房地產調控開始“收網”

央行此次上調存款準備金率會加速房價的下跌。此外，國土資源部對處理三類違法違規(guī)用地行為已下發(fā)最后通牒，同時國務院也將在本周內派出12個督察組對各地貫徹房地產調控情況進行檢查。種種跡象顯示樓市調控正開始“收網”……
近半入市土地未被開發(fā)是個不祥的信號

在房價高漲的時候，不少房地產開發(fā)商悟盤惜售，想趁機多賺一筆，其實，不少開發(fā)商還有另一條斂財捷徑，就是低價大規(guī)模
囤積土地，待價而沽，人為哄抬地價，地少了，商品房也就少了，房價自然持續(xù)瘋漲。

12月9日CCTV《經濟半小時》對國土資源部進行了采訪，從節(jié)目中我們了解到，建設銀行研究部發(fā)布的《下半年經濟金融形勢分析與預測》報告顯示：2001年初至2007年5月份，房地產開發(fā)商累計購置土地面積21.62億平方米，但實際僅開發(fā)完成12.96億平方米，相當數(shù)量的土地被囤積和倒賣，換言之，7年內有近半入市土地未開發(fā)。分析認為，無論是CCTV《經濟半小時》對國土資源部的采訪還是近半入市土地未被開發(fā)釋放出來的都是一個不祥的信號。

當下一個公認事實是，中國房價瘋漲存在人為哄抬因素。地產商依靠囤地搞增發(fā)，搞增發(fā)來錢繼續(xù)囤地，然后繼續(xù)增發(fā)接著囤地，這是房地產上市公司具有中國特色的奇怪資金鏈條。對不少地產商而言，土地已經不再是用來開發(fā)的資源而是變成了它們手中的籌碼。對于更多非上市房地產公司來說，囤地同樣是他們提高所謂“業(yè)績”的手段，他們堅信只要捂住土地把地價搞上去，房價就會在天上下不來，他們遍地黃金一夜暴富的神話就不會終結。在房價高漲的時候，不少精明的開發(fā)商悟盤惜售意圖趁機多賺一筆，而其另外一條斂財捷徑就是低價大規(guī)模囤積土地待價而沽，因為眾所周知，人為哄抬地價的結果必然是地少后商品房水落船低，受供求規(guī)律作用，土地“供不應求”必然推動房價持續(xù)瘋漲。而7年內近半入市土地未開發(fā)正是對房價高企人為引發(fā)的數(shù)字實證。

其實，早在1994年中國就頒布了《城市房地產管理法》，1999年國土資源部門又發(fā)布了《閑置土地處置辦法》，兩部法規(guī)明確規(guī)定，“對超過出讓合同約定動工開發(fā)日期滿1年而尚未開發(fā)的，征收土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，將無償收回土地使用權?！?。然而令人遺憾的是，時至今日國內依然有相當數(shù)量開發(fā)商扔有大量閑置土地，我不禁要問，有多少違規(guī)開發(fā)商被征費收地了？分析認為，開發(fā)土地大量閑置，除了存在開發(fā)難拆遷難等客觀導因，不少地方官員受經營城市施政理念主導和不少地方財政已然成為房地產財政乃是深層政治經濟原因。也就是說，只要地方政府經營城市“官”念和財政利益動因不除，地方官員就缺少執(zhí)行調控政策的政治經濟動力。7年內近半入市土地未開發(fā)難道不正是不少地方政府消極甚至抵制執(zhí)行中央房地產調控政策的鐵證嗎？

