房地產(chǎn)仍將是四季度調(diào)控的重點(diǎn)

日前，《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》再次明確要求：進(jìn)一步明確土地管理和耕地保護(hù)的責(zé)任，切實(shí)保障被征地農(nóng)民的長遠(yuǎn)生計(jì)，規(guī)范土地出讓收支管理，調(diào)整建設(shè)用地有關(guān)稅費(fèi)政策，建立工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度，禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，強(qiáng)化對(duì)土地管理行為的監(jiān)督檢查，嚴(yán)肅懲處土地違法違規(guī)行為。這是目前國家關(guān)于土地調(diào)控力度最強(qiáng)的一次……

國土部：防止各地第四季度違規(guī)或突擊批地

國土資源部日前下發(fā)通知，要求各地切實(shí)做好2007年土地利用計(jì)劃（草案）編報(bào)工作。各地要依據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資以及土地利用總體規(guī)劃實(shí)施等情況，按照國家宏觀調(diào)控政策和節(jié)約集約利用土地的原則，在不突破往年新增建設(shè)用地規(guī)模水平的前提下，從嚴(yán)從緊提出年度新增建設(shè)用地計(jì)劃建議指標(biāo)；要深入分析建設(shè)項(xiàng)目用地特點(diǎn)和歷年新增建設(shè)用地占用農(nóng)用地及耕地的比例關(guān)系，在不突破去年計(jì)劃盤子的前提下，科學(xué)合理確定新增建設(shè)用地占用農(nóng)用地及耕地計(jì)劃建議指標(biāo)。通知指出，土地利用計(jì)劃是實(shí)施土地利用總體規(guī)劃的重要措施，也是運(yùn)用土地政策參與宏觀調(diào)控的主要手段。各地要從全面落實(shí)最嚴(yán)格的土地管理制度和加強(qiáng)土地調(diào)控的高度，充分認(rèn)識(shí)土地利用計(jì)劃編制工作的重要性。為保持經(jīng)濟(jì)社會(huì)良好的發(fā)展勢(shì)頭，明年國家將繼續(xù)實(shí)施宏觀調(diào)控的各項(xiàng)方針政策。各地要把思想認(rèn)識(shí)統(tǒng)一到黨中央、國務(wù)院的決策和部署上來，積極配合國家宏觀調(diào)控政策，堅(jiān)持節(jié)約集約用地、耕地占補(bǔ)平衡的原則，認(rèn)真組織編制好2007年土地利用計(jì)劃（草案），有效發(fā)揮土地利用計(jì)劃的調(diào)控作用。通知說，為了發(fā)揮土地利用計(jì)劃對(duì)建設(shè)用地的總量調(diào)控作用，《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》規(guī)定，“將新增建設(shè)用地控制指標(biāo)（包括占用農(nóng)用地和未利用地）納入土地利用年度計(jì)劃”。各地要深入學(xué)習(xí)國務(wù)院通知精神，加強(qiáng)調(diào)查研究，進(jìn)一步完善計(jì)劃指標(biāo)體系，增強(qiáng)計(jì)劃的調(diào)控功能?？偟膩碚f，當(dāng)前計(jì)劃編制要堅(jiān)持總量控制、嚴(yán)把土地供應(yīng)閘門的指導(dǎo)思想，在堅(jiān)持總量控制的前提下，實(shí)事求是地提出各項(xiàng)計(jì)劃指標(biāo)建議。國土部規(guī)劃司負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，第四季度往往是各項(xiàng)建設(shè)用地相對(duì)集中的時(shí)期，尤其是國發(fā)31號(hào)文件出臺(tái)之后，某些地方可能出現(xiàn)突擊批地的現(xiàn)象。各地一定要根據(jù)國家加強(qiáng)宏觀調(diào)控的要求，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)計(jì)劃執(zhí)行的監(jiān)管，嚴(yán)格農(nóng)用地審批的計(jì)劃審查，堅(jiān)決杜絕超計(jì)劃批地、用地現(xiàn)象，確保今年全年用地規(guī)?？刂圃谟?jì)劃之內(nèi)。

