第三次房地產(chǎn)調(diào)控迎來第一個高潮

3月17日，“兩會”結(jié)束后的第二天，央行宣布，自3月18日起將金融機構(gòu)人民幣存貸款利率同步上調(diào)。在CPI持續(xù)上揚、流動性過剩的宏觀背景下，此次加息可謂恰逢時機。特別是對正處于微妙時刻的國內(nèi)樓市來講，加息對擠壓樓市泡沫，抑制房價的過快增長，亦可發(fā)揮積極的效應(yīng)。事實上，國務(wù)院總理溫家寶在十屆全國人大五次會議上作政府工作報告時就指出，要正確運用政府調(diào)控和市場機制兩個手段，保持房地產(chǎn)投資合理規(guī)模，優(yōu)化商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加強房價監(jiān)管和調(diào)控，抑制房地產(chǎn)價格過快上漲，保持合理的價格水平，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。因此可以說，此次加息掀起了2007年房地產(chǎn)調(diào)控的第一個高潮。值得注意的是，中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)歷了2005和2006年兩次調(diào)控，但效果都不甚理想。盡管房價漲幅趨緩，但仍然處在高位。那么，2007一開始舉措便頻出的第三次房地產(chǎn)調(diào)控，能否讓“高燒”的房價降溫？…………

前兩次房地產(chǎn)調(diào)控效果不佳

2005年，政府打響了為房地產(chǎn)市場降溫的第一場戰(zhàn)役。當年3月底，國務(wù)院常務(wù)會議討論并通過《國務(wù)院2005年工作要點》，會議強調(diào)，嚴格控制房地產(chǎn)和城市建設(shè)規(guī)模，對保持整個經(jīng)濟發(fā)展的良好勢頭具有重要意義。隨后，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》?！锻ㄖ芬还灿邪藯l意見，也就是后來俗稱的“國八條”。其中明確指出，部分地區(qū)投資性購房和投機性購房大量增加等原因，導(dǎo)致了一些地方住房價格上漲過快，影響了經(jīng)濟和社會的穩(wěn)定發(fā)展，要求地方政府及相關(guān)部門抑制價格過快上漲，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。一是要高度重視穩(wěn)定住房價格；二是要切實負起穩(wěn)定住房價格的責(zé)任；三是大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)；四是嚴格控制被動性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量；五是正確引導(dǎo)居民合理消費需求；六是全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運行；七是積極貫徹調(diào)控住房供求的各項政策措施；八是認真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查。八條意見言簡意賅，從房價、土地供應(yīng)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、拆遷、消費觀點、市場監(jiān)測、檢查等多方面切入，雖涉及問題較多，但提綱挈領(lǐng)，目標高度一致——那就是穩(wěn)定房價。在此基礎(chǔ)上，有關(guān)地方在原有基礎(chǔ)上增加了配套商品房用地，加大中低檔商品房的供應(yīng)量，以有效抑制房價繼續(xù)上揚。2005年3月17日，央行又出臺了以調(diào)高房貸利率、提高首付比例為主要內(nèi)容的房貸新政策，謀求抑制房價猛漲，控制由此可能帶來的金融風(fēng)險。雖然市場上像2004年底到2005年初那種瘋狂的房價暴漲態(tài)勢已經(jīng)不復(fù)存在，但房價在2005年并沒有出現(xiàn)明顯的穩(wěn)定、回落態(tài)勢，全年房價較上年仍上漲達7.6%。市場在減緩漲幅的同時，開始尋找新的方向。

