新一輪房地產(chǎn)調(diào)控已箭在弦上

雖然出臺(tái)已經(jīng)一年的“國(guó)六條”及其后續(xù)調(diào)控政策“余威”仍在，但在這個(gè)春夏交接之時(shí)，中國(guó)主要城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻“全面上火”。目前，樓市交易火爆、房?jī)r(jià)攀高，政府進(jìn)一步對(duì)房地產(chǎn)采取調(diào)控措施在預(yù)期之中，而昨日號(hào)稱“滬上第一豪宅”的湯臣一品被爆涉嫌“捂盤惜售”、“虛擬交易”等不規(guī)范行為，可以看作是新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的序幕……

上半年全國(guó)主要城市樓市“全面上火”

雖然出臺(tái)已經(jīng)一年的“國(guó)六條”及其后續(xù)調(diào)控政策“余威”仍在，但在這個(gè)春夏交接之時(shí)，主要城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻“全面上火”。

北京：新房漲速名列前茅

1月9.9%、2月9.7%、3月9.9%、4月10.7%、今年以來，北京的新建商品住房銷售價(jià)格同比漲幅就沒跳出過全國(guó)前四名，并且還呈現(xiàn)出增速加快的苗頭。雖然5月的房?jī)r(jià)情況尚未公布，但市場(chǎng)研究表明，北京上月房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)有所增加，而房?jī)r(jià)依然高位運(yùn)行，有近半數(shù)新盤單價(jià)超萬元。據(jù)悉，5月北京共有52個(gè)樓盤有新房源入市，均價(jià)萬元以上占到45.8%；新增供應(yīng)面積則為120.36萬平方米，比4月增長(zhǎng)9.4%。

但是，根據(jù)6月5日，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的5月商品住宅預(yù)售登記統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，相對(duì)于4月，5月北京商品住宅預(yù)售出現(xiàn)了下降，9116套的住宅月預(yù)售量比4月減少了1230套，銷售面積減少了21.8萬平方米，套數(shù)降幅達(dá)到11.9%。而根據(jù)往年的慣例，5月份的銷售量應(yīng)該高于4月份。

不僅僅是5月銷售量出現(xiàn)下跌，北京市今年住宅預(yù)售量1月、2月、3月已經(jīng)出現(xiàn)連續(xù)下跌，4月才有所上升，成交套數(shù)從3月8574套上升到10346套，按市場(chǎng)慣例，5月應(yīng)是住宅預(yù)售的黃金期，特別是郊區(qū)住宅。但今年5月，又出現(xiàn)住宅預(yù)售量下跌的現(xiàn)象。

分析認(rèn)為，房?jī)r(jià)太高、供應(yīng)量少是住宅預(yù)售量下跌的主要原因。以亦莊開發(fā)區(qū)為例，亦莊開發(fā)區(qū)的新建商品房可售房屋只有兩個(gè)項(xiàng)目，分別為中央公館和一品·亦莊，且均為現(xiàn)房銷售，可售房屋不多。其中，中央公館均價(jià)每平方米7500元左右，以200多平方米的大戶型為主。另據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，5月市建委批準(zhǔn)的預(yù)售許可證為34個(gè)，批準(zhǔn)的住宅預(yù)售套數(shù)為8699套，而4月市建委批準(zhǔn)的預(yù)售許可證為51個(gè)，除了房?jī)r(jià)高，供應(yīng)量少，而5月19日的第六次加息以及北京推出首批三塊限價(jià)房用地，讓很多購(gòu)房人持幣待購(gòu)，也是5月預(yù)售量減少的重要原因。

上海：開發(fā)商囤房加價(jià)

二季度以來，特別是剛過去不久的5月，上海樓市的成交量也一步一個(gè)臺(tái)階地創(chuàng)下了歷史新高。在5月的最后一周，上海樓市共成交了6398套商品房（剔除動(dòng)遷、配套房），成交面積在前一周71.5萬平方米的兩年來新高上再增加13%，以80.81萬平方米的歷史最高成交量“收關(guān)”。這也使得上海樓市5月成交量達(dá)到272.81萬平方米，環(huán)比4月的206.28萬平方米增加了30%。

但實(shí)際上，新房供應(yīng)量的不足加上少數(shù)開發(fā)商的乘機(jī)囤房，給市民制造了‘樓荒’的假象。而那些被囤的樓盤不用多久還是要上市，因此供應(yīng)局勢(shì)并沒有市民所感受到的那么嚴(yán)重。

深圳：價(jià)格“逼空”購(gòu)房者

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年深圳新建商品住房交易均價(jià)為8830元/平方米，今年一季度則達(dá)到11378元/平方米，而近日來自深圳市土地和房產(chǎn)交易中心的信息表明，5月深圳商品房的成交均價(jià)已高達(dá)14223元/平方米，環(huán)比4月飛漲22.86%。對(duì)于承受能力有限的普通購(gòu)房者來說，心理壓力越來越大，不知道什么時(shí)候房?jī)r(jià)才能穩(wěn)定下來。