土地?zé)o小事

在近期接踵而來的地產(chǎn)調(diào)控政策中，《土地出讓金收支管理辦法》終于稍顯亮色。在土地問題上，邁出任何一步都牽涉全局，因此步伐雖慢，但似乎惟此才能平衡各方的利益訴求。這個(gè)新的管理辦法規(guī)定，土地交易變更為“收支兩條線”，并且接受地方人大的監(jiān)督。在程序設(shè)計(jì)上看，有了制衡機(jī)制。但問題在于，這樣一部由國土部出臺(tái)的原則性行政管理辦法，對(duì)于地方行政機(jī)構(gòu)的剛性約束能到什么程度呢？人大可以監(jiān)督了，但人大監(jiān)督的具體依據(jù)是什么呢？在這個(gè)新辦法中，土地用途的限制性條件，以及對(duì)于失地農(nóng)民的補(bǔ)償方案與以前相比變化不大，對(duì)于司空見慣的地方層層截留也仍無更有力的遏制手段。因此對(duì)于土地新政而言，需要面對(duì)的問題仍很艱巨。其中最重要的問題是對(duì)土地利用的“公共屬性”的界定?，F(xiàn)行《土地管理法》中第2條第4款規(guī)定“國家為公共利益的需要，可以依法對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用”。但是，這個(gè)條款及其以后的種種土地政策中，對(duì)于“公共利益”的邊界卻界定得相當(dāng)之模糊，令土地流轉(zhuǎn)中的可“運(yùn)作”空間相當(dāng)大，往往地方政府以“公益需要”為名征地，轉(zhuǎn)眼間看到的卻是商業(yè)開發(fā)。

關(guān)于“公共利益”的界定，在其他國家及地區(qū)通常有兩種方式：一是概括式規(guī)定，比如德國的《民法典》、日本的《土地征用法》中的對(duì)于土地利用的“公共屬性”界定，對(duì)于“公共目的”發(fā)生異議時(shí)，最終不是由政府而是由獨(dú)立的第三方——議會(huì)或是法院裁定；二是列舉式，如韓國《土地征用法》，臺(tái)灣地區(qū)的《土地法》，則逐條把什么是屬于土地“公共目的”的用途一一列出，一目了然，看起來機(jī)械，但治理成效得以保證。不論哪種方式，總不會(huì)像我們常見的，當(dāng)要過審批關(guān)時(shí)，征用這塊土地的前提就是“公共利益的需要”，而當(dāng)轉(zhuǎn)手用于商業(yè)開發(fā)用途時(shí)，這塊地又會(huì)由于以往從“公共目的”立項(xiàng)中得來的低成本，成為吸引投資者的利器。在目前，法律及監(jiān)督機(jī)制尚處于轉(zhuǎn)型階段，僅僅是原則上的土地用途概述，并不適用于當(dāng)前的社會(huì)環(huán)境。我們認(rèn)為，韓國式的列舉土地用途值得借鑒。土地問題是一個(gè)國家的根本大計(jì)，如果沒有至剛至純的硬約束，那遲早會(huì)因?yàn)檫^度透支而得不償失。有一個(gè)簡(jiǎn)單明確準(zhǔn)則的好處是，一方面可降低國家對(duì)治理能力參差不齊的各級(jí)地方政府直到“村政府”的管理成本，更重要的是解決土地這個(gè)問題實(shí)在迫切，是拖不得也拖不起的事情。

房地產(chǎn)是土地調(diào)控的打擊重點(diǎn)

溫家寶總理18日主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)議在研究部署第四季度經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展工作時(shí)，強(qiáng)調(diào)為明年改革和發(fā)展打好基礎(chǔ)，要抓好六項(xiàng)工作。其中，第二項(xiàng)“堅(jiān)持把好土地、信貸閘門和市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻。嚴(yán)格審批新增建設(shè)用地，加快落實(shí)國家土地督察制度。嚴(yán)格控制中長期貸款?？刂乒潭ㄙY產(chǎn)投資規(guī)模，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，把房地產(chǎn)調(diào)控措施落實(shí)到每個(gè)城市。”對(duì)進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策指明了方向。把房地產(chǎn)調(diào)控措施落實(shí)到每個(gè)城市，這既證明了宏觀調(diào)控的緊迫性，也說明落實(shí)調(diào)控措施的責(zé)任性，打破了以往籠統(tǒng)的調(diào)控模式。另外，通過這個(gè)信息，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該看到，過去一些地方政府出于自己的利益目的，企圖尋找各種理由不及時(shí)落實(shí)政策或落實(shí)不到位的局面有望得到改善。宏觀政策遭遇的各種“軟阻力”，也有望在新一輪調(diào)控中逐步化解?；诖?，分析認(rèn)為，房地產(chǎn)仍將是四季度調(diào)控的重點(diǎn)打擊對(duì)象。