài)認(rèn)同“拐點(diǎn)論”的王石，最近終于忍不住第二次站出來(lái)，自我澄清所指的拐點(diǎn)，“不是房?jī)r(jià)從上漲到下跌的拐點(diǎn)，更不是從大漲到大跌的拐點(diǎn)，而是從快速上漲到理性調(diào)整的拐點(diǎn)。況且中國(guó)東西南北中，幅員廣闊，不同地區(qū)、城市處于不同的房市周期，(拐點(diǎn))不能一概而論” 。的確，不同城市因?yàn)椴煌牡赜蛱攸c(diǎn)，而會(huì)在房?jī)r(jià)上遵循不同的路線。這本就是一個(gè)普遍適用的規(guī)律。只不過(guò)，在當(dāng)前的情勢(shì)之下，這種不同城市的房?jī)r(jià)路線圖差異更加顯性，甚至可以歸結(jié)為類似諸侯割據(jù)的局面，呈現(xiàn)出房?jī)r(jià)戰(zhàn)國(guó)狀態(tài)。
北京、上海攤薄均價(jià)

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年1～11月，北京四環(huán)外商品住宅新增供應(yīng)達(dá)到67.51%，住宅郊區(qū)化傾向已十分明顯。商品房供應(yīng)由內(nèi)城區(qū)向外部區(qū)域轉(zhuǎn)移，市區(qū)高房?jī)r(jià)的壓力經(jīng)由一條條地鐵線路向遠(yuǎn)郊輸出。而隨著目前北京城市中心區(qū)的可開發(fā)用地的減少，以及北京城市發(fā)展的不斷外拓，2008年外郊區(qū)域土地開發(fā)進(jìn)程將進(jìn)一步加快，郊區(qū)商品房供應(yīng)比重加大。這部分商品房具有較低的土地和開發(fā)成本，市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)較低，將直接影響北京商品房市場(chǎng)的整體均價(jià)。

另一最新數(shù)據(jù)則顯示，進(jìn)入2007年11月以來(lái)，隨著上海市中心區(qū)住宅用地接近飽和，新房開工速度放緩，黃浦等市中心區(qū)的新房上市量減少，而閔行、浦東等非市中心區(qū)的新房上市量占到了總量的一半，直接導(dǎo)致上海房屋成交均價(jià)下降，由當(dāng)年10月份每平方米11500多元下降到10700多元。

郊區(qū)化住宅攤薄北京、上海整體均價(jià)，這種趨勢(shì)將在2008年進(jìn)一步明顯。與此同時(shí)，“90/70”政策的落實(shí)，以及大量的經(jīng)濟(jì)適
用房和兩限房的推出，也都將加大對(duì)這兩座城市商品住宅市場(chǎng)整體價(jià)格的影響。

廣州、深圳企穩(wěn)底價(jià)

盡管在2007年年底，廣州、深圳房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”跡象浮現(xiàn)，但在眾多知名業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這并非就意味著2008年兩市房?jī)r(jià)將跌入深淵，在底價(jià)企穩(wěn)后，樓市不會(huì)繼續(xù)大起大落。深圳市國(guó)土房管局?jǐn)?shù)據(jù)曾顯示，2007年10月份上旬，深圳新房均價(jià)1.49萬(wàn)元/平方米，其中關(guān)內(nèi)均價(jià)為2.32萬(wàn)元/平方米，關(guān)外均價(jià)為1.24萬(wàn)元/平方米，較9月份均價(jià)有10%左右的降幅。而在一些專家看來(lái)，深圳整體房?jī)r(jià)要比2007年6月時(shí)再下跌20%～30%才能企穩(wěn)。

曾在廣州帶頭降價(jià)的萬(wàn)科，其部分樓盤開盤價(jià)低于周邊同類樓盤約10%。王石對(duì)此解釋：“考慮到之前市場(chǎng)存在一定過(guò)熱因素，萬(wàn)科認(rèn)為這個(gè)定價(jià)是合理的……而從市場(chǎng)的反應(yīng)來(lái)看，這些樓盤基本上在開盤當(dāng)天全部銷售完畢，說(shuō)明只要價(jià)格合理，購(gòu)買力支撐還是堅(jiān)實(shí)的，因此萬(wàn)科相信(廣州)房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大起大落?！碑?dāng)事者的表態(tài)似乎降低了懸念的懸疑度。看來(lái)，“企穩(wěn)底價(jià)”當(dāng)成為對(duì)廣州、深圳等“災(zāi)后”城市理性預(yù)期的主流意見(jiàn)。

二三線城市保護(hù)現(xiàn)價(jià)

與京、滬、穗、深等一線城市相比，地處中西部的二三線城市房?jī)r(jià)基數(shù)一直相對(duì)較低。在經(jīng)歷了2007年連續(xù)幾個(gè)"漲停板"的迅猛拉高后，這些城市的上漲幅度甚至快過(guò)了中心城市。如呼和浩特，2007年曾一度被指房?jī)r(jià)月度漲幅全國(guó)第一，但實(shí)際上，其房?jī)r(jià)不過(guò)3000元/平方米左右。但一個(gè)突出的問(wèn)題是，除了成都能保持著超過(guò)50%的房屋外銷率以外，大多數(shù)二三線城市商品房主要靠本地購(gòu)買，而連續(xù)拉高的房?jī)r(jià)已使這些城市出現(xiàn)了購(gòu)買力短期被透支的跡象。

以重慶為例，2007年9月底，提高第二套房貸款首付和利率的通知下發(fā)以后，重慶房地產(chǎn)交易量出現(xiàn)大幅下滑，當(dāng)周僅有北部新區(qū)、江北區(qū)和渝中區(qū)的成交均價(jià)超過(guò)了4000元/平方米。其中，北部新區(qū)成交均價(jià)依舊位列首位，為4946元/平方米，但每平方米較前一周下降約978元。盡管在2007年6月以后，由于直轄十周年慶典和獲批城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)等利好消息，房?jī)r(jià)出現(xiàn)一輪猛漲，但并不離譜。廣州、深圳等一線城市震蕩，造成許多投資客收縮資金，對(duì)重慶也構(gòu)成了一定影響。因而，2008年重慶房?jī)r(jià)值得期待的局面，是不出現(xiàn)大幅降價(jià)、且穩(wěn)中有升。

2008年西安房?jī)r(jià)也應(yīng)該是“穩(wěn)中有升”。近期廣州、深圳樓價(jià)跳水，但西安并未出現(xiàn)類似局面。西安房?jī)r(jià)一直偏低，整體均價(jià)才 4000元/平方米。雖然2007年對(duì)西安來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)漲幅是前所未有的，但據(jù)政府公布的數(shù)據(jù)，年度漲幅也就14%。實(shí)際上，西安房?jī)r(jià)在全國(guó)大型省會(huì)城市里始終是低谷，近年來(lái)一直是穩(wěn)中有升的理性市場(chǎng)，炒房現(xiàn)象很少，泡沫較小，這已和西安國(guó)際化大都市的城市地位拉開了差距，現(xiàn)有房?jī)r(jià)應(yīng)該保護(hù)。

表面上看，房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域化特征明顯，全國(guó)樓市難以形成一盤棋。因此，即使2008年有所謂的房?jī)r(jià)拐點(diǎn)，也不能所有城市一概而論。從總體形勢(shì)上看，中國(guó)已經(jīng)形成了幾大中心城市的房?jī)r(jià)標(biāo)榜效應(yīng)。畢竟，全國(guó)二三線城市都在看這幾線大城市。