拷問經濟適用房緣何“一房難求”

放眼國內商品市場，如果說還有賣方市場你可能會感到驚訝。但是，如果你正在為買到一套經濟適用房而四處奔波，那就不難理解其中滋味。在房地產市場中，經濟適用房的規(guī)劃和運營由各地政府操作，最易受政府“有形之手”的調控，按理說應充分造福于城鎮(zhèn)中低收入家庭，不應該出現(xiàn)供需嚴重不平衡的狀況。然而，在現(xiàn)實中，經濟適用房“一房難求”、“別墅化”、“富人化”等現(xiàn)象在許多城市卻十分突出……

經濟適用房 ：“想說愛你不容易”

7年前我國開始推出的經濟適用房，原本就是為了滿足中低收入家庭的住房需要?？蓭啄赀^去了，我們卻看到老百姓還是要用“搭帳篷”這樣的方式來排隊買房。其實北京平均每年新建的經濟適用房都超過380萬平方米，但這對于城里幾百萬中低收入者來說，還是顯得杯水車薪。一邊是經濟適用房供不應求，而另一邊一些經濟適用房的“不經濟”也把購房者擋在了門外。雖然建設不斷加快，對中低收入者買房的保護政策也在加強，但京城的經濟適用房依然緊俏到要排隊拿號買才行。那么，是不是全國的經濟適用房都這么緊俏呢？答案也許并不像我們所想的那樣簡單。在成都，開發(fā)商正到處想辦法推銷樓盤。根據(jù)資料，成都市新近向市場提供了近58萬平米，6084套經濟適用房。截止到四月底，有3332戶居民提出了購房申請，假定所有的購房申請都能通過，銷售率也才54.7%，而這還僅僅是一個理論數(shù)值，一是因為所有申請都能通過的機率很低，二是因為目前符合條件的申請者中，還有一半沒有簽訂購房合同。同樣，在西安27500的年收入使得眾多居民對經濟適用房渴望不可及。

一方面是經濟發(fā)達地區(qū)城市居民通宵達旦排隊買房號，另一方面是中西部地區(qū)經濟適用房在銷售中頻頻遭遇尷尬。一個是買方難，一個是賣方難。我們不禁要問，中國的經濟適用房怎么了？究竟在政策、開發(fā)商、銷售商和購房者之間哪個環(huán)節(jié)除了問題？

經濟適用房在供、產、銷環(huán)節(jié)中存在的問題

在房地產市場中，經濟適用房的規(guī)劃和運營由各地政府操作，最易受政府“有形之手”的調控，按理說應充分造福于城鎮(zhèn)中低收入家庭，不應該出現(xiàn)供需嚴重不平衡的狀況。

供：經濟適用房需求難以估算

從理想狀況講，經濟適用房的供應量應該能保證城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房要求。為此，首先要對經濟適用房的需求做出預測。在宏觀調控背景下，各地政府紛紛表態(tài)，或給出經濟適用房與全部商品房的占比，或給出建設規(guī)模。這些規(guī)劃中的供應量，能在多大程度上滿足老百姓對經濟適用房的需求呢？這個問題難以回答，原因就在于需求量并沒有被明確測算出來。如果經濟適用房的供應與需求存在脫節(jié)，那么在此條件下給出的數(shù)字或比例是沒有參考意義的。

現(xiàn)在，能夠用來估算需求量的，只是經濟適用房購買者的收入標準。然而，根據(jù)各地劃定的購買者收入標準，要么有一大半家庭符合條件，要么中低收入家庭被摒棄在外。中低收入的統(tǒng)一標準遭遇了中國目前地區(qū)發(fā)展不平衡所產生的尷尬。更有甚者，目前許多地方還沒有明確的中低收入者標準，何談準確測算經濟適用房的需求量呢？

也許，之所以出現(xiàn)購買者收入界定標準不科學的情況，原因在于經濟適用房的保證面過于寬泛。根據(jù)經濟適用房的定義，其供應對象是中低收入家庭，這在許多地方被理解為“中等收入＋低收入”家庭。這樣一來，導致各地在確定標準時有了較大的變動空間。

產：利潤與戶型如何控制

對利潤的控制是經濟適用房建設過程中監(jiān)管的一個難點。由于經濟適用房是微利商品，國家規(guī)定要把利潤率控制在3%以下。然而，一位業(yè)內人士表示，如果利潤率真正控制在3%以下，是不會有開發(fā)商愿意做的。實際上，開發(fā)商有各種手法在開發(fā)過程中謀取高額利潤。比如，加高樓層、增加商品房比例、炒號、利用物業(yè)公司進行利潤補充等等。對于開發(fā)商的這些“灰色收入”，政府管理部門要么難以查究，要么以罰款了事，但違規(guī)成本與高額利潤相比顯得微不足道。如此看來，經濟適用房能否真正“經濟”起來，還要打上一個問號。

