小產(chǎn)權(quán)房挑破樓市高價(jià)黑幕

26日，北京市國(guó)土房管局局長(zhǎng)安家盛表示，由于“小產(chǎn)權(quán)”房多是打著“新農(nóng)村建設(shè)”、“農(nóng)民新村”的概念在農(nóng)村集體建設(shè)用地或農(nóng)用地上違法開發(fā)，因此北京已下死命令從對(duì)所謂“小產(chǎn)權(quán)”房的局部市場(chǎng)調(diào)查擴(kuò)大到對(duì)全市全部房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的調(diào)查，對(duì)涉及非法開發(fā)“小產(chǎn)權(quán)”的開發(fā)商做停工停售處理……

政府監(jiān)管在“七成價(jià)格差”面前失效
所謂“小產(chǎn)權(quán)房”，是指建設(shè)在農(nóng)村集體土地上的商品性住宅，按現(xiàn)行法律，這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。目前，北京“小產(chǎn)權(quán)房”主要集中在通州、順義、懷柔、密云等遠(yuǎn)郊區(qū)，房?jī)r(jià)多在每平方米2500元至4000元之間，僅為四環(huán)內(nèi)動(dòng)輒上萬(wàn)元的商品房?jī)r(jià)格的25%至30%。
為什么這些小產(chǎn)權(quán)的房子如此熱銷呢？首先是因?yàn)殡S著房地產(chǎn)開發(fā)的郊區(qū)化，拉近了商品房和小產(chǎn)權(quán)房地理位置上的差異；另外，房?jī)r(jià)的整體上漲趨勢(shì)放大了小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。
從字面理解，“小產(chǎn)權(quán)”還是有產(chǎn)權(quán)，只不過產(chǎn)權(quán)相對(duì)小一點(diǎn)兒(事實(shí)也正如此，它有鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)的蓋章)，但租房沒有一點(diǎn)產(chǎn)權(quán)。而且，租一輩子房的支出很可能超過“小產(chǎn)權(quán)房”的價(jià)格。在北京，1年沒有1萬(wàn)元是租不到房的。換算下來，“小產(chǎn)權(quán)房”只要能住20年就算賺了。這筆賬，購(gòu)房者是會(huì)算的，這無(wú)疑也是購(gòu)房者“明知山有虎，偏向虎山行”的一個(gè)原因。
基于上述原因，盡管北京市建委曾對(duì)購(gòu)房者發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)提示，建議不要購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)”房屋，因?yàn)榇祟惙课轃o(wú)產(chǎn)權(quán)保障，不具有房屋的所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。但這樣的風(fēng)險(xiǎn)提示似乎擋不住購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”的市場(chǎng)熱情，京城400余個(gè)在售樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，目前在售“小產(chǎn)權(quán)”樓盤約占市場(chǎng)總量的18%。

小產(chǎn)權(quán)房折射三點(diǎn)現(xiàn)象
小產(chǎn)權(quán)是一面三棱鏡，它折射出中國(guó)當(dāng)代土地制度的不合理性。政府為了發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，可以向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織征收集體土地，然后轉(zhuǎn)手出讓給房地產(chǎn)開發(fā)商，由房地產(chǎn)開發(fā)商賺取高額利潤(rùn)。人們不禁要問，既然都是在土地上“種房子”，為什么不能讓農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織根據(jù)消費(fèi)者的需要，自行開發(fā)房地產(chǎn)呢？難道開發(fā)商從事房地產(chǎn)開發(fā)與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織從事房地產(chǎn)開發(fā)有著本質(zhì)的區(qū)別？政府征收農(nóng)村集體所有制土地，出讓給開發(fā)商可以獲得土地出讓金，可是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在集體土地上蓋房，當(dāng)?shù)卣畢s一無(wú)所得。這恐怕是政府禁止小產(chǎn)權(quán)房出售的根本原因。     小產(chǎn)權(quán)房是一面三棱鏡，它折射出政府在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中所扮演的不光彩角色。居者有其屋，責(zé)任在政府，政府應(yīng)該確保城市居民基本的住房需求?？墒牵环矫娲蛑鴿M足城市居民住房需求的幌子，不斷地征收農(nóng)民的集體所有制土地，搞所謂的土地儲(chǔ)備；另一方面卻允許開發(fā)商在城市中心部位建造高檔的商品房，牟取高額的利潤(rùn)。在GDP增長(zhǎng)的誘惑下，一些地方政府過分依賴房地產(chǎn)市場(chǎng)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，他們?cè)凇敖?jīng)營(yíng)城市”的誘惑下，不斷拉升房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格。正是在政府錯(cuò)誤的房地產(chǎn)政策擠壓下，許多消費(fèi)者才不得不在城市郊區(qū)購(gòu)買不具有所有權(quán)的小產(chǎn)權(quán)房。
小產(chǎn)權(quán)房是一面三棱鏡，它折射出地方政府與中央政府之間財(cái)產(chǎn)分配關(guān)系。自從實(shí)行分稅制之后，許多地方政府財(cái)政確實(shí)捉襟見肘，入不敷出。在利益驅(qū)動(dòng)下，地方政府不得不加快發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，從土地出讓、商品房開發(fā)中獲得財(cái)政收入。這是在中央政府與地方政府博弈之下，地方政府采取的非常手段。正因?yàn)槿绱耍m然中央政府三令五申，要求地方政府控制房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，但一些地方政府出于財(cái)政增長(zhǎng)考慮，對(duì)中央政府的政策仍然置若罔聞，或者陽(yáng)奉陰違。

應(yīng)確立“堵不如疏”的調(diào)控政策基調(diào)
圍繞高房?jī)r(jià)的無(wú)數(shù)調(diào)控政策與無(wú)數(shù)爭(zhēng)議，似乎只是證明了一點(diǎn)，房?jī)r(jià)是無(wú)法調(diào)控的。但這是重重?zé)熿F掩蓋下的假相。
小產(chǎn)權(quán)房省去的費(fèi)用主要是兩部分，一是土地出讓金，二是各種稅費(fèi)。事實(shí)證明，刨去這兩塊費(fèi)用，住房?jī)r(jià)格可以壓低70%左右。我們一直爭(zhēng)論房地產(chǎn)商應(yīng)不應(yīng)該公布開發(fā)成本，沒有必要了，小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)讓真相大白于天下?？梢?，被小產(chǎn)權(quán)“傷害”最深的，應(yīng)該是大產(chǎn)權(quán)。但如果大產(chǎn)權(quán)已經(jīng)形成一定的價(jià)格壟斷，為什么要保護(hù)它呢？如果給小產(chǎn)權(quán)一定空間，利用這把匕首刺破大產(chǎn)權(quán)的價(jià)格堅(jiān)冰，比“國(guó)幾條”都有效也說不定。
對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該如何處置？堵不如疏。好的辦法應(yīng)該是：以更多的樓盤降低房地產(chǎn)的利潤(rùn)空間；以低息暢通的融資渠道盡可能地?cái)U(kuò)大中低收入購(gòu)房者的貸款之路；減少低價(jià)房的稅費(fèi)，還利于民；阻止國(guó)際資本大規(guī)模購(gòu)買房產(chǎn)，緩解供需壓力；建立賦權(quán)于購(gòu)房者的質(zhì)量監(jiān)管體系，以培育房屋審核質(zhì)量的獨(dú)立中介機(jī)構(gòu)，使民眾住上安全房；向所有人開放市場(chǎng)，解決小產(chǎn)權(quán)房對(duì)開發(fā)主體的不公平難題。