年中一輪房地產(chǎn)調(diào)控啟動

在2007年上半年的中國樓市經(jīng)歷了一場令人瞠目結(jié)舌的“反調(diào)控”上漲之后，此間雖有供求關(guān)系吃緊、資金流動性過剩、股市獲益推動等多種原因，但一個基本可以預(yù)見的趨勢是，這種暴漲絕對超出了調(diào)控者“忍受”的范圍。也正是如此，一場針對官商“利益互鎖”和市場手段并用的調(diào)控風(fēng)暴已經(jīng)來臨……

樓市深度“中暑”

一邊是天氣拉響高溫警報，一邊是樓市進入“中暑”狀態(tài)。在中消協(xié)日前發(fā)布的12城市商品住房消費者滿意度調(diào)查報告中，選擇合理房價在2000-6000元/平方米之間的消費者占到74.7%。雖然由于地區(qū)差別，不同城市消費者對合理住房價格的判斷差別很大，但總體來看，絕大多數(shù)遠低于該城市住房實際價格水平。

如北京，有79.2%的消費者認為房價在2000-6000元/平方米比較合理，但在統(tǒng)計期間，北京的商品住宅銷售均價已達到7310元/平方米。而今年以來，在國家發(fā)改委每月公布的全國70個大中城市房價報告中，北京新建商品住房銷售價格的同比漲幅就沒跳出過全國前四名，1至5月份的平均漲幅達10.1%。

又如上海，有68.1%的消費者認為房價在4000-8000元/平方米比較合理，但在統(tǒng)計期間，上海的商品住宅銷售均價已達到9657元/平方米。另據(jù)中房上海指數(shù)辦公室的最新月度報告，今年6月中房上海住宅價格指數(shù)同比增幅為6.6%，并且在178個、總規(guī)模1323.2萬平方米的樣本樓盤中，沒有一個樓盤出現(xiàn)降價。

再如深圳，有69.5%的消費者認為房價在4000-8000元/平方米比較合理，但在統(tǒng)計期間，深圳的商品住宅銷售均價已達到9990元/平方米。而中國指數(shù)研究院華南分院的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年最后一周，深圳商品住宅成交均價高達14690元/平方米。

另如重慶，有75.4%的消費者認為房價在3000元/平方米以下比較合理，雖然在統(tǒng)計期間，重慶的商品住宅銷售均價為2722元/平方米，屬于合理范圍，但數(shù)據(jù)顯示，就在今年6月17日至30日的近半個月里，重慶主城區(qū)共成交商品住宅8374套，成交均價則比6月上半月漲了7.8%；而其中，在6月17日至25日短短9天時間里，重慶主城區(qū)的商品住宅成交均價同比漲幅就達7.6%。

土地違法查處力度加大強調(diào)堅決糾正“以罰代法”行為

去年10月，監(jiān)察部、國土資源部曾聯(lián)合下發(fā)，決定集中時間和力量查處一批違反土地管理法律法規(guī)和政策規(guī)定的案件。當(dāng)時要求地方要重點查處“非法批地、未批先用、批少用多、非法低價出讓國有土地使用權(quán)”等四大方面的案件，并首先查處同時違反土地利用總體規(guī)劃、違反國家產(chǎn)業(yè)政策或者侵犯農(nóng)民合法權(quán)益的案件。

而為深入貫徹中央關(guān)于加強土地調(diào)控的部署和要求，經(jīng)國務(wù)院同意，監(jiān)察部、國土資源部近日向各省、自治區(qū)、直轄市人民政府發(fā)出《關(guān)于進一步開展查處土地違法違規(guī)案件專項行動的通知》，要求繼續(xù)深入開展查處土地違法違規(guī)案件專項行動，有效懲治和遏制土地違法違規(guī)行為。通知指出，地方各級政府主要負責(zé)同志作為土地管理和耕地保護的第一責(zé)任人，親自研究部署；對有關(guān)部門和下級政府的土地違法違規(guī)問題，要認真組織查處，加強督促檢查，確保處理到位。地方各級監(jiān)察機關(guān)和國土資源部門要對2006年10月以來開展查處土地違法違規(guī)案件專項行動的情況進行“回頭看”檢查。

據(jù)國土資源部咨詢中心一位了解出臺背景的專家透露，這次行動是想通過“回頭看”檢查，發(fā)現(xiàn)和糾正問題。且特別強調(diào)了“回頭看”的四大內(nèi)容:主要檢查2005年1月至2006年9月的新增建設(shè)用地清理情況；已排查的土地違法違規(guī)案件線索情況；已立案的違法違規(guī)問題的定性情況；立案查處案件的行政處罰情況和違法違規(guī)案件責(zé)任人員的責(zé)任追究情況。

通知強調(diào)，要嚴格執(zhí)法，堅決糾正以罰代法的行為。涉嫌構(gòu)成犯罪的，要移送司法機關(guān)依法追究其刑事責(zé)任。值得注意的是，兩部委強調(diào)，要堅決糾正“以罰代法”的行為。

此外，我們注意到，國家土地副總督察甘藏春日前透露，根據(jù)對土地違法案件的統(tǒng)計，非法占地的案件，占所有案件宗數(shù)的80%，非法批地的案件占20%。另外，從涉及違法的用地面積來看，非法批地的案件，占涉及土地面積的80%，主要是地方政府和涉及政府為違法主體的案件，用地面積為80%，公民、個人或者企業(yè)違法占地的面積是20%。分析認為，如果我們將“要堅決糾正‘以罰代法’的行為”和“80%占地涉及地方政府”與此輪反腐風(fēng)暴的形勢結(jié)合起來考慮，可以說，一場針對樓市的官商“利益互鎖”的調(diào)控風(fēng)暴已經(jīng)來臨。