    而2006年對于中國房地產(chǎn)業(yè)來說，無疑是一個“政策調(diào)控年”，亦是中國房地產(chǎn)業(yè)歷經(jīng)大風(fēng)大浪的一年：在這一年，國家宏觀調(diào)控政策頻繁出臺，土地、信貸等房地產(chǎn)行業(yè)鏈條上的各個環(huán)節(jié)都一并收緊。這六項有針對性的措施，包括切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用；合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求過快增長；進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序；加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場；完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，增強房地產(chǎn)市場信息透明度等具體內(nèi)容。緊隨其后，國務(wù)院辦公廳又轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》。被稱為“十五條”的該《意見》，對“國六條”內(nèi)容進行了進一步細化，首度提出了“套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”的標準。這一標準也在隨后建設(shè)部下發(fā)的《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》中被進一步細化。在銀根方面，繼2004年底央行首度上調(diào)存貸款利率后，2006年4月，央行再度全面上調(diào)各檔次貸款利率。8月，央行又一次果斷出手上調(diào)人民幣存貸款基準利率。同時，進一步推進商業(yè)性個人住房貸款利率市場化。而在房地產(chǎn)市場源頭的“土地供應(yīng)”方面，調(diào)控措施也接二連三。隨著各項政策的施行，2006年房價在2005年尋求新方向的基礎(chǔ)上，開始了高位盤整。其中，廣州、深圳、北京、天津等地的房價還出現(xiàn)了不同程度的較大上漲。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2006年房價漲幅總體仍然偏高，全國70個大中城市房屋銷售價格比上年上漲5.5%，但漲幅比上年回落2.1個百分點。

2月全國70個大中城市房屋銷售價格繼續(xù)上漲

據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示，2007年2月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.3%，漲幅比上月低0.3個百分點；環(huán)比上漲0.6%，漲幅與上月持平。其中，新建商品住房銷售價格同比上漲5.9%，漲幅比上月低0.2個百分點；環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月低0.1個百分點。分類別看，與去年同月比，經(jīng)濟適用房銷售價格上漲2.6%，漲幅比上月高0.9個百分點；普通商品住房銷售價格上漲6.1%，漲幅比上月低0.2個百分點；高檔商品住房銷售價格上漲6.7%，漲幅比上月低0.1個百分點。與上月比，經(jīng)濟適用房銷售價格上漲0.2%，漲幅比上月高0.2個百分點；普通商品住房銷售價格上漲0.7%，漲幅與上月持平；高檔商品住房銷售價格上漲0.3%，漲幅比上月低0.5個百分點。分地區(qū)看，與去年同月比，漲幅較大的主要城市包括：深圳9.9%，北京9.7%，廣州9.6%和福州9.1%等。與上月比，漲幅超過1%的城市有19個，漲幅較大的主要城市包括：岳陽3.4%，蘭州2.8%，沈陽2.5%，南寧2.3%和長沙2%等；牡丹江、包頭等6個城市略有下降。二手住房銷售價格同比上漲4.4%，漲幅比上月低0.9個百分點；環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月高0.2個百分點。非住宅商品房銷售價格同比上漲4.2%，漲幅比上月低0.3個百分點；環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月低0.1個百分點。

房地產(chǎn)調(diào)控正步步緊逼

在經(jīng)歷了2005年和2006年的兩次效果都不甚理想的調(diào)控后， 2007年將是房地產(chǎn)調(diào)控的“執(zhí)行年”，三次房地產(chǎn)調(diào)控仍將在土地、稅收、信貸等方面繼續(xù)推進。今年的“兩會”上，“研究開征物業(yè)稅實施方案”再度被提上議程。物業(yè)稅又稱財產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會隨著其市值的升高而提高。一旦開征物業(yè)稅，最直接的結(jié)果是，因開發(fā)房產(chǎn)成本的降低，推動房價的下降。因為在目前的房價構(gòu)成中，稅費及開發(fā)商利潤占到60%。如果以物業(yè)稅的方式逐年繳納地租和稅費，開發(fā)成本必然大幅下降，房價當然也會隨之下降。另外，目前我國房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負較輕，一旦開征物業(yè)稅，那么，在土地增值收益全部流向房產(chǎn)保有者的情況下，勢必增加房產(chǎn)保有者應(yīng)繳納的稅款，這也加大了投機客的負擔，從而抑制投機行為。