7年內近半入市土地未開發(fā)之后果相來令人后怕。今年8月，建設銀行研究部發(fā)布了《下半年經濟金融形勢分析與預測》報告，稱從2001年至今年5月，約有8.66億土地被閑置，就在《土地儲備管理辦法》出臺次日的12月4日，一份由北京師范大學金融研究中心撰寫的《中國房地產土地囤積及資金沉淀評估報告》也發(fā)布了全國房地產開發(fā)商閑置土地的情況。根據(jù)這份報告，到2007年年底，全國開發(fā)商手中的閑置土地規(guī)模已經達到10億平方米，這些土地量足夠開發(fā)商進行4年的開發(fā)。這份報告的主要執(zhí)筆人、北京師范大學金融研究中心主任鐘偉認為，開發(fā)商大量閑置土地，直接造成了市場上商品房供應不足，而供需失衡最終推高房價不斷瘋漲。開發(fā)商捂地從短期看有助于提升開發(fā)商的利潤，但從長期看，給整個房地產行業(yè)的健康發(fā)展背上了沉重的包袱，通過對土地購置費用、開發(fā)土地面積、房地產公司資金來源、上市公司財務指標等數(shù)據(jù)進行分析，鐘偉初步估算，截止2006年年底，沉淀在囤積土地上的資金高達2.4萬億元。然而這個數(shù)字，差不多相當于現(xiàn)在的開發(fā)商每年的銷售金額，就囤地資金成本都差不多相當于這個行業(yè)的凈利潤。鐘偉研究還發(fā)現(xiàn)，在全國閑置土地所占用的2.4萬億資金當中，有1.08萬億來自銀行信貸，當前房地產行業(yè)的健康與否，已經嚴重影響到整個金融系統(tǒng)。在過去的香港、日本都曾經發(fā)生過房地產行業(yè)經營不善而使得危機蔓延到金融領域，并危及整個國民經濟的情況，而同樣起源于房地產行業(yè)的美國次級貸危機，更是嚴重影響了全球經濟，這些對當前中國的相關行業(yè)難道不具啟發(fā)和警示意義嗎？

胡錦濤主席在十七大報告中提出了“著力保障和改善民生”的目標，房價問題無疑也是一個須要“著力保障和改善”的民生問題。更為重要的是，法治社會應當依法辦事，土地開發(fā)法規(guī)《閑置土地處置辦法》已經給囤地開發(fā)商劃了鐵杠杠，無論如何不能使辦法再成為中看不中用的“聾子耳朵”。分析認為，現(xiàn)下不解決囤地問題，就不能從源頭上有效平抑房價，也就難以在住房問題上實現(xiàn)“居者有其層”的公民基本人權。而房價如果不得到平抑，啟動內需也將成為空談。

國家發(fā)改委12月4日分析指出：我國住房市場需求旺盛，供求矛盾比較突出，房價漲幅呈加快之勢。今年1-10月，全國商品住房竣工面積2.32億平方米，同比增長8.8%，增幅比去年同期上升0.1個百分點。銷售面積達4.89億平方米，同比增長33.1%，增幅比去年同期上升21.4個百分點。相比之下，銷售面積是竣工面積的2.1倍，可見市場需求的旺盛。此外，從市場正在銷售的住房情況看，結構調整進展較慢，40個重點城市新建商品住房套型建筑面積90平方米(含)以下的住房批準預售面積為4973萬平方米，僅占25.8%。國家發(fā)改委投資研究所房地產研究中心副主任劉琳曾指出，房價上漲的最大推手應該是供求關系。我以為，一則是7年內近半入市土地未開發(fā)，一則是房價上漲的最大推手是供求關系，二者互為因果惡性循環(huán)，大抵是近年中國一薦又一茬房地產調控失靈的經濟注腳?！敖忖忂€須系鈴人”，我們確信，如果不徹底解開7年內近半入市土地未開發(fā)這個死結，再多再好再猛的調控政策恐怕只能是隔靴搔癢。

國土資源部對土地違法案下發(fā)最后通牒

全國土地執(zhí)法百日行動進入收尾階段，對土地執(zhí)法百日行動中清理出來的“以租代征、擅自將農用地轉為建設用地”“違反土地利用總體規(guī)劃擴大工業(yè)用地規(guī)模”和“未批先用”三類違法違規(guī)用地行為，國土資源部明確要求各地在12月25日前處理完畢。

從國土資源部獲悉，國土資源部已正式向社會發(fā)布《全國土地執(zhí)法百日行動查處糾正工作的若干處理意見》，要求各地嚴格按照國家土地管理法律法規(guī)以及有關規(guī)定，圍繞百日行動確定的“以租代征”“違規(guī)新設與擴區(qū)”和“未批先用”三項重點任務，查明違規(guī)違法用地情況，分析原因，明確責任主體。本著依法依規(guī)、區(qū)別情況、從嚴處理的原則，既查處事，又查處人，查處要到位，整改要落實。