地方調(diào)控是新一輪調(diào)控的前奏

在全國(guó)放房?jī)r(jià)一片上漲的背景下，5月25日，上海忽然宣布二手房交易個(gè)稅按買賣差價(jià)20%的稅率強(qiáng)征，但次日，上海市地方稅務(wù)局發(fā)布聲明，此消息失實(shí)。不過，盡管該消息最終被證實(shí)為傳言，但國(guó)家宏觀調(diào)控的意圖并沒有因?yàn)椤氨僦{”而停止。目前，樓市交易火爆、房?jī)r(jià)攀高，政府進(jìn)一步對(duì)房地產(chǎn)采取調(diào)控措施在預(yù)期之中。而昨日素有“滬上第一豪宅” 湯臣一品”被暴存在涉嫌“捂盤惜售”、“虛擬交易”等不規(guī)范行為，可以說是新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的序幕。

表面上，調(diào)控的具體政策尚未落定，但信號(hào)實(shí)際上已經(jīng)提前發(fā)出——5月15日，國(guó)家再次提高存款準(zhǔn)備金率；5月19日，央行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。隨后，發(fā)改委的報(bào)告指出，今年前4個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資同比增長(zhǎng)27.4%。房地產(chǎn)開發(fā)資金充足，貸款和利用外資增速較快，銀行貸款到位增長(zhǎng)24.6%，外商直接投資增長(zhǎng)136.5%。2007年4月，全國(guó)的房?jī)r(jià)延續(xù)上漲勢(shì)頭，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.4%。

另外值得注意的是，這兩年，每逢“六一”期間，國(guó)家都會(huì)有針對(duì)二手房市場(chǎng)的大動(dòng)作——2005年6月，宣布對(duì)兩年以內(nèi)的二手房征收5%的營(yíng)業(yè)稅；2006年6月，宣布將兩年時(shí)限延長(zhǎng)到五年。這期間，2006年5月29日，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》。九部委新政之嚴(yán)厲，使樓市霎時(shí)產(chǎn)生巨大轉(zhuǎn)變。預(yù)計(jì)，接過去年宏觀調(diào)控的接力棒，今年調(diào)控步伐同樣不會(huì)例外。

目前，一些地區(qū)已經(jīng)有所行動(dòng)。4月9日，北京下發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》，此舉可視作對(duì)年初國(guó)土部土地清算政策的進(jìn)一步細(xì)化執(zhí)行。上海、深圳等地針對(duì)開發(fā)商和官員勾結(jié)問題，展開了專項(xiàng)整頓活動(dòng)。

6月5日，上海市房屋土地資源管理局宣布，為更好地執(zhí)行建設(shè)部、國(guó)土部等八部門聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于開展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治的通知》，將于近期對(duì)滬上房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行專項(xiàng)檢查，首批專項(xiàng)檢查對(duì)象為“湯臣一品”、“嘉和國(guó)際大廈”、“經(jīng)緯城市綠洲”等三個(gè)商品房開發(fā)項(xiàng)目和廣威房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，并查出這三家在售樓盤都涉嫌“捂盤惜售”、“虛擬交易”等不規(guī)范行為……

新一輪國(guó)家調(diào)控舉措已箭在弦上

這些盡管多是“地方調(diào)控”，但國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的意圖已經(jīng)顯現(xiàn)。從以上種種跡象表明，國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)的舉措已經(jīng)箭在弦上。此前，全國(guó)一些地區(qū)便風(fēng)傳二手房交易征收土地增值稅、強(qiáng)征20%個(gè)稅的消息，雖為不實(shí)，但加重國(guó)家出手進(jìn)行宏觀調(diào)控的預(yù)期。不過，對(duì)于調(diào)空的力度，可能以“穩(wěn)”為主?！皬?qiáng)征20%個(gè)稅”被否定，其中不乏這將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生較大震動(dòng)的因素。一項(xiàng)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，六成半的被調(diào)查者認(rèn)為，如果從嚴(yán)征收二手房交易20%稅費(fèi)，對(duì)市場(chǎng)影響較大，成交會(huì)直線下降；76.47％％的人則表示，如果有購(gòu)買二手房的計(jì)劃，聽到此消息后，會(huì)果斷收手，觀望一段時(shí)間再入市。

適當(dāng)?shù)亩愂湛梢砸种仆顿Y過熱現(xiàn)象，但是，過分的稅收，對(duì)買者、賣者以及整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展都是不利的。所以，今后調(diào)控的重點(diǎn)應(yīng)該是增加供應(yīng)，調(diào)節(jié)供求平衡關(guān)系，從源頭上遏制炒房行為，打擊炒房者。