物業(yè)稅：正在物色試點城市。據(jù)中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長、建設(shè)部住房政策專家委員會副主任顧云昌日前透露，物業(yè)稅可能將在今年展開試點，如果順利，明年向全國推廣。他表示，去年是房地產(chǎn)政策井噴年，今年是政策落實年，政府要全面規(guī)劃稅費，重點切入物業(yè)稅，物業(yè)稅開征勢在必行。顧云昌表示，關(guān)于物業(yè)稅，他了解到的情況是正在找試點單位和試點城市，整個稅基沒定下來，是大面積征稅還是第二套房子征稅，多大面積算大面積，都還沒有確定?？偟姆较蚴墙衲旮阍圏c，如果一切順利，明年可能向全國推廣。顧云昌同時透露，在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金、房地產(chǎn)企業(yè)債券、房地產(chǎn)信托投資基金等有關(guān)規(guī)定基本方案已經(jīng)確定，今年可能出臺。

土地：增值稅清算。在土地政策方面，1月份，國稅總局公布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，要求自2月1日起，對房地產(chǎn)項目進行增值稅清算?！锻ㄖ返某雠_顯示了政府從嚴調(diào)控房地產(chǎn)的決心，將壓縮房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤空間，加大其資金壓力，并對其構(gòu)成實質(zhì)性不利影響，可以說是拉開了三次調(diào)控的序幕。此外，監(jiān)察部日前下發(fā)的關(guān)于2007年執(zhí)法監(jiān)察和效能監(jiān)察工作的安排意見指出，各級監(jiān)察機關(guān)將按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步規(guī)范招投標活動的若干意見》的要求，進一步加強對工程建設(shè)招標投標執(zhí)法活動的監(jiān)督。配合有關(guān)部門規(guī)范和完善工程建設(shè)招標投標制度，督促行政主管部門建立和完善工程建設(shè)招標投標行政監(jiān)督機制和投訴處理機制，強化對政府投資工程招標投標的監(jiān)督管理，規(guī)范建筑市場交易行為，不斷推動工程建設(shè)招標投標監(jiān)管體制機制的制度創(chuàng)新。與此同時，要建立健全監(jiān)察機關(guān)與行政主管部門之間的案件移送機制，嚴肅查處領(lǐng)導(dǎo)干部利用職權(quán)違規(guī)干預(yù)和插手工程建設(shè)招標投標及政府投資項目中虛假招標投標等違紀違法案件。意見同時強調(diào)，將按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》和《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》的要求，會同有關(guān)部門繼續(xù)對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策落實情況進行監(jiān)督檢查，集中開展專項整治，嚴肅查處房地產(chǎn)開發(fā)涉及的土地、規(guī)劃、拆遷等環(huán)節(jié)存在的違規(guī)違紀問題。

信貸：再度加息。今年的“兩會”上，房價作為百姓關(guān)注的頭等大事，成為代表委員們熱議的焦點?！皟蓵眲傄宦淠?，加息這只“靴子”就應(yīng)聲落地。3月17日，“兩會”結(jié)束的第二天，央行于意料之外、情理之中宣布，將金融機構(gòu)人民幣存貸款利率同步上調(diào)。這是繼2004年12月央行首度加息后，第四次上調(diào)存貸款利率，也是2007年的第一次加息。其中，一年期存款基準利率由2.52%上調(diào)至2.79%，一年期的貸款基準利率則由6.12%上調(diào)至6.39%?？梢灶A(yù)計，在加息政策后，一系列新的房地產(chǎn)調(diào)控政策將會陸續(xù)出臺，勢必對房地產(chǎn)業(yè)和證券市場上房地產(chǎn)板塊產(chǎn)生較大的影響。預(yù)計，今年房價漲幅將較去年進一步減緩。