國土資源部要求，對自查中發(fā)現(xiàn)的以出租、承租或承包等方式違法占用農民集體土地建設工業(yè)廠房、商業(yè)或旅游設施等，違規(guī)新設或擅自擴大開發(fā)區(qū)規(guī)模涉及的違法用地，市、縣國土資源部門要責令停工；對圈而未用的，要復耕或恢復原用途，交還原農村集體經濟組織耕種，嚴禁撂荒閑置。對不符合土地利用總體規(guī)劃的建設項目，其建（構）筑物要依法由縣級以上國土資源部門責令限期拆除，并向社會公告，不得補辦用地審批手續(xù)；對雖符合土地利用總體規(guī)劃，但屬于禁止用地目錄和限制用地目錄中不符合供地條件的建設項目用地，要依法給予行政處罰，沒收地上建（構）筑物，不得補辦用地審批手續(xù)。擅自擴大或新設開發(fā)區(qū)的，一律按有關規(guī)定予以撤銷或核減，一律不得以開發(fā)區(qū)的名義供地。

對“未批先用”行為，國土資源部要求各地核實項目用地是否符合土地利用總體規(guī)劃、通過預審和立項、符合供地政策、屬于國家和省級重點項目等情況，查明違法用地原因和責任主體，并追究相關責任人的責任，區(qū)別情況，給予責令停工、拆除或沒收建（構）筑物、罰款，以及查處到位后按規(guī)定補辦用地審批手續(xù)等處理。

國土資源部強調，省級國土資源部門要全面負責重點整改地區(qū)和重大典型案件的整改和查處工作。百日行動確定的重點整改地區(qū)，由省級國土資源部門負責組織整改，派駐地方的國家土地督察局進行督察。百日行動確定的重大典型案件，由相關省級國土資源部門組織調查，國土資源部跟蹤督辦，派駐地方的國家土地督察局加強督察。重點整改地區(qū)整改不力的，由國家土地總督察依照有關規(guī)定責令限期整改，整改期間暫停被責令限期整改地區(qū)的農用地轉用和土地征收的受理和審批。對重大典型案件查處不到位的，有關派駐地方的國家土地督察局要通報有關省級人民政府。仍不能落實的，國家土地總督察將向監(jiān)察部通報有關情況。

根據(jù)要求，補辦用地審批手續(xù)必須嚴格按照現(xiàn)行的土地審批有關規(guī)定履行報批程序，組織報批材料。必須保質保量落實耕地占補平衡，足額落實征地補償費用，認真落實社會保障措施，確保對補辦手續(xù)的用地管理到位。補辦用地審批手續(xù)，必須占用用地計劃指標。同時要按照從新從高的原則，一律按照補辦時征地補償費、新增建設用地土地有償使用費和地價等新的標準，計算和繳納有關土地規(guī)費。

國務院督察組年底開赴各省市收網

另悉，本月國務院將派出的12個督察組奔赴各省市，對各地貫徹落實國發(fā)[2007]24號文件的情況進行檢查。同時，督察組還要對各地執(zhí)行37號文件，調整商品住房供應結構，增加中小戶型住房供應和穩(wěn)定住房價格等工作進行督察。建設部相關負責人明確表示：“要特別強調的是，對群眾反映強烈、隨意漲價的房地產開發(fā)項目，各地建設主管部門、房地產主管部門要會同物價監(jiān)管等部門進行專項調查，并嚴肅處理。”

根據(jù)要求，各省級主管部門要督促各城市加快落實文件提出的各項措施，認真做好迎接國務院督察組檢查的各項準備工作。對工作不落實、措施不到位的地區(qū)，我們將進行通報批評。

今年3月份，建設部、國土資源部、財政部、審計署、監(jiān)察部、稅務總局、國家發(fā)展改革委、工商總局等八部門聯(lián)合組織開展了全國房地產市場秩序專項整治工作。經過半年工作，專項整治工作取得了階段性的成效。

據(jù)悉，自整治以來，全國286個地級及以上城市中，共有31577個房地產開發(fā)項目完成了自查自糾工作，涉及3萬多個房地產開發(fā)企業(yè)、2萬個房地產經紀機構、3千多個房地產估價機構、2萬多個物業(yè)管理機構、2千多個房屋拆遷單位和5千多個主管部門，其中有4千多個項目存在不規(guī)范的問題，約占自查總數(shù)的13%。

據(jù)悉，從自查情況看，開發(fā)企業(yè)存在問題最多的環(huán)節(jié)為預售銷售環(huán)節(jié)，其次分別為繳納稅費、土地取得和規(guī)劃審批環(huán)節(jié)；各級主管部門存在的主要問題是在征地開發(fā)、房屋建設過程中向征地、開發(fā)企業(yè)亂收費。

值得注意的是，緊縮的金融政策將比檢查的影響更大。隨著“銀根”緊縮，無論開發(fā)商開發(fā)貸款，還是囤地資金，從銀行獲取的可能性越為越少，越來越小。