經濟適用房具有政策保障性質，須嚴格控制套型面積，國家給出的建議標準是中套住房面積控制在80平方米左右，小套住房面積控制在60平方米左右。然而，“別墅化”、“富人化”等現(xiàn)象在許多城市卻十分突出。筆者認為，之所以出現(xiàn)這種狀況主要是因為開發(fā)商打著經濟適用房的幌子在享受國家相關優(yōu)惠政策的基礎上，變相開發(fā)、變相銷售，賺取超額利潤。

銷：開發(fā)商的“蠻”與購房者的“騙”

銷售環(huán)節(jié)存在的漏洞主要有兩個，一個是開發(fā)商的“瞞”，即暗中留下一定數(shù)量的房號自己操縱；另一個是購房者的“騙”，即不符合條件的人騙購經濟適用房。

把銷售交由開發(fā)商來操作，一個重要原因是當初經濟適用房放量供應、項目過多，由政府銷售存在一定困難。然而，現(xiàn)在經濟適用房處于供不應求的狀態(tài)，開發(fā)商的暗中操作則加劇了供求的失衡。

土地是政府低價給的，信貸也是政府在讓利。政府的意愿再明顯不過：這是在給低收入的家庭讓利，為的是實現(xiàn)“居者有其房”的目標。但現(xiàn)在變味了，政府把這個“利”的分配權交給了商人——誰在放號，誰就有利可圖。房號正常的流通渠道是：開發(fā)商——排隊放號（搖號）——經濟適用房購房戶；非正常流通渠道是：開發(fā)商——關系戶（內部人員）——中介——經濟適用房購房戶。中間甚至幾經轉手。針對放號方式存在的弊端，一些地方從規(guī)范排隊等號、網(wǎng)上放號、手機放號等入手治理。有關專家則認為，要保證放號的公開、公平、公正，把銷售交由政府來負責是一條根本之道。令人遺憾的是，目前還沒有地方嘗試采取這種操作方式。

如何讓經濟適用房變得真正“經濟”

首先，建立科學的購買者收入界定標準。

經濟適用房的銷售對象是城鎮(zhèn)中低收入者，為此需要建立中低收入標準。這里邊一個問題是如何根據(jù)各個城鎮(zhèn)的經濟發(fā)展狀況制定合理的標準。標準太高或者太低都不能實現(xiàn)經濟適用房的供需平衡。另外，還需要從制度上保障經濟適用房最終不能成為高收入人士的理財手段，堂而皇之地“受用”了國家對低收入人群的“補助”。甚至一些人把在經濟適用房和商品房之間巨大的差價作為生財之道，以不同的手段拿來，再以自己設定的價格賣出去。當這些頂著“經濟適用房”帽子的房子最終到達購房者手中的時候，它已幾易其手，“雁過拔毛”，其“經濟適用”的屬性，也就所剩無幾了。

其次，對經濟適用房的需求做出估計。根據(jù)城鎮(zhèn)中低收入標準及人數(shù)，可以估算經濟適用房的市場需求。這樣可以保證市場供需平衡，避免資源浪費。

第三，改變目前經濟適用房規(guī)模、戶型等規(guī)劃不合理的現(xiàn)象。

目前，我們建的經濟適用房戶型的規(guī)模標準偏高偏大，如果經濟適用房，雖然單價便宜，但如果它的戶型過大，總價也會很高，這也會讓一些人買不起。另外，過大的房型也成為一些高收入人士炒作的對象。

第四，中低收入者買房應該獲得金融政策支持。

清華大學房地產研究所所長劉洪玉：“我們現(xiàn)在還沒有這種很有效的這種措施，比如像國外就有很多這種制度，中低收入人買房，你政府或者類似政府、半政府機構，它來給你提供這種抵押貸款的擔保，有了這樣一個他就可以到商業(yè)銀行去貸款，這個貸款的首付款比例就比較低，利率也很優(yōu)惠，那這樣就提高了他的住房支付能力了?！?SPAN lang=EN-US>

最后，規(guī)范經濟適用房的銷售和交易市場。

應該保證經濟適用房在銷售過程中的公開、公正和公平。從制度上杜絕商家炒作房號現(xiàn)象的發(fā)生。加強政府在經濟適用房開發(fā)、銷售過程中的監(jiān)管力度，嚴厲查處中間的個別人員的尋租現(xiàn)象。規(guī)范經濟適用房二手房交易市場。