各地市場調(diào)控都有行動

深圳樓市大整治連環(huán)出招

深圳市國土房產(chǎn)局和國家外匯管理局深圳市分局日前聯(lián)合發(fā)文，對境外機構(gòu)和個人在深圳買房做出規(guī)范。在此之前不久，19家中資銀行和10家外資銀行因違規(guī)操作，讓境外投機性資金通過假外貿(mào)形式流入房產(chǎn)和股市，而受到了國家外匯管理局的處罰。以上的事實表明，大量境外資金正在規(guī)避2006年政府“171號文”(即《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》)的規(guī)定，進入內(nèi)地的房地產(chǎn)市場。

從政府的統(tǒng)計報表來看，2006年內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用外資達到394億元，盡管利用外資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重僅為1.46%，但其增幅則達到53%。2007年1-5月，全國房地產(chǎn)開發(fā)資金總量為12143億元，其中利用外資為222億元，同比增長89.9%。也就是說，從資金流入的正式渠道來看，盡管利用外資進入內(nèi)地房地產(chǎn)的資金所占的比重一直處于較低水平上，但是其快速增長態(tài)勢已經(jīng)顯現(xiàn)。這里既有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)避政府對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的動機，也有外國企業(yè)對中國房地產(chǎn)市場暴利的虎視眈眈。同時，在外資進入內(nèi)地房地產(chǎn)市場正式的渠道之外，眾多實力雄厚的國外資金都在采取種種不同的方法，迂回進入中國房地產(chǎn)市場。對此，相關(guān)的職能部門應(yīng)該保持足夠的警惕。而無論是國外的頂級跨國投資公司，還是境外的個人投資者，他們進入中國房地產(chǎn)市場，其核心是謀求在短期內(nèi)(2008年奧運會舉辦前夕)能夠?qū)崿F(xiàn)高額的投資回報率。這是一種典型的投機心態(tài)，是把樓市當(dāng)股市來炒，這樣做可能導(dǎo)致的深層危機。

因此，面對最近內(nèi)地不少地方房地產(chǎn)市場價格快速飆升的態(tài)勢，僅僅通過外國投資者的商業(yè)存在原則和居住性原則來遏制已經(jīng)不夠了。政府應(yīng)該對內(nèi)地房地產(chǎn)市場的發(fā)展宗旨給予明確的定位：內(nèi)地房地產(chǎn)市場主要是內(nèi)地居民住房消費的市場而不是投資市場。其實，外管局的171號文件早就對境外投資者投資內(nèi)地房地產(chǎn)市場已有詳細的規(guī)定，現(xiàn)在我們要做的就是嚴格執(zhí)行規(guī)定，遏制境外投機資金進入內(nèi)地房地產(chǎn)和其他，以保障公民的基本權(quán)利，更要保障國家利益不受到侵犯。

另外我們還了解到，深圳樓市大整治13日又再度出招。深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局、深圳市工商行政管理局、深圳市物價局三部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步規(guī)范我市商品房銷售行為的通知》，明確要求房產(chǎn)中介收取服務(wù)費也要“明碼標(biāo)價”，禁止“暗箱操作”。

上海7月15日起開征二手房土地增值稅

7月15日起，上海將正式對非普通商品房征收二手住宅轉(zhuǎn)讓土地增值稅，稅率0.5%。由于稅率不高，加上有一個月的緩沖期，上海二手房市場并沒有出現(xiàn)因征稅導(dǎo)致的集中成交情況。但是，加上新增的土地增值稅，目前上海未滿5年交易的非普通二手住宅各種稅率總額已經(jīng)接近交易總價的9%。

上海正式征收這一稅種之前，有一個月左右的過渡期。6月13日傍晚，上海財稅官方網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓非普通住房征免土地增值稅有關(guān)問題的通知》（滬地稅地[2007]26號）。其具體的內(nèi)容是：從7月15日起，對個人轉(zhuǎn)讓非普通住房，實行核定征收土地增值稅：凡居住未滿三年的，按轉(zhuǎn)讓收入的0.5%征收，居住滿三年未滿五年的減半征收。

目前上海非普通二手住宅交易所需繳納的主要稅收包括5.55%（營業(yè)稅）＋1.5%（契稅）＋2%（個人所得稅）＋0.5%（土地增值稅）＝9.55%，此外，還有印花稅，各種手續(xù)費等。稅收成為二手房交易過程中最大的開支。

公布稅收政策后，上海各個區(qū)縣的二手房交易并沒有出現(xiàn)明顯的變化。從整個6月份來看，成交量還是出現(xiàn)大幅度上升。上海二手房指數(shù)辦公室最近公布的二手房指數(shù)報告顯示，6月份上海二手房指數(shù)比5月份上漲4.16%，成交量穩(wěn)步上升，價格漲幅明顯放大。其中，超過七成區(qū)域二手房價格漲幅超過3%。靜安區(qū)的二手房價格整體上漲5.02%，區(qū)域內(nèi)次新房均價從年初的2.5萬元/平方米上漲到近3萬元/平方米，甚至更高。其他區(qū)域二手房價格上漲也較為明顯，部分板塊二手房均價維持在9000元/平方米以上。